Derecho Ambiental

Impacto ambiental para desarrollos en Playa del Carmen: cuándo es federal y cuándo estatal

11 de octubre de 2026 —

En Playa del Carmen usted no elige ante quién presenta la manifestación de impacto ambiental: lo decide el predio. Tiene sobre la mesa el levantamiento del terreno, el anteproyecto y un calendario de obra y de ventas que depende de una autorización, y es natural preguntarse qué ventanilla conviene más. La ley no deja esa pregunta abierta. Reparte la evaluación entre la Federación y el Estado según lo que el proyecto es y dónde está, y la frontera depende del predio y, sobre todo, del concepto legal de ecosistema costero. Equivocar la ventanilla no es un error de forma: el riesgo es quedarse sin la autorización previa que exige la norma aplicable. Este artículo recorre el reparto, las dos vías, los puntos donde se tocan y lo que pasa si el expediente llega a la autoridad que no es.

La regla corta es esta. La evaluación es federal cuando el proyecto cae en el artículo 28 de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (federal, LGEEPA), sobre todo si afecta ecosistemas costeros o se ubica en humedales, litorales, zonas federales o áreas naturales protegidas federales; resuelve la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales. Es estatal cuando la obra no está reservada a la Federación y aparece en el artículo 24 de la Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo (estatal, LEEPA); resuelve el Instituto de Impacto y Riesgo Ambiental del Estado. Todo lo demás es saber de qué lado queda su terreno.

Cómo se reparten el trabajo las dos leyes

Las dos leyes aplican el mismo criterio, visto desde lados opuestos. La LGEEPA reserva a la Federación la evaluación de las obras de su artículo 28 y deja a los estados las que no estén expresamente reservadas (artículos 5, fracción X, y 7, fracción XVI). El artículo 35 BIS 2 de la misma ley cierra el círculo: lo que no está comprendido en esa lista lo evalúan las autoridades estatales, con participación municipal, cuando produzca impactos significativos y esté expresamente señalado en la legislación ambiental local. La consecuencia para usted es de orden. Primero se revisa si el proyecto está en la lista federal, y solo si no lo está se pasa a la estatal.

La LEEPA repite el esquema desde su lado. El Estado evalúa lo no reservado a la Federación y debe turnar a la autoridad federal la información que le competa, y quien evalúa es el Instituto (artículos 5, fracción XVI, y 4, fracción XXVII, de la LEEPA). La misma ley da al municipio de Playa del Carmen participación en la evaluación de las obras estatales en su territorio, pero no la resolución: el ayuntamiento tiene voz en el expediente y la autorización la expide el Instituto. Con el reparto claro, falta ver qué queda de cada lado.

Cuándo la evaluación es federal

Empiece por la lista federal, porque es la que se revisa primero. El artículo 28 de la LGEEPA exige autorización previa de la Secretaría, en los casos que fije el reglamento, para una serie de obras. Entre otras, cuatro fracciones pesan en un desarrollo costero: la IX, para desarrollos inmobiliarios que afecten los ecosistemas costeros; la X, para obras en humedales, ecosistemas costeros, lagunas, ríos y esteros conectados con el mar, sus litorales o zonas federales; la XI, para obras en áreas naturales protegidas federales, y la VII, para cambios de uso del suelo de áreas forestales y selvas.

El Reglamento de la LGEEPA en materia de Evaluación del Impacto Ambiental (federal) baja esos supuestos al terreno en su artículo 5. El inciso Q incluye hoteles, condominios, desarrollos habitacionales, comercios, marinas e infraestructura turística que afecten ecosistemas costeros, con excepciones mínimas como la vivienda unifamiliar de las comunidades asentadas ahí. El inciso R somete cualquier obra civil en humedales, manglares, litorales o zonas federales, con esa misma excepción. El inciso O hace federal el cambio de uso del suelo para desarrollo inmobiliario en predios con vegetación forestal, salvo excepciones acotadas por superficie y derribo de arbolado. Un condominio o un hotel que afecta un ecosistema costero está en la lista federal por la ley y por el reglamento. Con esa lista en la mano, la pregunta que sigue es qué cuenta como ecosistema costero.

Qué es un ecosistema costero

La definición es amplia. La fracción XIII Bis del artículo 3 de la LGEEPA incluye playas, dunas, acantilados, lagunas costeras, esteros, manglares, petenes, cenotes, palmares, selvas inundables, arrecifes y pastos marinos, entre otros, ubicados en una zona costera que en tierra abarca hasta 100 km tierra adentro o 50 m de elevación. La misma fracción encarga a la Secretaría determinar la zona costera nacional y publicarla mediante acuerdo en el Diario Oficial de la Federación. Fíjese en la lista: cenotes y selvas inundables están ahí, junto a la playa y el manglar. Un predio que no ve el mar puede contener uno de esos ecosistemas.

Al 9 de octubre de 2026 ese acuerdo no se ha publicado; no hay delimitación oficial de la zona costera en Playa del Carmen. Y la franja sola no vuelve federal un proyecto, porque la fracción IX exige que el desarrollo afecte esos ecosistemas, y eso se determina predio por predio. El mapa no decide; el predio sí. Por eso la pieza que sostiene la decisión es el estudio del terreno y de su área de influencia, no su ubicación en un plano general.

Cómo se tramita del lado federal

Si el predio cae del lado federal, se presenta una manifestación de impacto ambiental o, en los supuestos que la ley señala, un informe preventivo. La Secretaría tiene sesenta días para resolver, con suspensión si pide aclaraciones y ampliación excepcional, y puede autorizar, condicionar o negar (artículos 30, 31, 35 y 35 BIS de la LGEEPA). Lea esas tres palabras con su calendario al lado. Una autorización condicionada trae condiciones que el proyecto tendrá que cumplir, y una solicitud de aclaraciones suspende el plazo.

Cuándo la evaluación es estatal

Si el proyecto no está en la lista federal, pase a la estatal. El artículo 24 de la LEEPA somete al Instituto, entre otras obras, los fraccionamientos, conjuntos urbanos y desarrollos inmobiliarios que no se encuentren en ecosistemas costeros (fracción X); los hoteles mayores de mil doscientos metros cuadrados, restaurantes y centros comerciales fuera de zonas de jurisdicción federal (fracción XI); el cambio de uso del suelo en acahuales y la subdivisión de terrenos de cinco mil quinientos metros cuadrados o más (fracción XVIII), y las acciones urbanísticas mayores de dos mil quinientos metros cuadrados de superficie o mil quinientos de construcción (fracción XIX). La fracción XIX sigue vigente: el Decreto 136 (Periódico Oficial del Estado, 20 de agosto de 2025) solo derogó el párrafo posterior a las fracciones de ese artículo.

Aquí aparece el espejo de la regla federal. La LEEPA adopta las definiciones de la LGEEPA, de modo que el mismo concepto de ecosistema costero que activa la fracción IX federal excluye al desarrollo de la fracción X estatal. Un desarrollo que se encuentra en un ecosistema costero no cabe en la fracción X, por mucho que el expediente se presente ante el Instituto. La pregunta no se resuelve eligiendo autoridad, sino calificando el predio.

La vegetación es el segundo filtro. La LEEPA define acahual como vegetación forestal surgida espontáneamente en terrenos tropicales antes agrícolas o pecuarios, con parámetros de arbolado, y la fracción XVIII ya citada somete su cambio de uso al Instituto. El inciso O del reglamento federal, a su vez, somete a la Secretaría el de predios con vegetación forestal. Como el acahual es, por definición, vegetación forestal, las dos normas se tocan, y la relación entre ambas en un predio concreto exige análisis técnico y jurídico. Aquí no conviene dar nada por sentado: lo que diga el estudio de campo sobre la vegetación es parte de la calificación del predio.

Resuelto que la vía es estatal, la manifestación se presenta ante el Instituto, que tiene 60 días hábiles para resolver. Puede pedir aclaraciones por única vez dentro de los 15 días hábiles siguientes a integrar el expediente, la suspensión no excede de 30 días hábiles y, sin respuesta del promovente, puede declarar la caducidad (artículos 28 y 36 de la LEEPA). Esa última regla tiene una lectura directa: una solicitud de aclaraciones sin contestar puede terminar con el trámite. Como solo se piden una vez, conviene responderlas completas.

Dónde se tocan las dos vías

Las dos rutas no corren aisladas, y el primer punto de contacto aparece cuando usted cree haber terminado: con autorización federal en la mano, el promovente debe avisar al Instituto cuando menos 15 días hábiles antes de iniciar las obras, por el artículo 38 de la LEEPA. El artículo 37 de la misma ley ordena tramitar la autorización antes de adecuar el sitio y encarga al municipio verificar que exista cuando se requiere también autorización de inicio de obra; para obras federales, el artículo 35 BIS 3 de la LGEEPA prevé esa verificación. Preparar el terreno antes de tener la autorización contradice el orden que fija la ley.

La ley urbana también pide la autorización ambiental. La Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo (estatal) exige, además de las autorizaciones municipales, en su caso la de impacto ambiental de la autoridad federal o estatal competente, y licencia municipal previa para toda obra (artículos 168, fracción I, 177 y 178). Como la autorización ambiental se tramita antes de adecuar el sitio y la obra necesita licencia previa, la autorización ambiental, cuando se requiere, tiene que estar antes de que empiece la obra.

La misma ley pide dictamen de viabilidad estatal para acciones urbanísticas mayores de 2,500 m2 de superficie o 1,500 m2 de construcción y para hoteles mayores de 1,200 m2, en sus artículos 80 y 81, fracciones VI y VIII. Los umbrales coinciden con los de la LEEPA, pero son procedimientos y autoridades distintos. Un mismo proyecto puede tocar los dos, y no conviene suponer que uno cubre el otro.

El efecto llega hasta la escritura y la preventa. El artículo 37 Bis de la LEEPA dispone que notarios y Registro Público solo dan fe o inscriben actos sobre inmuebles destinados a las obras de los artículos 24 y 25 de esa ley previa comprobación de la autorización expedida por la “autoridad competente”, que se inserta o señala en el instrumento. Sin esa autorización, la operación no pasa por la notaría ni por el Registro. Y la expresión “autoridad competente” devuelve la pregunta al principio: cuál es la competente depende del predio.

Qué pasa si se tramita ante la autoridad equivocada

Las disposiciones citadas no prevén que la autorización de una autoridad sustituya la que corresponde a la otra. El riesgo, entonces, es que la obra quede sin la autorización previa que exige la norma aplicable, sea la federal o la del artículo 37 de la LEEPA. En el ámbito federal, las violaciones se sancionan con una o más medidas, como multa o, en ciertos supuestos, clausura, por el artículo 171 de la LGEEPA. En el estatal, el artículo 39 de la LEEPA permite al Instituto regularizar obras iniciadas sin autorización que no contravengan la normatividad, sin perjuicio de las sanciones, previa inspección de la Procuraduría de Protección al Ambiente del Estado, que puede suspender la obra. La conclusión del despacho es simple: la manifestación no debe presentarse hasta que la calificación del predio esté resuelta.

El conflicto puede llegar a un juzgado, sea porque usted impugna una negativa o porque alguien impugna su autorización. Ese camino pasa por la Ley de Amparo (federal), reformada en el Diario Oficial de la Federación el 16 de octubre de 2025, cuyo interés legítimo exige una lesión real y diferenciada del resto de las personas. El juez pondera apariencia del buen derecho e interés social antes de suspender, según el artículo 128, y hay perjuicio al interés social si la suspensión permite seguir actividades sin el permiso, autorización o concesión federal que requieren, conforme a la fracción XVI del artículo 129. Para el desarrollador, eso significa que pedir una suspensión para seguir obrando sin la autorización federal que el proyecto requiere choca con una regla expresa de interés social.

Preguntas frecuentes

¿Puedo elegir si presento la manifestación ante la Secretaría o ante el Instituto estatal?

No. La evaluación es federal cuando el proyecto cae en la lista de la LGEEPA y estatal cuando no está reservado a la Federación y aparece en la lista de la LEEPA. La pregunta no se resuelve eligiendo autoridad, sino calificando el predio.

¿Todo Playa del Carmen está en la zona costera federal?

Al 9 de octubre de 2026 no se ha publicado el acuerdo que delimita la zona costera nacional, así que no hay delimitación oficial en Playa del Carmen. Además, la franja sola no vuelve federal un proyecto: la ley exige que el desarrollo afecte los ecosistemas costeros, y eso se determina predio por predio.

¿Cuánto tiempo tiene la autoridad para resolver?

La Secretaría tiene sesenta días, con suspensión si pide aclaraciones y ampliación excepcional. El Instituto tiene 60 días hábiles; puede pedir aclaraciones por única vez, la suspensión no excede de 30 días hábiles y, sin respuesta del promovente, puede declarar la caducidad.

Si ya tengo la autorización federal, ¿debo avisar al Estado?

Sí. El promovente debe avisar al Instituto cuando menos 15 días hábiles antes de iniciar las obras.

¿Qué pasa si la obra empieza sin la autorización que corresponde?

En el ámbito federal, las violaciones se sancionan con una o más medidas, como multa o, en ciertos supuestos, clausura. En el estatal, el Instituto puede regularizar obras iniciadas sin autorización que no contravengan la normatividad, sin perjuicio de las sanciones y previa inspección de la Procuraduría de Protección al Ambiente del Estado, que puede suspender la obra.

¿La autorización ambiental afecta la escritura?

Sí. Notarios y Registro Público solo dan fe o inscriben actos sobre inmuebles destinados a las obras de los artículos 24 y 25 de la LEEPA previa comprobación de la autorización de la autoridad competente, que se inserta o señala en el instrumento.

Cómo empezar

Vuelva al levantamiento del predio con tres preguntas. La primera, si el predio o su área de influencia contiene cenotes, selvas inundables, manglares u otro ecosistema costero según la LGEEPA, o si toca zona federal. La segunda, si la vegetación es acahual o vegetación forestal, según estudio de campo. La tercera, si el proyecto tiene un componente federal y otro estatal, y cómo se ordenan las autorizaciones frente al calendario de obra y de ventas. Cada respuesta depende del predio; estas preguntas no sustituyen la revisión técnica y jurídica ni anticipan lo que resolverá la autoridad. Lo que debe tener en la mano antes de presentar la manifestación es la calificación del predio, porque de ella sale la ventanilla, y de la ventanilla, el calendario. En nuestra práctica de manifestación de impacto ambiental revisamos la ruta de autorizaciones ambientales de desarrollos en Playa del Carmen.

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Fuentes y referencias

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