Joint venture hotelero en Los Cabos: propietario, operador e inversionista

Lo que no quede escrito en el contrato con el operador de un hotel en Los Cabos se resolverá por analogía, porque ni el Código Civil del estado ni el Código de Comercio lo regulan como contrato típico. Esa es la primera razón para ordenar un joint venture hotelero antes de hablar de rendimientos. Usted pone el terreno, un inversionista pone el capital y una cadena pondrá la marca y la operación; el negocio descansa en dos instrumentos distintos. Uno es el vehículo de los socios, normalmente una sociedad regida por la Ley General de Sociedades Mercantiles (federal). El otro es el contrato con la empresa que operará el hotel. Lo que cada parte puede exigir depende de cómo se redacten tres relaciones: propietario con inversionista, sociedad con operador, y quién responde por el personal y los impuestos. Ningún instrumento jurídico asegura un rendimiento.

Cómo entra el terreno a la sociedad

Aportar el terreno es, por regla general, transmitirlo. Salvo pacto en contrario, las aportaciones de bienes a una sociedad son traslativas de dominio (artículo 11 de la Ley General de Sociedades Mercantiles), y la enajenación de inmuebles se celebra en escritura pública conforme al artículo 2222 del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Quien aporta deja de ser dueño del terreno y pasa a ser socio de quien lo es. El valor que se asigne al terreno define, además, la proporción de cada socio, y por eso la valuación es la primera negociación real del proyecto.

El municipio cobra esa entrada. La Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal, expedida por el Congreso del Estado) considera adquisición “la aportación a toda clase de asociaciones o sociedades” (artículo 36, fracción I), y su artículo 35 dispone que el impuesto “se calculará aplicando la tasa del 3% al valor del inmueble, después de reducirlo en cinco veces al valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, elevado al año”. La aportación no es un movimiento interno sin costo: es una adquisición gravada, y ese impuesto entra en el cálculo desde el principio. Si el capital es extranjero, el predio tiene una condición más.

Qué cambia cuando el capital es extranjero

La costa obliga a revisar la ubicación. El artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal) impide a los extranjeros adquirir el dominio directo en una faja de cincuenta kilómetros a lo largo de las playas, y Los Cabos tiene límites en el Océano Pacífico y el Golfo de California según el artículo 120 de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). La ubicación de cada predio se confirma. Si está en la faja, la sociedad con el convenio de extranjería en sus estatutos “podrá adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, destinados a la realización de actividades no residenciales”, con aviso a la Secretaría de Relaciones Exteriores dentro de los sesenta días hábiles siguientes, conforme al artículo 10, fracción I, de la Ley de Inversión Extranjera (federal).

Un hotel encaja en esa regla, pero no siempre el proyecto completo. El Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal) considera no residenciales, entre otros, los inmuebles destinados a prestación de servicios y los turísticos que simultáneamente se usen para fin residencial. Un hotel con residencias vendidas a particulares obliga a revisar el destino de cada parte, porque lo que resulte residencial no cabe en la vía del dominio. Esa revisión conviene hacerla antes de definir qué aporta cada socio, no después.

El tamaño de la entrada también cuenta. Si el inversionista extranjero entra a una sociedad ya constituida y rebasará el 49% de su capital, se requiere resolución favorable de la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras cuando los activos superen el monto que esa Comisión determina cada año, según la Ley de Inversión Extranjera. La resolución publicada en el Diario Oficial de la Federación el 5 de agosto de 2025 lo fija en $28,623,925,390.72 y se aplica mientras no se emita otra. La sociedad con inversión extranjera se inscribe en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras dentro de los 40 días hábiles que señala el artículo 32 de esa ley. Hay también un camino sin sociedad.

Si no quiere una sociedad

La vía contractual existe, pero protege menos frente a terceros. La asociación en participación no tiene personalidad jurídica: da a quien aporta bienes o servicios una participación en utilidades y pérdidas, pero frente a terceros los bienes aportados pertenecen al asociante, salvo pacto inscrito o conocido por el tercero (artículos 252, 253 y 257 de la Ley General de Sociedades Mercantiles). Para el dueño del terreno que no es el asociante, esa regla es la que importa: si el pacto no está inscrito ni es conocido por el tercero, frente a los demás el terreno aparece como del otro. Si se elige esta vía, la inscripción del pacto es la primera protección que conviene revisar. Elegido el vehículo, sigue el acuerdo entre socios.

Qué se pacta entre socios y dónde se escribe

El estatuto es el cimiento; el pacto de socios, la estructura sobre él. El artículo 91, fracción VII, de la Ley General de Sociedades Mercantiles permite que los estatutos de la sociedad anónima restrinjan la transmisión de acciones, prevean la exclusión y la separación de socios, emitan acciones con veto o con voto limitado, e “Implementen mecanismos a seguir en caso de que los accionistas no lleguen a acuerdos respecto de asuntos específicos”. En un hotel con tres partes de intereses distintos, ese mecanismo para el desacuerdo conviene pactarlo antes de que el desacuerdo exista.

Fuera del estatuto, los accionistas pueden convenir opciones de compra o venta, derechos de acompañamiento y de arrastre, y acuerdos de voto, conforme al artículo 198 de esa ley. El mismo precepto advierte que esos convenios “no serán oponibles a la sociedad, excepto tratándose de resolución judicial”. La consecuencia práctica es nítida: lo que deba obligar a la sociedad se lleva al estatuto, y lo que quede solo en el pacto se discute entre los socios y, frente a la sociedad, necesita una resolución judicial para hacerse valer.

Dos reglas fijan límites que ningún pacto mueve. La minoría que represente el veinticinco por ciento del capital nombra cuando menos un consejero si hay tres o más administradores (artículo 144). Y no producen efecto las estipulaciones que excluyan a un socio de las ganancias (artículo 17). El socio que llegue al veinticinco por ciento tiene, entonces, un piso de representación cuando el consejo es de tres o más, y ningún socio puede quedar fuera del reparto por contrato. Con los socios ordenados, queda el tercero en la mesa: el operador.

Por qué el contrato de operación debe decirlo todo

El contrato de operación no tiene un modelo legal que llene sus huecos. Si es civil, el contrato no reglamentado se rige por las reglas generales de los contratos, por lo estipulado y, en lo omiso, por el contrato más análogo, conforme al artículo 1763 del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur. El Código de Comercio (federal), sin embargo, reputa actos de comercio a “las empresas de turismo” (artículo 75, fracción VIII), y si el contrato es mercantil, a falta de disposición mercantil se aplica el Código Civil Federal según el artículo 2o. del propio Código de Comercio; el artículo 1858 del Código Civil Federal trae la misma regla del contrato más análogo. En ambos casos, lo no escrito queda a la analogía.

Esa es la razón de fondo para escribirlo todo. El contrato debería resolver, al menos, el plazo y la terminación; las decisiones reservadas al propietario, como el presupuesto, las inversiones y el financiamiento; la forma de medir el desempeño del operador y su consecuencia; los honorarios; la marca; la auditoría, y qué pasa si se vende el hotel. Cada uno de esos puntos que quede en silencio será decidido, llegado el conflicto, por comparación con otro contrato que nadie firmó. Dos temas merecen cláusula propia porque la ley ya les asigna responsables: el personal y el impuesto al hospedaje.

Quién es el patrón del personal

La ley laboral decide quién puede serlo. El artículo 12 de la Ley Federal del Trabajo (federal) prohíbe la subcontratación de personal. La subcontratación de servicios especializados solo se permite si no forman parte del objeto social ni de la actividad preponderante de la beneficiaria y el contratista está registrado ante la Secretaría del Trabajo y Previsión Social (artículos 13 y 15 de esa ley). Si la sociedad propietaria tiene por objeto el hospedaje, el esquema en que el operador pone a la plantilla se contrasta con esas normas antes de firmar, porque el hospedaje es justamente su objeto.

El cambio de operador es el segundo momento de riesgo. La sustitución de patrón exige que se transmitan los bienes objeto de la empresa o establecimiento, según el artículo 41 de la Ley Federal del Trabajo. Qué pasa con la plantilla al terminar el contrato es, por eso, una cláusula que conviene redactar al principio, cuando las partes todavía están de acuerdo, y no al final.

Quién paga el impuesto al hospedaje

El impuesto alcanza a quien presta el servicio. La Ley de Hacienda del Estado de Baja California Sur (estatal) grava el hospedaje en hoteles a la tasa del 4% sobre la base gravable (artículos 13 y 16), y son sujetos quienes presten el servicio “de manera directa o a través de operadores turísticos, intermediarios, representantes” (artículo 14). Que el servicio se preste a través de un operador no saca del supuesto a quien lo presta.

Los operadores deben recaudar el impuesto y hacer pagos provisionales conforme al artículo 22 Bis de esa ley, y quien administre inmuebles de un tercero destinados al hospedaje es responsable solidario. Con dos obligados frente al fisco estatal, el contrato debe decir quién factura, quién entera y quién asume una omisión. La lógica se afina cuando el operador no es independiente.

Cuando el operador es socio o reside fuera

Si el operador es también socio, el conflicto de interés tiene regla. Debe abstenerse de deliberar sobre operaciones en que tenga interés contrario al de la sociedad, según el artículo 196 de la Ley General de Sociedades Mercantiles. Si es parte relacionada de un socio, la sociedad determina sus ingresos y deducciones con los precios que hubieran pactado partes independientes en operaciones comparables (artículos 76, fracción XII, y 179 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, federal). Para efectos fiscales, los honorarios del operador vinculado se miden, así, contra el mercado y no contra la voluntad de las partes.

Si el operador o el licenciante de la marca reside en el extranjero, cambia el cálculo. La Ley del Impuesto sobre la Renta grava sin deducción, con retención de quien paga, las regalías por marca a la tasa máxima de la tarifa del artículo 152, hoy 35%; la asistencia técnica al 25%, según el artículo 167, y los servicios personales independientes prestados en México al 25%, según el 156. La Ley de Ingresos de la Federación y la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 no modifican esas tasas. Cómo se califica cada pago depende del contrato, y la diferencia entre una regalía y un servicio puede significar varios puntos de retención.

Los tratados ponen un techo. Los convenios para evitar la doble imposición con Estados Unidos y con Canadá limitan al 10% del importe bruto el impuesto sobre regalías cuyo beneficiario efectivo resida en el otro país (artículo 12, párrafo 2, de cada convenio), y reservan a ese país los beneficios empresariales de quien no tenga establecimiento permanente en México. Ambos beneficios exigen que se acredite la residencia y se cumplan el convenio y el artículo 4 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Sin esa acreditación, el beneficio del tratado no se aplica. Falta decidir dónde se resuelve una diferencia.

Dónde se resuelve una diferencia

Tres documentos pueden apuntar a tres foros. Si hay acuerdo de arbitraje, el juez remite a las partes al arbitraje a petición de cualquiera de ellas, salvo que el acuerdo sea nulo, ineficaz o de ejecución imposible, conforme al artículo 1424 del Código de Comercio. Si los estatutos, el pacto de socios y el contrato de operación usan mecanismos distintos, una misma disputa puede dividirse entre foros. Por eso la coherencia entre las tres cláusulas de solución de controversias es una decisión que conviene tomar una sola vez, al redactar los tres documentos.

Preguntas frecuentes

¿Qué norma rige el contrato con el operador del hotel?

Ninguna lo regula como contrato típico. Si es civil, se rige por las reglas generales, por lo estipulado y, en lo omiso, por el contrato más análogo; si es mercantil, a falta de disposición mercantil se aplica el Código Civil Federal, que trae la misma regla. Por eso conviene que el contrato resuelva todo lo esencial.

¿Aportar el terreno a la sociedad causa impuesto municipal?

Sí. La ley de hacienda municipal de Los Cabos considera adquisición la aportación a toda clase de asociaciones o sociedades, y el impuesto es del 3% sobre el valor del inmueble, después de la reducción que fija la propia ley.

¿El pacto de socios obliga a la sociedad?

No por sí solo. Los convenios entre accionistas no son oponibles a la sociedad, excepto tratándose de resolución judicial; lo que deba obligarla se lleva al estatuto.

¿Quién responde por el impuesto al hospedaje si el hotel lo opera un tercero?

Son sujetos quienes prestan el servicio de manera directa o a través de operadores, y los operadores deben recaudar el impuesto y hacer pagos provisionales. Quien administra inmuebles de un tercero destinados al hospedaje es responsable solidario.

¿Cuánto se retiene a un operador o licenciante extranjero?

Según la ley interna, las regalías por marca se gravan a la tasa máxima de la tarifa, hoy 35%, y la asistencia técnica y los servicios personales independientes prestados en México al 25%. Los convenios con Estados Unidos y Canadá limitan al 10% del importe bruto el impuesto sobre regalías cuyo beneficiario efectivo resida en el otro país, si se acredita la residencia y se cumplen el convenio y el artículo 4 de la Ley del Impuesto sobre la Renta.

Cómo empezar

Vuelva a la mesa con el terreno, el capital y la marca, y hágase cinco preguntas. Cuánto vale el terreno aportado y quién lo valúa. Si alguna parte del proyecto tendrá uso residencial. Qué decisiones necesitan el voto de cada socio y qué pasa si no hay acuerdo. Quién es el patrón del personal y quién factura el hospedaje. Y cómo sale cada parte: por venta de acciones, por terminación del contrato de operación o por venta del hotel. Las respuestas se trabajan con el caso concreto en nuestra práctica de acuerdos de joint venture y pactos de accionistas.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal). Última reforma DOF 7 de octubre de 2026. Artículo 27, fracción I.
• Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículo 120.
• Ley de Inversión Extranjera (federal). Última reforma DOF 27 de mayo de 2024. Artículos 9, 10, fracción I, y 32.
• Resolución General por la que se determina el monto del valor total de los activos a que hace referencia el artículo 9o. de la Ley de Inversión Extranjera (federal, Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras). DOF 5 de agosto de 2025.
• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal). Última reforma DOF 17 de agosto de 2016. Artículo 5.
• Ley General de Sociedades Mercantiles (federal). Última reforma DOF 20 de octubre de 2023. Artículos 11, 17, 91, fracción VII, 144, 196, 198, 252, 253 y 257.
• Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 1763 y 2222.
• Código de Comercio (federal). Última reforma DOF 14 de noviembre de 2025. Artículos 2o., 75, fracción VIII, y 1424.
• Código Civil Federal (federal). Última reforma DOF 14 de noviembre de 2025. Artículo 1858.
• Ley Federal del Trabajo (federal). Última reforma DOF 14 de mayo de 2026. Artículos 12, 13, 15 y 41.
• Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal, expedida por el Congreso del Estado). Última reforma BOGE 10 de julio de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 35 y 36, fracción I.
• Ley de Hacienda del Estado de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 31 de diciembre de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 7, 13, 14, 16 y 22 Bis.
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal). Última reforma DOF 1 de abril de 2024. Artículos 4, 76, fracción XII, 152, 156, 167 y 179.
• Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2026 (federal). DOF 7 de noviembre de 2025.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal). DOF 28 de diciembre de 2025; modificaciones publicadas en el DOF el 9 de julio, el 1 de octubre y el 2 de octubre de 2026.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de los Estados Unidos de América para Evitar la Doble Imposición e Impedir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta y su Protocolo (tratado internacional). DOF 3 de febrero de 1994; protocolos publicados en el DOF el 25 de enero de 1996 y el 22 de julio de 2003. Artículos 7, párrafo 1, y 12, párrafo 2.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de Canadá para Evitar la Doble Imposición y Prevenir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta (tratado internacional). DOF 20 de junio de 2007; en lo aplicable, modificado desde 2024 por la Convención Multilateral para Implementar las Medidas relacionadas con los Tratados Fiscales Destinadas a Prevenir la Erosión de las Bases Imponibles y el Traslado de Beneficios (DOF 19 de junio de 2023). Artículos 7, párrafo 1, y 12, párrafo 2.