Joint venture con el dueño de la tierra para desarrollo residencial en Querétaro: permuta, aportación y fideicomiso

Quien entrega su terreno en Querétaro a cambio de viviendas que todavía no existen puede dejar de ser dueño mucho antes de recibir nada: en una permuta, la propiedad del terreno pasa entre las partes con el solo contrato, y la de las viviendas solo cuando se vuelven ciertas y determinadas. Esa asimetría es el centro del trato cuando el dueño tiene el terreno, el desarrollador tiene el proyecto y la propuesta es cambiar uno por unidades del otro. Para estructurarlo hay tres caminos: la permuta del Código Civil del Estado de Querétaro (estatal), la aportación a una sociedad o asociación en participación de la Ley General de Sociedades Mercantiles (federal, LGSM), o el fideicomiso de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (federal, LGTOC).

El camino define cuándo sale el terreno de su patrimonio y qué lo protege si las unidades no llegan. Ninguno es fiscalmente neutro por definición. Conviene recorrerlos en orden, empezando por la permuta.

Permuta: el terreno hoy, las viviendas después

La permuta es el contrato por el cual cada contratante se obliga a dar una cosa por otra, y le aplican las reglas de la compraventa salvo lo relativo al precio, según los artículos 2212 y 2216 del Código Civil de Querétaro. Si se paga parte en dinero y parte en unidades, el artículo 2136 del mismo código la califica: es venta cuando el numerario es igual o mayor que la parte en especie, y permuta cuando es inferior. La proporción entre efectivo y viviendas decide, por tanto, cómo se califica el contrato.

El punto crítico es el momento de la transmisión. El terreno es cosa cierta, y entre las partes la propiedad se transmite por el solo efecto del contrato, conforme al artículo 1900 del Código Civil de Querétaro. Las viviendas, en cambio, son cosa futura: pueden ser objeto de contrato, pero en la enajenación de una especie indeterminada la propiedad pasa solo cuando la cosa se hace cierta y determinada con conocimiento del acreedor (artículos 1706 y 1901). En términos de cronograma, el dueño entrega su activo en la primera etapa y recibe el suyo en la última.

El Registro y el banco de la obra

Luego viene el Registro. En Querétaro la inscripción tiene efectos declarativos y no constitutivos, según el artículo 38 de la Ley Registral del Estado de Querétaro (estatal), pero la venta de bienes raíces no produce efectos contra tercero sino después de registrada, conforme al artículo 2207 del Código Civil de Querétaro. El dueño transmite primero y recibe después, y el banco que financie la obra con hipoteca será un tercero. Esa es la pieza que cambia la conversación: lo que el dueño pacte con el desarrollador vale entre ellos, pero frente al acreedor de la obra solo cuenta lo que la ley permita oponerle. La siguiente sección muestra qué permite.

Qué pasa si las unidades no llegan

En las obligaciones recíprocas, el perjudicado escoge entre exigir el cumplimiento o la resolución, con daños y perjuicios en ambos casos, y al resolverse las partes se restituyen lo que se entregaron, según los artículos 1834 y 1835 del Código Civil de Querétaro. Entre las partes, el dueño tiene dónde apoyarse: si las unidades no llegan, puede optar por la resolución y la restitución de lo que entregó.

El problema aparece frente a terceros. La resolución fundada en falta de pago del adquirente de un inmueble no surte efecto contra tercero de buena fe si no se estipuló expresamente y se inscribió en el Registro Público de la Propiedad, como manda el artículo 1836 del mismo código. El código no dice si no entregar las unidades equivale a esa falta de pago. Esa duda no se resuelve aquí porque la ley no la resuelve. Lo que sí puede afirmarse es que, sin una estipulación expresa e inscrita, el dueño ni siquiera tiene el punto de partida que el artículo exige; con ella, tiene un argumento cuyo alcance dependerá de cómo se interprete.

Hay un segundo silencio. El código prohíbe la venta con pacto de retroventa en su artículo 2187 y no dice si esa prohibición alcanza a una cláusula que haga volver el terreno al dueño en la permuta. Una cláusula de regreso del terreno, por tanto, no puede presentarse como una garantía cerrada.

Para el retraso puede pactarse pena convencional, pero en Querétaro no puede exceder en valor ni en cuantía a la obligación principal, y si se estipula no pueden reclamarse además daños y perjuicios, conforme a los artículos 1720 y 1723 del Código Civil de Querétaro. Pactar pena es elegir: da certeza sobre el monto a cambio de renunciar a reclamar el daño completo. Sigue el segundo camino.

Aportación a una sociedad

En la aportación, el dueño deja de tener un terreno y pasa a tener acciones. Salvo pacto en contrario, la aportación de bienes a una sociedad es traslativa de dominio, según el artículo 11 de la LGSM. En la sociedad anónima, las acciones pagadas con bienes quedan depositadas en la sociedad durante dos años; si en ese plazo el valor de los bienes resulta menor en un veinticinco por ciento al de su aportación, el accionista cubre la diferencia, conforme al artículo 141 de la LGSM. El riesgo de que el terreno se haya valuado de más, por tanto, sigue en el dueño durante esos dos años, y por eso conviene una valuación cuidadosa al aportar. Las viviendas, además, no llegan con la aportación: le llegarían después por otro acto.

El control y la salida se negocian entre socios. Los accionistas pueden pactar opciones de compra o venta, ventas conjuntas en iguales condiciones y acuerdos de voto; esos convenios no son oponibles a la sociedad, excepto tratándose de resolución judicial, como prevé el artículo 198 de la LGSM. Ahí van las cláusulas de salida, con una advertencia: obligan a quienes las firman, y para hacerlas valer frente a la sociedad hace falta un juez.

Asociación en participación

Hay una variante sin persona nueva. El asociante concede a quien le aporta bienes una participación en las utilidades y pérdidas de una negociación mercantil u operación de comercio; la asociación no tiene personalidad jurídica y su contrato consta por escrito sin registro, según los artículos 252, 253 y 254 de la LGSM.

Respecto a terceros, los bienes aportados pertenecen en propiedad al asociante, salvo que la naturaleza de la aportación exija otra formalidad o que se estipule lo contrario y se inscriba en el Registro Público de Comercio, conforme al artículo 257 de la LGSM. Si el asociante es el desarrollador, sus acreedores podrían ver el terreno como suyo, y ese artículo no precisa qué formalidad corresponde cuando lo aportado es un inmueble. Para un propietario cuyo único activo en el proyecto es la tierra, esa incertidumbre pesa.

Fideicomiso de desarrollo

El tercer camino pone el terreno en manos de un tercero. En el fideicomiso, el fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad de bienes para fines lícitos y determinados, según los artículos 381 y 386 de la LGTOC. Sobre inmuebles, se inscribe en el Registro Público del lugar de ubicación y surte efectos contra tercero desde la inscripción, conforme al artículo 388 de la LGTOC. La diferencia con los dos caminos anteriores es de estructura: el terreno no pasa al desarrollador ni a una sociedad que él controle, sino a una fiduciaria que lo administra conforme a los fines pactados. Por eso los fines del fideicomiso son lo que hay que negociar con más cuidado.

Socios extranjeros: sin fideicomiso de zona restringida

Si hay socios extranjeros, Querétaro no agrega el fideicomiso de zona restringida. El estado no tiene costa ni frontera internacional y queda fuera de esa zona, definida en el artículo 2, fracción VI, de la Ley de Inversión Extranjera (federal, LIE): la lista del INEGI publicada en el Diario Oficial de la Federación el 21 de mayo de 1997 incluye sus dieciocho municipios. Cualquier fideicomiso que se use en el proyecto será, entonces, una decisión de estructura, no una exigencia por la nacionalidad de los socios.

La sociedad mexicana con el convenio de extranjería en sus estatutos puede adquirir el dominio de inmuebles conforme a los artículos 10 y 15 de la LIE, y el extranjero que adquiere de forma directa fuera de la zona restringida presenta el convenio ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, según el artículo 10 A de la LIE. Si es nacional de un país con relaciones diplomáticas con México, el Acuerdo General de esa Secretaría de 1998, vigente, lo exime del permiso que ese artículo prevé. La sociedad con inversión extranjera, además, se inscribe en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, como ordena el artículo 32 de la LIE.

Autorizaciones urbanas: cuándo existen las unidades

En paralelo corre el calendario municipal, y de él depende cuándo pueden identificarse las viviendas prometidas. En Querétaro, los municipios autorizan los desarrollos inmobiliarios, incluido el condominio, con un procedimiento que incluye, entre otras etapas, dictamen de uso de suelo, declaratoria de régimen y autorización para venta de las unidades privativas (artículos 12 y 226 del Código Urbano del Estado de Querétaro, estatal).

Emitida la declaratoria, el régimen se constituye en escritura pública, según los artículos 237, 239 y 240 del Código Urbano. El código no dice si entregar unidades al dueño en pago de la permuta requiere la autorización para venta. Para el dueño, eso significa que el contrato debe decir qué pasa si el proyecto no obtiene sus autorizaciones.

Lo fiscal: lo que no se debe suponer

Ninguno de los tres caminos es neutro en lo fiscal por definición. Para efectos fiscales federales, enajenación es toda transmisión de propiedad, la aportación a una sociedad o asociación y la que se realiza a través de fideicomiso en los casos que la ley señala, según el artículo 14, fracciones I, III y V, del Código Fiscal de la Federación.

En lo local, el impuesto sobre traslado de dominio lo pagan quienes adquieren inmuebles, sobre el valor mayor entre el de operación y el comercial, conforme a los artículos 59 y 65 de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro (estatal). Esa ley grava la aportación a toda clase de asociaciones y sociedades, la adquisición por fideicomiso en los supuestos que describe y la permuta, en la que se consideran dos adquisiciones, según su artículo 62, fracciones I, X y XIII. En una permuta, por tanto, cada parte es adquirente de algo. Sin pago no se autoriza la escritura ni se inscribe (artículos 73 y 79).

Esa ley prevé una tasa del dos por ciento, pero para 2026 las leyes de ingresos de Querétaro, El Marqués y Corregidora, publicadas en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 24 y el 25 de diciembre de 2025, aplican una tarifa progresiva por rangos de valor. La de Corregidora grava en la permuta la diferencia de valor a favor del adquirente del inmueble de mayor valor. Ninguna de esas leyes dice expresamente cómo se fijan la fecha y la base si las unidades aún no existen, y esa pregunta conviene resolverla con el municipio antes de escriturar.

En IVA, no se paga el impuesto en la enajenación del suelo ni de construcciones destinadas a casa habitación, según el artículo 9o, fracciones I y II, de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal). Su aplicación, y la del impuesto sobre la renta, a cada camino depende del caso y de las disposiciones fiscales del ejercicio. El despacho no da por sentado que un camino pague menos que otro sin hacer la cuenta.

Controversias: dónde se discute si algo falla

La última casilla es dónde se discute si algo falla, y conviene definirla al firmar. El acuerdo de arbitraje debe constar por escrito, según el artículo 1423 del Código de Comercio (federal); si las partes lo quieren, conviene dejarlo en el contrato desde el principio. Si el acto es comercial para una parte y civil para la otra, la controversia se rige por las leyes mercantiles, conforme al artículo 1050 del Código de Comercio.

En la vía civil local, el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (federal) solo tiene fecha en Querétaro para el distrito judicial de San Juan del Río, desde el 10 de septiembre de 2026 y sin juicios sobre contratos en esa primera etapa. En los demás distritos, su entrada depende del Tribunal Superior de Justicia y del Consejo de la Judicatura, con el límite del 1 de abril de 2027 (declaratoria publicada en el Periódico Oficial el 22 de abril de 2026 y reformada el 29 de mayo; Acuerdo General Conjunto AGC/3/2026). Mientras no se publique otra etapa, se sigue el Código de Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro (estatal).

Preguntas frecuentes

¿En la permuta cuándo deja el dueño de ser propietario del terreno?

Entre las partes, la propiedad de una cosa cierta se transmite por el solo efecto del contrato. Las viviendas, como especie indeterminada, solo pasan al dueño cuando se hacen ciertas y determinadas con su conocimiento.

¿Qué protege al dueño si el desarrollador hipoteca el terreno y no entrega las unidades?

Frente a un tercero de buena fe, la resolución por falta de pago solo surte efecto si se estipuló expresamente y se inscribió en el Registro Público de la Propiedad. El código no dice si no entregar las unidades equivale a esa falta de pago.

¿Aportar el terreno a una sociedad lo libera del riesgo de valuación?

No. En la sociedad anónima, las acciones pagadas con bienes quedan depositadas durante dos años, y si el valor de los bienes resulta menor en un veinticinco por ciento al de su aportación, el accionista cubre la diferencia.

¿Cómo trata la permuta el impuesto sobre traslado de dominio?

La Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro considera dos adquisiciones en la permuta. Para 2026, la ley de ingresos de Corregidora grava la diferencia de valor a favor del adquirente del inmueble de mayor valor, y ninguna de las leyes de ingresos citadas dice cómo se fijan fecha y base si las unidades aún no existen.

Cómo empezar

Antes de la firma, cinco casillas: si el terreno se transmite hoy o cuando las unidades estén identificadas y la declaratoria emitida; quién valúa el terreno y las unidades; quién puede gravar el terreno y qué estipulación inscrita protege al dueño frente al acreedor de la obra; qué pasa si el proyecto no obtiene sus autorizaciones; y qué impuestos causa cada camino y cuándo.

En cronograma: primero elegir el camino, porque fija cuándo sale el terreno; después, la estipulación inscrita que proteja al dueño y las cláusulas de salida; en paralelo, el calendario municipal de las unidades; y antes de escriturar, el impuesto de cada municipio con su fecha y su base. Lo que no puede esperar es la primera decisión: el dueño con la propuesta sobre la mesa debe saber, antes de firmar, en qué momento deja de serlo. Las cláusulas de control y salida se trabajan en nuestra área de pactos de accionistas y acuerdos de joint venture.

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Fuentes y referencias

• Código Civil del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 7 de marzo de 2025, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 1706, 1720, 1723, 1834, 1835, 1836, 1900, 1901, 2136, 2187, 2207, 2212 y 2216.
• Ley Registral del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 20 de septiembre de 2024, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículo 38.
• Código Urbano del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 17 de noviembre de 2023, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 12, 226, 237, 239 y 240.
• Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 20 de septiembre de 2024, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 59, 62, fracciones I, X y XIII, 65, 73 y 79.
• Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal). Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 103 el 25 de diciembre de 2025. Artículo 15.7.
• Ley de Ingresos del Municipio de El Marqués, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal). Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 102 el 24 de diciembre de 2025. Artículo 15, fracción IV.
• Ley de Ingresos del Municipio de Corregidora, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal). Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 102 el 24 de diciembre de 2025. Artículo 15, fracciones IV y VIII.
• Código de Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 20 de septiembre de 2024, según la compilación de la Legislatura del Estado. Mencionado sin cita de artículos.
• Decreto por el que se expide la declaratoria de inicio de vigencia del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, en el Estado de Querétaro (estatal). Publicado en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 32 el 22 de abril de 2026; reformado por decreto publicado en el No. 44 el 29 de mayo de 2026. Artículo primero.
• Acuerdo General Conjunto AGC/3/2026 del Pleno del Tribunal Superior de Justicia y del Consejo de la Judicatura del Estado de Querétaro (estatal). Publicado en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 75 el 9 de septiembre de 2026. Punto segundo.
• Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (federal). Última reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el 15 de enero de 2026. Artículo segundo transitorio del decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 7 de junio de 2023.
• Ley General de Sociedades Mercantiles (federal). Última reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el 20 de octubre de 2023. Artículos 11, 141, 198, 252, 253, 254 y 257.
• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (federal). Última reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el 26 de marzo de 2024. Artículos 381, 386 y 388.
• Ley de Inversión Extranjera (federal). Última reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el 27 de mayo de 2024. Artículos 2, fracción VI, 10, 10 A, 15 y 32.
• Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 Constitucional (federal), Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática. Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 21 de mayo de 1997.
• Acuerdo General que determina los supuestos que permiten a los extranjeros únicamente presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 Constitucional para adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida (federal). Diario Oficial de la Federación, 2 de marzo de 1998. Acuerdo Único.
• Código Fiscal de la Federación (federal). Última reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el 9 de abril de 2026. Artículo 14, fracciones I, III y V.
• Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal). Última reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el 12 de noviembre de 2021. Artículo 9o, fracciones I y II.
• Código de Comercio (federal). Última reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el 14 de noviembre de 2025. Artículos 1050 y 1423.