Derecho Ambiental

Manifestación de impacto ambiental para desarrollos turísticos en Los Cabos: quién evalúa y qué no autoriza

11 de octubre de 2026 —

La autorización de impacto ambiental no le da permiso para construir en Los Cabos. Resuelve una sola pregunta, la ambiental, y la propia ley advierte que la resolución “sólo se referirá a los aspectos ambientales”. Si usted tiene sobre la mesa el render de un hotel, un condominio o un desarrollo residencial en la costa de Los Cabos, Baja California Sur, ese documento es indispensable, pero no sustituye el uso de suelo, la licencia de construcción ni la concesión de zona federal. La primera pregunta, la que marca el calendario, es quién lo expide. Si el proyecto afecta ecosistemas costeros o se construye en litorales o zona federal, necesita autorización previa de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT), conforme a la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (federal, en adelante LGEEPA). Si no encuadra en esos supuestos, la evaluación puede corresponder al Estado o al municipio. Depende del predio, del proyecto y de las excepciones del reglamento federal. Vamos por partes: quién evalúa, qué se presenta, cómo se resuelve y qué falta después.

Cuándo el proyecto va a la Federación

El punto de partida es el artículo 28 de la LGEEPA, que enlista las obras que requieren autorización previa de la Secretaría. Al desarrollo costero le importan dos fracciones. La IX cubre los “Desarrollos inmobiliarios que afecten los ecosistemas costeros;” y la X, las “Obras y actividades en humedales, ecosistemas costeros, lagunas, ríos, lagos y esteros conectados con el mar, así como en sus litorales o zonas federales.” La primera mira al efecto del proyecto sobre el ecosistema; la segunda, al lugar de la obra. Un desarrollo puede caer en una, en la otra o en las dos, y basta una para que la competencia sea federal.

El Reglamento de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental (federal, en adelante el Reglamento) aterriza esas fracciones en su artículo 5o. El inciso Q incluye la construcción y operación de “hoteles, condominios, villas, desarrollos habitacionales y urbanos”, marinas, campos de golf e infraestructura turística que afecte ecosistemas costeros, salvo tres excepciones: obras de ornato con especies nativas, actividades recreativas sin obra civil y viviendas unifamiliares de las comunidades asentadas en esos ecosistemas. El inciso R cubre, en humedales, manglares, lagunas, esteros y sus litorales o zonas federales, “Cualquier tipo de obra civil”, con la misma excepción de vivienda unifamiliar comunitaria, y las actividades comerciales que el inciso no excluye. Leídas juntas, las excepciones son estrechas: un hotel o un condominio que afecte el ecosistema costero no cabe en ninguna de ellas.

Dónde empieza el ecosistema costero

Queda saber dónde empieza ese ecosistema, y aquí la ley deja un espacio abierto. La LGEEPA lo sitúa en la zona costera, con una referencia de hasta 100 kilómetros tierra adentro o 50 metros de elevación, y deja la delimitación oficial de la zona costera nacional a un acuerdo de la Secretaría que hasta octubre de 2026 no se ha publicado, según su artículo 3o., fracción XIII Bis. Si un proyecto concreto “afecta” un ecosistema costero depende, entonces, del estudio técnico del sitio, no de una línea trazada en un mapa oficial. Para usted esto significa que la competencia no se presume: se sostiene con un estudio, y ese estudio conviene tenerlo antes de decidir ante quién se presenta el expediente.

Qué queda para el Estado y el municipio

Cuando el proyecto no cae en esos supuestos federales, la mirada se mueve al Estado. La Ley de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Baja California Sur (estatal, en adelante ley estatal) se publicó en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 21 de agosto de 2026 y abrogó la de 1991, según su transitorio segundo. Su artículo 64 traza la primera frontera: las obras previstas en el artículo 28 de la LGEEPA quedan fuera de la competencia estatal y municipal. A partir de ahí, el reparto local tiene dos piezas. Al Estado, el artículo 65, fracción III, le asigna los desarrollos inmobiliarios, turísticos, fraccionamientos o unidades habitacionales “que no se encuentren en áreas o reservas urbanas, o en ecosistemas costeros”. Al municipio, el artículo 66, fracción VII, le da esos proyectos dentro de áreas o reservas urbanas, cuando la evaluación no está reservada a la Federación ni al Estado.

La fracción VI del mismo artículo 66 da además al municipio los desarrollos que busquen conectarse a la red de agua o al drenaje municipales, y aquí el texto deja una pregunta abierta. La ley no dice expresamente si esa conexión exige una evaluación municipal aparte cuando el proyecto es de competencia federal y, por tanto, queda excluido de la competencia local. No hay que fingir una respuesta que la norma no da: eso se confirma con el ayuntamiento, antes de cerrar el calendario, porque de ahí depende si la ruta lleva un trámite local más.

Una ley nueva todavía sin reglamento

Falta además el reglamento. El transitorio tercero dio al Ejecutivo y a los ayuntamientos hasta 180 días hábiles desde la entrada en vigor para reglamentar la ley, y los índices del Boletín Oficial hasta el 8 de octubre de 2026 no registran reglamento estatal ni de Los Cabos derivado de ella. Por eso el procedimiento local se confirma con la autoridad al tramitar. Lo que sí está en la ley es el contenido del estudio: cuando la evaluación es local, el artículo 68 exige manifestación y, en su caso, estudio de riesgo, con contenidos mínimos propios, entre ellos los impactos acumulativos.

Qué se presenta: la manifestación y su modalidad

Definida la autoridad, lo que sigue es el documento. El artículo 30 de la LGEEPA exige que la manifestación describa, por lo menos, los posibles efectos en los ecosistemas y las medidas preventivas y de mitigación. La misma norma impone una obligación que conviene anotar desde ahora: si el proyecto cambia después de presentada la manifestación, el promovente debe informarlo. Dicho en términos de obra, el expediente no se congela el día que se entrega: cada cambio del proyecto tiene que informarse a la Secretaría, y lo prudente es que quien diseña y quien tramita trabajen sobre la misma versión del proyecto.

El artículo 10 del Reglamento prevé dos modalidades, regional y particular. La regional aplica, entre otros casos, a conjuntos de obras de un plan parcial de desarrollo urbano o de ordenamiento ecológico y a sitios donde se prevean impactos acumulativos, sinérgicos o residuales, según el artículo 11; en los demás casos es particular. La particular incluye, conforme al artículo 12, fracción III, la “vinculación con los ordenamientos jurídicos aplicables en materia ambiental y, en su caso, con la regulación sobre uso del suelo”. La autorización ambiental no otorga el uso de suelo, pero la manifestación ya tiene que mostrar cómo se relaciona el proyecto con esa regulación, de modo que una incongruencia queda a la vista desde este documento.

Cuándo basta un informe preventivo

No siempre hace falta una manifestación. Procede un informe preventivo, en su lugar, cuando normas oficiales mexicanas regulan todos los impactos relevantes, o cuando la obra está prevista en un plan parcial de desarrollo urbano o de ordenamiento ecológico ya autorizado en materia ambiental, conforme al artículo 31 de la LGEEPA y al artículo 29 del Reglamento. La decisión final no es del promovente: la Secretaría determina si el informe basta o si se requiere manifestación, según el artículo 33 del Reglamento. Si su proyecto parece encajar en alguno de esos supuestos, vale la pena explorarlo, pero el calendario no debería construirse sobre la premisa de que la Secretaría aceptará el informe.

Cómo se resuelve: consulta pública y condiciones

Integrado el expediente, la Secretaría lo pone a disposición del público, salvo la información de propiedad industrial o comercial que el promovente pida reservar; esa reserva, por tanto, hay que pedirla. A solicitud de cualquier persona de la comunidad puede abrir una consulta pública, en la que se pueden proponer medidas adicionales, y la resolución debe dar cuenta de las observaciones, según el artículo 34 de la LGEEPA. Para un inversionista esto significa que el proyecto, una vez presentado, deja de ser un documento interno, y la resolución tendrá que hacerse cargo de lo que la comunidad observe.

Al evaluar, la Secretaría se sujeta también a los programas de desarrollo urbano y de ordenamiento ecológico y a las declaratorias de áreas naturales protegidas, conforme al artículo 35 de la LGEEPA. La resolución puede autorizar, autorizar de manera condicionada a la modificación del proyecto o a medidas adicionales, o negar en los supuestos de su fracción III, entre ellos la falsedad en la información. La segunda salida merece atención, porque una autorización condicionada puede cambiar el proyecto que usted planeó y esas condiciones pasan a definir lo que se puede construir. La tercera merece otra: la veracidad del estudio no es un asunto de forma, porque la falsedad en la información es causa para negar.

El artículo 35 BIS de la LGEEPA fija un plazo para resolver, que se suspende cuando se piden aclaraciones y puede ampliarse por excepción; el tiempo real de un expediente no se puede anticipar. Un plan financiero atado a una fecha exacta de resolución descansa sobre un dato que nadie puede asegurar.

Lo que dura la autorización y lo que obliga

Ya con la resolución en la mano, el artículo 49 del Reglamento dispone que la vigencia de la autorización “no podrá exceder del tiempo propuesto para la ejecución” de la obra, y que el promovente debe avisar el inicio, la conclusión y el cambio de titularidad. La consecuencia es directa: el tiempo de ejecución que usted propone en la manifestación se convierte en el techo de la autorización, así que conviene que sea realista desde el principio. El aviso de cambio de titularidad importa a quien compra o financia un proyecto ya autorizado, porque la autorización está a nombre de alguien y su cambio tiene que avisarse. Y si el proyecto se modifica después de autorizado, el cambio se somete a la Secretaría, que puede pedir nueva manifestación o imponer nuevas condiciones, conforme al artículo 28 del Reglamento.

Por qué la autorización ambiental no basta para construir

Aquí es donde resulta fácil creer que ya se terminó. En los desarrollos inmobiliarios de la fracción IX, la Secretaría notifica a los gobiernos estatal y municipal la recepción de la manifestación, y su autorización “no obligará en forma alguna a las autoridades locales” a expedir las que les correspondan, según el artículo 33 de la LGEEPA. La resolución “sólo se referirá a los aspectos ambientales”, dice el último párrafo del artículo 35, y el Reglamento repite esa limitación. La lectura práctica es que comprar o financiar un proyecto con autorización ambiental no es comprar un proyecto con licencias. Son expedientes distintos, ante autoridades distintas.

La Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur (estatal) dispone en su artículo 82 que las obras previstas por los planes o programas de desarrollo urbano deben sujetarse a ellos y que, sin ese requisito, “no se otorgará autorización o licencia para efectuarlas”. Las construcciones hechas sin licencia, sin autorización o contra esos programas “podrán clausurarse”, según el artículo 83 de esa ley. El programa de desarrollo urbano, el de ordenamiento ecológico y el reglamento de construcciones aplicables se revisan con su texto vigente para cada predio. Del lado federal, ejecutar sin autorización una obra que la requería expone a medidas correctivas, sanciones administrativas y acciones civiles y penales, conforme al artículo 57 del Reglamento. Arrancar la obra con la idea de regularizar después no es una salida que la norma deje sin costo.

Si el render toca la arena: la zona federal

Si el render toca la arena, hay un título más que conseguir. La Ley General de Bienes Nacionales (federal, LGBN) califica las playas marítimas y la zona federal marítimo terrestre como bienes de uso común en su artículo 7, fracciones IV y V. Con playa, esa zona es la “faja de veinte metros de ancho de tierra firme, transitable y contigua a dichas playas”, según el artículo 119, fracción I. Los bienes de dominio público de la Federación son inalienables, imprescriptibles e inembargables, conforme al artículo 13 de la LGBN: la playa y la zona federal no se venden con el inmueble colindante, por mucho que aparezcan dibujadas dentro del plano del desarrollo.

Su aprovechamiento especial requiere concesión, asignación, autorización o permiso, según el artículo 8 de la LGBN. Construir en la franja federal exige entonces dos títulos distintos, la autorización ambiental del inciso R y el de aprovechamiento de la zona federal, y uno no sustituye al otro. Mientras falte cualquiera, la obra en esa franja no debe arrancar.

Preguntas frecuentes

¿Quién evalúa el impacto ambiental de un hotel en la costa de Los Cabos?

Si el proyecto afecta ecosistemas costeros o se construye en litorales o zona federal, la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, conforme a la LGEEPA. Si no encuadra en esos supuestos, la evaluación puede corresponder al Estado o al municipio según la ley estatal.

¿La autorización ambiental sustituye la licencia de construcción?

No. La resolución solo se refiere a los aspectos ambientales y, en los desarrollos inmobiliarios que afecten ecosistemas costeros, no obliga a las autoridades locales a expedir las autorizaciones que les correspondan. El uso de suelo, la licencia y, en su caso, el título sobre la zona federal se obtienen por separado.

¿Hay casos en que no hace falta una manifestación?

Sí. Procede un informe preventivo cuando normas oficiales mexicanas regulan todos los impactos relevantes o la obra está prevista en un plan parcial de desarrollo urbano o de ordenamiento ecológico ya autorizado en materia ambiental. La Secretaría determina si el informe basta.

¿Cuánto tarda la Secretaría en resolver?

La LGEEPA fija un plazo, que se suspende cuando se piden aclaraciones y puede ampliarse por excepción. El tiempo real de un expediente no se puede anticipar.

¿Qué pasa si el proyecto cambia?

Si cambia después de presentada la manifestación, el promovente debe informarlo. Si cambia después de autorizado, el cambio se somete a la Secretaría, que puede pedir nueva manifestación o imponer nuevas condiciones.

Cómo empezar

Antes de pagar o de financiar, vuelva al render y tenga respuesta a cinco preguntas. La primera, si el predio está en ecosistema costero, humedal o colinda con zona federal, y quién lo determinó. La segunda, si existe autorización ambiental, de qué autoridad, a nombre de quién y si se avisó el cambio de titularidad. La tercera, si el proyecto que se vende es el autorizado y cómo consta el cumplimiento de sus condicionantes. La cuarta, si el uso de suelo y la licencia son compatibles con el programa de desarrollo urbano vigente. La quinta, si se usa la zona federal y con qué título. Las respuestas dependen del expediente; estas preguntas no sustituyen su revisión ni anticipan lo que resolverá la autoridad. El alcance de nuestro trabajo en estos expedientes está en manifestación de impacto ambiental.

Si evalúa un proyecto en Los Cabos, podemos revisarlo en una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance. El contacto con el despacho no crea una relación abogado cliente hasta que se formaliza el encargo por escrito.

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Fuentes y referencias

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