Herencia de una casa en fideicomiso en Los Cabos: beneficiario sustituto e impuestos

Cuando muere el extranjero que tenía una casa en fideicomiso en Los Cabos, lo que se hereda no es la casa. La propiedad la conserva el banco fiduciario; lo que pasa a otra persona son los derechos de fideicomisario, y esa diferencia decide quién recibe, con qué trámite y con qué impuesto. Si compraste en la costa de Los Cabos, Baja California Sur, a través de un fideicomiso, la decisión que tienes enfrente es quién la recibirá cuando faltes. Si murió quien la tenía, la pregunta es otra: qué recibes y qué te cuesta.

Quién recibe depende primero del contrato. Si el titular designó fideicomisarios sustitutos, la fiduciaria debe cumplir esa designación; si no, los derechos pasan a la herencia, cuya ley aplicable y trámite dependen del caso. En los dos caminos hay trámites ante la fiduciaria, un posible impuesto municipal sobre adquisición de inmuebles y el impuesto sobre la renta según la residencia fiscal de quien recibe. El sustituto ordena la transmisión; no la vuelve automática ni la libera de impuestos. En ese orden va lo que sigue: qué tenía el fallecido, qué resuelve el sustituto, qué pasa sin él y qué impuestos esperan al final.

Qué tenía en realidad el fallecido

La estructura empieza en la Constitución. El artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal) dispone que en la faja de cincuenta kilómetros en las playas “por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas”, y la Ley de Inversión Extranjera (federal) llama a esa faja zona restringida en su artículo 2, fracción VI. La Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal) fija en su artículo 120 como límites de Los Cabos el Océano Pacífico y el Golfo de California, así que su franja costera queda dentro. En esa franja, el extranjero no podía ser dueño directo. No es un defecto de la compra. Es la forma que la ley previó.

Esa forma es el fideicomiso. Para vivienda en la franja, el artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera prevé que un banco, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, adquiera el inmueble como fiduciario para que el extranjero lo use y aproveche sin derechos reales. El Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal) exige en su artículo 11, fracción II, que la fiduciaria conserve la titularidad durante toda la vigencia. La muerte del fideicomisario, por tanto, no mueve la titularidad del inmueble. La herencia recae sobre una posición contractual, regida por el fideicomiso y por el artículo 381 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (federal), y la primera lectura es ese contrato: ahí está escrito, o no, quién sigue.

Qué resuelve el fideicomisario sustituto

La ley permite dejar escrito quién sigue. Los artículos 382 y 383 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito permiten designar al fideicomisario en el acto constitutivo “o en un acto posterior”, y designar varios para que reciban el provecho “simultánea o sucesivamente”. La designación no quedó congelada el día de la firma y puede ordenarse en secuencia. La misma ley obliga a la fiduciaria a cumplir el fideicomiso conforme al acto constitutivo y permite al fideicomisario exigir ese cumplimiento (391 y 390). Con una cláusula clara, el contrato ya nombra a quien sigue y la fiduciaria está obligada a respetarlo.

Hay un límite, y pesa en una cadena larga. El artículo 394, fracción II, de esa ley prohíbe los fideicomisos en que el beneficio pase sucesivamente por muerte de cada beneficiario, “salvo el caso de que la substitución se realice en favor de personas que estén vivas o concebidas ya, a la muerte del fideicomitente”. Cómo opera en una cadena de sustitutos depende de quién fue fideicomitente y de la redacción de la cláusula. El texto no lo contesta en abstracto; se responde con el contrato en la mano.

Falta una pieza administrativa. La solicitud de permiso incluye nombre y nacionalidad de los fideicomisarios sustitutos, como pide el artículo 9, fracción III, del Reglamento. Con la cláusula en orden, el sustituto tiene la llave. Lo que no tiene es el camino hecho.

Lo que el sustituto todavía tiene que hacer

Quedan cuatro tareas en pie. La primera es acreditar ante la fiduciaria la defunción y la calidad de sustituto, con los requisitos del contrato; conviene conocerlos antes de necesitarlos.

La segunda es la parte de la Secretaría, y aquí importa la nacionalidad del sustituto. Si es extranjero y el inmueble es residencial, el Reglamento no exige permiso nuevo: la fiduciaria reporta la designación en su informe anual, a más tardar en abril, y el permiso previo queda para ampliar la materia o cambiar los fines (artículo 11, fracciones III y V). Si es mexicano, el Reglamento no prevé informe ni permiso, y el artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera exige permiso cuando los fideicomisarios son extranjeros o sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión. Qué trámite corresponde se revisa con la fiduciaria; es mejor reconocer ese hueco antes de que sea urgente.

La tercera es poner al corriente la contraprestación fiduciaria, y no es un detalle contable. El artículo 392 Bis de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito permite a la fiduciaria no pagada por tres años o más terminar el fideicomiso, previa notificación y un plazo de quince días hábiles para pagar. Si quien murió dejó cuotas sin pagar por tres años o más y nadie las atiende tras la notificación, la fiduciaria puede terminar la estructura que el heredero esperaba recibir. Pedir a la fiduciaria el estado de esas cuotas es de lo primero que conviene hacer.

La cuarta es vigilar el horizonte. El plazo es de cincuenta años como máximo, prorrogables a solicitud del interesado según el artículo 13 de la Ley de Inversión Extranjera, y la prórroga se pide por conducto de la fiduciaria dentro de los noventa días hábiles anteriores a la extinción, conforme al artículo 12 del Reglamento. Quien recibe un fideicomiso firmado hace décadas recibe también su fecha de vencimiento.

Si no hay sustituto: la herencia en Baja California Sur

Sin sustituto, la puerta es la herencia. Si el contrato no designó a nadie, o los designados ya no viven, los derechos se integran a ella. El Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal) la define en su artículo 1186 como “la sucesión en todos los bienes del difunto y en todos sus derechos y obligaciones que no se extinguen por la muerte”. La pregunta ya no es qué dice el contrato, sino quién es heredero y cómo se le reconoce.

La vía depende de lo que dejó el difunto. Si la sucesión se tramita en Baja California Sur, el Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Baja California Sur (estatal) permite en su artículo 853 tramitar la testamentaria ante notario cuando todos los herederos son mayores de edad, fueron instituidos en testamento público y no hay controversia. En un intestado, el notario interviene después del reconocimiento judicial de los herederos (857). El contraste es claro: con testamento público, herederos mayores de edad y sin controversia, el trámite puede hacerse ante notario; sin testamento, primero tiene que hablar un juez. Para quien hoy tiene la casa, es razón de peso para revisar el testamento junto con el contrato.

El marco procesal está en transición. Al 8 de octubre de 2026 el Boletín Oficial del Estado no había publicado declaratoria del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (nacional); sin ella, entrará en vigor a más tardar el 1 de abril de 2027 según su artículo segundo transitorio.

Si el testamento se otorgó fuera de México, el artículo 1503 del Código Civil le da efectos en el estado cuando se formuló conforme a las leyes del país donde se otorgó. Si uno concreto lo cumple y cómo se presenta ante notario o juez se revisa con el documento. Concluida la adjudicación, la fiduciaria reconoce al adjudicatario conforme al contrato, y los dos caminos se vuelven a encontrar ante la misma cuenta: los impuestos.

Qué cobra el municipio de Los Cabos

El impuesto municipal grava la adquisición, incluida la que viene de una muerte. La Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal, expedida por el Congreso del Estado) considera en su artículo 36 adquisición todo acto que transmite propiedad, “incluyendo la donación, la que ocurra por causa de muerte”, según su fracción I. En fideicomiso, también lo es la designación de fideicomisario distinto del fideicomitente sin derecho a readquirir, según su fracción IX, y la cesión de derechos fideicomitidos, en la que el fideicomisario se considera adquirente desde su designación, según su fracción XIII. Que la casa siga a nombre del banco no basta para dar por hecho que no hay impuesto.

La tasa tiene dos niveles, y la diferencia pesa. El artículo 35 fija la general en 3% sobre el valor del inmueble “después de reducirlo en cinco veces al valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, elevado al año”, y su fracción II la baja a 1.5%, tras reducir diez veces ese valor anual, para donación o sucesión entre cónyuges o parientes en línea directa. Para un cónyuge o un hijo, la mitad de la tasa tras una reducción mayor; para un sobrino o un amigo, la general. La base es el valor más alto entre el pactado, el catastral o fiscal y el avalúo pericial, conforme al artículo 37, fracción I, así que aunque en una herencia no haya precio, el impuesto se calcula sobre el mayor de los valores que sí existan.

En sucesiones se paga dentro de los treinta días siguientes a la adquisición de los bienes, o a los dos años de la muerte si no hubo adjudicación, según el artículo 38, fracción V. El notario lo calcula y entera, y el Registro Público no inscribe sin el pago (artículos 39 y 40). Una sucesión que se deja dormida no detiene el impuesto: si no hubo adjudicación, se paga a los dos años de la muerte.

Aquí la ley guarda silencio. No menciona al fideicomisario sustituto: no dice si su entrada por muerte del titular es adquisición por causa de muerte (fracción I del 36) o designación de fideicomisario (fracción IX), cuándo se causa ni si alcanza la tasa reducida. De esa respuesta pueden depender la tasa y el momento del pago, y por eso se revisa con el contrato y el notario antes de formalizar, no después. El impuesto federal depende de otra pregunta: dónde reside quien recibe.

El impuesto sobre la renta: decide dónde vive quien recibe

Para el residente en México hay exención, con una condición. A las personas físicas residentes en México, las del artículo 90 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), el artículo 93, fracción XXII, de esa ley les exenta “los que se reciban por herencia o legado”. La exención se pierde si, estando obligado, no se declara el ingreso: el artículo 150, tercer párrafo, exige declarar las herencias exentas cuando los ingresos totales del ejercicio superan $500,000.00. Un heredero residente por encima de esa cifra que no declara convierte un ingreso exento en uno gravado. La exención existe, pero hay que cuidarla.

Para el residente en el extranjero el mapa cambia. Rige el Título V, que empieza en el 153, y la exención del 93 pertenece al Título IV. El artículo 160, sexto párrafo, dispone que en las adquisiciones a título gratuito el impuesto es de 25% “sobre el total del valor del avalúo del inmueble, sin deducción alguna”, y solo exceptúa los donativos del 93, fracción XXIII, inciso a), entre cónyuges y de ascendientes a descendientes en línea recta.

La ley no resuelve esto. El precepto no menciona la herencia ni el legado; el artículo 14, fracciones V y VI, del Código Fiscal de la Federación (federal), que define la enajenación a través de fideicomiso, tampoco menciona la sucesión, y la Resolución Miscelánea Fiscal y la Ley de Ingresos de la Federación para 2026 no desarrollan ese párrafo. Si alcanza la adquisición por sucesión o la entrada del sustituto, y cómo se aplica el tratado con el país de residencia, se define en cada caso. Lo que sí sabemos es que, si el párrafo aplica, se mide contra el avalúo completo. Un heredero que vive fuera de México no debería formalizar sin haber contestado esa pregunta.

La herencia deja también una huella para el futuro. En una venta posterior, el costo y la fecha de adquisición de los bienes heredados son los del autor de la sucesión, según el artículo 124 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, y al vendedor residente en el extranjero le aplica el 160. Quien hereda recibe el costo histórico del fallecido para medir su ganancia el día que venda, así que conviene conservar los documentos que lo acreditan. La Ley de Ingresos y la Miscelánea de cada año pueden cambiar esta aplicación.

Preguntas frecuentes

¿Qué se hereda si la casa está en fideicomiso?

Los derechos de fideicomisario, no la propiedad. La fiduciaria conserva la titularidad durante toda la vigencia; lo que pasa es una posición contractual.

Si el contrato designa sustitutos, ¿la transmisión es inmediata?

No. La fiduciaria debe cumplir la designación, pero el sustituto acredita la defunción y su calidad, revisa el trámite ante la Secretaría, pone al corriente la contraprestación y vigila el vencimiento. Tampoco queda libre de impuestos.

¿Cuánto se paga de impuesto municipal en Los Cabos por una herencia?

La tasa general es de 3% y baja a 1.5% en sucesiones entre cónyuges o parientes en línea directa; se aplica sobre el valor más alto entre el pactado, el catastral o fiscal y el avalúo pericial, después de las reducciones que fija el artículo 35. Si la entrada de un sustituto sigue esas reglas, la ley no lo dice.

¿El heredero residente en México paga impuesto sobre la renta?

La herencia está exenta, pero debe declararse cuando los ingresos totales del ejercicio superan $500,000.00. Si no la declara estando obligado, pierde la exención.

¿Y si quien hereda vive fuera de México?

Rige el Título V, cuyo artículo 160 grava al 25% del avalúo, sin deducción alguna, las adquisiciones a título gratuito. No menciona la herencia ni el legado, y si alcanza a la sucesión o al sustituto se define en cada caso.

Cómo empezar

Vuelve al contrato con cinco preguntas: si designa sustitutos y en qué orden; si viven y dónde residen para efectos fiscales; si el testamento es coherente con la cláusula; cuánto falta para el vencimiento, y si las cuotas fiduciarias están al corriente. Responderlas a fondo corresponde a la evaluación del caso. Con esas respuestas la decisión vuelve a ti: si el contrato dice lo que quieres que pase o hay algo que ajustar y, si ya heredaste, qué trámite sigue y qué impuesto toca. En nuestra práctica de sucesiones y planeación patrimonial acompañamos ese recorrido.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal). Últimas reformas DOF 7 de octubre de 2026. Artículo 27, fracción I.
• Ley de Inversión Extranjera (federal). Última reforma DOF 27 de mayo de 2024. Artículos 2, fracción VI; 11 y 13.
• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal). Última reforma DOF 17 de agosto de 2016. Artículos 9, fracción III; 11, fracciones II, III y V, y 12.
• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (federal). Última reforma DOF 26 de marzo de 2024. Artículos 381, 382, 383, 390, 391, 392 Bis y 394, fracción II.
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal). Última reforma DOF 1 de abril de 2024. Artículos 90, 93, fracciones XXII y XXIII, inciso a), 124, 150, tercer párrafo, 153 y 160, sexto párrafo.
• Código Fiscal de la Federación (federal). Última reforma DOF 9 de abril de 2026. Artículo 14, fracciones V y VI.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal). Publicada en el DOF el 28 de diciembre de 2025; modificaciones DOF 9 de julio, 1 de octubre y 2 de octubre de 2026. Consultada: no contiene regla que desarrolle el sexto párrafo del artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
• Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2026 (federal). Publicada en el DOF el 7 de noviembre de 2025. Consultada sin citar artículos.
• Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículo 120.
• Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 1186 y 1503.
• Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 30 de abril de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 853 y 857.
• Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (nacional). Publicado en el DOF el 7 de junio de 2023; última reforma DOF 15 de enero de 2026. Artículo segundo transitorio del decreto de expedición.
• Boletín Oficial del Gobierno del Estado de Baja California Sur (estatal), índices de los números publicados del 7 de enero al 8 de octubre de 2026, y Listado de Decretos 2024, 2025 y 2026 del Congreso del Estado (consulta del 9 de octubre de 2026): sin declaratoria del Código Nacional para el estado.
• Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal, expedida por el Congreso del Estado). Última reforma BOGE 10 de julio de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 35, fracción II, 36, fracciones I, IX y XIII, 37, fracción I, 38, fracción V, 39 y 40.