ISR por venta de inmueble en la Ciudad de México cuando el vendedor no es residente fiscal

Si usted no es residente fiscal en México y vende un departamento en la Ciudad de México, la regla general del impuesto sobre la renta grava el precio completo, no la ganancia. El artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (Ley del ISR, federal) fija el 25% sobre el total del ingreso, sin deducción alguna, y, si la venta se consigna en escritura pública, abre la opción de pagar sobre la ganancia. Quién retiene o entera depende de la residencia del comprador y de que intervenga notario, y la exención por venta de casa habitación no alcanza al vendedor que no es residente ni tiene establecimiento permanente en el país. Por eso la pregunta no es cuánto se paga, sino quién es usted para el fisco. Recorremos el expediente en el orden en que se arma: el título, quién es contribuyente, las dos formas de calcular, quién entera, la residencia, los tratados y lo que revisa el notario.

Por qué en la Ciudad de México la venta es directa

Antes del impuesto, el título. La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal) prohíbe a los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas (artículo 27, fracción I), que la Ley de Inversión Extranjera (federal) define como zona restringida en su artículo 2, fracción VI. La Ciudad de México no tiene frontera internacional ni litoral, así que queda fuera de esa zona; la lista del INEGI publicada en el DOF el 21 de mayo de 1997 incluye sus 16 delegaciones, hoy demarcaciones territoriales, entre las totalmente ubicadas fuera de ella.

Ahí aplica el 10 A de la Ley de Inversión Extranjera: el extranjero presenta previamente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores el convenio de la fracción I del artículo 27 constitucional y, si es nacional de un país con el que México sostiene relaciones diplomáticas, el Acuerdo General de esa Secretaría (federal) publicado en el DOF el 2 de marzo de 1998 lo exime del permiso. Por eso quien compró en la Ciudad de México normalmente es propietario directo y, al vender, celebra una compraventa ordinaria, no una cesión de derechos de fideicomisario. Eso define la forma del acto, y la forma del acto decide después quién calcula el impuesto.

La forma tiene además un umbral. El artículo 2320 del Código Civil para el Distrito Federal (local) exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede de trescientas sesenta y cinco veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México. El código conserva ese nombre porque el artículo décimo cuarto transitorio del decreto de reforma constitucional publicado en el DOF el 29 de enero de 2016 dispone que las referencias al Distrito Federal se entienden hechas a la Ciudad de México. Con el título claro, el expediente pasa al fisco.

Quién es contribuyente cuando el vendedor no es residente

El artículo 153 de la Ley del ISR obliga a pagar conforme a su Título V a los residentes en el extranjero con ingresos de fuente de riqueza en territorio nacional, cuando no tengan establecimiento permanente en el país o los ingresos no le sean atribuibles. El primer párrafo del 160 ubica la fuente en México cuando el inmueble está en el país. El departamento está aquí; el impuesto también. Vivir fuera, cobrar en una cuenta extranjera o firmar a distancia no mueve la fuente, porque la ley la ancla en la ubicación del inmueble.

Las dos formas de calcular el impuesto

La regla por defecto está en el segundo párrafo del 160, que determina el impuesto “aplicando la tasa del 25% sobre el total del ingreso obtenido, sin deducción alguna”. No se restan el costo de adquisición, las mejoras ni los gastos. Para un vendedor que compró caro y vende con poca ganancia, la diferencia entre pagar sobre el precio y pagar sobre la utilidad puede ser la diferencia entre una operación razonable y una que no lo es. Por eso la opción no se deja para el día de la firma.

El tercer párrafo del mismo artículo permite aplicar sobre la ganancia la tasa máxima de la tarifa del artículo 152 de esa ley, con la ganancia determinada conforme al Capítulo IV del Título IV. Exige representante en el país que reúna los requisitos del 174 de la Ley del ISR y que la venta se consigne en escritura pública o se trate de certificados de participación inmobiliaria no amortizables. El cuarto párrafo aclara que en escritura pública no se requiere representante para ejercer la opción. Elegir entre una y otra exige saber primero quién calcula y quién entera.

Quién retiene, quién calcula y quién entera

El 160 distribuye las obligaciones en tres supuestos. Si el comprador es residente en México o residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país, retiene el impuesto. Si no lo es, el vendedor lo entera mediante declaración dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso. Y en el párrafo que regula la opción, los notarios y demás fedatarios calculan el impuesto bajo su responsabilidad, lo hacen constar en la escritura y lo enteran dentro de los quince días siguientes a la firma, con declaración aun cuando no haya impuesto a enterar. Visto desde la mesa de firma, cada supuesto pone a una persona distinta frente a la autoridad, y conviene saber cuál es antes de que el comprador o el notario lo digan.

La Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal) desarrolla el entero: la regla 3.15.16. dispone que los fedatarios pagan el impuesto definitivo del artículo 160 de la Ley del ISR con el formato R17 “ISR otras retenciones”, y la regla 3.15.6. ordena el entero electrónico por cada operación dentro de los quince días siguientes a la firma del instrumento. Las modificaciones publicadas hasta el 2 de octubre de 2026 no tocaron esas reglas. La Ley de Ingresos de la Federación y la Resolución Miscelánea Fiscal de cada año pueden cambiar su aplicación, así que se confirman a la fecha de la venta.

Si en escritura pública se pacta el pago en parcialidades en un plazo mayor a 18 meses, el 160 permite pagar el impuesto conforme sea exigible cada parcialidad, siempre que se garantice el interés fiscal. El plazo largo no elimina el impuesto; solo lo reparte, y con garantía. Quien negocia un pago diferido debe contar desde el principio con que tendrá que garantizar el interés fiscal.

Si el inmueble está en un fideicomiso

Si el extranjero compró mediante fideicomiso, el expediente tiene otra forma. El artículo 14, fracción VI, inciso a), del Código Fiscal de la Federación (federal) considera enajenación la cesión de derechos del fideicomisario o la instrucción al fiduciario para transmitir los bienes a un tercero. El tercer párrafo del 153 de la Ley del ISR dispone que, cuando el residente en el extranjero obtiene ingresos a través de un fideicomiso constituido conforme a las leyes mexicanas, la fiduciaria determina el monto gravable y efectúa las retenciones.

Aquí hay un hueco, y no vamos a disimularlo. Ni la Resolución Miscelánea Fiscal ni la Ley de Ingresos de la Federación para 2026 dicen cómo se coordina esa retención con el cálculo y entero del notario del artículo 160. Quién calcula, retiene y entera se confirma con la fiduciaria y el notario antes de firmar. Dos posibles obligados y ninguna regla escrita que los ordene: eso se resuelve antes de la firma, no después, porque después ya hay un impuesto calculado por alguien y una discusión sobre si lo hizo quien debía.

La residencia fiscal decide todo lo anterior

Todo lo dicho descansa en una premisa que conviene no dar por sentada: que usted no es residente. El artículo 9o., fracción I, inciso a), del Código Fiscal de la Federación considera residentes a las personas físicas que establecieron su casa habitación en México y, si también la tienen en otro país, a quienes tienen aquí su centro de intereses vitales, por ejemplo cuando más del 50% de sus ingresos del año tiene fuente de riqueza en México. Un extranjero con casa en el extranjero y otra en la capital no queda automáticamente fuera; la pregunta se mueve al centro de intereses vitales.

La regla 3.11.3. de la Miscelánea, dictada para el artículo 93, fracción XIX, inciso a), de la Ley del ISR, presume residente al extranjero que vende su casa habitación si declara en el instrumento, bajo protesta de decir verdad, su residencia fiscal, un domicilio distinto de la casa que vende y su RFC o CURP, y acredita la residencia con constancia o cédula de identificación fiscal en el apéndice. Si no es residente ni tiene establecimiento permanente, la misma regla niega la exención y ordena al fedatario calcular y enterar conforme al 160. Para esa presunción, la residencia se acredita con los documentos del apéndice, no con lo que el vendedor crea ser. Sin esos documentos, el notario no tiene con qué sostener la presunción.

Lo que los tratados hacen y lo que no

El artículo 13, párrafo 1, del Convenio entre México y los Estados Unidos de América para evitar la doble imposición (tratado internacional) permite gravar las ganancias por la enajenación de inmuebles en el Estado donde están situados. El convenio equivalente con Canadá (tratado internacional) contiene la misma regla en su artículo 13, párrafo 1.

Los tratados no eliminan el impuesto mexicano, y el artículo 4 de la Ley del ISR condiciona sus beneficios a que el contribuyente acredite su residencia en el otro país y cumpla el tratado y las disposiciones de procedimiento. Quien espera que el tratado lo libere llega a la firma con el argumento equivocado. El tratado no es una vía para dejar de pagar en México por un inmueble situado aquí.

Lo que paga el comprador y lo que revisa el notario

El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles lo pagan quienes adquieren inmuebles en la Ciudad de México, por el artículo 112 del Código Fiscal de la Ciudad de México (local), sobre el valor más alto entre el de adquisición, el catastral y el de avalúo, según el 116 de ese código, con una tarifa progresiva por rangos. En escritura pública, el notario lo calcula, liquida y entera bajo su responsabilidad dentro de los quince días hábiles siguientes, conforme al 121 del mismo código. No es un impuesto del vendedor, pero forma parte de la misma mesa y del mismo calendario.

La venta ante notario puede ser además actividad vulnerable: el artículo 17, fracción XII, apartado A, inciso a), de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (federal) prevé aviso en la transmisión de derechos reales sobre inmuebles cuando el valor más alto entre precio, valor catastral y comercial sea igual o superior a ocho mil veces el valor diario de la UMA. Si la operación alcanza ese valor, lleva aviso, y conviene saberlo antes de la firma.

Preguntas frecuentes

¿Sobre qué se calcula el ISR si no soy residente fiscal en México?

Por regla general, el 25% sobre el total del ingreso, sin deducción alguna. Si la venta se consigna en escritura pública, puede optar por pagar sobre la ganancia con la tasa máxima de la tarifa del artículo 152 de la Ley del ISR, y en ese caso no necesita representante en el país.

¿Quién entera el impuesto?

Retiene el comprador si es residente en México o tiene establecimiento permanente en el país. Si no lo es, el vendedor lo entera por declaración dentro de los quince días siguientes, y si se ejerce la opción en escritura pública, el notario lo calcula, lo hace constar y lo entera dentro de los quince días siguientes a la firma.

¿Puedo aplicar la exención por venta de casa habitación?

No si no es residente ni tiene establecimiento permanente en México. La regla 3.11.3. de la Miscelánea niega la exención en ese caso y ordena al fedatario calcular y enterar conforme al artículo 160 de la Ley del ISR.

¿El tratado con Estados Unidos o Canadá me libera del impuesto mexicano?

No. Ambos convenios permiten gravar la ganancia por la enajenación de inmuebles en el Estado donde están situados, y sus beneficios exigen acreditar la residencia en el otro país y cumplir el tratado y las disposiciones de procedimiento.

¿Qué cambia si el departamento está en un fideicomiso?

La cesión de derechos del fideicomisario o la instrucción al fiduciario para transmitir el bien es enajenación, y la fiduciaria determina el monto gravable y efectúa las retenciones. Ni la Miscelánea ni la Ley de Ingresos de la Federación para 2026 dicen cómo se coordina eso con el cálculo del notario, así que se confirma con ambos antes de firmar.

Cómo empezar

Con todo lo anterior, el expediente del vendedor se arma con cuatro piezas: la escritura de adquisición y, si aplica, el convenio ante la Secretaría de Relaciones Exteriores o el contrato de fideicomiso; los comprobantes del precio pagado y de las mejoras; la documentación de su residencia fiscal, y los datos fiscales del comprador, para saber si es residente o tiene establecimiento permanente en México. Esa lista no basta para determinar el impuesto, y en un primer contacto no envíe pasaportes ni números de cuenta. Vuelva a la pregunta del inicio. Antes de que el comprador o el notario digan quién paga, lo que usted debe asegurar hoy es la prueba de su residencia fiscal y los datos fiscales del comprador: de la primera depende si aplica el artículo 160 de la Ley del ISR; de los segundos, quién retiene o entera. Ese análisis lo hacemos en nuestra práctica de fiscal inmobiliario.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), artículo 27, fracción I, y artículo décimo cuarto transitorio del decreto publicado en el DOF el 29 de enero de 2016. Última reforma DOF 7 de octubre de 2026.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), artículos 2, fracción VI, y 10 A. Última reforma DOF 27 de mayo de 2024.
• Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 Constitucional (federal). DOF 21 de mayo de 1997.
• Secretaría de Relaciones Exteriores, Acuerdo General que determina los supuestos que permiten a los extranjeros únicamente presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 Constitucional para adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida (federal). DOF 2 de marzo de 1998.
• Código Civil para el Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículo 2320. Última reforma Gaceta Oficial de la Ciudad de México 20 de agosto de 2026.
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), artículos 4, 93, fracción XIX, inciso a), 152 (remisión a su tarifa), 153, 160 y 174. Última reforma DOF 1 de abril de 2024.
• Código Fiscal de la Federación (federal), artículos 9o., fracción I, inciso a), y 14, fracción VI, inciso a). Última reforma DOF 9 de abril de 2026.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal), reglas 3.11.3., 3.15.6. y 3.15.16. Publicada en el DOF el 28 de diciembre de 2025; modificaciones DOF 9 de julio, 1 de octubre y 2 de octubre de 2026, que no alteran esas reglas.
• Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2026 (federal). Publicada en el DOF el 7 de noviembre de 2025.
• Código Fiscal de la Ciudad de México (local), artículos 112, 116 y 121. Última reforma Gaceta Oficial de la Ciudad de México 19 de diciembre de 2025.
• Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (federal), artículo 17, fracción XII, apartado A, inciso a). Última reforma DOF 16 de julio de 2025.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de los Estados Unidos de América para Evitar la Doble Imposición e Impedir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta y su Protocolo (tratado internacional), artículo 13, párrafo 1. DOF 3 de febrero de 1994, modificado por protocolos DOF 25 de enero de 1996 y 22 de julio de 2003. Texto cotejado con el DOF del 3 de febrero de 1994 y sus protocolos.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de Canadá para Evitar la Doble Imposición y Prevenir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta (tratado internacional), artículo 13, párrafo 1. Decreto promulgatorio DOF 20 de junio de 2007.