NOM-247-SE-2021 para desarrolladores de Cancún y Playa del Carmen: publicidad e información en preventa

En una preventa de vivienda en Cancún o en Playa del Carmen, lo que usted anuncia lo obliga. Los renders están listos, la versión en inglés del folleto también y los brokers esperan la fecha de lanzamiento, y cada una de esas piezas va a medirse contra dos normas federales que se aplican igual en ambos municipios: la Ley Federal de Protección al Consumidor (federal) y la Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021 (federal). La primera exige que la publicidad sea veraz y comprobable; la segunda fija un contenido mínimo de exhibición para la preventa y, salvo convenio en contrario o consentimiento escrito del consumidor, convierte la publicidad en parte de lo que hay que entregar. Que alcancen a su proyecto depende de quién vende y de cómo se comercializa la unidad, y el riesgo de sanción depende de la distancia entre el anuncio, la maqueta, el contrato registrado y los permisos municipales. Esa distancia es lo que vamos a medir, en el orden en que la recorre un comprador: anuncio, sala de ventas, documentos y mesa de firma.

A quién alcanza la norma

Según el artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor, los actos sobre inmuebles solo quedan sujetos a esa ley cuando el proveedor es fraccionador, constructor, promotor u otra persona que interviene en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación, y esos contratos deben registrarse ante la Procuraduría Federal del Consumidor. La NOM-247-SE-2021, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 22 de marzo de 2022 y vigente sin modificaciones, repite ese ámbito en su numeral 1. Si usted vende al público vivienda destinada a casa habitación, las dos normas le aplican, y lo que sigue es su lista de obligaciones.

Antes de lanzar la campaña conviene resolver dos preguntas. La primera es si una unidad promovida como inversión para renta vacacional sigue siendo vivienda destinada a casa habitación. La norma define vivienda como la construcción destinada a ese uso (numeral 3.46), y ni ella ni el artículo 73 resuelven de forma expresa si el destino a renta vacacional cambia esa calificación. La respuesta, por tanto, no está en la norma: se revisa con la publicidad y el contrato de cada proyecto. Lo que sí puede afirmarse es que la forma en que usted presente la unidad forma parte de esa revisión.

La segunda pregunta es el comprador extranjero, y aquí la respuesta es más clara. El artículo 2, fracción I, de la Ley Federal de Protección al Consumidor define al consumidor como destinatario final, sin requisito de nacionalidad, y el artículo 58 de la misma ley prohíbe condicionar bienes por nacionalidad. Los numerales 5.1 y 5.2 de la NOM-247-SE-2021 incluyen de forma expresa las ventas hechas a través de fideicomisos. Vender a un extranjero mediante fideicomiso, entonces, no saca por sí solo la operación de la norma. Resuelto a quién alcanza, lo que sigue es qué puede decir el anuncio.

Qué puede decir el anuncio

El artículo 32 de la Ley Federal de Protección al Consumidor exige publicidad veraz, comprobable, clara y sin elementos que induzcan a error. Su segundo párrafo va más lejos: es engañosa la publicidad que, “pudiendo o no ser verdaderas”, induce a error por la forma “inexacta, falsa, exagerada, parcial, artificiosa o tendenciosa” en que se presenta. No hace falta mentir para engañar. Un render exacto en cada detalle puede seguir siendo engañoso si encuadra la unidad de una forma que lleva a creer algo que no es, y por eso la revisión no termina en preguntar si cada dato es cierto.

El numeral 5 de la NOM-247-SE-2021 pide información y publicidad en español, aunque puedan estar también en otro idioma, y ordena que en caso de diferencia prevalezca el español. La consecuencia para su campaña es directa: la versión en inglés no puede prometer más que la española. El numeral 5.2 de la misma norma enumera lo prohibido, y en los desarrollos costeros pesan tres fracciones. La III prohíbe información inexacta sobre la adquisición, como las condiciones de los créditos. La IV prohíbe inducir a creer que el inmueble tiene materiales, distribución, servicios, acabados, dimensiones o características de las que carezca o que no pueda comprobar. Ahí entran los renders.

La fracción VI pide evitar términos categóricos o superlativos que induzcan a error sobre el desempeño del inmueble y exige que toda afirmación objetiva sea comprobable. Si el folleto dice que algo es lo mejor, lo más cercano o lo único, conviene preguntarse con qué documento se prueba. Ese mismo numeral exige, además, que toda publicidad indique nombre, domicilio, teléfono y dirección electrónica del proveedor.

Lo que dice el broker también lo obliga

Lo que diga el promotor en la caseta de ventas también cuenta, y cuenta como si lo dijera usted. El numeral 5.5 de la NOM-247-SE-2021 exige que el promotor porte credencial del proveedor o del concesionario de ventas, y dispone que la información que el promotor proporcione se entiende autorizada por el proveedor, que queda obligado por ella. El artículo 9 de la Ley Federal de Protección al Consumidor hace al proveedor responsable administrativamente por los actos de sus colaboradores. Una promesa del broker sobre acabados, plazos o amenidades es, para la norma, una promesa del desarrollador. Por eso el guion de ventas merece la misma revisión que el folleto.

Qué debe exhibir la sala de ventas

Con la campaña revisada, toca la sala de ventas. El numeral 4.6 de la NOM-247-SE-2021 obliga a exhibir de manera notoria y visible el precio y las características de las viviendas, a contar con capacidad económica para atender reclamaciones o bonificaciones y a realizar la preventa mediante contrato de adhesión de preventa. El artículo 73 Bis, fracción I, de la Ley Federal de Protección al Consumidor y el numeral 5.3 de la norma exigen exhibir el proyecto ejecutivo completo, la maqueta y, en su caso, el inmueble muestra, y la maqueta debe mantenerse desde la promoción hasta la entrega. El numeral 3.29 admite que sea física o virtual. La maqueta, en otras palabras, no es material de lanzamiento: lo acompaña hasta la entrega.

El numeral 5 enumera además lo que debe estar a disposición del consumidor: razón social y contacto, acreditación de la propiedad y sus gravámenes, precio de contado, métodos de pago, licencias, especificaciones, medios de queja, número de registro del contrato ante la PROFECO y aviso de privacidad. Si hay portal de internet, el numeral 4.2 exige mostrar, entre otros datos, los precios totales de contado y el modelo de contrato registrado. Esa lista funciona bien como inventario: si alguno de esos documentos no existe todavía, la preventa tiene un hueco que conviene cerrar antes de abrir la sala.

Qué permisos y qué títulos tiene que mostrar

Entre esos documentos están las licencias. El numeral 5.6.2 de la NOM-247-SE-2021 exige contar con las que pida la legislación local, como uso de suelo, construcción y condominios, y ponerlas a disposición del consumidor. En Quintana Roo, el artículo 13, fracción XIII, de la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo (estatal) atribuye al municipio otorgar o negar las de condominios y construcción, y el artículo 177 de la misma ley exige licencia municipal previa para toda obra. En Cancún la autoridad es el municipio de Benito Juárez; en Playa del Carmen, el municipio de ese nombre. Si la licencia vigente no respalda lo que anuncia el folleto, el folleto anuncia algo que hoy no puede comprobar.

Con las licencias en la mano, queda el papel que acredita el inmueble. El numeral 5.4 pide informar el estado legal del inmueble y sus gravámenes y poner a disposición la escritura inscrita, en condominio la de constitución del régimen, o en su caso el contrato privado ratificado e inscrito.

Aquí hay una tensión local que conviene conocer antes de que un comprador la señale. El artículo 8 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo (estatal) permite constituir el régimen en construcciones en proyecto si se cumple el artículo 4 de esa ley, y ese artículo 4 dispone que los Ayuntamientos únicamente autorizarán el cambio a régimen condominal en edificaciones terminadas, aunque su fracción VII admite fianza por la terminación de obra. Ni la norma ni la ley estatal dicen expresamente qué documento basta para el numeral 5.4 mientras el régimen no se ha constituido. No vamos a fingir que la respuesta existe. Lo prudente es saber, antes del lanzamiento, qué documento va a poner a disposición y por qué.

Qué cambia en la mesa de firma

Ya en la mesa de firma, el contrato tiene que ser el registrado. Conforme al numeral 6 de la NOM-247-SE-2021, los contratos deben estar registrados ante la PROFECO y disponibles antes de la firma. El artículo 86 Quáter de la Ley Federal de Protección al Consumidor tiene por no puesta toda diferencia, en perjuicio del consumidor, entre el contrato registrado y el usado. Una cláusula que se aparte del contrato registrado en contra del comprador no le sirve a usted: se tiene por no puesta. El numeral 6.3 agrega que el contrato de preventa acredite la exhibición del proyecto ejecutivo, incluya planos, describa los beneficios adicionales ofrecidos e informe las garantías a cargo del proveedor. El contrato, en otras palabras, carga con lo exhibido.

El dinero tiene sus propias reglas. El artículo 75 de la Ley Federal de Protección al Consumidor impide recibir pago alguno antes de que la relación conste por escrito, salvo gastos de investigación. Un apartado cobrado antes del contrato escrito, si no son gastos de investigación, choca con esa regla. El numeral 4.4 de la norma exige comprobante del anticipo e información previa sobre su devolución, y si el proyecto ejecutivo cambia durante la obra, el comprador debe autorizar por escrito continuar o pedir la devolución. Cada cambio de proyecto, entonces, le abre al comprador una decisión que usted tiene que recabar por escrito.

La publicidad se vuelve parte de lo prometido. El numeral 5.6 obliga a entregar conforme a lo ofrecido en la publicidad, salvo convenio en contrario o consentimiento escrito del consumidor, y el numeral 5.6.6 permite exigir los acabados anunciados aunque no figuren en el contrato. Lo que el contrato calla, el folleto lo sostiene. Ante la falta de veracidad, el artículo 37 de la Ley Federal de Protección al Consumidor prevé el cumplimiento de lo ofrecido o, si no es posible, la reposición de los gastos necesarios que se prueben y, en su caso, la bonificación del artículo 92 Ter de esa ley. Esta vía administrativa no sustituye las acciones judiciales del comprador.

Qué puede hacer la autoridad

El numeral 13 de la NOM-247-SE-2021 asigna la vigilancia a la Secretaría de Economía y la verificación y sanción a la PROFECO. El artículo 35 de la Ley Federal de Protección al Consumidor faculta a la PROFECO para ordenar la suspensión o corrección de la publicidad e imponer sanciones con garantía de audiencia. Una orden de suspender o corregir la publicidad no se queda en el expediente: toca la campaña en curso.

Las multas están en los artículos 127 y 128 de esa ley: el 128 comprende los artículos 73, 73 Bis y 73 Ter, y el 127, el 75 y el 86 Quáter. Sus montos se actualizan cada año por acuerdo publicado en el Diario Oficial de la Federación, según el artículo 129 Bis, por lo que cualquier cifra se calcula con el texto vigente. Existen además dos herramientas voluntarias: la revisión previa de la publicidad por la PROFECO, que según el artículo 32 emite una opinión no vinculante, y el dictamen de una unidad de inspección del numeral 12.5.1 de la norma. La opinión de la PROFECO no es vinculante; aun así, las dos herramientas le permiten medir la campaña antes de que la mida la autoridad.

Preguntas frecuentes

¿La NOM-247-SE-2021 aplica a todo desarrollo en preventa?

Aplica cuando el proveedor es fraccionador, constructor, promotor u otra persona que interviene en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación. Si una unidad promovida para renta vacacional sigue siendo vivienda destinada a casa habitación no lo resuelven de forma expresa ni la norma ni la ley; se revisa con la publicidad y el contrato de cada proyecto.

¿Aplica si vendo a extranjeros mediante fideicomiso?

La ley define al consumidor como destinatario final, sin requisito de nacionalidad, y prohíbe condicionar bienes por nacionalidad. La norma incluye de forma expresa las ventas hechas a través de fideicomisos.

¿Puedo hacer la campaña solo en inglés?

La información y la publicidad deben estar en español, aunque puedan estar también en otro idioma, y en caso de diferencia prevalece el español. La versión en inglés no puede prometer más que la española.

¿Lo que dice el broker me obliga?

Sí. La información que el promotor proporcione se entiende autorizada por el proveedor, que queda obligado por ella, y el proveedor responde administrativamente por los actos de sus colaboradores.

¿Puedo cobrar un apartado antes de firmar?

La ley impide recibir pago alguno antes de que la relación conste por escrito, salvo gastos de investigación. La norma exige además comprobante del anticipo e información previa sobre su devolución.

¿El comprador puede exigir algo que solo estaba en el folleto?

Sí. La norma obliga a entregar conforme a lo ofrecido en la publicidad, salvo convenio en contrario o consentimiento escrito del consumidor, y permite exigir los acabados anunciados aunque no figuren en el contrato.

Cómo empezar

Vuelva a los renders y al folleto con cinco preguntas. Si el contrato de preventa está registrado y su número aparece donde la norma lo exige. Si cada render, superficie, amenidad y acabado anunciado está en el proyecto ejecutivo y es comprobable. Si las licencias municipales vigentes respaldan lo anunciado. Qué documento acredita hoy la propiedad, los gravámenes y el régimen de condominio. Y si los brokers tienen credencial y la versión en inglés coincide con la española. Responderlas con documentos no elimina el riesgo; permite medirlo, y el momento de hacerlo es antes del lanzamiento. En nuestra práctica de permisos y cumplimiento del desarrollo revisamos esa distancia entre lo anunciado y lo documentado.

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Fuentes y referencias

• Ley Federal de Protección al Consumidor (federal). Última reforma publicada en el DOF el 12 de diciembre de 2025; montos de multas actualizados por Acuerdo publicado en el DOF el 23 de diciembre de 2025. Artículos 2, fracción I; 9; 32; 35; 37; 58; 73; 73 Bis, fracción I; 75; 86 Quáter; 92 Ter; 127; 128 y 129 Bis. https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LFPC.pdf
• Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021, Prácticas comerciales, Requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados (federal). Publicada en el DOF el 22 de marzo de 2022 y en vigor desde el 18 de septiembre de 2022; sin aviso de modificación o cancelación publicado en el DOF, y registrada como vigente por la Secretaría de Economía (https://platiica.economia.gob.mx/normalizacion/nom-247-se-2021/). Numerales 1, 3.29, 3.46, 4.2, 4.4, 4.6, 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.6.2, 5.6.6, 6, 6.3, 12.5.1 y 13. https://dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5646251&fecha=22/03/2022
• Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo (estatal). Última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado el 28 de mayo de 2026. Artículos 13, fracción XIII, y 177.
• Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo (estatal). Última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado el 12 de noviembre de 2021. Artículos 4 y 8.