Predial y agua en la Ciudad de México: constancias de no adeudo antes de escriturar

En la Ciudad de México, el predial que el vendedor dejó de pagar puede terminar cobrándose a quien le compró. El último recibo que te muestra en la mesa de firma no cambia esa regla: el artículo 48, fracción IX, del Código Fiscal de la Ciudad de México (local) hace responsable solidario al adquirente cuando el enajenante no pagó las contribuciones, con un tope, el valor del inmueble. La ley pone un filtro antes de la escritura, porque el artículo 27 del mismo código exige entregar al notario constancias de que no hay adeudos de predial ni de agua de los últimos cinco años, y sin ellas el Registro Público no inscribe. Pero cuánto te protege ese filtro depende de tres cosas: lo que la constancia abarca, el tiempo que pasa entre su expedición y la firma, y si el inmueble está en condominio. Este artículo revisa la regla, mide sus huecos y te dice qué asegurar antes de firmar.

Qué exige el artículo 27 antes de escriturar

Empieza por el texto, porque es lo que el notario y el Registro van a aplicar. El artículo 27 del Código Fiscal de la Ciudad de México contiene cuatro reglas. La primera: los interesados deben presentar al notario ante quien se formalice la adquisición o transmisión de la propiedad las constancias de adeudos del impuesto predial y de los derechos por el suministro de agua, “donde conste que el inmueble no presenta adeudos de los últimos cinco años anteriores al otorgamiento”. La segunda: el notario agrega al apéndice de la escritura las constancias “que efectivamente les sean exhibidas”. El notario integra lo que se le exhibe, así que conviene saber de antemano qué se le va a exhibir.

La tercera regla cubre los adeudos en disputa: si un adeudo fue declarado sin efecto por sentencia definitiva, o el interés fiscal está garantizado porque se interpuso un medio de defensa, el notario lo hace constar en la escritura y agrega la documentación al apéndice. La cuarta es la que da fuerza al sistema: el Registro Público de la Propiedad “únicamente inscribirá” la escritura cuando consten en el apéndice esas constancias.

El código las llama “constancias de adeudos”; en la práctica se conocen como constancias de no adeudo. Sin ellas la escritura no se inscribe, y una compra no inscrita, según el artículo 3007 del Código Civil para el Distrito Federal (local), solo produce efectos entre las partes y no en perjuicio de tercero. Dicho de otra forma: si faltan las constancias, compraste frente al vendedor, pero no frente a los demás. Ese código conserva su nombre porque el artículo Décimo Cuarto transitorio del decreto de reforma política de la Ciudad de México, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 29 de enero de 2016, ordena entender hechas a la Ciudad de México las referencias al Distrito Federal.

Por qué la deuda del vendedor puede ser tuya

Las constancias son el filtro de entrada. Lo que importa al comprador es qué ocurre con lo que ese filtro deja pasar, y la respuesta está en el artículo 48 del Código Fiscal de la Ciudad de México, que enumera a los responsables solidarios del pago de créditos fiscales. Su fracción IX incluye a “los adquirentes de bienes inmuebles, cuando los enajenantes no hayan pagado las contribuciones o lo hayan hecho en cantidad menor”, sin que la responsabilidad exceda del valor del inmueble. El supuesto es que el vendedor no pagó o pagó de menos; la responsabilidad solidaria alcanza también a quien adquiere.

En condominio, la responsabilidad del adquirente de una unidad es proporcional al indiviso que le corresponde respecto del total del inmueble. Y hay un detalle que conviene leer completo: el mismo artículo 48 precisa, en su párrafo final, que la responsabilidad solidaria comprende los accesorios, con excepción de las multas. No se limita al impuesto omitido. Si el vendedor dejó de pagar, lo que puede alcanzarte es la contribución con sus accesorios, aunque no las multas, y siempre dentro del tope del valor del inmueble.

Predial: dos lecturas, y las dos te cuestan

El artículo 126 del Código Fiscal de la Ciudad de México obliga al pago del impuesto predial a los propietarios del suelo, o del suelo y las construcciones, y a los poseedores cuando no se conozca al propietario o su derecho sea controvertible. Cuando hay enajenación, “el adquirente se considerará propietario para los efectos de este impuesto”, y el avalúo presentado para el impuesto sobre adquisición de inmuebles se considera base gravable del predial. El artículo 131 del mismo código fija el pago por bimestres.

Para ti, eso tiene dos lecturas. Hacia atrás, la fracción IX del artículo 48 te alcanza por lo que el vendedor dejó de pagar. Hacia adelante, el predial es tuyo y su base puede cambiar con el avalúo de la operación. Conviene calcular lo que pagarás cada bimestre con esa posibilidad en mente, y no solo con el recibo del vendedor.

Agua: el flanco del inquilino

En el agua el obligado directo no es el propietario sino el usuario, y ahí se abre otro flanco. El artículo 172 del Código Fiscal de la Ciudad de México dice que están obligados al pago de los derechos por el suministro de agua “los usuarios del servicio”, por bimestre y por toma. Leído solo, ese artículo tranquiliza al propietario. Leído con el artículo 48, ya no.

La fracción XII del artículo 48 hace responsables solidarios a “los propietarios de los inmuebles en donde se instalen tomas de agua, cuando los usuarios del servicio no cubran la contribución”. La consecuencia es directa: si el inmueble estuvo rentado, el adeudo de agua del inquilino también es un riesgo para el propietario, y quien compra pasa a serlo. Antes de firmar, pregunta quién usaba el inmueble y quién era el usuario del servicio, porque la respuesta define de quién es la deuda que puede llegarte.

El adeudo también afecta el servicio. Según el artículo 177, en uso no doméstico el Sistema de Aguas suspende el servicio cuando no se pagan dos o más periodos; en uso doméstico solo puede restringirlo a lo necesario para el consumo humano básico, si subsiste el adeudo y el usuario se niega a convenir o incumple el convenio, previa notificación. Si el inmueble tiene uso no doméstico y arrastra dos o más periodos sin pagar, el riesgo no es solo el cobro: es la suspensión del servicio.

Lo que la constancia no cierra

Con la constancia en el apéndice es fácil dar por cerrado el tema. Revisarla es necesario, pero no cierra todos los riesgos, y conviene saber cuáles quedan abiertos antes de firmar, no después.

El primero es la ventana de cinco años. El artículo 27 pide acreditar que no hay adeudos de los últimos cinco años; la fracción IX del artículo 48 no limita la responsabilidad del adquirente a ese periodo, sino al valor del inmueble. La constancia mira cinco años hacia atrás y la responsabilidad no tiene esa frontera. En el tiempo, lo que entra en juego es la prescripción. El artículo 50 extingue por prescripción en cinco años el crédito fiscal determinado, que define como la resolución definitiva de la autoridad. Para periodos no determinados, el artículo 99 extingue en cinco años la facultad de determinar contribuciones omitidas, plazo que puede llegar a diez si se omitieron declaraciones, inscripciones o avisos; y la prescripción del artículo 50 se interrumpe con cada gestión de cobro notificada.

Cómo corren esos plazos en un inmueble concreto depende de cuándo se causó o se determinó cada adeudo y de las actuaciones de cobro, y se revisa con el historial de la cuenta. No hay una respuesta general: hay un expediente que leer.

El segundo hueco es el tiempo entre la constancia y la firma. Los bimestres que venzan después de expedida y antes de la escritura no aparecen en ella. Quién los paga conviene resolverlo en el contrato, porque la constancia no lo hará.

El tercero es el efecto liberatorio, y aquí el texto calla. El artículo 27 no dice que la constancia libere al adquirente de la responsabilidad solidaria del artículo 48, fracción IX. Tampoco regula de modo expreso las diferencias que la autoridad determine después de la escritura, por ejemplo por revisión del valor catastral o de consumos. El texto no dice si una constancia limpia te protege frente a lo que aparezca después, y no conviene firmar como si lo dijera. Lo que sí puedes asegurar es que el contrato diga quién paga lo que aparezca y cómo se reembolsa.

El cuarto son los adeudos en litigio. Si el vendedor impugnó y garantizó un crédito, el artículo 27 permite escriturar haciéndolo constar, pero el crédito sigue en disputa y su resultado puede alcanzar al comprador por el artículo 48. Que la escritura mencione el litigio no lo termina. El quinto es la cuenta correcta: la constancia debe corresponder a la cuenta predial y a la toma de agua del inmueble que se escritura, sobre todo en predios con varias tomas o subdivisiones. Una constancia impecable de otra cuenta no dice nada sobre el inmueble que compras.

Condominio: aquí la constancia sí libera

Si la unidad está en condominio, hay un tercer papel que pedir, y lo rige otra ley. Las cuotas de mantenimiento no son contribuciones y no las cubren las constancias del artículo 27. Las regula la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (local).

Su artículo 60 obliga al vendedor a entregar al comprador una constancia de no adeudo de cuotas ordinarias, de reserva y extraordinarias, expedida por el administrador, y dispone que el adquirente “se constituye en obligado solidario” de los adeudos de la unidad, “excepto en el caso de que el Administrador del condominio hubiere expedido y entregado la constancia”. Aquí la ley sí liga la constancia a tu liberación, a diferencia de la regla fiscal. Si el administrador expidió y entregó la constancia, no quedas como obligado solidario de los adeudos de la unidad; si no lo hizo, sí.

El artículo 43, fracción XXV, de esa ley obliga al administrador a emitirla, bajo su responsabilidad, en un término que no exceda de cinco días hábiles desde la solicitud, que pueden presentar, entre otros, el condómino, el poseedor o el notario. Pídela con tiempo y no aceptes que la operación se cierre sin ella: es el documento de este recorrido cuyo efecto liberatorio la ley sí dice de forma expresa.

Gravámenes y adeudos: dos revisiones distintas

Las constancias fiscales corren junto con el certificado de gravámenes, y conviene no confundirlos. Conforme al artículo 3016 del Código Civil para el Distrito Federal, antes de otorgar la escritura el notario solicita al Registro Público un certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes o anotaciones, y la solicitud surte efectos de aviso preventivo. Son revisiones distintas: el certificado muestra lo inscrito; las constancias, los adeudos con la hacienda local. Un inmueble puede estar libre de gravámenes y tener años de predial pendiente, y un certificado limpio no dice nada sobre lo segundo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo responder por el predial que no pagó el vendedor?

Sí. El Código Fiscal de la Ciudad de México hace responsable solidario al adquirente cuando el enajenante no pagó las contribuciones o lo hizo en cantidad menor, sin exceder del valor del inmueble. La responsabilidad comprende los accesorios, con excepción de las multas.

¿Qué pasa si no se presentan las constancias de no adeudo?

El Registro Público solo inscribe la escritura cuando constan en el apéndice. Una compra no inscrita produce efectos entre las partes y no en perjuicio de tercero.

¿La constancia de no adeudo me libera de cualquier adeudo anterior?

El código no dice que la constancia libere de la responsabilidad solidaria del adquirente, y la responsabilidad no se limita a los cinco años que cubre la constancia, sino al valor del inmueble. Tampoco regula de modo expreso las diferencias que la autoridad determine después de la escritura. Por eso conviene que el contrato diga quién paga lo que aparezca después.

¿Respondo por el agua que no pagó el inquilino del vendedor?

Puede ser. El obligado directo es el usuario del servicio, pero el código hace responsables solidarios a los propietarios de los inmuebles con tomas de agua cuando los usuarios no cubren la contribución, y quien compra pasa a ser propietario.

¿Qué cambia si compro en condominio?

Las cuotas de mantenimiento no son contribuciones y las regula la ley de condominio. El adquirente es obligado solidario de los adeudos de la unidad, excepto si el administrador expidió y entregó la constancia de no adeudo, que debe emitir en un término que no exceda de cinco días hábiles desde la solicitud.

Cómo empezar

Vuelve al recibo que te mostró el vendedor y hazle a la operación las preguntas que un recibo no contesta. Si las constancias de predial y de agua corresponden a la cuenta y a la toma del inmueble que compras; con qué fecha se expidieron y qué bimestres quedan entre esa fecha y la firma; si el inmueble estuvo rentado o tuvo uso no doméstico, y quién era el usuario del agua. Siguen tres más: si hay créditos impugnados o garantizados que el notario vaya a hacer constar; si el contrato resuelve quién paga los adeudos que aparezcan después de la escritura y cómo se reembolsan, y, si es condominio, si el administrador expidió la constancia de no adeudo de cuotas.

Estas preguntas no sustituyen la revisión del expediente, y la forma de cubrir el riesgo se define al evaluar el caso. Lo que asegures hoy, con constancias que correspondan a la cuenta y un contrato que diga quién paga lo que aparezca, es la posición que tendrás mañana frente a la autoridad. Puedes ver cómo trabajamos en asesoría inmobiliaria para compradores.

Si quieres que revisemos tu operación, ofrecemos una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance. El contacto con IBG Legal, incluido el envío de documentos, no crea una relación abogado cliente hasta que el encargo se formaliza por escrito.

IBG Legal, con sede en Cancún y oficina en Ciudad de México, asesora a compradores e inversionistas en operaciones inmobiliarias y litigio.

IBG Legal, tu aliado legal en México. Para cualquier duda sobre tu inversión o tu propiedad, consúltanos.

Fuentes y referencias

• Código Fiscal de la Ciudad de México (local), artículos 27, 48 (fracciones IX y XII y párrafo final), 50, 99, 126, 131, 172 y 177. Última reforma G.O. CDMX 19 de diciembre de 2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026.
• Código Civil para el Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículos 3007 y 3016. Última reforma G.O. CDMX 20 de agosto de 2026.
• Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (local), artículos 43 (fracción XXV) y 60. Última reforma G.O. CDMX 4 de agosto de 2023.
• Decreto por el que se declaran reformadas y derogadas diversas disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en materia de la reforma política de la Ciudad de México (federal), artículo Décimo Cuarto transitorio. Publicado en el DOF el 29 de enero de 2016.