Litigio Civil

Preventa incumplida en la Ciudad de México: rescisión o cumplimiento con el código local

11 de octubre de 2026 —

Si tu departamento en preventa no se entregó, el código te deja exigir que cumplan o deshacer el contrato, pero no las dos cosas a la vez, y esa elección ordena todo lo demás. La fecha de entrega pasó, el desarrollador sigue prometiendo y la tentación es reclamar “todo”. La pregunta no es si puedes reclamar. Es qué vas a pedir. La regla de partida es el artículo 1949 del Código Civil para el Distrito Federal (local): en las obligaciones recíprocas, el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución, con daños y perjuicios en ambos casos. Elegir mal no es un error de forma; es entrar al juicio defendiendo la pretensión equivocada, frente a una contraparte que conoce su propio contrato.

Qué te conviene pedir depende de cuatro hechos: la validez de lo que firmaste, la cláusula penal, si la unidad sigue a nombre del desarrollador y si la operación es civil o mercantil. Este artículo los recorre en ese orden, y después mide las otras mesas: la PROFECO y la vía penal. Una precisión de nombre: el código conserva la denominación de Distrito Federal porque el artículo Décimo Cuarto transitorio del decreto de reforma constitucional publicado en el Diario Oficial de la Federación el 29 de enero de 2016 manda entender esas referencias hechas a la Ciudad de México. Antes de elegir camino, hay que saber qué papel tienes en la mano.

Qué firmaste: promesa o compraventa

El documento que el desarrollador llamó contrato puede ser dos cosas distintas, y la contraparte lo sabe. Por la promesa se asume la obligación de celebrar un contrato futuro, y solo genera obligaciones de hacer: celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido, conforme a los artículos 2243 y 2245 del código civil local. Para ser válida, el artículo 2246 exige que la promesa conste por escrito, contenga los elementos característicos del contrato definitivo y se limite a cierto tiempo.

Ese artículo es el primer flanco. Un contrato sin unidad identificada, sin precio o sin plazo cierto para escriturar abre una discusión de validez que el desarrollador puede usar para defenderse de tu demanda, y conviene saberlo antes de presentarla, no al leer la contestación. Si el documento ya reúne cosa y precio, en cambio, puede ser compraventa, perfecta y obligatoria para las partes aunque la cosa no se haya entregado ni el precio pagado, según los artículos 2248 y 2249. La diferencia no es académica: cambia qué se le pide al juez y qué tiene que probar cada parte. Con el contrato calificado, se puede medir la primera opción: exigir que cumplan.

Exigir el cumplimiento y su límite

El cumplimiento tiene una herramienta fuerte. Si el promitente rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato, el artículo 2247 del mismo código dispone que el juez los firma en su rebeldía. El desarrollador no puede bloquear la escritura con su negativa. La salvedad del mismo artículo es decisiva, y es la que debes tener presente desde hoy: si la cosa ofrecida pasó por título oneroso a un tercero de buena fe, la promesa queda sin efecto y quien la hizo responde de todos los daños y perjuicios.

Dicho desde el expediente: si el departamento que te prometieron pasa por título oneroso a otra persona de buena fe mientras tú esperas, ya no puedes exigir ese departamento; te queda reclamar daños. El cumplimiento supone además que el edificio puede terminarse. Si resulta imposible, el artículo 1949 permite pedir la resolución aun después de haber optado por el cumplimiento, de modo que elegir cumplimiento no te encierra si cumplir resulta imposible. El riesgo del tercero, en cambio, el código lo atiende en el Registro.

La anotación preventiva de la demanda

Contra ese riesgo, el artículo 3043, fracción III, del código civil local prevé la anotación preventiva en el Registro Público de la Propiedad de las demandas que exigen el cumplimiento de contratos preparatorios o la forma legal del contrato concertado sobre inmuebles. El artículo 3044 dispone que la anotación perjudica a cualquier adquirente posterior a su fecha. Es la pieza que convierte tu reclamo en una advertencia visible para quien quiera comprar después.

Hay que leer bien qué se anota: la demanda, no la promesa. Y en preventa la unidad puede no tener todavía folio propio. La Ley Registral para la Ciudad de México (local) hace de la finca la unidad básica registral, con folio real electrónico, en su artículo 59. Cuando la unidad proviene de un régimen de condominio que aún no termina de inscribirse, el artículo 66 de esa ley y el artículo 89 de su reglamento llevan las notas de presentación y el aviso preventivo al folio del inmueble de origen.

Aquí el texto se detiene, y no vamos a fingir que dice más. Ninguna de esas normas regula expresamente la anotación de una demanda en ese supuesto, y su forma se confirma con el Registro en cada caso. Lo que sí es claro es que la anotación protege desde su fecha, así que conviene resolver esa pregunta al preparar la demanda, no después. Si ya no quieres esperar a que el edificio exista, la segunda opción es deshacer el contrato.

Pedir la resolución con daños y perjuicios

Si ya no quieres el departamento, la vía es la resolución que el código civil local da por implícita cuando uno de los obligados no cumple. Es la salida natural cuando la confianza en la obra se acabó, pero tiene un límite que conviene entender antes de demandar. La resolución no regresa el dinero por sí sola. Lo reclamable depende de cómo calificó el contrato cada pago (anticipo, depósito, pena), de quién incumplió primero y de lo que se pueda probar. Cada uno de esos puntos es un frente de discusión. El desarrollador puede leer tus recibos buscando la calificación que más le convenga, y buscar en las comunicaciones algún incumplimiento tuyo anterior al suyo. Por eso la resolución se prepara con los papeles ordenados y con una lectura del contrato hecha desde su lado de la mesa. En ese cálculo pesa, sobre todo, la cláusula penal.

La cláusula penal y su límite

En la Ciudad de México la pena se rige por el código local, y sus reglas cortan en dos direcciones. Si se pactó pena, el artículo 1840 del mismo código impide reclamar además daños y perjuicios. El artículo 1843 fija el techo: la pena no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal. El artículo 1846 completa el cuadro: el acreedor puede exigir el cumplimiento o la pena, pero no ambos, salvo que la pena se haya estipulado por el simple retardo o porque la obligación no se preste de la manera convenida. Leídas juntas, esas reglas obligan a una decisión previa. Si la pena está pactada, tienes que decidir si te conviene cobrarla o probar daños, porque no puedes hacer las dos cosas, y antes tienes que verificar si la pena protege al comprador o solo al desarrollador. Si fue pactada por el simple retardo o porque la obligación no se preste de la manera convenida, la combinación con el cumplimiento sí es posible. Elegido qué pedir, queda el reloj.

Cuánto tiempo tienes para reclamar

Fuera de los casos de excepción, el artículo 1159 del mismo código extingue el derecho de pedir el cumplimiento en diez años contados desde que la obligación pudo exigirse. Cuándo se volvió exigible la entrega y si la acción tiene un plazo especial se define en cada caso, con el contrato y sus convenios modificatorios a la vista. El plazo general no es razón para esperar. Lo que corre en tu contra no es solo la prescripción: es la posibilidad de que la unidad pase a un tercero de buena fe, que es justo el supuesto en que la promesa queda sin efecto. El plazo es largo en el código y corto frente al riesgo del tercero. Y antes de presentar la demanda hay que saber ante qué juez y con qué código.

Qué vía y qué código procesal

Civil

El juicio ordinario civil se sigue tramitando conforme al Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal (local) hasta que entre el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares. La declaratoria del Congreso de la Ciudad de México, publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 9 de agosto de 2024, aplicó el Código Nacional en materia civil desde el 1 de diciembre de 2024 solo a los juicios especiales hipotecario oral y de arrendamiento inmobiliario oral.

El decreto que la modificó, publicado en la Gaceta Oficial el 29 de mayo de 2026 y en vigor al día siguiente, fija el 1 de abril de 2027 para la vía ordinaria civil oral, el ejecutivo civil oral, las providencias precautorias, la jurisdicción voluntaria, la vía de apremio y los demás juicios. Los procedimientos ya iniciados continúan con la legislación aplicable a su inicio, salvo que las partes opten conjuntamente por el Código Nacional, según el artículo Cuarto transitorio del Código Nacional. La consecuencia práctica es que la fecha en que presentes la demanda define con qué reglas se va a llevar tu juicio.

Mercantil

Aquí hay una pregunta que la contraparte puede plantear y que conviene anticipar. El Código de Comercio (federal) reputa actos de comercio, en su artículo 75, fracción II, las compras y ventas de inmuebles hechas con propósito de especulación comercial, y su artículo 1050 dispone que cuando un acto es comercial para una parte y civil para la otra, la controversia se rige por las leyes mercantiles.

La sociedad mercantil es comerciante por el artículo 3o, fracción II, del mismo código, pero la fracción II del artículo 75 atiende al propósito de la operación, no a quién la celebra. Ese artículo no menciona la promesa de compraventa, y en caso de duda la naturaleza comercial del acto la fija el juez, conforme al último párrafo del artículo 75. Si tu promesa en preventa es mercantil para el desarrollador, y qué vía corresponde, se analiza con el contrato en cada caso, porque la vía cambia las reglas del procedimiento. Fuera de los juzgados hay otra mesa, con límites.

PROFECO: conciliación, no sentencia

La Ley Federal de Protección al Consumidor (federal) solo rige actos sobre inmuebles cuando el proveedor es fraccionador, constructor, promotor u otra persona que interviene en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación, y esos contratos se registran ante la Procuraduría, según su artículo 73. En preventa, el artículo 73 Bis, fracción I, obliga al proveedor a exhibir el proyecto ejecutivo de construcción completo, la maqueta y, en su caso, el inmueble muestra, y el artículo 74 lo obliga a entregar en el plazo pactado y conforme a las especificaciones ofrecidas.

El procedimiento es de conciliación. La Procuraduría puede emitir un dictamen que cuantifique la obligación y constituya título ejecutivo a favor del consumidor, si la obligación es cierta, exigible y líquida a juicio de la autoridad judicial, ante la cual el proveedor puede controvertirlo, conforme al artículo 114 de esa ley. La acción ejecutiva prescribe a un año de su emisión, por el artículo 114 Ter. Si obtienes ese dictamen, el reloj corre desde su emisión.

Sin conciliación, se exhorta a designar árbitro, y si no se acepta el arbitraje quedan a salvo los derechos de ambas partes, según el artículo 116. Fuera de un arbitraje aceptado, esta autoridad no declara la rescisión ni condena a daños y perjuicios: eso corresponde al juez. Puede promover ante el juez el aseguramiento de los bienes en operaciones de difícil o imposible cumplimiento, por el artículo 76 de esa ley, pero es una facultad suya y no tuya. La conciliación puede ser útil; no sustituye la demanda.

La vía penal, por separado

El Código Penal para el Distrito Federal (local) sanciona con las penas del fraude, en su artículo 231, fracción XII, a quien construya o venda edificios en condominio obteniendo dinero por su precio o a cuenta de él sin destinarlo al objeto de la operación. Es un tipo específico, con elementos propios que habría que acreditar. Un incumplimiento contractual no es por sí mismo un delito, y la denuncia no sustituye la acción civil ni decide qué prestaciones civiles proceden. Presentar una denuncia como si fuera la demanda es dejar sin atender el frente que define qué recibes.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir que me entreguen el departamento y además que me paguen daños?

El código civil local permite exigir el cumplimiento o la resolución, con daños y perjuicios en ambos casos. Pero si se pactó cláusula penal, no puedes reclamar además daños y perjuicios, y no puedes exigir a la vez el cumplimiento y la pena, salvo que la pena se haya estipulado por el simple retardo o porque la obligación no se preste de la manera convenida.

¿Qué pasa si el desarrollador vende mi unidad a otra persona?

Si la cosa ofrecida pasó por título oneroso a un tercero de buena fe, la promesa queda sin efecto y quien la hizo responde de todos los daños y perjuicios. La anotación preventiva de la demanda perjudica a cualquier adquirente posterior a su fecha.

¿La resolución me regresa lo que pagué?

No. La resolución no regresa el dinero por sí sola: lo reclamable depende de cómo calificó el contrato cada pago, de quién incumplió primero y de lo que se pueda probar.

¿La PROFECO puede rescindir mi contrato?

Fuera de un arbitraje aceptado, no declara la rescisión ni condena a daños y perjuicios; eso corresponde al juez. Su procedimiento es de conciliación, y puede emitir un dictamen que constituya título ejecutivo si la obligación es cierta, exigible y líquida a juicio de la autoridad judicial.

¿Cuánto tiempo tengo para demandar?

El derecho de pedir el cumplimiento se extingue, fuera de los casos de excepción, en diez años desde que la obligación pudo exigirse. Cuándo se volvió exigible la entrega y si hay un plazo especial se define en cada caso, y esperar expone la unidad a pasar a un tercero.

Cómo empezar

Vuelve al contrato que tienes en la mano. Conviene reunir ese contrato y sus anexos, los comprobantes de pago, la publicidad, las comunicaciones sobre retrasos y los convenios modificatorios. Ese expediente no basta para demandar ni anticipa un resultado, y en un primer contacto no hace falta enviar datos bancarios ni identificaciones. Las preguntas que definen la estrategia son cinco: si el contrato cumple el artículo 2246 del código civil local, si la unidad sigue libre, si hay pena a favor del comprador, si el edificio puede terminarse y si la operación es civil o mercantil. Lo que debes asegurar hoy es la segunda, porque el artículo 2247 deja sin efecto la promesa si la unidad pasa por título oneroso a un tercero de buena fe. En nuestra práctica de litigio inmobiliario trabajamos esas cinco preguntas antes de elegir el camino.

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Fuentes y referencias

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