Impacto urbano y ambiental para desarrollos en la Ciudad de México: cuándo se exige cada dictamen

Un desarrollo en la Ciudad de México no necesita “el estudio de impacto”: puede necesitar dos, ante dos secretarías distintas, y cada uno tiene su umbral, su calendario y su forma de perderse. El primero es el dictamen de impacto urbano o urbano ambiental, que resuelve la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana. El segundo es la autorización de impacto ambiental, que emite la Secretaría del Medio Ambiente local. Cuál se exige depende de la superficie de construcción, del uso, de la ubicación del predio y de si el proyecto es un conjunto habitacional, y la autorización federal de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT) solo entra en supuestos de competencia federal. La pregunta correcta en la mesa de inversión, entonces, no es si hace falta un estudio, sino cuáles, ante quién y en qué orden. Este artículo responde esas tres preguntas y termina con lo que conviene revisar antes de comprar el terreno.

Dos evaluaciones, dos secretarías

Primero, quién resuelve qué, porque de eso depende ante quién se sostiene cada expediente. El artículo 93 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local) remite al reglamento los casos que requieren dictamen de impacto urbano y ordena presentar el estudio antes de solicitar licencias, autorizaciones o manifestaciones de construcción. Esos estudios los resuelve hoy la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana, a la que se entienden hechas en esa materia las referencias a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, por el artículo 31 y el transitorio vigésimo primero de la reforma a la Ley Orgánica del Poder Ejecutivo y de la Administración Pública de la Ciudad de México (local), publicada en la Gaceta Oficial el 3 de octubre de 2024.

La materia ambiental tiene ley nueva. La Ley Ambiental de la Ciudad de México (local), publicada en la Gaceta Oficial el 18 de julio de 2024, abrogó la Ley Ambiental de Protección a la Tierra en la Ciudad de México, según su transitorio tercero. Su autoridad es la Secretaría del Medio Ambiente del Gobierno de la Ciudad de México, definida en el artículo 4, fracción LIX, y cuando un proyecto requiere ambas evaluaciones, las dos secretarías pueden emitir de manera conjunta dictámenes, circulares y recomendaciones, como permite el artículo 24 de la misma ley. Pueden, no deben: la coordinación es una facultad de las secretarías, y el desarrollador sigue frente a dos evaluaciones.

Una precisión de nombres. La ley de desarrollo urbano, su reglamento y el de construcciones conservan la denominación “Distrito Federal”; el transitorio Décimo Cuarto del decreto de reforma política publicado en el Diario Oficial de la Federación el 29 de enero de 2016 ordena entenderla referida a la Ciudad de México. Identificadas las dos autoridades, el primer umbral que hay que medir es el urbano.

Cuándo el tamaño obliga al dictamen de impacto urbano

El artículo 86 del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local) exige dictamen positivo para obtener la autorización, la licencia o el registro de manifestación de construcción en cuatro casos. El primero, la vivienda con más de 10,000 metros cuadrados de construcción. El segundo, oficinas, comercios, servicios, industria o equipamiento con más de 5,000 metros cuadrados. El tercero, usos mixtos con más de 5,000 metros cuadrados, salvo la vivienda de interés social o popular que el propio artículo exceptúa. El cuarto, los proyectos donde aplique la Norma de Ordenación General número 10. Fíjese en que el último supuesto no depende del tamaño, sino de que aplique esa norma de ordenación, de modo que un proyecto por debajo de los umbrales no queda por eso fuera del dictamen.

La consecuencia es directa. La manifestación tipo C comprende esas construcciones, y para registrarla se exhibe el dictamen favorable, conforme a los artículos 51, fracción III, y 53, fracción III, del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (local). Sin dictamen no hay registro. Hay, en cambio, un margen para lo ya construido: una edificación con dictamen positivo, o levantada antes de que fuera obligatorio, puede ampliarse sin nuevo estudio hasta 5,000 metros cuadrados, según el último párrafo del mismo artículo 86. Para quien compra un inmueble existente con planes de crecer, ese margen es parte del valor del activo. Medido el frente urbano, toca el ambiental.

Cuándo la ubicación o el uso obligan a la evaluación ambiental

El frente ambiental no se mide solo en metros. El artículo 25 de la Ley Ambiental de la Ciudad de México sujeta a evaluación previa, entre otras, las obras en suelo de conservación, en su fracción IV; las de áreas de valor ambiental y áreas naturales protegidas locales, fracción V, y las de suelo urbano que colinden con esas áreas, barrancas o cuerpos de agua, o que estén en predios con cobertura arbórea significativa, fracción VI. La lista sigue con los conjuntos habitacionales, fracción XIII, y con las obras de más de 10 mil metros cuadrados de construcción u obras nuevas en predios de más de cinco mil metros cuadrados para uso distinto al habitacional, fracción XVIII. Un predio modesto junto a una barranca puede, por tanto, estar sujeto a evaluación aunque ningún umbral de superficie lo alcance.

Los casos, modalidades y excepciones los precisa el Reglamento de Impacto Ambiental y Riesgo de la Ciudad de México (local), publicado en la Gaceta Oficial el 22 de mayo de 2026, que abrogó el de 2004 según su transitorio tercero. Por ejemplo, ese reglamento sujeta a declaratoria de cumplimiento ambiental los conjuntos habitacionales, mixtos y oficinas de menos de diez mil metros cuadrados de construcción, salvo proyectos segmentados en predios contiguos del mismo promovente, conforme a su artículo 87. La salvedad tiene una lectura clara: un proyecto del mismo promovente segmentado en predios contiguos queda fuera de la declaratoria.

El estudio tiene seis modalidades, entre ellas manifestación específica, manifestación general, informe preventivo y declaratoria de cumplimiento ambiental, según el artículo 23 de la Ley Ambiental. En áreas naturales protegidas, áreas de valor ambiental y suelo de conservación se exige manifestación específica o general y opinión de uso de suelo positiva, por el artículo 28 de la misma ley. Y en suelo de conservación hay un límite que ninguna evaluación levanta: no procede el registro de manifestación de construcción, conforme al artículo 47 del Reglamento de Construcciones. Si el predio está ahí, la primera pregunta no es qué estudio presentar, sino cuál es la ruta del proyecto, porque la de la manifestación no está disponible.

Para proyectos habitacionales de más de 20 viviendas, el registro de la manifestación pide el acuse de la Declaratoria Ambiental ante la Secretaría del Medio Ambiente, según el artículo 53, fracción IV, del Reglamento de Construcciones. Aquí hay una grieta entre normas. El reglamento ambiental de 2026 no usa esa expresión, y ninguna norma la declara equivalente a su declaratoria de cumplimiento ambiental. Qué se presenta se confirma con la Secretaría del Medio Ambiente, y conviene hacerlo antes de ingresar, porque la discusión sobre un nombre no debería ser la que detenga un registro.

La consulta vecinal que condiciona la admisión del estudio

Hay un paso previo que condiciona la admisión misma del estudio, y por eso va primero en cualquier calendario de un proyecto grande. Los proyectos de cincuenta mil o más metros cuadrados de construcción total, o de trescientas viviendas en adelante, deben obtener la validación de la Consulta Vecinal antes de ingresar el estudio de impacto ambiental; sin ella, el estudio no se admite. La Secretaría puede exentar, a solicitud justificada del promovente, proyectos de salud, educación y fomento a la vivienda social. La validación dura seis meses, prorrogables una vez, todo conforme al artículo 27 de la Ley Ambiental de la Ciudad de México. Seis meses, prorrogables una vez, es la vida útil de esa validación: si vence antes de ingresar el estudio, el requisito de admisión deja de estar cubierto.

El Reglamento de Impacto Ambiental y Riesgo lo regula en su capítulo VII y remite a lineamientos de la Secretaría, en el artículo 41, fracción II; mientras no se expidan, rige el aviso publicado en la Gaceta Oficial el 27 de diciembre de 2019 conforme al transitorio décimo cuarto de la ley. Es un régimen en transición, y qué instrumento aplica al ingresar se confirma con la Secretaría. Queda el frente federal.

Cuándo entra la SEMARNAT

La autorización federal previa se exige “en los casos en que determine el Reglamento” para las obras que enumera el artículo 28 de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (federal), entre ellas las obras en áreas naturales protegidas federales, fracción XI, y los cambios de uso del suelo de áreas forestales, fracción VII. Este frente no se presume ni se descarta por intuición: se revisa si el predio o la obra caen en alguno de esos supuestos. Definidos los tres frentes, falta lo que el dictamen positivo cuesta.

Lo que cuesta un dictamen positivo

Un dictamen favorable no es gratuito, y el inversionista que lo trata como un trámite subestima su proyecto. Quien construye con dictamen de impacto urbano debe destinar superficie para equipamiento y transmitir gratuitamente a la Ciudad el porcentaje del terreno que fije el reglamento. Si la autoridad considera que ese terreno no le es útil, cumple con otra superficie de igual valor, con obras o con un pago equivalente al valor comercial, según el artículo 64 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal. En predios de 5,000 metros cuadrados o más, la transmisión es del diez por ciento del área total, conforme al artículo 80, fracción I, del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano.

El dictamen positivo impone además medidas de integración urbana y el pago de aprovechamientos conforme al Código Fiscal de la Ciudad de México, por el artículo 94, fracción I, del mismo reglamento. Esas medidas se ejecutan antes del aviso de terminación de obra, y el visto bueno de uso y ocupación espera a que se cumplan, como ordena el artículo 93 de la ley. Dicho en términos de modelo financiero: la transmisión de terreno, o su equivalente, y el costo de las medidas son partidas del proyecto, no imprevistos, y su cumplimiento condiciona el último permiso.

Cómo se pierde un dictamen o una autorización

Lo que no se pierde por fondo puede perderse por forma, y lo que sobrevive a la forma puede perderse por tiempo. Sin el letrero en el acceso, la solicitud de dictamen se tiene por no presentada, según el artículo 92 del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano, y si el dictamen no se publica en un diario dentro de 15 días hábiles se extingue de pleno derecho, conforme al artículo 96. Ninguna de las dos reglas mira la calidad del proyecto. Las dos miden si se cumplió una formalidad.

El dictamen de impacto urbano vale dos años desde su notificación y puede revalidarse dos veces si el proyecto y el entorno no cambiaron, según el artículo 98 del mismo reglamento; toda modificación posterior se somete a la Secretaría, que decide si exige nueva solicitud, conforme al artículo 92. Un cambio de proyecto, por pequeño que parezca, abre esa decisión a la autoridad. En lo ambiental, el silencio juega en contra. La Secretaría resuelve en quince días hábiles una vez integrada la información; si no lo hace, la obra se entiende negada, por el artículo 34 de la Ley Ambiental de la Ciudad de México. Esperar no es una estrategia: el silencio produce una negativa.

La autorización ambiental da un año para iniciar, admite hasta dos revalidaciones y se extingue si las obras no inician, según el artículo 35 de la misma ley. Si un cambio de proyecto implica nuevos impactos o incrementa los evaluados en más de diez por ciento, procede una nueva evaluación, conforme al artículo 36. Para un proyecto cuyo financiamiento o cuya venta se retrasa, estas vigencias son tan relevantes como el dictamen mismo, porque una autorización extinguida ya no sostiene la obra. Todo lo anterior se decide antes de firmar, no después.

Preguntas frecuentes

¿Qué proyectos requieren dictamen de impacto urbano?

La vivienda de más de 10,000 metros cuadrados de construcción; oficinas, comercios, servicios, industria o equipamiento de más de 5,000; usos mixtos de más de 5,000, salvo la vivienda de interés social o popular, y los proyectos donde aplique la Norma de Ordenación General número 10. Para registrar la manifestación tipo C de esas construcciones se exhibe el dictamen favorable.

¿El dictamen urbano sustituye la evaluación ambiental?

No. Son dos evaluaciones distintas ante dos secretarías, y cuál se exige depende de la superficie, el uso, la ubicación y si el proyecto es un conjunto habitacional. Cuando se requieren ambas, las secretarías pueden emitir de manera conjunta dictámenes, circulares y recomendaciones.

¿Qué pasa si la Secretaría del Medio Ambiente no responde?

Una vez integrada la información, tiene quince días hábiles para resolver. Si no lo hace, la obra se entiende negada.

¿Se puede construir en suelo de conservación?

En suelo de conservación no procede el registro de manifestación de construcción. La evaluación ambiental de obras en esas zonas exige manifestación específica o general y opinión de uso de suelo positiva.

¿Cuánto terreno se transmite a la Ciudad con un dictamen positivo?

El porcentaje que fije el reglamento; en predios de 5,000 metros cuadrados o más, el diez por ciento del área total. Si la autoridad considera que el terreno no le es útil, puede cumplirse con otra superficie de igual valor, con obras o con un pago equivalente al valor comercial.

Cómo empezar

Vuelva a la mesa de inversión y a la pregunta por “el estudio”. En la compra, el notario obtiene el certificado único de zonificación o el de derechos adquiridos, conforme al artículo 11 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, pero ese certificado no dice por sí solo si el proyecto requerirá dictámenes. Antes de firmar conviene responder cuatro preguntas: si el anteproyecto rebasa los umbrales del reglamento urbano o de la normativa ambiental; si el predio está en suelo de conservación, colinda con barrancas, cuerpos de agua o áreas protegidas, o tiene arbolado significativo; quién asume en el contrato de compra o de coinversión el riesgo de un dictamen negativo, de una negativa por silencio o de medidas más onerosas de lo previsto, y si los dictámenes o autorizaciones que trae el vendedor siguen vigentes y ajustados al proyecto que se pretende. Ninguna lista sustituye la revisión del expediente, y nuestra práctica de impacto ambiental hace esa revisión con usted.

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Fuentes y referencias

• Decreto por el que se declaran reformadas y derogadas diversas disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en materia de la reforma política de la Ciudad de México (federal), Diario Oficial de la Federación, 29 de enero de 2016, artículo Décimo Cuarto transitorio.
• Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (federal), artículo 28, fracciones VII y XI. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 19 de enero de 2026.
• Ley Ambiental de la Ciudad de México (local), artículos 4, fracción LIX; 23; 24; 25, fracciones IV, V, VI, XIII y XVIII; 27; 28; 34; 35 y 36, y transitorios tercero y décimo cuarto. Publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 18 de julio de 2024; última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 21 de agosto de 2026.
• Reglamento de Impacto Ambiental y Riesgo de la Ciudad de México (local), capítulo VII, artículos 41, fracción II, y 87, y transitorio tercero. Publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 22 de mayo de 2026, según el texto vigente de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales (https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/images/leyes/reglamentos/RGTO_IMPACTO_AMB_Y_RIESGO_%20CDMX_1.1.pdf).
• Ley Orgánica del Poder Ejecutivo y de la Administración Pública de la Ciudad de México (local), artículo 31, y transitorio vigésimo primero del decreto de reforma publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 3 de octubre de 2024. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 13 de julio de 2026 (https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/images/leyes/2025/2026/210726/LEY_ORGANICA_DEL_PODER_EJECUTIVO_Y_DE_LA_ADMINISTRACION_PUBLICA_DE_LA_CDMX_7.3.pdf).
• Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículos 11, 64 y 93. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 22 de julio de 2026.
• Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículos 80, fracción I; 86; 92; 94, fracción I; 96 y 98. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 25 de octubre de 2023, según el texto vigente de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales consultado el 9 de octubre de 2026 (https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/images/leyes/reglamentos/RGTO_DE_LA_LEY_DE_DESA_URBANO_DEL_DF_4.2.docx).
• Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículos 47; 51, fracción III, y 53, fracciones III y IV. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 4 de octubre de 2024.