Derecho Inmobiliario

Licencia de construcción y uso de suelo en Cancún: la secuencia de permisos para desarrollar

11 de octubre de 2026 —

Un proyecto que no cabe en el programa de desarrollo urbano no obtiene licencia de construcción en Cancún, y si la obtiene, lo autorizado es nulo. Usted tiene el terreno apartado, el render del edificio y un plan de ventas con fecha; lo que falta es el papel que lo vuelve obra. En el municipio de Benito Juárez ninguna edificación puede iniciar sin licencia de construcción municipal, salvo trabajos menores, y esa licencia solo se expide si el proyecto respeta los usos y parámetros del programa que rige el predio. Alrededor de ella hay otros documentos: la constancia de uso de suelo, el alineamiento y número oficial, un dictamen estatal de viabilidad en los supuestos que fija la ley, la autorización de impacto ambiental federal o estatal y la terminación de obra. Cuáles exige su proyecto depende de la superficie, el uso, la cercanía con la costa y de si se venderá en condominio o en preventa. Este artículo los ordena en la secuencia en que se piden.

Quién firma cada papel

Antes del primer trámite conviene saber ante quién se hace cada uno, porque sobre un mismo predio intervienen tres niveles de gobierno. La Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo (en adelante, Ley de Asentamientos) asigna a los municipios la zonificación, el control de los usos del suelo y las licencias de construcción y de condominio, en su artículo 13, fracciones II, III y XIII. A la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable del Estado (SEDETUS) la misma ley le reserva un dictamen de viabilidad para ciertas acciones urbanísticas (artículo 80). Y precisa que, además de las autorizaciones municipales, la obra puede requerir autorización de impacto ambiental federal o estatal (artículo 168, fracción I). Tres ventanillas, un solo predio.

En el municipio rige el Reglamento de Construcción para el Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo, publicado en el Periódico Oficial del Estado el 28 de octubre de 2021, fecha que el Ayuntamiento reporta como su última modificación en el informe de marco normativo del primer trimestre de 2026. Ubicadas las autoridades, sigue la secuencia.

Uso de suelo: la pregunta antes de comprar

El primer documento es la constancia de uso del suelo, un informativo sobre el uso y destino del predio. Debe obtenerse antes de solicitar la licencia, señala los parámetros urbanos de la declaratoria de usos y destinos de los programas municipales o parciales de desarrollo urbano y su vigencia es anual (artículos 185, 186 y 187 del reglamento). Esa vigencia importa para el calendario: el expediente de la licencia pide una constancia vigente, así que si pasa más de un año entre obtenerla y solicitar la licencia, habrá que contar con una nueva.

Aquí está la razón para hacer el análisis antes de comprar el terreno. No se expide licencia a proyectos que excedan esos parámetros, y lo autorizado contra el programa vigente es nulo de pleno derecho, por los artículos 197 y 188 del reglamento. La segunda regla es la más seria, porque significa que una licencia obtenida contra el programa no protege la obra. Densidad, coeficientes, alturas y restricciones se leen en el programa municipal o parcial de desarrollo urbano aplicable, con el render al lado. Si el render no cabe en esos números, eso debe saberse antes de pagar el terreno.

Si el proyecto no cabe, la ley no cierra la puerta, pero tampoco la abre sola. El artículo 64 de la Ley de Asentamientos prevé solicitar la modificación o el cambio de uso de suelo ante la dependencia municipal, con estudio de impacto vial e impacto urbano, opinión técnica de la SEDETUS y aprobación del cabildo, sin que la solicitud asegure el resultado. Para quien todavía no ha comprado, eso tiene una lectura práctica: una operación que solo funciona si se aprueba un cambio de uso de suelo depende de una decisión que nadie puede asegurar, y conviene estructurarla sabiéndolo.

La constancia vuelve a aparecer al final, al escriturar. El notario agrega la constancia o licencia de uso del suelo al apéndice, como requisito de inscripción, según el artículo 75 de la Ley de Asentamientos. Es un papel que acompaña al proyecto de principio a fin.

Con la constancia en la mano se pide el alineamiento oficial, junto con el número oficial. Es la traza que separa el predio de la vía pública actual o futura; también vale un año y su formato integra el expediente de la licencia (artículos 184, 187 y 189 del reglamento). Si el proyecto rebasa ciertos tamaños, antes de la licencia aparece el Estado.

El dictamen estatal de viabilidad

La SEDETUS emite el Dictamen de Viabilidad en Materia de Acciones Urbanísticas, entre otros casos, para acciones urbanísticas mayores de 2,500 metros cuadrados de superficie o de 1,500 de construcción, hoteles mayores de 1,200 metros cuadrados, fraccionamientos y conjuntos urbanos, y la constitución o modificación del régimen de condominio. Así lo dispone el artículo 81 de la Ley de Asentamientos, en sus fracciones VI, VIII, XII y XIII. Un edificio de departamentos que se venderá en condominio puede entrar en este dictamen por dos caminos a la vez: por su tamaño y por el régimen.

La solicitud acredita la propiedad, el uso actual y el pretendido, el proyecto y las factibilidades de conexión de agua potable, alcantarillado y energía eléctrica (artículo 82). Esas factibilidades son, por tanto, parte del expediente desde el inicio, y conviene pedirlas antes de cerrar el diseño. El dictamen tampoco se queda en el arranque: el artículo 168, fracción II, lo liga a la obtención de la terminación de obra. En paralelo corre la pregunta ambiental.

Impacto ambiental: federal o estatal

La Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente exige autorización previa de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, en los casos que fije su reglamento, para desarrollos inmobiliarios que afecten ecosistemas costeros y obras en humedales, lagunas, litorales o zonas federales (artículo 28, fracciones IX y X, de esa ley). En Cancún, la cercanía del predio con la costa, una laguna o la zona federal es la primera pregunta ambiental que hay que hacerse.

Lo que no es federal puede ser estatal. La Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo somete a evaluación del Instituto de Impacto y Riesgo Ambiental del Estado los desarrollos inmobiliarios y conjuntos urbanos que no estén en ecosistemas costeros, los hoteles mayores de 1,200 metros cuadrados fuera de zonas federales y las acciones urbanísticas mayores de 2,500 metros cuadrados de superficie o 1,500 de construcción (artículo 24, fracciones X, XI y XIX). Los umbrales coinciden con los del dictamen urbano, de modo que un proyecto que rebasa uno conviene revisarlo también frente al otro.

El momento importa tanto como la autoridad. La autorización estatal se tramita antes de adecuar el sitio (artículo 37 de la ley ambiental estatal), así que ni siquiera la preparación del terreno puede adelantarse a ella. Si la obra tiene autorización federal, se avisa al Instituto al menos 15 días hábiles antes de iniciar, según el artículo 38. Y el artículo 37 Bis dispone que notarios y Registro Público solo intervienen en actos sobre inmuebles destinados a esas obras si se comprueba la autorización ambiental. Dicho de otro modo: sin esa autorización, las escrituras del proyecto no avanzan. Con esos papeles reunidos, toca la licencia.

La licencia de construcción

Toda obra de construcción, ampliación o demolición requiere licencia municipal previa, y sin ella proceden sanciones administrativas, económicas, civiles o penales según el caso (artículos 177 y 178 de la Ley de Asentamientos). El reglamento lo repite: salvo trabajos menores, ninguna obra puede iniciar sin ella (artículos 193 y 194). Para obra nueva, el artículo 189 del reglamento pide, entre otros documentos, planos firmados por el propietario y el perito responsable de obra, proyecto ejecutivo con memorias de cálculo, propiedad inscrita y constancia de uso del suelo vigente. La propiedad inscrita es un requisito que se cruza con la compra del terreno: si la escritura de adquisición todavía no está inscrita, la licencia tiene que esperar.

La licencia tiene reloj. Vale 12 meses hasta 500 metros cuadrados, 18 meses de 501 a 1,999 y 24 meses desde 2,000; si la obra no concluye, se tramita prórroga, conforme al artículo 195 del reglamento. Ese plazo conviene ponerlo junto al programa de obra, porque una prórroga es un trámite más en la ruta.

Los derechos se causan según la Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez del Estado de Quintana Roo, expedida por el Congreso del Estado, cuyo artículo 79 grava el estudio y la expedición de las licencias de construcción y de las terminaciones de obra, como remite el artículo 196 del reglamento. El monto se calcula con el texto vigente al momento del trámite, y por eso no conviene presupuestarlo con una ley de hacienda anterior. Terminada la obra, falta todavía un paso.

La terminación de obra

Aquí es donde parece que el trabajo terminó, y no es así. Concluida la obra, o vencida la licencia, el propietario tiene ocho días hábiles para tramitar la terminación de obra, con aviso firmado por el perito y planos autorizados, según el artículo 200 del reglamento. Es un plazo corto, y corre también si la licencia vence con la obra inconclusa.

En ese momento importa si lo construido se ajustó a lo autorizado. Si la obra no se ajustó a la licencia, el artículo 201 del reglamento dispone que la autoridad ordena modificaciones y puede sancionar o revocar la licencia. En obras sin licencia o contrarias al uso de suelo, el artículo 202 le permite ordenar la demolición a cargo del propietario, con garantía de audiencia. En el peor escenario, construir contra el uso de suelo puede terminar en una demolición a costa propia. Si la obra se venderá por unidades, la terminación abre el siguiente régimen.

Condominio y preventa

Para inscribir el régimen de condominio, el artículo 4 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo exige constancia de compatibilidad territorial de la SEDETUS y, entre otros documentos, constancia de uso de suelo, licencia de construcción, autorización municipal del régimen y terminación de obra o fianza que la garantice. Añade que los ayuntamientos solo autorizan el cambio a régimen condominal en edificaciones terminadas. Su artículo 9 admite, en lugar de la constancia de terminación, fianzas a favor de la tesorería municipal del 15 por ciento del valor total para la terminación y del 10 por ciento por calidad y vicios de la construcción; la segunda vale dos años desde la entrega total del condominio.

La ley de condominio no dice cómo se combina la regla de edificaciones terminadas con esas fianzas, y la Ley de Asentamientos no regula la expedición de aquella constancia ni la relaciona con el dictamen que exige para el régimen. Ambos puntos se confirman con la SEDETUS y el municipio, y la respuesta puede definir cuándo podrá escriturar las primeras unidades.

La preventa tiene sus propias reglas. En venta de vivienda al público, el artículo 73 Bis de la Ley Federal de Protección al Consumidor obliga a exhibir en preventa el proyecto ejecutivo de construcción completo y la maqueta. La NOM-247-SE-2021 exige que la preventa se haga por contrato de adhesión, en su numeral 4.6, y que el proveedor cuente con las licencias, permisos y autorizaciones de uso de suelo, construcción y condominio que pida la legislación local y las ponga a disposición del consumidor, en su numeral 5.6.2. Para vivienda vendida al público, la norma liga la preventa a contar con esas licencias, en los términos que pida la legislación local.

Hay además una pieza penal. El artículo 154 del Código Penal para el Estado Libre y Soberano de Quintana Roo sanciona a quien, causando daño o perjuicio, transfiera o prometa transferir derechos sobre un inmueble sin el permiso administrativo previo, o cuando teniéndolo no cumpla con los requisitos. Si una conducta concreta encuadra en ese tipo se analiza en cada caso, y la denuncia penal no es una vía para recuperar pagos.

Preguntas frecuentes

¿Qué permiso se pide primero?

La constancia de uso del suelo. Debe obtenerse antes de solicitar la licencia, señala los parámetros urbanos del programa de desarrollo urbano aplicable y su vigencia es anual.

¿Qué pasa si la licencia se otorga contra el programa de desarrollo urbano?

Lo autorizado contra el programa vigente es nulo de pleno derecho. Además, en obras contrarias al uso de suelo la autoridad puede ordenar la demolición a cargo del propietario, con garantía de audiencia.

¿Cuándo necesito el dictamen estatal de viabilidad?

Entre otros casos, en acciones urbanísticas mayores de 2,500 metros cuadrados de superficie o de 1,500 de construcción, hoteles mayores de 1,200 metros cuadrados, fraccionamientos y conjuntos urbanos, y para constituir o modificar el régimen de condominio.

¿Cuánto dura la licencia de construcción?

Doce meses hasta 500 metros cuadrados, dieciocho de 501 a 1,999 y veinticuatro desde 2,000. Si la obra no concluye en ese plazo, se tramita prórroga.

¿Puedo vender en preventa antes de tener todas las licencias?

En venta de vivienda al público, la NOM-247-SE-2021 exige que el proveedor cuente con las licencias, permisos y autorizaciones de uso de suelo, construcción y condominio que pida la legislación local y las ponga a disposición del consumidor. Además, el código penal estatal sanciona prometer transferir derechos sobre un inmueble sin el permiso administrativo previo, causando daño o perjuicio; el encuadre se analiza en cada caso.

Cómo empezar

Vuelva al terreno apartado y al render, con el programa de desarrollo urbano abierto, y hágase cuatro preguntas: si permite el proyecto tal como se financió; si rebasa los umbrales del dictamen estatal o de la evaluación ambiental, y de qué autoridad; si hay factibilidad de servicios y si el predio toca ecosistemas costeros o zona federal, y si el esquema de venta es compatible con el momento en que existirán la licencia y la terminación de obra. Cada respuesta depende del predio; esta lista no sustituye la revisión del expediente ni anticipa lo que resolverá la autoridad. Antes de firmar la compra, tenga en la mano la constancia de uso de suelo y la lectura del programa; el plan de ventas con fecha se construye encima, no antes. El alcance de nuestro trabajo en estos expedientes está en licencias y permisos de construcción, del terreno al régimen de condominio.

Si evalúa un terreno, podemos revisarlo en una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance. El contacto con el despacho no crea una relación abogado cliente hasta que se formaliza el encargo por escrito.

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Fuentes y referencias

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