How to Take Advantage of Tax Exemptions in the Real Estate Sector

El principio de aplicación estricta como punto de partida indispensable

El artículo 5 del Código Fiscal de la Federación (CFF) establece que las disposiciones que señalan excepciones a las cargas tributarias son de aplicación estricta. Esta regla de interpretación define el perímetro dentro del cual operan todas las exenciones en el sector inmobiliario mexicano: identificar la figura disponible es solo el primer paso; estructurar cada operación de forma que cumpla rigurosamente con los presupuestos normativos es la tarea que determina si el beneficio efectivamente materializa. La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha reiterado de manera consistente que la aplicación estricta no excluye el método sistemático ni el teleológico, pero sí prohíbe extender supuestos de exención a situaciones no previstas expresamente por el legislador. Cada exención analizada a continuación debe leerse desde esa perspectiva.

La exención por enajenación de casa habitación bajo la LISR

El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) establece la exención más relevante del sector para personas físicas: las ganancias obtenidas por la enajenación de casa habitación del contribuyente están exentas del ISR hasta un monto de 700,000 Unidades de Inversión (UDIs). A valores de abril de 2026, dicho límite equivale a aproximadamente 6.6 millones de pesos mexicanos.

Condiciones de procedencia

La exención exige la concurrencia de cuatro condiciones materiales: primera, que el inmueble constituya efectivamente el domicilio habitual del enajenante, lo que deberá acreditarse mediante documentación fehaciente ante el notario (credencial para votar con el domicilio del inmueble, estados de cuenta bancarios, comprobantes de servicios domésticos, RFC registrado en esa dirección); segunda, que la enajenación se formalice ante fedatario público; tercera, que el precio o valor de enajenación no exceda el umbral de 700,000 UDIs; y cuarta, que el contribuyente no haya aplicado la misma exención en los tres años inmediatos anteriores. Cuando el precio supera dicho umbral, la exención opera únicamente sobre esa fracción y el excedente tributa conforme al régimen general del artículo 126 LISR, siendo el notario el agente de retención obligado.

La erosión silenciosa del umbral en el Caribe mexicano: tensión constitucional y crítica de política tributaria

El límite de 700,000 UDIs se ha mantenido estático desde su incorporación al texto de la LISR, sin mecanismo de actualización que refleje la apreciación real del mercado inmobiliario en destinos como Cancún, Playa del Carmen o Tulum, donde los valores comerciales se han multiplicado sostenidamente en la última década. La paradoja es evidente: propietarios de clase media con un único inmueble de uso habitacional —no inversores especulativos— enfrentan una exposición parcial al gravamen que el legislador originalmente no concibió para ellos.

Los contribuyentes que han impugnado este límite ante el Poder Judicial Federal lo han hecho predominantemente bajo los principios de proporcionalidad y equidad tributaria consagrados en el artículo 31, fracción IV constitucional, argumentando que la fijación nominal del umbral sin mecanismo de actualización rompe la equidad horizontal entre contribuyentes cuya capacidad contributiva real es comparable pero cuyos inmuebles se ubican en mercados de apreciación dispar. La SCJN ha rechazado estos planteamientos aplicando un estándar de razonabilidad legislativa: bajo ese análisis, el Tribunal ha sostenido que corresponde al legislador democrático determinar el monto y la periodicidad de los umbrales fiscales, y que la ausencia de indexación automática no constituye per se una violación a la capacidad contributiva mientras el umbral preserve alguna racionalidad con los fines de política pública que motivaron la exención. En términos doctrinales, el Tribunal optó por un escrutinio deferente —análogo al racional basis del derecho comparado— en lugar de un test de proporcionalidad estricta que habría exigido demostrar que el umbral estático es el medio menos gravoso para alcanzar el fin legislativo.

Es indispensable distinguir el holding constitucional de la crítica de política tributaria que le es independiente. Que el límite sea constitucional no significa que sea adecuado: el propio razonamiento deferente de la Corte deja abierta la puerta a una reforma legislativa que incorpore un mecanismo de actualización periódica como el que De la Garza propone al desarrollar el principio de proporcionalidad tributaria. El efecto regresivo en mercados de alta apreciación es una consecuencia documentable de la estática del umbral, no un argumento de inconstitucionalidad que la SCJN haya acogido. Para el contribuyente que opera hoy en el mercado de la Riviera Maya, este desajuste es en sí mismo una brecha de planeación: la documentación rigurosa del costo comprobado de adquisición actualizado, las mejoras realizadas y las comisiones pagadas en la enajenación puede reducir la ganancia gravable de forma determinante, independientemente de la posición constitucional consolidada.

Deducción de intereses hipotecarios reales

El artículo 151, fracción IV de la LISR permite a las personas físicas deducir de su base anual de ISR los intereses reales efectivamente pagados por créditos hipotecarios destinados a la adquisición de su casa habitación, contratados con instituciones integrantes del sistema financiero, siempre que el monto total del crédito no exceda de 750,000 UDIs. La institución acreedora está obligada a emitir una constancia anual con el monto del interés real deducible conforme a las reglas de la Resolución Miscelánea Fiscal (RMF) vigente.

El concepto de interés “real” —diferencia entre el interés nominal pagado y el componente inflacionario del crédito— tiene un impacto operativo relevante: en periodos de alta inflación, el importe deducible se contrae porque la inflación absorbe una mayor proporción del interés nominal. La restricción al sistema financiero formal excluye financiamientos directos otorgados por desarrolladoras o entre particulares, esquemas frecuentes en el mercado de segunda residencia y en proyectos residenciales turísticos de la Riviera Maya. Esta limitación representa una asimetría estructural que los compradores de propiedades financiadas fuera del sistema bancario convencional deben anticipar en su análisis fiscal.

Exenciones del IVA en el sector inmobiliario

La Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA) contempla dos exenciones estructurales de alto impacto:

• Enajenación de suelo y construcciones para casa habitación: el artículo 9, fracciones I y II de la LIVA exenta del IVA tanto la enajenación de suelo como la de construcciones adheridas al suelo destinadas o utilizadas para casa habitación. Los hoteles quedan expresamente excluidos de la fracción II.
• Arrendamiento de inmuebles habitacionales: el artículo 20, fracción I de la LIVA exenta del impuesto el otorgamiento del uso o goce temporal de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación, con la condición de que no se proporcionen servicios complementarios propios de hospedaje ni se arrienden amueblados.

La consecuencia técnica de mayor impacto para los desarrolladores es que estas operaciones son exentas y no de tasa cero: al no ser actos gravados, el IVA trasladado en los insumos de construcción no es acreditable en su totalidad, rompiendo la cadena del crédito fiscal. Para proyectos de uso mixto (residencial y comercial o turístico), el Reglamento de la LIVA y la RMF 2026 establecen metodologías de prorrateo que deben aplicarse rigurosamente para evitar contingencias en procesos de auditoría. La calificación correcta del destino del inmueble —habitacional versus turístico o comercial— es, en la práctica, uno de los puntos de mayor litigiosidad ante el SAT en desarrollos inmobiliarios del Caribe mexicano.

Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) en Quintana Roo

Dado que la calificación del destino del inmueble es el eje de la litigiosidad en IVA, resulta analíticamente necesario examinar de forma independiente el ISABI, tributo local que comparte esa misma línea de conflicto interpretativo y que en Quintana Roo presenta particularidades operativas directamente relevantes para transacciones en la Riviera Maya.

La Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo establece el ISABI a una tasa del 2% sobre el mayor entre el precio pactado, el valor catastral y el avalúo practicado para efectos del impuesto. La base gravable, al tomar el valor más alto de los tres referentes, puede diferir sustancialmente del precio contractual en zonas con rezago catastral o en operaciones donde el valor de mercado supera con creces el avalúo institucional, situación recurrente en desarrollos costeros de alta demanda. Las exenciones previstas para transmisiones hereditarias en línea directa y entre cónyuges son materialmente relevantes en la planificación sucesoria de patrimonios inmobiliarios familiares, pero la autoridad local las interpreta de forma restrictiva: la acreditación del vínculo, la forma de la transmisión y la oportunidad de la solicitud de exención son requisitos que, si no se documentan con precisión desde la escrituración, generan resoluciones negativas difíciles de revertir en sede administrativa. La documentación cuidadosa de estas operaciones no es una formalidad accesoria sino la condición de eficacia del beneficio, conectando directamente con el tema central de estructuración rigurosa que atraviesa todo el análisis del sector.

El régimen FIBRA: transparencia fiscal e incentivos estructurales

Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAs), regulados en los artículos 187 y 188 de la LISR, constituyen el vehículo de inversión inmobiliaria con mayor eficiencia fiscal disponible en el ordenamiento mexicano. Su arquitectura reposa en el principio de transparencia: el fideicomiso no es contribuyente del ISR; la carga tributaria se traslada íntegramente a los fideicomisarios en proporción a sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs).

Para calificar bajo el artículo 187 LISR, el fideicomiso debe: (i) destinar al menos el 70% de su activo total a bienes inmuebles para arrendamiento; (ii) contar con al menos diez fideicomisarios no vinculados entre sí ni con la fiduciaria; (iii) colocar sus CBFIs en una bolsa de valores reconocida; y (iv) distribuir anualmente al menos el 95% de su resultado fiscal neto. Para inversionistas extranjeros, el artículo 188 LISR establece una retención del 30% sobre las distribuciones, aunque los tratados para evitar la doble imposición suscritos por México pueden reducir esta tasa de manera significativa: el Convenio México-Estados Unidos, por ejemplo, la reduce al 15% o al 5% dependiendo del porcentaje de participación del fideicomisario.

La confirmación jurisprudencial de que la obligación tributaria en una FIBRA recae sobre los fideicomisarios y no sobre el patrimonio fiduciario es el fundamento estructural del régimen. En materia de transparencia del fideicomiso, los criterios emitidos por el Poder Judicial Federal se encuentran en proceso de consolidación como jurisprudencia firme: a la fecha de publicación de este análisis, no existe una tesis de jurisprudencia con número de registro en el Semanario Judicial de la Federación que haya alcanzado el umbral de reiteración suficiente bajo la Undécima Época para ser citada con ese rango respecto del artículo 187 LISR en su texto vigente post-2013. El sustento doctrinal de la transparencia fiduciaria descansa, por tanto, en la construcción sistemática del propio artículo 187 LISR —que expresamente atribuye la acumulación de ingresos a los fideicomisarios—, en los criterios normativos del SAT disponibles en sat.gob.mx que reconocen esta atribución operativamente, y en la doctrina de De la Garza sobre la personalidad fiscal del patrimonio fiduciario como entidad no contribuyente cuando la ley expresamente traslada la obligación. Los lectores que requieran verificar criterios aislados en proceso de integración pueden consultar el Semanario Judicial de la Federación bajo los términos de búsqueda “fideicomiso transparencia fiscal” y “fideicomisario obligación tributaria” acotando a la Décima y Undécima Épocas, con la advertencia de que ningún registro específico ha podido ser confirmado con certeza como definitivamente aplicable al texto vigente del artículo 187 LISR.

La distinción entre FIBRA pública y estructuras privadas análogas es crítica: las ventajas del artículo 188 LISR aplican exclusivamente a las FIBRAs que coticen en bolsa. Los vehículos de inversión inmobiliaria privada quedan al margen de este régimen y deben buscar eficiencias alternativas mediante fideicomisos con regímenes de transparencia parcial o sociedades de propósito específico, con los costos fiscales adicionales que ello implica.

Respecto de la denominada FIBRA-E, orientada a activos de infraestructura y energía, es necesario hacer una precisión sobre su base legal. El texto consolidado de la LISR vigente, en su versión publicada el 11 de diciembre de 2013 y con las reformas posteriores aplicables a 2025, no contiene artículos independientes denominados “187 Bis” y “188 Bis” como preceptos autónomos. Las disposiciones aplicables a la FIBRA-E se encuentran integradas en el propio artículo 187 LISR —mediante párrafos y fracciones específicas incorporadas por reformas posteriores al decreto original— y complementadas operativamente por reglas de la Resolución Miscelánea Fiscal. Si alguna reforma posterior al cierre editorial de este análisis hubiera introducido una estructura de artículos “Bis” mediante un decreto específico publicado en el DOF, dicha reforma deberá citarse por su fecha de publicación exacta para que la referencia sea verificable. En tanto ello no pueda confirmarse con precisión documental, la cita correcta es el artículo 187 LISR con sus disposiciones complementarias en la RMF vigente. Lo que sí resulta incontrovertible es que el legislador ha reconocido la necesidad de ampliar el régimen de transparencia más allá del sector inmobiliario estricto, pero los bienes raíces privados no cotizados permanecen sin un equivalente funcional.

El RESICO y su aplicación al ingreso por arrendamiento

El Régimen Simplificado de Confianza (RESICO), incorporado a la LISR mediante la reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el 12 de noviembre de 2021 y vigente desde el 1 de enero de 2022 en sus artículos 113-E a 113-I, permite a personas físicas con ingresos anuales de hasta 3,500,000 pesos tributar a tasas reducidas —del 1% al 2.5%— sobre sus ingresos brutos, con cargas formales mínimas.

Los ingresos por arrendamiento de inmuebles son compatibles con el RESICO, lo que ofrece a propietarios individuales con carteras de renta una alternativa materialmente más eficiente que el régimen general del Capítulo III del Título IV de la LISR. El punto de inflexión analítico es la comparación entre la deducción ciega del 35% disponible en el régimen general —o las deducciones reales documentadas cuando estas superen ese porcentaje— frente a la tasa reducida sin deducciones del RESICO.

Para ilustrar la lógica de esa decisión, considérese el siguiente esquema simplificado de referencia, que no constituye asesoría fiscal individualizada sino únicamente un marco de análisis orientativo: un propietario con ingresos anuales por arrendamiento de 1,200,000 pesos y gastos documentados que representan el 20% de sus ingresos brutos (240,000 pesos) obtendría, bajo el régimen general con deducción ciega del 35%, una base gravable de 780,000 pesos a la que se aplican las tarifas del artículo 152 LISR. Bajo el RESICO, tributaría a una tasa aproximada del 2.5% sobre los 1,200,000 pesos brutos, resultando en un impuesto de 30,000 pesos. La ventaja del RESICO en ese escenario es significativa. El punto de equilibrio aproximado se desplaza cuando los gastos documentados superan el umbral en el cual la base neta reducida del régimen general, aplicada a las tarifas progresivas vigentes, produce un ISR inferior al que resulta de aplicar la tasa RESICO sobre el ingreso bruto. En términos esquemáticos: para perfiles de gasto documentado inferior al 30-35% del ingreso bruto, el RESICO tiende a producir una carga efectiva menor; cuando los gastos documentados superan consistentemente ese rango, el régimen general con deducciones reales puede ser preferible. El perfil exacto de cada cartera —incluyendo el tratamiento de depreciaciones, predial, seguros y mantenimiento mayor— determina cuál régimen es óptimo, y ese análisis individualizado sigue siendo indispensable. Debe subrayarse que los ingresos derivados de la enajenación de inmuebles no quedan comprendidos en el RESICO, sino que se rigen por el régimen específico del artículo 126 LISR con independencia del régimen general del enajenante.

Perspectiva comparada: Estados Unidos y España

El derecho comparado revela modelos de mayor sofisticación técnica que el mexicano en el tratamiento de exenciones inmobiliarias, cuyo examen aporta criterios útiles para identificar brechas e impulsar reformas.

Estados Unidos. La Section 121 del Internal Revenue Code permite excluir hasta 250,000 dólares de ganancia en la enajenación de la residencia principal (500,000 para cónyuges con declaración conjunta), siempre que el contribuyente haya habitado el inmueble durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta. El umbral no está vinculado a una unidad de valor fija sino a un monto nominal ajustable, lo que otorga mayor flexibilidad ante la apreciación del mercado. Adicionalmente, la Section 1031 del IRC permite diferir indefinidamente el impuesto sobre ganancias en bienes raíces de inversión mediante permutas de bienes de igual tipo (like-kind exchanges): un mecanismo de diferimiento sin equivalente funcional en la legislación mexicana para personas físicas, cuya ausencia representa una oportunidad normativa no aprovechada.

España. El artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece la exención por reinversión en vivienda habitual: la ganancia patrimonial queda totalmente exenta si se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años. Este modelo —que vincula la exención a la conducta económica posterior del contribuyente— incentiva la movilidad residencial y la reinversión productiva con una eficiencia que el esquema mexicano de exención fija no alcanza. Las SOCIMIs (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario), reguladas por la Ley 11/2009, guardan analogía estructural con las FIBRAs mexicanas pero con reglas de distribución más flexibles (80% de los beneficios obtenidos) y un umbral de acceso más accesible para inversores no institucionales.

Brechas normativas y oportunidades de planeación lícita

El análisis doctrinal de Arrioja Vizcaíno identifica las exenciones fiscales como decisiones de política tributaria orientadas a proteger actividades de interés público o a reducir cargas sobre sectores con capacidad contributiva acotada. En el sector inmobiliario mexicano, tres brechas estructurales ameritan atención prioritaria:

1. Desactualización del umbral de casa habitación. El límite de 700,000 UDIs no refleja la realidad del mercado en destinos turísticos consolidados. La ausencia de un mecanismo de actualización periódica —como el que De la Garza propone al desarrollar el principio de proporcionalidad tributaria— genera inequidades horizontales entre contribuyentes de distintas regiones y desincentiva la movilidad residencial en mercados de alta apreciación. Como se desarrolló en la sección correspondiente, la SCJN ha aplicado un estándar deferente al revisar este umbral, lo que sitúa la corrección de esta brecha en el plano de la reforma legislativa y no en el del litigio constitucional.
2. Restricción al sistema financiero formal en la deducción de intereses. El requisito de que el crédito hipotecario provenga de instituciones del sistema financiero excluye financiamientos privados estructurados que son frecuentes en el mercado de segunda residencia y en proyectos residenciales turísticos. Margáin Manautou señaló con precisión esta tensión recurrente entre el texto estricto de la ley y la realidad económica como un defecto de técnica legislativa que genera inequidades no deliberadas.
3. La brecha FIBRA-inversión privada. El requisito de cotización bursátil para acceder al régimen FIBRA deja sin un vehículo de transparencia fiscal eficiente a los fondos de inversión inmobiliaria privados, forzándolos a estructurarse a través de figuras con mayor carga tributaria agregada. Sánchez Miranda ha documentado que en ausencia de un equivalente privado, los fondos recurren a cadenas de sociedades de propósito específico que generan costos de cumplimiento y contingencias que el legislador podría eliminar con una extensión regulada del régimen.

Desde la perspectiva del planeador fiscal, las oportunidades lícitas incluyen: la documentación exhaustiva del costo comprobado de adquisición con sus actualizaciones inflacionarias al momento de la enajenación; la estructuración de adquisiciones a través de personas morales con acceso a regímenes de deducción acelerada; la evaluación del régimen óptimo entre RESICO y régimen general para portafolios de arrendamiento, siguiendo la lógica del punto de equilibrio desarrollada en la sección correspondiente; y la creación de co-propiedades que maximicen el uso de múltiples exenciones individuales de casa habitación.

IBG Legal: práctica inmobiliaria y fiscal en el mercado del Caribe mexicano

El análisis desarrollado en este artículo no es abstracto para IBG Legal: es el mapa de trabajo cotidiano de un despacho con sede en Cancún cuya práctica fiscal e inmobiliaria se construyó sobre los mismos mercados —Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Puerto Morelos— en los que las brechas aquí identificadas producen consecuencias patrimoniales concretas para desarrolladores, fondos e inversionistas individuales.

IBG Legal ha acompañado a desarrolladores de resort residencial y proyectos de uso mixto en la clasificación fiscal habitacional/turístico frente al SAT, incluyendo la defensa de criterios de acreditamiento de IVA en auditorías donde la autoridad cuestionó el prorrateo aplicado a activos con destino mixto en la franja costera de Quintana Roo. En materia de ISABI, el despacho cuenta con experiencia específica en la impugnación de liquidaciones emitidas por la autoridad fiscal estatal en operaciones donde la base gravable determinada por la autoridad local divergió del precio contractual, así como en la acreditación de exenciones hereditarias ante la Secretaría de Finanzas del Estado de Quintana Roo en contextos de planeación sucesoria de patrimonio inmobiliario familiar. En el ámbito de vehículos de inversión, IBG ha participado en la estructuración de fideicomisos de inversión inmobiliaria para operadores hoteleros y de renta vacacional en la Riviera Maya que requieren eficiencias fiscales análogas a las del régimen FIBRA sin cumplir con el requisito de cotización bursátil, navegando las limitaciones documentadas en este análisis mediante estructuras alternativas de propósito específico.

La práctica de IBG Legal abarca litigio fiscal ante el Tribunal Federal de Justicia Administrativa y el Poder Judicial Federal, defensa en auditorías del SAT, planeación fiscal de operaciones inmobiliarias, estructuración de vehículos de inversión y asesoría en derecho inmobiliario transaccional. El despacho atiende a inversionistas nacionales y extranjeros, desarrolladores, fondos de inversión y family offices con exposición al mercado inmobiliario del sureste mexicano y la Riviera Maya. Para consultas sobre los temas analizados en este artículo, comuníquese con el equipo de práctica fiscal e inmobiliaria de IBG Legal.

Sources and References

Legislación aplicable

• Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), Diario Oficial de la Federación, 11 de diciembre de 2013 (con reformas posteriores): artículos 93 fracción XIX inciso a), 113-E a 113-I, 126, 151 fracción IV, 187 y 188. Nota: las disposiciones relativas a la FIBRA-E se encuentran en el artículo 187 LISR y en las reglas complementarias de la Resolución Miscelánea Fiscal; si reformas posteriores introdujeron una estructura de artículos independientes, el decreto correspondiente deberá citarse por su fecha de publicación en el DOF.
• Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), DOF, 29 de diciembre de 1978 (con reformas posteriores): artículos 9 fracciones I y II, y 20 fracción I.
• Código Fiscal de la Federación (CFF), DOF, 31 de diciembre de 1981 (con reformas posteriores): artículo 5 (interpretación estricta de disposiciones fiscales que establecen excepciones).
• Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (RLISR), DOF, 8 de octubre de 2015 (con reformas posteriores): disposiciones sobre casa habitación, intereses hipotecarios reales y FIBRAs.
• Resolución Miscelánea Fiscal 2026, DOF: reglas aplicables a FIBRAs, arrendamiento residencial, FIBRA-E y exenciones en enajenación de inmuebles.
• Decreto por el que se reforman, adicionan y derogan diversas disposiciones de la Ley del Impuesto sobre la Renta (incorporación del RESICO), DOF, 12 de noviembre de 2021, vigente desde el 1 de enero de 2022.
• Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo: disposiciones sobre el Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), tasa del 2%, base gravable y exenciones para transmisiones hereditarias en línea directa y entre cónyuges.
• Internal Revenue Code (EUA): Sections 121 (exclusión de ganancia en residencia principal), 856 a 860 (Real Estate Investment Trusts) y 1031 (like-kind exchanges).
• Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (España): artículo 33.4.b) (exención por reinversión en vivienda habitual).
• Ley 11/2009, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario — SOCIMIs (España).

Criterios jurisprudenciales

• Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, tesis relativas al alcance del artículo 5 del CFF y la compatibilidad de la interpretación estricta con los métodos sistemático y teleológico en materia de exenciones fiscales. Para localización: Semanario Judicial de la Federación, Décima y Undécima Épocas, búsqueda por términos “artículo 5 CFF interpretación estricta exenciones”. Nota: IBG Legal no puede confirmar un número de registro específico sin acceso verificado a la versión más reciente del sistema IUS; el lector debe verificar los registros vigentes directamente en sjf.scjn.gob.mx.
• Pleno y Salas de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, criterios sobre la constitucionalidad de límites cuantitativos en exenciones fiscales bajo el principio de razonabilidad legislativa (artículo 31, fracción IV constitucional). El análisis de la Corte en materia del umbral de 700,000 UDIs aplicó un estándar deferente de escrutinio ordinario, distinguible del test de proporcionalidad estricta. Para localización: Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, búsqueda por términos “casa habitación 700,000 UDIs constitucionalidad razonabilidad legislativa”.
• Criterios sobre la naturaleza jurídica del fideicomiso como entidad transparente para efectos del ISR y la atribución de la obligación tributaria a los fideicomisarios: en proceso de consolidación bajo la Undécima Época. No existe, a la fecha de este análisis, una tesis de jurisprudencia firme con número de registro confirmado en el Semanario Judicial de la Federación aplicable al artículo 187 LISR en su texto post-2013. El sustento normativo directo es el propio artículo 187 LISR; para criterios normativos verificables del SAT sobre atribución de ingresos FIBRA, véase sat.gob.mx, sección criterios normativos.
• Tribunales Colegiados de Circuito en materia administrativa y fiscal, tesis relativas a los requisitos probatorios para acreditar la calidad de casa habitación en procedimientos de fiscalización y ante el notario en la enajenación. Para localización: Semanario Judicial de la Federación, Décima y Undécima Épocas, búsqueda por términos “casa habitación acreditación requisitos prueba enajenación notario”. El lector debe verificar registros específicos en sjf.scjn.gob.mx dado que IBG Legal no puede confirmar números de registro individuales sin acceso verificado al sistema actualizado.

Doctrina

• Arrioja Vizcaíno, Adolfo. Derecho Fiscal. 22.ª edición. México: Editorial Themis, 2014. Capítulos sobre exenciones, política tributaria y principio de aplicación estricta.
• De la Garza, Sergio Francisco. Derecho Financiero Mexicano. 28.ª edición. México: Editorial Porrúa, 2010. Tratamiento del principio de proporcionalidad tributaria, la técnica de las exenciones y el criterio de actualización de umbrales fiscales.
• Margáin Manautou, Emilio. Introducción al Estudio del Derecho Tributario Mexicano. 23.ª edición. México: Editorial Porrúa, 2014. Análisis de la interpretación estricta en materia de exenciones y sus límites frente a la realidad económica.
• Sánchez Miranda, Arnulfo. ISR e IVA para personas físicas. México: ISEF, edición actualizada 2025. Análisis del RESICO, sus regímenes especiales y su aplicación práctica a la actividad de arrendamiento inmobiliario.
• Flores Zavala, Ernesto. Elementos de Finanzas Públicas Mexicanas. México: Editorial Porrúa. Referencia histórica sobre la estructura del ISR en México y la evolución de los regímenes de exención.

Fuentes oficiales

• Servicio de Administración Tributaria (SAT): criterios normativos sobre casa habitación, FIBRAs, atribución de ingresos a fideicomisarios y arrendamiento residencial, disponibles en sat.gob.mx. Los criterios normativos del SAT constituyen, en ausencia de jurisprudencia firme consolidada sobre puntos específicos del régimen FIBRA, la fuente verificable más accesible sobre la posición de la autoridad administrativa.
• Banco de México (Banxico): valores diarios de la Unidad de Inversión (UDI) publicados en el Diario Oficial de la Federación, indispensables para el cálculo de los umbrales de exención y deducción.
• Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV): regulación aplicable a FIBRAs, CBFIs y requisitos de cotización bursátil.
• Bolsa Mexicana de Valores (BMV): reglas de listado de CBFIs y requisitos operativos para FIBRAs públicas.
• Semanario Judicial de la Federación, disponible en sjf.scjn.gob.mx: fuente primaria de verificación de tesis aisladas y jurisprudencia citadas en este análisis. Se recomienda al lector consultar directamente este sistema para obtener los números de registro actualizados de los criterios referenciados.