Derecho Fiscal

IVA en arrendamiento y venta de naves industriales en Querétaro: renta, suelo y acreditamiento

11 de octubre de 2026 —

Si su empresa renta una nave industrial en Querétaro, el IVA se calcula sobre toda la renta, terreno incluido; si la compra, el terreno está exento y solo la construcción causa el impuesto. La regla viene de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal), que es la misma en todo el país, y es el primer impuesto que conviene ubicar cuando hay dos contratos sobre la mesa: rentar una nave ya construida o comprar una a la medida. En la renta, la ley no exenta el suelo ni los inmuebles industriales cuando se otorga su uso o goce. En la venta, el suelo está exento y la construcción no. El resultado final depende de quién es el arrendador o vendedor, de cómo el contrato separa terreno, construcción e impuesto, de las fechas de cobro y de cómo se documenta el IVA de la obra. Ese es el orden en que conviene revisarlo.

Cuál es la regla general

El artículo 1o. de la Ley del IVA obliga al pago a quienes, en territorio nacional, enajenen bienes u otorguen el uso o goce temporal de bienes, con la tasa del 16% sobre los valores que la ley señala. El impuesto no forma parte de esos valores y se traslada “en forma expresa y por separado”. Para quien negocia una renta o un precio, la consecuencia es inmediata: si el contrato no dice si la cifra pactada incluye el IVA, la discusión sobre quién absorbe ese 16% queda abierta desde el primer pago. La Ley de Ingresos de la Federación y la Resolución Miscelánea Fiscal de cada año pueden cambiar cómo se aplica la ley, de modo que la revisión se hace con las vigentes. Con esa base, el primer contrato es el de renta.

Por qué la renta de la nave causa IVA completa

El artículo 19 de la Ley del IVA comprende en el uso o goce temporal el arrendamiento, el usufructo y cualquier otro acto, sin importar su forma jurídica, por el que se permite usar un bien tangible a cambio de una contraprestación. El nombre que las partes den al contrato no cambia el resultado. El artículo 20 enumera las rentas sin impuesto, como la de casa habitación, y a diferencia de lo que ocurre en la venta, el suelo no aparece en esa lista. Por eso el impuesto se calcula sobre la renta completa de la nave, sin separar terreno y construcción. Separarlos en el contrato de arrendamiento no reduce la base.

Qué entra en la base

La renta pactada no es el único concepto que paga IVA. El artículo 23 de la Ley del IVA suma a ella lo que se cobre al arrendatario por otros impuestos, derechos, gastos de mantenimiento, construcciones, reembolsos, intereses normales o moratorios, penas convencionales o cualquier otro concepto. En una nave, eso alcanza las cuotas de mantenimiento, el predial repercutido, las adecuaciones cobradas aparte y las penas por pago tardío.

Para el inquilino, la consecuencia práctica es que el presupuesto de ocupación no se calcula con la renta sola. Cada cargo adicional que el arrendador le facture lleva su propio 16%, y conviene que el contrato los enumere para que no aparezcan después como sorpresa en la factura. Definida la base, sigue el calendario.

Cuándo se causa

Conforme al artículo 22 de la Ley del IVA, el impuesto se paga cuando el arrendador cobra cada contraprestación y sobre su monto. El artículo 1o.-B considera cobradas las contraprestaciones aunque correspondan a anticipos, depósitos o cualquier otro concepto, sin importar su nombre, así que las rentas anticipadas causan el impuesto al recibirse. Una renta de varios meses pagada por adelantado causa todo su IVA en el mes en que se cobra, no a lo largo del plazo que cubre.

La ley no dice si el depósito en garantía reembolsable que el inquilino entrega al firmar es una contraprestación. Ese punto no tiene respuesta en el texto, y su tratamiento se revisa con el contrato en la mano, antes de firmar. Queda una variable que cambia quién entera el impuesto: quién es el arrendador.

Quién retiene

Si el arrendador es persona física y el inquilino persona moral, el artículo 1o.-A, fracción II, inciso a), de la Ley del IVA obliga al inquilino a retener el impuesto, y el artículo 3, fracción I, del Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal) reduce la retención a las dos terceras partes del impuesto trasladado y efectivamente pagado. La empresa que renta a una persona física, por tanto, no solo paga la renta: asume una obligación fiscal propia.

El retenedor entera la retención a más tardar el día 17 del mes siguiente, sin acreditamiento ni compensación contra ella, según el artículo 1o.-A, y expide el comprobante de retención conforme al artículo 32, fracción V, de la Ley del IVA. Esa fecha entra al calendario mensual de tesorería desde el primer pago.

Si el arrendador es residente en el extranjero sin establecimiento permanente, la fracción III del mismo artículo 1o.-A obliga a retener a quien usa el bien. En el impuesto sobre la renta, el artículo 158 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (federal) grava esas rentas con el 25% sobre el ingreso, sin deducción, con retención de quien paga. El inquilino de un dueño extranjero queda, así, con dos retenciones sobre el mismo pago. Hasta aquí la renta. El segundo contrato, la compra, cambia la regla del suelo.

Qué parte de la compra causa IVA

El artículo 9o. de la Ley del IVA no grava la enajenación del suelo, en su fracción I, ni la de construcciones destinadas a casa habitación, en su fracción II. En construcciones nuevas, el artículo 28 del Reglamento atiende al destino para el que se construyeron, según sus especificaciones y licencias de construcción. Una nave con licencia industrial no entra en esa exención: la parte del precio que corresponde a la construcción causa el impuesto.

Ni la Ley del IVA ni su Reglamento fijan cómo repartir entre suelo y construcción un precio único. Ese silencio es el punto más delicado de la compra, porque del reparto depende cuánto IVA se causa. De ahí la importancia de que la promesa y la escritura separen precio del terreno, precio de la construcción e impuesto, y digan si el precio lo incluye. Firmar con un precio global y sin esa separación deja la cifra del impuesto sin base contractual, y esa revisión conviene hacerla antes de la promesa, no en la notaría.

Anticipos, base y devolución

El impuesto se causa al cobrarse cada pago, conforme al artículo 11 de la Ley del IVA, de modo que los anticipos de una nave construida a la medida del comprador lo causan antes de escriturar. Si los pagos se ligan al avance de obra, cada uno lleva su IVA en el momento en que se cobra. La base incluye intereses, penas convencionales y cualquier otro concepto cobrado al comprador, según el artículo 12.

Si la transmisión no llega a efectuarse, el artículo 8o. reconoce la devolución del impuesto cuando se cumplen los requisitos de su artículo 7o. Un proyecto a la medida que se cancela no deja el IVA de los anticipos perdido de origen, pero su devolución depende de cumplir esos requisitos.

El papel del notario

En la venta gravada consignada en escritura, el artículo 33 de la Ley del IVA ordena al notario calcular el impuesto bajo su responsabilidad y enterarlo dentro de los quince días siguientes a la firma. El artículo 78 del Reglamento lo releva cuando el vendedor presenta declaraciones mensuales del impuesto y exhibe copia sellada de las tres últimas. Para el comprador, la diferencia está en quién entera y con qué valores: el notario trabaja con el reparto entre suelo y construcción que reciba. Aparte corre otro expediente: el del IVA que se paga mientras la nave se construye.

Cómo se recupera el IVA de la obra y del periodo preoperativo

Para acreditar el IVA que paga a contratistas y proveedores, el artículo 5o. de la Ley del IVA exige, entre otros requisitos, que corresponda a erogaciones estrictamente indispensables para actividades gravadas, en su fracción I; que conste por separado en el comprobante fiscal, en la fracción II, y que se haya pagado efectivamente, en la fracción III. Un comprobante que no separa el impuesto o una factura sin pagar no se acreditan, aunque la obra sí se haya hecho.

Si se contratan obras especializadas, la misma fracción II obliga a verificar el registro del contratista ante la autoridad laboral y obtener copia de sus declaraciones de IVA. Sin esa documentación, el acreditamiento se disminuye con declaración complementaria. Esa verificación conviene integrarla al expediente de cada contratista desde el inicio de la obra, no al final.

Mientras la nave no genera rentas ni ventas, la fracción VI del artículo 5o. da al inversionista dos opciones para el periodo preoperativo: acreditar el impuesto en el primer mes de actividades, con la posibilidad de actualizarlo, o pedir su devolución en el mes siguiente a los gastos con una estimación documentada. La primera difiere la recuperación al arranque de operaciones; la segunda la adelanta, pero ata al inversionista a una estimación que después se compara con la realidad.

Ese es el corte del calendario. En el duodécimo mes, contado a partir del mes siguiente al de inicio de actividades, se compara la proporción real de los doce meses anteriores con la usada y se ajusta si cambia en más del 3%. Si se pidió devolución y las actividades no inician al terminar el periodo, que dura como máximo un año desde la primera solicitud salvo que se acredite uno mayor, lo devuelto se reintegra actualizado y con recargos. Si el arranque se retrasa más allá de ese periodo, la devolución anticipada se convierte en una deuda con actualización y recargos.

La regla 4.1.10. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal) pide informar el mes de inicio de actividades con la ficha de trámite 1/IVA. Si los gastos sirven a actividades gravadas y exentas, el acreditamiento es proporcional, conforme a la fracción V del artículo 5o. El saldo a favor se acredita en meses siguientes o se pide en devolución por el total, según el artículo 6o. Falta un impuesto que no es federal y que en la compra corre en paralelo.

Qué impuesto local se suma en la compra

En Querétaro, además, el adquirente paga el Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Inmuebles. La Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro (estatal, regula ingresos municipales) prevé una tasa del dos por ciento en su artículo 59, sobre el valor mayor entre el de operación y el comercial determinado por tasador autorizado, según el artículo 65, y el notario lo calcula y entera conforme al artículo 73. Si el precio pactado es menor que el valor comercial del tasador, el impuesto se calcula sobre el mayor.

Para 2026, las leyes de ingresos de Querétaro, El Marqués y Corregidora, publicadas en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 24 y el 25 de diciembre de 2025, aplican en su lugar una tarifa progresiva por rangos de valor. Ni esas leyes ni la Ley de Hacienda dicen si el IVA trasladado integra el valor de operación. La ley no lo resuelve, y la respuesta se confirma con el notario y la autoridad municipal antes de firmar.

El artículo 64, fracción II, de esa Ley de Hacienda permite a los ayuntamientos conceder reducciones de hasta el ochenta por ciento a empresas que adquieran inmuebles o instalaciones para generar o mantener empleos en el estado, según criterios generales de cada ayuntamiento. Entre esos criterios está que la operación no tenga como destino la compraventa de inmuebles ni la construcción o arrendamiento de vivienda. Es una facultad del ayuntamiento, no un derecho automático, y un plan financiero no debería darla por hecha antes de obtenerla.

Preguntas frecuentes

¿La renta de una nave industrial paga IVA sobre el terreno?

Sí. La ley no exenta el suelo cuando se otorga su uso o goce, de modo que el impuesto se calcula sobre la renta completa, sin separar terreno y construcción, a la tasa del 16%.

¿Las cuotas de mantenimiento y el predial que cobra el arrendador también pagan IVA?

Sí. La base incluye lo que se cobre al arrendatario por otros impuestos, derechos, gastos de mantenimiento, construcciones, reembolsos, intereses, penas convencionales o cualquier otro concepto.

¿Qué parte del precio de una nave causa IVA en la compra?

La construcción. El suelo está exento y la exención de construcciones solo alcanza las destinadas a casa habitación. Como la ley no fija cómo repartir un precio único, conviene que promesa y escritura separen precio del terreno, precio de la construcción e impuesto.

¿Los anticipos de una nave a la medida causan IVA antes de escriturar?

Sí. El impuesto se causa al cobrarse cada pago. Si la transmisión no llega a efectuarse, la ley reconoce la devolución cuando se cumplen sus requisitos.

¿Cómo se recupera el IVA pagado durante la construcción?

En el periodo preoperativo hay dos opciones: acreditarlo en el primer mes de actividades, con posibilidad de actualizarlo, o pedir su devolución en el mes siguiente a los gastos con una estimación documentada. Si se pidió devolución y las actividades no inician al terminar el periodo, lo devuelto se reintegra actualizado y con recargos.

Cómo empezar

El cronograma, resumido, vuelve a los dos contratos del principio. En la renta, lo primero es quién es el arrendador, porque de eso depende quién retiene, y después la base completa y las fechas de cobro. En la compra, lo primero es que promesa y escritura separen suelo, construcción e impuesto, porque la ley no fija cómo repartir un precio único, y cada pago, anticipos incluidos, causa el impuesto. En paralelo corren el IVA de la obra con su opción preoperativa y, al escriturar, el impuesto municipal de traslado de dominio. Lo que no puede esperar es la separación del precio, porque una vez firmada la promesa ya no se negocia en blanco.

Con ese cronograma, las preguntas son seis: si el arrendador o vendedor es persona física, persona moral o residente en el extranjero; si el contrato separa renta o precio, cargos adicionales e IVA, y si el precio incluye el impuesto; qué cargos al inquilino se facturan y con qué impuesto; cómo se documenta el depósito en garantía; en la venta, qué valores de suelo y construcción recibirá el notario y quién enterará el impuesto, y qué opción de acreditamiento se usa en el periodo preoperativo. Esas respuestas no sustituyen el análisis de la operación; el alcance de ese trabajo se describe en nuestra práctica de fiscal inmobiliario.

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Fuentes y referencias

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