Precios de transferencia en el arrendamiento de naves industriales entre partes relacionadas en Querétaro

La renta que la filial operadora mexicana paga por la nave de su propio grupo en Querétaro tiene que pactarse como la pactarían partes independientes, sin importar el tamaño de la empresa. La Ley del Impuesto sobre la Renta (federal, LISR) trata esa renta como una operación entre partes relacionadas, y la regla del valor de mercado no tiene umbral de entrada: lo que algunos contribuyentes pequeños se ahorran es la documentación, no la obligación. Para el director financiero que fija esa renta, todo lo demás depende de quién es el dueño. Si es una sociedad mexicana del grupo, el análisis es entre dos personas morales mexicanas; si es el residente en el extranjero, se suman la retención sobre el ingreso bruto y la pregunta del establecimiento permanente. El orden de trabajo es ese: primero quién puede ser dueño, después la regla común y al final lo que cada esquema agrega.

Quién puede ser dueño de una nave en Querétaro

Querétaro no tiene costa ni frontera internacional, y la Primera Lista de municipios totalmente ubicados fuera de la zona restringida, publicada por el INEGI en el Diario Oficial de la Federación el 21 de mayo de 1997, incluye a sus 18 municipios. Por eso el fideicomiso que la Ley de Inversión Extranjera (federal) prevé para esa zona en sus artículos 2, fracción VI, y 11 no es requisito para el extranjero. La estructura de tenencia puede decidirse por razones fiscales y de negocio, no por una restricción territorial.

El extranjero que adquiere directamente presenta antes ante la Secretaría de Relaciones Exteriores el escrito en que conviene considerarse nacional respecto de esos bienes (artículo 10 A); si es nacional de un país con el que México sostiene relaciones diplomáticas, el Acuerdo General de esa Secretaría publicado en el Diario Oficial de la Federación el 2 de marzo de 1998, vigente, lo exime del permiso. La ley permite adquirir también a las sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de extranjeros o con ese convenio (artículo 10), y la que tiene inversión extranjera se inscribe en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (artículo 32).

En Querétaro, El Marqués y Corregidora, el impuesto sobre traslado de dominio se calcula con la tarifa progresiva por rangos de valor de la ley de ingresos de cada municipio para 2026 (municipal, Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga”, diciembre de 2025), y la inscripción registral se revisa en cada operación. Resuelto quién puede comprar, quedan dos formas de tener la nave.

Cuáles son los dos esquemas

En el esquema A, la nave es de una inmobiliaria mexicana del grupo, que la renta a la operadora. En el esquema B, es directamente de la empresa residente en el extranjero, que la renta a su filial. Este artículo describe ambos sin recomendar ninguno, y no es una omisión: la elección depende del caso completo, de los números del grupo, de su tratado aplicable y de su presencia real en México. Lo que sí puede hacerse desde el arranque es ver qué carga cada uno. Antes de separarlos, hay una regla que corre igual en los dos.

Cuál es la regla común: renta a valor de mercado

Quiénes son partes relacionadas

El artículo 179 de la LISR considera partes relacionadas a dos o más personas cuando una participa directa o indirectamente en la administración, control o capital de la otra, o cuando una persona o grupo participa en ambas. La matriz extranjera, la inmobiliaria mexicana y la operadora quedan, por definición, dentro de esa regla. El mismo artículo obliga a determinar sus ingresos y deducciones con los precios o montos que hubieran pactado partes independientes en operaciones comparables, y la fracción XII del artículo 76 lo repite para las personas morales, con los métodos del artículo 180 en su orden. Si no se pacta así, la autoridad puede determinarlos. La consecuencia es directa: una renta fijada por conveniencia del grupo, y no por el mercado, permite que la autoridad determine la cifra.

Qué método se aplica y en qué orden

El artículo 180 ordena aplicar primero el método de precio comparable no controlado, y los otros cinco solo cuando ese no es el apropiado conforme a las Guías de Precios de Transferencia de la OCDE. En una renta de nave, el punto de partida son rentas pactadas entre independientes por inmuebles comparables. Saltarse ese método exige poder explicar por qué no era el apropiado.

En el uso o goce de bienes tangibles, el artículo 179 atiende a las características físicas, la calidad y la disponibilidad del bien, en su fracción I, inciso c), además de funciones, activos y riesgos, términos contractuales y circunstancias económicas. Por eso dos naves del mismo parque no son comparables solo por estar juntas: mantenimiento mayor, seguros, predial, plazo, mejoras del arrendatario y moneda se ajustan o se explican. Si la renta queda fuera del rango ajustado, se toma la mediana, según el artículo 180. Esa regla define el costo de equivocarse: la renta no se corrige al extremo más cómodo del rango, sino al centro. Fijada la renta, hay que poder demostrarla.

Documentación e informativas

El artículo 76, fracción IX, obliga a obtener y conservar documentación comprobatoria de las operaciones con partes relacionadas. No están obligados quienes en el ejercicio anterior tuvieron ingresos por actividades empresariales de hasta $13,000,000.00, salvo las excepciones del propio artículo. Ese umbral exime solo de la documentación: la obligación de pactar a valor de mercado sigue intacta para una inmobiliaria pequeña. Una inmobiliaria que no documenta porque está exenta sigue necesitando una renta que resista la comparación.

La fracción X exige presentar, a más tardar el 15 de mayo del año siguiente, la información de las operaciones con partes relacionadas. Esa fecha va al calendario fiscal del grupo junto con el cierre del ejercicio, porque la informativa recoge lo que se pactó durante el año.

Las informativas maestra, local y país por país del artículo 76-A corresponden solo a los contribuyentes de los artículos 32-A, segundo párrafo, y 32-H, fracciones I a IV y VI, del Código Fiscal de la Federación (federal). Entre ellos están las personas morales con ingresos del ejercicio anterior de $1,103,204,520.00 o más, cantidad vigente en 2026, y los residentes en el extranjero con establecimiento permanente. Operar con residentes en el extranjero no basta, porque el artículo 76-A no remite a la fracción V del 32-H.

La país por país tiene supuestos más estrechos, aunque la autoridad puede requerirla a la subsidiaria mexicana de un grupo extranjero cuando no la obtenga por intercambio de información. Las omisiones tienen precio: no presentar la informativa de partes relacionadas tiene multa de $112,750.00 a $225,500.00, y omitir la del 76-A, de $226,000.00 a $321,770.00, conforme a los artículos 81 y 82 del Código Fiscal de la Federación, cantidades vigentes en 2026. Con la regla común en su lugar, cada esquema agrega lo suyo.

Qué agrega el esquema A, cuando la inmobiliaria mexicana es dueña

La inmobiliaria acumula la renta como persona moral residente en México y deprecia la construcción hasta 5% anual, conforme al artículo 34, fracción I, inciso b), de la LISR. A diferencia de lo que ocurre en el esquema B, aquí la depreciación es una deducción de la inmobiliaria. Si la compra o la obra se financian con deuda del grupo, entran dos límites que conviene modelar antes de firmar el crédito.

La fracción XXVII del artículo 28 de la LISR limita los intereses de deudas con partes relacionadas residentes en el extranjero que excedan del triple del capital contable. La fracción XXXII limita los intereses netos que excedan del 30% de la utilidad fiscal ajustada cuando los devengados superan $20,000,000.00, y no se aplica a deudas para financiar construcciones en territorio nacional, incluido el terreno. Si la deuda financia la construcción de la nave, esa exclusión entra en juego; el límite de la fracción XXVII se analiza por separado.

Cuál aplica depende del destino de la deuda y de los números, y la tasa intragrupo también debe ser de mercado, porque el préstamo de la matriz es otra operación entre partes relacionadas. Un interés pactado fuera de mercado queda expuesto dos veces: al límite y al ajuste de precio. En el esquema B, el dueño es residente en el extranjero, y eso agrega dos preguntas.

Qué agrega el esquema B, cuando el residente en el extranjero es dueño directo

La retención del 25% sobre el ingreso

El artículo 158 de la LISR ubica en México la fuente de riqueza de la renta de un inmueble situado en el país y fija el impuesto en 25% sobre el ingreso, sin deducción alguna, con retención de quien hace los pagos: aquí, la filial. Como la base es el ingreso, la depreciación no la reduce. Esa es la diferencia de fondo con el esquema A: el dueño extranjero paga sobre la renta bruta, y la filial asume la tarea de retener en cada pago.

Los convenios para evitar la doble imposición con Estados Unidos y con Canadá (tratados internacionales) permiten a México gravar estas rentas sin fijar tasa máxima, en el artículo 6 de cada uno. El tratado no reduce, por sí mismo, la tasa del 25%. El de Estados Unidos permite al residente optar por tributar sobre una base neta, como si la renta fuera atribuible a un establecimiento permanente, según el artículo 6, párrafo 5.

La regla 3.18.5 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 permite a la filial dejar de retener si el arrendador figura en el listado del Servicio de Administración Tributaria, que debe verificar en cada pago. Ni la regla ni sus fichas dicen cómo se calcula y paga ese impuesto. Es un vacío que el despacho no puede llenar con una suposición, y por eso la filial debería documentar cada verificación. La segunda pregunta es si ese dueño tiene establecimiento permanente en México.

La pregunta del establecimiento permanente

Sin establecimiento permanente, el extranjero tributa solo por sus ingresos de fuente mexicana, conforme al artículo 1, fracción III, de la LISR. El artículo 2 considera establecimiento permanente cualquier lugar de negocios donde se desarrollen actividades empresariales, o la actuación por medio de alguien distinto de un agente independiente que habitualmente concluye contratos por cuenta del extranjero o desempeña el rol principal en su conclusión. El artículo 3 excluye las actividades preparatorias o auxiliares, salvo que complementen, en una operación de negocios cohesiva, las de una parte relacionada en México.

La ley no da una respuesta única para el dueño que solo renta su nave a la filial. Si tiene establecimiento permanente depende de quién administra el inmueble, quién negocia y firma, si hay personal o instalaciones propias en México y qué hace la filial por cuenta de la matriz. Si la filial negocia o firma por la matriz, la pregunta deja de ser teórica. Cada una de esas variables se decide en la operación diaria, y conviene ordenarlas antes de firmar el contrato de arrendamiento.

Si la filial realiza operaciones de maquila, el artículo 181 de la LISR descarta el establecimiento permanente derivado de esa relación cuando hay tratado y la maquiladora cumple el artículo 182. El cálculo de utilidad de ese artículo 182 incluye los activos de residentes en el extranjero o sus partes relacionadas otorgados a la maquiladora en uso o goce temporal, lo que en una lectura del texto alcanza a la nave. Esa lectura no es una respuesta cerrada, y debe revisarse con el esquema de maquila completo. Queda un impuesto que corre en ambos esquemas.

Cómo se trata el IVA de la renta

El artículo 20, fracción II, de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal) exenta el uso o goce temporal de inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación; en una lectura del texto, una nave industrial no está comprendida. Quien otorga el uso o goce temporal de bienes en territorio nacional causa el impuesto a la tasa del 16% y lo traslada, según el artículo 1o.: en el esquema A, la inmobiliaria a la operadora.

En el esquema B, si el dueño no tiene establecimiento permanente en el país, la filial debe retener el impuesto que se le traslade, conforme al artículo 1o.-A, fracción III. La filial puede quedar así con dos retenciones sobre el mismo pago: la del impuesto sobre la renta y la del IVA. El acreditamiento se revisa en cada caso.

Preguntas frecuentes

¿Una inmobiliaria pequeña del grupo puede fijar la renta libremente?

No. La obligación de pactar a valor de mercado no depende del tamaño. Lo que el umbral de $13,000,000.00 de ingresos del ejercicio anterior exime es la documentación comprobatoria, salvo las excepciones del propio artículo.

¿Qué pasa si la renta queda fuera del rango de mercado?

Si la renta queda fuera del rango ajustado, se toma la mediana. Además, si no se pacta como lo harían partes independientes, la autoridad puede determinar los ingresos y deducciones.

¿Cuánto paga el dueño extranjero sin establecimiento permanente?

El 25% sobre el ingreso, sin deducción alguna, con retención de la filial que paga la renta. Como la base es el ingreso, la depreciación no la reduce. El convenio con Estados Unidos permite al residente optar por tributar sobre una base neta.

¿El tratado con Estados Unidos reduce esa tasa?

El tratado permite a México gravar estas rentas sin fijar tasa máxima. Lo que el de Estados Unidos permite es que el residente opte por tributar sobre una base neta, como si la renta fuera atribuible a un establecimiento permanente.

¿La renta de la nave paga IVA?

En una lectura del texto, la exención solo alcanza inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación, de modo que la nave causa el impuesto al 16%. Si el dueño es residente en el extranjero sin establecimiento permanente, la filial retiene el impuesto que se le traslade.

Cómo empezar

Antes de fijar la renta conviene saber quién es el dueño y por qué; qué rentas pactan independientes por naves comparables; qué riesgos asume cada parte; si hay documentación del ejercicio anterior y deuda intragrupo, y, en el esquema B, qué tratado aplica y qué presencia real tiene el dueño en México.

El cronograma, resumido, vuelve al director financiero del principio. Lo primero es el comparable: rentas entre independientes por naves semejantes, con los ajustes por mantenimiento, seguros, predial, plazo, mejoras y moneda. En paralelo, la documentación de la fracción IX, salvo la exención por ingresos, y la informativa del 15 de mayo. Si el dueño es la inmobiliaria mexicana, siguen la depreciación y los límites a intereses intragrupo; si es el residente en el extranjero, la retención del 25%, el tratado y el establecimiento permanente. El IVA corre en los dos. Lo que no puede esperar es el comparable, porque sin él no hay renta que defender. Ese análisis lo hacemos en nuestra práctica de fiscal inmobiliario.

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Fuentes y referencias

• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), última reforma publicada en el DOF el 1 de abril de 2024: artículos 1, fracción III; 2; 3; 28, fracciones XXVII y XXXII; 34, fracción I, inciso b); 76, fracciones IX, X y XII; 76-A; 158; 179; 180; 181 y 182.
• Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal), última reforma publicada en el DOF el 12 de noviembre de 2021: artículos 1o.; 1o.-A, fracción III, y 20, fracción II.
• Código Fiscal de la Federación (federal), última reforma publicada en el DOF el 9 de abril de 2026: artículos 32-A, segundo párrafo; 32-H, fracciones I a VI; 81, fracciones XVII y XL, y 82, fracciones XVII y XXXVII, con las cantidades actualizadas por el Anexo 5 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (DOF 28 de diciembre de 2025).
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal, Servicio de Administración Tributaria), publicada en el DOF el 28 de diciembre de 2025; sus modificaciones publicadas en 2026 no alteran la regla citada: regla 3.18.5.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), última reforma publicada en el DOF el 27 de mayo de 2024: artículos 2, fracción VI; 10; 10 A; 11 y 32.
• Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 Constitucional (federal), publicada en el DOF el 21 de mayo de 1997.
• Secretaría de Relaciones Exteriores, Acuerdo General que determina los supuestos que permiten a los extranjeros únicamente presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 Constitucional para adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida (federal), publicado en el DOF el 2 de marzo de 1998.
• Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (municipal), Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 103, 25 de diciembre de 2025: artículo 15.7. Ley de Ingresos del Municipio de El Marqués, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (municipal), Periódico Oficial No. 102, 24 de diciembre de 2025: artículo 15, fracción IV. Ley de Ingresos del Municipio de Corregidora, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (municipal), Periódico Oficial No. 102, 24 de diciembre de 2025: artículo 15, fracción VIII.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de los Estados Unidos de América para evitar la doble imposición e impedir la evasión fiscal en materia de Impuestos sobre la Renta y su Protocolo (tratado internacional), publicado en el DOF el 3 de febrero de 1994 y modificado por los protocolos publicados en el DOF el 25 de enero de 1996 y el 22 de julio de 2003; texto cotejado con la publicación del DOF: artículo 6.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de Canadá para Evitar la Doble Imposición y Prevenir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta (tratado internacional), publicado en el DOF el 20 de junio de 2007: artículo 6.
• La Ley de Ingresos de la Federación y la Resolución Miscelánea Fiscal del ejercicio pueden modificar la aplicación de estas reglas y deben revisarse antes de cualquier decisión.