Marinas y concesiones portuarias en Cabo San Lucas: qué revisar antes de invertir

Si el amarre que le ofrecen en venta en una marina de Cabo San Lucas es un contrato de uso, no puede durar más que la concesión de la marina, y si la concesión termina, deja de surtir efectos. Quien invierte en una marina, o compra un amarre en ella, no adquiere el mar ni la zona federal. Adquiere acciones de una concesionaria, derechos contractuales derivados de una concesión o el terreno privado de tierra firme. La Ley de Puertos (federal) exige concesión de la Secretaría de Marina para construir, operar y explotar marinas sobre bienes de dominio público, y solo la otorga a ciudadanos y personas morales mexicanos (artículos 20 y 21). Por eso el valor de la inversión depende del título de concesión: su vigencia, sus causales de revocación, la reversión de las obras y la forma en que se otorgaron los amarres.

Qué es jurídicamente una marina

La marina se define por su función. La Ley de Puertos la describe como “el conjunto de instalaciones portuarias y sus zonas de agua o tierra, destinadas a la organización especializada en la prestación de servicios a embarcaciones de recreo o deportivas”. El título jurídico del operador depende de dónde esté. Fuera de una administración portuaria integral, se otorga concesión para construir, operar y explotar la marina; dentro de ella, el operador celebra con el administrador un contrato de cesión parcial de derechos, conforme al artículo 20, fracción II, inciso a, y párrafo tercero, de la misma ley. Son dos títulos distintos, y la primera pregunta de cualquier revisión es cuál de los dos tiene la marina.

Debajo de la marina está el dominio público. El mar territorial, las playas, la zona federal marítimo terrestre y los puertos son bienes de uso común sujetos al dominio público de la Federación, según la Ley General de Bienes Nacionales (federal), en sus artículos 6, fracción II, y 7, fracciones III a VI. Son inalienables, imprescriptibles e inembargables (artículo 13), y las concesiones sobre ellos “no crean derechos reales”, como dice el artículo 16. Esa frase es la que fija el horizonte de todo lo demás: el concesionario explota, pero no es dueño, y nadie que derive su derecho de él puede tener más. Sobre ese suelo hay tres puertas de entrada.

Qué compra cuando compra acciones

Comprar la sociedad no es comprar la concesión. La concesión se cede con reglas propias: la Secretaría puede autorizar la cesión total si estuvo vigente al menos cinco años, el cedente cumplió sus obligaciones y el cesionario reúne los requisitos del otorgamiento (artículo 30 de la Ley de Puertos), y ceder sin autorización es causa de revocación, según el artículo 33, fracción VII. Quien estructure la entrada como una cesión de la concesión tiene que pasar por esa autorización.

La compra de acciones es otro terreno, y aquí la ley calla. Salvo la prohibición de ceder la concesión a gobiernos extranjeros o admitirlos como socios, ni la ley ni el Reglamento de la Ley de Puertos (federal) regulan el cambio de accionistas de la concesionaria. La ley no resuelve si ese cambio exige aviso o autorización. Lo que sí sabemos es dónde buscar la respuesta: en el título de concesión, que puede imponer condiciones propias. Una adquisición de acciones no debería cerrarse sin haber leído esa parte del título.

Qué compra cuando compra un amarre

Los contratos de uso viven dentro de la concesión y terminan con ella. Los concesionarios o cesionarios de marinas pueden celebrar con terceros, previa autorización de la Secretaría, “contratos de uso” sobre locales o espacios relacionados con el objeto de la concesión, que en ningún caso exceden los términos de la concesión o contrato principal, según el penúltimo párrafo del artículo 20 de la Ley de Puertos. Para autorizarlos, el artículo 51 del reglamento exige que no rebasen la vigencia de la concesión, que delimiten el área con plano y que cuenten con seguro de responsabilidad civil; si la concesión termina, dejan de surtir efectos. Dentro de una administración portuaria integral, los contratos de cesión parcial tampoco pueden durar más que la concesión, por el precepto de igual número de la ley.

La consecuencia para quien compra un amarre es directa. Lo que paga no es un bien con vida propia, sino un derecho cuyo plazo máximo es el que le quede a la concesión, y cuya validez depende de una autorización previa de la Secretaría. Un amarre ofrecido sin esa autorización, o con un plazo mayor que el de la concesión, no tiene el respaldo que la ley exige. Hay, además, una figura cercana que conviene distinguir. La relación entre el operador y los dueños de embarcaciones en depósito se rige por el contrato de depósito, conforme al artículo 50 del Reglamento de la Ley de Puertos. Si el amarre que le ofrecen es un espacio sujeto a autorización o un servicio de depósito se define con el título y el contrato.

La tierra firme: lo que sí puede ser privado

La tierra firme sí puede ser propiedad privada. Las concesiones para marinas artificiales pueden adjudicarse de manera directa a los propietarios de terrenos colindantes con la zona federal marítimo terrestre, según el último párrafo del artículo 24 de la Ley de Puertos. Para el dueño del terreno colindante, la propiedad de la orilla abre la posibilidad de la adjudicación directa de la concesión de una marina artificial.

La frontera entre lo privado y lo federal tiene medida. El artículo 119, fracción IV y párrafo siguiente, de la Ley General de Bienes Nacionales dispone que la zona federal de una marina no excede de tres metros y que, con la concesión, pueden desincorporarse y enajenarse a título oneroso los terrenos ganados al mar. En una marina hay entonces tres superficies con tres regímenes: el terreno privado, el ganado al mar que puede llegar a enajenarse y la zona federal concesionada. Saber cuál es cuál es saber qué se compra. Identificada la pieza, la variable siguiente es quién puede ser su dueño.

Capital extranjero: lo que la ley dice y lo que no dice

La ley no reserva las marinas, pero sí limita actividades vecinas. La inversión extranjera puede participar “en cualquier proporción” en sociedades mexicanas, salvo lo que la propia Ley de Inversión Extranjera (federal) dispone, y las marinas no figuran entre las actividades reservadas, con tope o sujetas a la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras de los artículos 6, 7 y 8. Lo que sí dice está en esos mismos preceptos. La fracción III del 7, en sus incisos t, u, v y w, limita al 49% la administración portuaria integral, el pilotaje, las navieras de navegación interior y cabotaje, salvo cruceros turísticos, y el suministro de combustibles para embarcaciones. La fracción I del 8 exige resolución de la Comisión para superar el 49% en servicios portuarios para navegación interior, “tales como el remolque, amarre de cabos y lanchaje”.

Aquí la respuesta depende de los hechos. Si una marina que vende combustible, opera embarcaciones o presta amarre de cabos cae en esos supuestos se determina con las actividades que efectivamente preste. Un inversionista que planea una participación mayoritaria debería revisar esa lista de servicios antes de fijar su porcentaje. El tamaño también cuenta. Se requiere resolución de la Comisión cuando la inversión extranjera supera el 49% de una sociedad cuyos activos rebasan el monto que la Comisión determina, fijado en $28,623,925,390.72 por su resolución publicada en el Diario Oficial de la Federación (DOF) el 5 de agosto de 2025.

La tierra firme trae su propia regla. Los Cabos tiene litoral en el Pacífico y en el Golfo de California, según el artículo 120 de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal), así que su franja costera está dentro de la zona restringida de cincuenta kilómetros que fijan el artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal) y la Ley de Inversión Extranjera.

La sociedad mexicana con convenio de extranjería puede adquirir ahí el dominio para actividades no residenciales, con aviso a la Secretaría de Relaciones Exteriores dentro de sesenta días hábiles, conforme al artículo 10, fracción I. Son no residenciales, entre otros, los inmuebles destinados a prestación de servicios, según el Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal). La vivienda que acompañe a la marina va por fideicomiso (artículos 10, fracción II, y 11 de la ley).

El registro de la inversión extranjera

La sociedad con inversión extranjera se inscribe en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras dentro de los cuarenta días hábiles siguientes a su constitución o a la entrada de la inversión, por el artículo 32 de la Ley de Inversión Extranjera. La renovación anual de la constancia que pide el artículo 35 solo se exige cuando el activo, el pasivo, los ingresos o los egresos del ejercicio superan $110,000,000.00, conforme a la resolución general de la Comisión publicada en el DOF el 23 de febrero de 2015. Basta que una de esas cifras supere el umbral para que la renovación sea obligatoria. Resuelto el capital, queda el documento que define el valor: el título.

El título de concesión: donde está el valor

El título es el activo. Cinco cláusulas fijan su horizonte y su riesgo, y cada una se lee antes de poner precio. La primera es el plazo: la concesión dura hasta cincuenta años, prorrogables por un plazo igual si se pide a más tardar un año antes del vencimiento (artículo 23 de la Ley de Puertos). Una prórroga que no se pide a tiempo es un horizonte que se cierra, y con él el de cada amarre. La segunda es la contraprestación: el aprovechamiento cuyas bases fija el propio título, conforme al artículo 37, al que se suman los derechos que causa la zona federal por el artículo 127 de la Ley General de Bienes Nacionales.

La tercera es la reversión, y es la que más pesa en el cálculo de salida. Al terminar la concesión, las obras adheridas de manera permanente pasan a la Nación sin costo y libres de gravamen, y puede exigirse demoler las inútiles, según el artículo 36 de la Ley de Puertos. El valor de salida, por tanto, se mide con el plazo que quede, no con lo construido. La cuarta es el financiamiento: los gravámenes a favor de terceros no pueden comprender la última décima parte del plazo cuando hay bienes sujetos a reversión (artículo 31). El plazo de cualquier crédito garantizado debe calcularse con esa regla.

La quinta es la revocación. Entre otras causas, la concesión se revoca por no ejercer los derechos por más de seis meses, por no pagar la contraprestación, por no mantener las garantías o los seguros y por alterar sustancialmente las obras sin autorización, conforme al artículo 33 de la Ley de Puertos. Para quien compra, la revisión no se limita a leer las causales: consiste en verificar que ninguna se haya actualizado ya. El título vive, además, sobre un ecosistema con reglas propias.

El ambiente y el área protegida

Requieren autorización previa de impacto ambiental los desarrollos inmobiliarios que afecten ecosistemas costeros, las obras en litorales o zonas federales y las obras en áreas naturales protegidas federales, según el artículo 28, fracciones IX, X y XI, de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (federal). Su reglamento en materia de evaluación del impacto ambiental menciona por su nombre las marinas. Una marina, entonces, no es una obra que pueda suponerse exenta, y la autorización debe cubrir tanto lo construido como lo que se proyecta.

Frente a Cabo San Lucas está el Área de Protección de Flora y Fauna Cabo San Lucas, cuyo origen es un decreto publicado en el DOF el 29 de noviembre de 1973, recategorizado el 7 de junio de 2000. La Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas reporta su programa de manejo como elaborado, sin resumen publicado en el DOF. Si una marina queda dentro de su polígono se confirma con el decreto y la cartografía oficial, no con un plano comercial. Queda un último costo que corre con la operación.

El impuesto sobre el atraque

El atraque paga como el hospedaje. Los servicios de atraque de las marinas turísticas se equiparan al hospedaje, con base del 20% de los ingresos por atraque o renta de muelles y tasa del 4%, según los artículos 7, 13, 15 y 16 de la Ley de Hacienda del Estado de Baja California Sur (estatal), a la que remite la Ley de Ingresos del Estado de Baja California Sur para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal). Ese impuesto entra en la proyección de ingresos de la marina desde el primer amarre que se rente.

Preguntas frecuentes

¿Puedo ser dueño de un amarre en una marina de Cabo San Lucas?

No en el sentido de propiedad. Los espacios se otorgan mediante contratos de uso que requieren autorización previa de la Secretaría, no pueden rebasar la vigencia de la concesión y dejan de surtir efectos si la concesión termina; si el amarre es un espacio de ese tipo o un servicio de depósito se define con el título y el contrato.

¿Comprar las acciones de la concesionaria requiere autorización?

Ni la Ley de Puertos ni su reglamento regulan el cambio de accionistas, salvo la prohibición de admitir gobiernos extranjeros como socios. Si se requiere aviso o autorización se revisa en el título de concesión. La cesión de la concesión misma sí requiere autorización de la Secretaría.

¿Un inversionista extranjero puede tener toda la participación de una marina?

La Ley de Inversión Extranjera no reserva las marinas ni les pone tope, pero limita al 49% el suministro de combustibles para embarcaciones y otras actividades portuarias, y exige resolución de la Comisión para superar ese porcentaje en servicios como el amarre de cabos. Depende de las actividades que la marina efectivamente preste.

¿Qué pasa con las obras cuando termina la concesión?

Las obras adheridas de manera permanente pasan a la Nación sin costo y libres de gravamen, y puede exigirse demoler las inútiles. Por eso la reversión pesa en el cálculo de cualquier salida.

¿Qué impuesto estatal paga el atraque?

Se equipara al hospedaje: tasa del 4% sobre una base del 20% de los ingresos por atraque o renta de muelles, según la ley de hacienda estatal.

Cómo empezar

Vuelva al contrato y hágale cinco preguntas. Si la marina tiene concesión propia o cesión parcial, y cuántos años le quedan. Si cada amarre tiene autorización previa y termina antes que la concesión. Qué superficie es privada, cuál ganada al mar y cuál zona federal concesionada. Si alguna actividad cae en un límite de la Ley de Inversión Extranjera. Y si hay autorización de impacto ambiental para lo construido y lo proyectado. Con esas respuestas sabrá qué compra y con qué horizonte. Si hay capital extranjero, la sociedad tendrá además que cumplir con la inscripción en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), artículo 27, fracción I. Última reforma DOF 7 de octubre de 2026.
• Ley de Puertos (federal), artículos 2 (fracción V), 20, 21, 23, 24, 30, 31, 33, 36, 37 y 51. Última reforma DOF 7 de diciembre de 2020.
• Reglamento de la Ley de Puertos (federal), artículos 50 y 51. Publicado en el DOF el 16 de diciembre de 2021, sin reformas según la compilación de la Cámara de Diputados.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), artículos 2 (fracción VI), 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 32 y 35. Última reforma DOF 27 de mayo de 2024.
• Resolución General por la que se determina el monto del valor total de los activos a que hace referencia el artículo 9o. de la Ley de Inversión Extranjera (federal, Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras). DOF 5 de agosto de 2025.
• Resolución General por la que se establecen los montos relativos a la actualización de la información y renovación de constancia de inscripción ante el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, a que se refieren los artículos 38, 41, 43 y 50 del Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal, Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras), punto cuarto. DOF 23 de febrero de 2015.
• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal), artículo 5. Última reforma DOF 17 de agosto de 2016.
• Ley General de Bienes Nacionales (federal), artículos 6 (fracción II), 7, 13, 16, 119 y 127. Última reforma DOF 14 de noviembre de 2025.
• Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (federal), artículo 28. Última reforma DOF 19 de enero de 2026.
• Reglamento de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente en materia de Evaluación del Impacto Ambiental (federal), artículo 5. Última reforma DOF 31 de octubre de 2014.
• Decreto por el que se establece como zona de Refugio Submarino de Flora, Fauna y Condiciones Ecológicas del Fondo, la ubicada en Cabo San Lucas, de la costa del Territorio de la Península de Baja California (federal). DOF 29 de noviembre de 1973.
• Acuerdo que tiene por objeto dotar con una categoría acorde con la legislación vigente a las superficies que fueron objeto de diversas declaratorias de áreas naturales protegidas emitidas por el Ejecutivo Federal (federal). DOF 7 de junio de 2000.
• Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas (federal), ficha del Área de Protección de Flora y Fauna Cabo San Lucas en el Sistema de Información, Monitoreo y Evaluación para la Conservación, simec.conanp.gob.mx, consultada el 9 de octubre de 2026.
• Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal), artículo 120. Última reforma BOGE 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado.
• Ley de Hacienda del Estado de Baja California Sur (estatal), artículos 7, 13, 15 y 16. Última reforma BOGE 31 de diciembre de 2025, según la compilación del Congreso del Estado.
• Ley de Ingresos del Estado de Baja California Sur para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal), artículo 3. Publicada en el BOGE el 24 de diciembre de 2025, según la compilación del Congreso del Estado.