Fideicomiso para comprar en Los Cabos: cómo funciona en zona restringida

En la costa de Los Cabos, un extranjero no compra la casa: adquiere derechos de fideicomisario sobre ella, y buena parte de lo que esos derechos valen se escribe en el contrato. Para vivienda, una institución de crédito, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, adquiere el inmueble como fiduciaria y tú quedas como fideicomisario, con derechos de uso, goce y aprovechamiento (artículos 11 y 12 de la Ley de Inversión Extranjera). La solidez de esa posición depende de tres cosas: que el inmueble esté dentro de la faja costera, que su destino sea residencial y lo que diga el contrato sobre tus derechos. Vamos en el orden en que lo vas a vivir, del mapa al día en que vendas.

Por qué la costa de Los Cabos es zona restringida

Empieza por el mapa, porque de él depende todo lo demás. El artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos dispone que en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas “por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas”. La Ley de Inversión Extranjera llama a esa faja zona restringida. Los Cabos tiene por límites el Océano Pacífico y el Golfo de California, según el artículo 120 de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur, así que su franja costera queda dentro. No es un impedimento para comprar. Es la regla que define cómo se compra.

Si tienes duda sobre un predio concreto, no la resuelve el anuncio: la resuelve la Secretaría de Relaciones Exteriores, previa consulta al Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, conforme al Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras. Fuera de la faja rige el artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera y el fideicomiso deja de ser obligado. Dentro de ella, que es donde está la casa que estás mirando, el fideicomiso es el camino, y conviene entenderlo antes de firmar cualquier papel.

Por qué una sociedad mexicana no es atajo para tu casa

Quizá estés pensando en constituir una sociedad mexicana y comprar a su nombre. Para una casa, la ley cierra esa puerta. La sociedad con convenio de extranjería puede adquirir el dominio de inmuebles en zona restringida solo para actividades no residenciales, dando aviso a la Secretaría (artículo 10, fracción I, de la Ley de Inversión Extranjera). Para vivienda, la fracción II del mismo artículo les permite adquirir derechos sobre inmuebles en zona restringida destinados a fines residenciales “de conformidad con las disposiciones del capítulo siguiente”. Ese capítulo es el de fideicomisos, y el reglamento define residencial como el inmueble destinado exclusivamente a vivienda. Una casa para tu familia queda de ese lado, y ahí la sociedad no te ahorra nada: también ella llegaría a la casa por la vía del fideicomiso. El camino es ese, y lo que importa es qué posición te da.

Cómo funciona el fideicomiso

El fideicomiso reparte papeles. El fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad de bienes para fines lícitos y determinados, dice el artículo 381 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. La fiduciaria recibe el inmueble para esos fines. El fideicomisario, que serás tú, es quien aprovecha el bien, y puede designarse en el acto constitutivo o en uno posterior (artículo 382). Con eso claro, el contrato se lee como lo que es: el documento que fija qué puedes hacer con la casa y frente a quién exigirlo.

En zona restringida la ley agrega condiciones. El artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera exige permiso de la Secretaría para que las instituciones de crédito adquieran como fiduciarias derechos sobre inmuebles en esa zona, cuando el objeto sea permitir su utilización y aprovechamiento sin constituir derechos reales y los fideicomisarios sean extranjeros o sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros. El artículo 12 explica qué significa utilización y aprovechamiento: “los derechos al uso o goce” del inmueble, incluidos los frutos y rendimientos que se obtengan de su explotación a través de terceros o de la fiduciaria. Qué de eso te permite tu contrato es lo que hay que leer.

Qué derechos tienes como fideicomisario y cuáles no

Te habrán dicho que el fideicomiso es una renta de largo plazo, o que el extranjero no es dueño de nada. Las dos frases son imprecisas, y entender por qué te dice qué estás comprando. No tienes dominio directo ni derecho real: durante toda la vigencia, la fiduciaria conserva la titularidad sin conceder derechos reales a los fideicomisarios (artículo 11, fracción II, del Reglamento). Pero tampoco eres arrendatario. Tu posición no nace de un arrendamiento, sino del fideicomiso y de la ley, y de ahí salen las herramientas que tienes.

Esas herramientas están en el artículo 390 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. Puedes exigir a la fiduciaria el cumplimiento del fideicomiso, atacar los actos que cometa en tu perjuicio de mala fe o en exceso de sus facultades y, cuando proceda, reivindicar los bienes que hayan salido del patrimonio fideicomitido. Además, los bienes quedan afectos al fin y separados de los activos de la fiduciaria (artículo 386). La casa no se confunde con el patrimonio de la institución. Tus derechos pueden cederse o pasar a fideicomisarios sustitutos, y la fiduciaria informa cada año a la Secretaría esas designaciones y cesiones (fracción III del mismo artículo del Reglamento). Por eso vale la pena decidir desde la firma quién te sustituye.

Hay dos contrapesos que merecen la misma atención. El primero es una cláusula que el instrumento debe contener: los fideicomisarios extranjeros convienen en considerarse mexicanos respecto de sus derechos y en no invocar la protección de sus gobiernos, bajo pena de perderlos en beneficio de la Nación (artículo 11, fracción I, del Reglamento). Si ante un problema con la casa pidieras la intervención de tu gobierno, arriesgarías los mismos derechos que intentas defender. El segundo es el pago a la fiduciaria. Si no se le cubre su contraprestación por tres años o más, puede dar por terminado el fideicomiso, previa notificación y con un plazo de quince días hábiles para pagar (artículo 392 Bis de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito). Ese honorario no es un detalle administrativo. Sostiene tu posición.

Cuánto dura, cómo se prorroga y qué dice el permiso

Con la figura clara, mira el calendario. El artículo 13 de la Ley de Inversión Extranjera dice: “La duración de los fideicomisos a que este capítulo se refiere, será por un periodo máximo de cincuenta años, mismo que podrá prorrogarse a solicitud del interesado.” La prórroga, entonces, se pide. Se tramita por conducto de la fiduciaria dentro de los noventa días hábiles anteriores a la extinción, según el artículo 12 del Reglamento. Esa ventana debería quedar anotada desde el día de la firma, y el contrato debería decir cómo se gestionará.

Antes de todo eso está el permiso. Lo solicita la institución de crédito, no tú, e indica entre otros datos la nacionalidad de los fideicomisarios y de los sustitutos, el uso que se dará al inmueble y su distancia a la Zona Federal Marítimo Terrestre, como pide el Reglamento. La Secretaría resuelve considerando “el beneficio económico y social” que la operación implique para la Nación, como ordena el artículo 14 de la Ley de Inversión Extranjera.

Una vez expedido, el permiso tiene vigencia de ciento ochenta días naturales, prorrogable una vez, y no exime de los programas de desarrollo urbano ni de ordenamiento ecológico (artículo 11 del Reglamento). De ahí se desprenden dos cosas. La primera, que conviene firmar la escritura mientras el permiso esté vigente, o dentro de su única prórroga. La segunda, que el permiso no te dice qué puedes construir o modificar en la casa: eso lo dicen los programas, que siguen aplicando. Los honorarios fiduciarios y los cargos del trámite se revisan en cada operación. Pide que consten por escrito antes de comprometerte, porque de ese pago depende, como ya viste, que el fideicomiso siga en pie.

Cómo se firma y se inscribe en Baja California Sur

Con el permiso vigente, viene la firma. El Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur exige escritura pública para enajenar inmuebles, sin umbral de valor (artículos 2221 y 2222): no hay precio por debajo del cual baste un documento privado. El fideicomiso sobre inmuebles se inscribe en el Registro Público del lugar y surte efectos contra tercero desde la inscripción, según el artículo 388 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. Firmar ante notario, por sí solo, no te protege frente a los demás. Te protege el sello del Registro.

El código civil estatal da a la inscripción efectos declarativos, y lo registrable que no se inscribe no perjudica a tercero (artículos 2917 y 2918). El certificado de gravámenes que pide el notario funciona como aviso preventivo por treinta días naturales, seguido de un segundo aviso con vigencia de noventa (artículo 2926). Ese certificado es también tu primera pista de qué pesa sobre la casa. Léelo completo antes de la firma, y si muestra un titular distinto de quien te vende o un gravamen que nadie mencionó, la operación no debe avanzar hasta aclararlo.

Cuánto pagas de impuesto de adquisición en Los Cabos

El notario calcula además el impuesto municipal. El artículo 35 de la Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur, establece: “El impuesto se calculará aplicando la tasa del 3% al valor del inmueble, después de reducirlo en cinco veces al valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, elevado al año.” La base no es necesariamente el precio que pactaste. Es el valor más alto entre el pactado, el catastral o fiscal y el avalúo comercial pericial (artículo 37, fracción I). Si el precio de tu contrato es menor que cualquiera de los otros dos, el impuesto se calcula sobre el mayor. El notario lo calcula y lo entera, conforme al artículo 39.

Que la casa vaya a una fiduciaria no evita el impuesto. El artículo 36 de la misma ley considera adquisición la que se realiza por fideicomiso al designar un fideicomisario distinto del fideicomitente sin derecho a readquirir (fracción IX), y también la cesión de derechos sobre bienes fideicomitidos (fracción XIII). En la cesión, el fideicomisario que cede se considera adquirente desde su designación y enajenante al ceder. Si lo que te ofrecen es entrar a un fideicomiso que ya existe, mediante la cesión de los derechos del fideicomisario actual, esa cesión también es adquisición para efectos del impuesto. Pregúntalo antes de cerrar el precio.

Qué pasa con el impuesto sobre la renta el día que vendas

Piensa también en la salida. Cuando vendas, quizá no transmitas la casa sino tus derechos, pero para el fisco habrá enajenación: el Código Fiscal de la Federación considera enajenación que el fideicomisario ceda sus derechos o dé instrucciones para transmitir el inmueble a un tercero (artículo 14, fracción VI, inciso a). Si en ese momento resides en el extranjero, el artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta grava la operación con el 25% sobre el total del ingreso, sin deducción alguna, y lo retiene el adquirente cuando reside en el país.

El mismo artículo te da una alternativa. Si la enajenación se consigna en escritura pública, puedes optar por pagar sobre la ganancia sin tener representante en el país; el notario calcula el impuesto, lo hace constar en la escritura y lo entera dentro de los quince días siguientes a la firma. La regla 3.15.16 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 indica que el fedatario paga con el formato R17. Conviene comparar ambos caminos con el notario antes de pactar cómo se documentará la venta.

Queda un punto para quien ha hecho de la casa su casa habitación. La regla 3.11.3 de esa resolución presume residente en México al extranjero que vende su casa habitación si cumple las declaraciones y constancias que señala. Si no es residente, no aplica la exención por casa habitación y el impuesto se calcula con las reglas del residente en el extranjero que acabas de ver. La Ley de Ingresos y la Miscelánea de cada año pueden cambiar esta aplicación, así que la revisión se hace con las reglas vigentes al vender.

Preguntas frecuentes

¿Puedo ser dueño directo de una casa en la costa de Los Cabos si soy extranjero?

No. La franja costera de Los Cabos está dentro de la zona restringida, donde la Constitución impide a los extranjeros adquirir el dominio directo. Para vivienda, la vía es un fideicomiso en el que una institución de crédito, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, actúa como fiduciaria y tú como fideicomisario.

¿El fideicomiso es un arrendamiento de largo plazo?

No. No tienes dominio directo ni derecho real, pero tu posición deriva del fideicomiso y de la ley, no de un arrendamiento. Puedes exigir a la fiduciaria que cumpla, atacar sus actos de mala fe o en exceso de facultades y, cuando proceda, reivindicar los bienes.

¿Cuánto dura el fideicomiso y cómo se prorroga?

Hasta cincuenta años, prorrogables a solicitud del interesado. La prórroga se pide por conducto de la fiduciaria dentro de los noventa días hábiles anteriores a la extinción.

¿Pago impuesto de adquisición si entro por cesión de derechos?

Sí. La Ley de Hacienda del Municipio de Los Cabos considera adquisición la cesión de derechos sobre bienes fideicomitidos, con la tasa del 3% sobre el valor más alto entre el pactado, el catastral o fiscal y el avalúo pericial, después de reducirlo en cinco veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización elevado al año.

¿Qué impuesto pago al vender si vivo fuera de México?

El 25% sobre el total del ingreso, sin deducción, que retiene el adquirente residente en el país. Si la venta consta en escritura pública, puedes optar por pagar sobre la ganancia sin representante en el país; el notario calcula y entera el impuesto dentro de los quince días siguientes a la firma.

Cómo empezar

Antes de firmar, consigue respuesta por escrito a seis preguntas: si el predio está dentro de la faja y su destino es residencial; qué facultades te da el contrato para arrendar, ceder, designar sustitutos o instruir la venta; cómo se gestionará la prórroga; qué cobra la fiduciaria; si tu compra es una cesión de derechos, y qué muestra el certificado de gravámenes. Las respuestas dependen del inmueble y del contrato, y su revisión corresponde a la evaluación del caso. Con ellas en la mano, la casa frente al mar se vuelve un contrato que entiendes. En nuestra práctica de constitución del fideicomiso acompañamos ese recorrido, del permiso a la inscripción.

Si estás por comprar en la costa de Los Cabos, podemos revisar tu caso en una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance. El contacto con el despacho no crea una relación abogado cliente hasta que se formaliza el encargo por escrito.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal). Últimas reformas DOF 7 de octubre de 2026. Artículo 27, fracción I.
• Ley de Inversión Extranjera (federal). Última reforma DOF 27 de mayo de 2024. Artículos 2, fracción VI; 10, fracciones I y II; 10 A; 11; 12; 13 y 14.
• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal). Última reforma DOF 17 de agosto de 2016. Artículos 5, 6, 9, 11 y 12.
• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (federal). Última reforma DOF 26 de marzo de 2024. Artículos 381, 382, 386, 388, 390 y 392 Bis.
• Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículo 120.
• Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 2221, 2222, 2917, 2918 y 2926.
• Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal, expedida por el Congreso del Estado). Última reforma BOGE 10 de julio de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 35, 36, fracciones IX y XIII, 37, fracción I, y 39.
• Código Fiscal de la Federación (federal). Última reforma DOF 9 de abril de 2026. Artículo 14, fracción VI, inciso a).
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal). Última reforma DOF 1 de abril de 2024. Artículo 160.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal). DOF 28 de diciembre de 2025; primera modificación DOF 9 de julio de 2026, segunda DOF 1 de octubre de 2026 y tercera DOF 2 de octubre de 2026, que no modifican las reglas citadas. Reglas 3.11.3 y 3.15.16.