Derecho Inmobiliario

Licencias y manifestación de construcción en la Ciudad de México: secuencia de trámites para desarrolladores

11 de octubre de 2026 —

El registro de una manifestación de construcción no le dice que su proyecto cumple: le dice que usted declaró que cumple. En la Ciudad de México un edificio no arranca con una “licencia de construcción” genérica. Antes de iniciar los trabajos debe registrarse la manifestación de construcción en la Plataforma Digital, conforme al artículo 47 del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (local), y la autoridad la registra sin revisar su contenido. La revisión viene después. Por eso la pregunta que importa no es la del contratista, cuándo entra la maquinaria, sino qué documento tendrá usted en la mano el día que la autoridad se presente en el predio. Este artículo recorre la secuencia en el orden en que se arma el expediente y termina con el escenario que nadie quiere: la obra que empezó sin registro.

Por qué el registro no es una autorización

La manifestación es un registro, no un permiso. Según el artículo 48 del Reglamento de Construcciones, el propietario o poseedor y el Director Responsable de Obra declaran bajo protesta de decir verdad que cumplen la norma; la autoridad registra cuando la documentación está completa, “sin revisar el contenido de la misma”, y con el registro puede iniciarse la obra. La revisión llega después, conforme al artículo 50. Para quien desarrolla, la lectura correcta es incómoda. El sello de registro no es una opinión favorable sobre el proyecto: es la constancia de que usted y su Director Responsable de Obra asumieron por escrito que cumple. Si la revisión posterior encuentra lo contrario, la discusión no empieza en cero. Empieza con una declaración firmada por usted.

La licencia de construcción especial es otra figura. La expide la Alcaldía por la Plataforma Digital y solo para ciertas modalidades, entre ellas edificaciones en suelo de conservación, demoliciones y excavaciones de más de un metro (artículos 55 y 57 del Reglamento). En un desarrollo vertical, la demolición de lo existente requiere su propia licencia, salvo el caso menor que el Reglamento exime con aviso, y la excavación no, cuando es una etapa de la edificación contenida en el registro tipo B o C, como precisa el último párrafo del 57. Una precisión de nombres antes de seguir: el Reglamento conserva la denominación “Distrito Federal” porque el artículo Décimo Cuarto transitorio del decreto de reforma constitucional publicado en el Diario Oficial de la Federación el 29 de enero de 2016 dispone que esas referencias se entienden hechas a la Ciudad de México.

En qué tipo cae su proyecto

El tipo de manifestación decide cuántos documentos tendrá que reunir antes de registrar. El artículo 51 del Reglamento de Construcciones reserva el tipo A a obras menores y a una sola vivienda unifamiliar de hasta 120 m2. El tipo B comprende usos no habitacionales o mixtos de hasta 5,000 m2, o hasta 10,000 m2 con uso habitacional. El tipo C aplica por encima de esos umbrales o cuando la construcción requiere dictamen de impacto urbano o impacto urbano ambiental. Un edificio de departamentos o de oficinas cae, por tanto, en el B o en el C, y en ambos, antes del registro, deben existir el certificado de zonificación, la constancia de publicitación vecinal y, si el proyecto lo exige, el dictamen de impacto urbano. Qué ruta aplica depende del predio, del uso, de los metros cuadrados y de lo que diga el certificado.

Lo primero es el predio

Todo empieza por el predio, y no conviene darlo por resuelto con la compra. El Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo se tramita por la Plataforma Digital, según el artículo 158, fracción I, del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local). Ese precepto aclara dos cosas. La primera, que el certificado no constituye permiso, autorización ni licencia: dice qué permite la zonificación, no que su obra esté autorizada. La segunda, que pierde vigencia si cambian el uso, la superficie o los programas aplicables. Si después de obtenerlo el proyecto cambia de uso o crece en superficie, el certificado que guarda en el expediente puede haber dejado de servir para lo que ahora pretende construir.

La alternativa es el Certificado de Acreditación de Uso del Suelo por Derechos Adquiridos, de la fracción II del mismo precepto. Al registrar, el artículo 53, fracción I, inciso b), del Reglamento de Construcciones exige, junto con el certificado, la constancia de alineamiento y número oficial vigente. Y hay un flanco previo que puede cerrar la puerta antes de abrirla: el artículo 63 impide registrar la manifestación en lotes que resultaron de fusiones o subdivisiones no autorizadas. Si el terreno es producto de una fusión o de una subdivisión, conviene confirmar que fue autorizada, aunque la haya hecho otro propietario. Esa pregunta se hace antes de firmar la compra.

Cuándo el tamaño obliga a un dictamen de impacto urbano

El artículo 86 del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano exige dictamen positivo para obtener el registro, entre otros casos, en proyectos de vivienda de más de 10,000 m2 y en proyectos de oficinas, comercio o usos mixtos de más de 5,000 m2, con sus salvedades. Aquí el orden decide. Conforme al artículo 93 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local), el estudio se presenta “previamente a la solicitud de las licencias, autorizaciones o manifestaciones de construcción”. Un calendario que coloque el dictamen en paralelo al registro está mal planteado desde la primera línea. Esa Ley nombra a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, pero hoy esos estudios los resuelve la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana, por el artículo 31 de la Ley Orgánica del Poder Ejecutivo y de la Administración Pública de la Ciudad de México (local).

El dictamen tampoco termina con su emisión. Las medidas de integración urbana que fije deben ejecutarse antes del aviso de terminación de obra, según el mismo precepto, y el artículo 64 de esa Ley agrega otras cargas, entre ellas transmitir a título gratuito el porcentaje de terreno que señale su Reglamento, o la alternativa que disponga la autoridad, antes de la autorización de uso y ocupación. Para un inversionista, el dictamen es un costo y una obligación que lo acompañan hasta el final y condicionan el último permiso. Conviene que el modelo financiero los recoja desde el principio, porque su cumplimiento se revisa al cierre.

Dónde un tercero puede detener el expediente

Resuelto el impacto urbano, siguen los vecinos. Para los tipos B y C, el artículo 94 Bis de la Ley de Desarrollo Urbano hace de la publicitación vecinal un requisito previo a la solicitud de registro. Conforme al 94 Quater, la cédula se fija en el exterior del predio durante 15 días hábiles; los vecinos con interés legítimo pueden inconformarse y, si la inconformidad es fundada, no se entrega la constancia. Es una etapa contenciosa en pequeño. Es un punto donde un tercero puede detener el expediente.

Quién firma y por qué no se le puede remover por exigir

Sin inconformidad fundada, falta el equipo que firma. El Director Responsable de Obra es auxiliar de la Administración con registro oficial, otorga su responsiva al suscribir una manifestación tipo B o C y debe vigilar que proyecto y obra cumplan la norma (artículos 32, 34 y 35 del Reglamento de Construcciones). El artículo 36 regula a los corresponsables en seguridad estructural, diseño urbano y arquitectónico, e instalaciones; el de instalaciones se exige, entre otros casos, en toda edificación con elevadores. Son las firmas que sostienen la declaración bajo protesta con la que se registró la obra.

El artículo 46 Bis cierra el flanco contractual. Obliga al propietario a contratar a estos profesionales y le prohíbe removerlos por exigir el cumplimiento de la norma. Una cláusula que permita sustituir al Director Responsable de Obra cuando sus observaciones retrasen el programa no da la salida que parece dar si la razón real de la remoción es que exigió cumplir. Y la obra que avanza sin él o sin los corresponsables es causa de clausura, como se verá adelante. La relación con ese equipo se diseña para que pueda decir que no.

Qué se entrega para registrar

Con el equipo contratado, se registra. El artículo 53 del Reglamento de Construcciones enumera los requisitos de los tipos B y C. En lo esencial: pago de derechos, certificado y alineamiento, proyectos arquitectónico, estructural y de instalaciones, mecánica de suelos, responsivas, bitácora, dictamen de impacto urbano en el tipo C, que exige la fracción III, y acuse de la Declaratoria Ambiental en proyectos habitacionales de más de 20 viviendas, que pide la fracción IV. La regla de cierre es seca: si falta un requisito, no hay registro, conforme al artículo 48. La misma norma que obliga a registrar sin revisar el contenido impide registrar un expediente incompleto.

El requisito ambiental tiene una arista. El Reglamento de Impacto Ambiental y Riesgo de la Ciudad de México (local), vigente desde el 23 de mayo de 2026, no usa el término “Declaratoria Ambiental”: sujeta a declaratoria de cumplimiento ambiental los conjuntos habitacionales menores a 10,000 m2 de construcción, según su artículo 87. Las dos normas no hablan el mismo idioma, y el documento exigible se confirma en cada proyecto. Conviene aclararlo antes de presentar, no con el expediente ya ingresado.

Cuánto dura el registro y cómo se cierra la obra

El registro caduca, y su vigencia tiene que caber en el programa de obra. Según el artículo 54 del Reglamento de Construcciones, el registro tipo B o C dura un año hasta 300 m2, dos años de más de 300 y hasta 1,000 m2, y tres años por encima de 1,000 m2, con hasta dos prórrogas. El artículo 64 permite presentar el Aviso de Revalidación dentro de los 15 días hábiles anteriores al vencimiento. La ventana es corta y está antes del vencimiento. Si el programa rebasa la vigencia, la revalidación debe figurar en el calendario desde el primer día.

Terminada la obra, queda el último tramo, donde se mide todo lo anterior. El Aviso de Terminación se presenta en un plazo no mayor a 15 días hábiles desde la conclusión. En los tipos B y C, la autorización de uso y ocupación se otorga cuando la obra se apegó a lo manifestado y, en su caso, se cumplieron las medidas de integración del estudio de impacto urbano y la obligación de la fracción III del artículo 64 de la Ley de Desarrollo Urbano. Si la obra no se ajustó a lo registrado, la autorización espera las modificaciones ordenadas (artículos 65 y 66 del Reglamento). Lo manifestado es la vara con la que se mide lo construido, y cada desviación se paga con tiempo antes de ocupar.

No todo pasa por esta secuencia. El artículo 62 exime, con aviso por la Plataforma Digital, obras como la impermeabilización, la demolición de hasta 60 m2 en una edificación de un solo piso, las construcciones provisionales para oficinas o vigilancia durante la edificación y los pozos de exploración para estudios. La exención no es silencio: requiere aviso. Y una demolición que rebase ese caso vuelve a la licencia de construcción especial.

Si la obra ya empezó sin registro

Ahora el escenario que conviene mirar de frente. El artículo 249 del Reglamento de Construcciones ordena clausurar las obras en ejecución, entre otros casos, cuando se ejecuten sin registro de manifestación, como prevé su fracción VI, sin licencia de construcción especial, según la fracción VII, o sin la intervención del Director Responsable de Obra y los corresponsables, conforme a la fracción X. La clausura no se levanta hasta cumplir lo ordenado y pagar las multas. Es una obra detenida.

Siguen las sanciones. El artículo 253, fracción I, prevé multa del cinco al diez por ciento del valor de las construcciones, y el 67 permite ordenar la demolición de lo construido en contravención. La multa se mide contra el valor de lo construido, así que crece con la obra: cuanto más avanzó sin registro, más cuesta. ¿Hay salida? El registro de obra ejecutada del artículo 72 procede solo si se demuestra que la obra cumple el Reglamento y los Programas, previa visita y pago de derechos y sanciones. Es una salida que exige probar, no una amnistía. Y el artículo 256 prevé la nulidad del registro obtenido con documentos que la autoridad no emitió ni validó, de modo que un atajo documental no cierra el flanco.

Hay además un riesgo penal para quien comercializa. El artículo 231, fracción XVI, del Código Penal para el Distrito Federal (local) castiga con las penas del artículo 230 a quien transmita o prometa transferir la propiedad de un inmueble en un conjunto habitacional, comercial o mixto, aún sin construirse, a sabiendas de que no existe el certificado de zonificación, la manifestación de construcción u otro permiso que le permita edificarlo como se promete. La norma exige que se actúe a sabiendas, y por eso la línea la traza el expediente. Si una preventa encuadra depende de los hechos, y se analiza antes de ofrecer unidades, no cuando un comprador ya está del otro lado de la mesa.

Preguntas frecuentes

¿La manifestación de construcción es una licencia?

No. Es un registro: el propietario o poseedor y el Director Responsable de Obra declaran bajo protesta que cumplen la norma, y la autoridad registra sin revisar el contenido. Con el registro puede iniciarse la obra, y la revisión viene después.

¿Necesito licencia para demoler lo que hay en el terreno?

La demolición requiere licencia de construcción especial, salvo el caso menor que el Reglamento exime con aviso. La excavación no la requiere cuando es una etapa de la edificación contenida en el registro tipo B o C.

¿Cuánto dura el registro?

En los tipos B y C, de uno a tres años según la superficie, con hasta dos prórrogas. El Aviso de Revalidación se presenta dentro de los 15 días hábiles anteriores al vencimiento.

¿Qué pasa si la obra empezó sin registro?

El Reglamento ordena clausurarla, y la clausura no se levanta hasta cumplir lo ordenado y pagar las multas. Puede ordenarse la demolición de lo construido en contravención, y el registro de obra ejecutada procede solo si se demuestra que la obra cumple.

Cómo empezar

Vuelva al contratista que pregunta cuándo entra la maquinaria. Antes de contestarle, conteste usted siete preguntas: si el certificado permite el uso, los niveles y la superficie proyectados; si el proyecto rebasa algún umbral del dictamen de impacto urbano; si hay constancia de publicitación vecinal; si hay Director Responsable de Obra y corresponsables contratados; si hay construcción que demoler; si la vigencia del registro alcanza el programa de obra, y si se ofrecen unidades antes de contar con las autorizaciones. Cada respuesta es una pieza del expediente, y la que falte hoy es el flanco abierto de mañana. En nuestra práctica de permisos de construcción revisamos ese expediente pieza por pieza.

Podemos revisar el expediente de su proyecto en una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance. El contacto con el despacho no crea una relación abogado cliente hasta que se formaliza el encargo por escrito.

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Fuentes y referencias

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