Fideicomiso en Cancún: permiso de la SRE, banco fiduciario, costos y cesión de derechos

Si eres extranjero, la vivienda que compres en Cancún no se escriturará a tu nombre, sino al de un banco, y lo que tú adquieres son derechos de fideicomisario. Ya elegiste el inmueble, tienes el contrato sobre la mesa y el notario pregunta a nombre de quién va la escritura. La respuesta está en la Constitución: Cancún está dentro de la zona restringida de 50 kilómetros a lo largo de las playas, y ahí el extranjero no puede adquirir el dominio directo. Funciona así: un banco, como fiduciaria, recibe la titularidad del inmueble con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, conforme al artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera, y tú obtienes el uso, el goce y los rendimientos. Tu posición descansa en cuatro piezas, que recorremos en orden: el permiso, el contrato con la fiduciaria, las inscripciones registrales y las reglas de cesión.

Por qué tu vivienda pasa por un fideicomiso

La regla viene de arriba. El artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos dispone que en la faja de cincuenta kilómetros en las playas, “por ningún motivo” podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas, y el artículo 2, fracción VI, de la Ley de Inversión Extranjera llama a esa franja zona restringida. Si hay duda sobre si un predio está dentro, el Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (en adelante, el Reglamento) prevé que la Secretaría resuelva, previa consulta al INEGI.

Aquí surge una pregunta lógica: ¿y si ya tienes residencia permanente? No cambia nada. El artículo 3 de la Ley de Inversión Extranjera equipara al residente permanente con el inversionista mexicano, salvo en los Títulos Primero y Segundo, y el segundo es justo el que regula inmuebles y fideicomisos. Tampoco lo cambia comprar a través de una sociedad mexicana. Una sociedad con convenio de extranjería solo adquiere el dominio en zona restringida para fines no residenciales; para vivienda, también adquiere derechos por fideicomiso, según el artículo 10, fracciones I y II, de esa ley. Y residencial es el inmueble destinado exclusivamente a vivienda, como define el Reglamento. Resuelto el porqué, lo que sigue es el permiso.

El permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores

El artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera exige permiso de la Secretaría para que una institución de crédito adquiera como fiduciaria derechos sobre inmuebles en zona restringida, cuando el fin sea permitir su utilización y aprovechamiento sin constituir derechos reales y los fideicomisarios sean extranjeros, o sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión en el caso residencial. Tú no presentas esa solicitud. La presenta el banco, por su delegado fiduciario, con los datos que pide el Reglamento, como la nacionalidad de los fideicomisarios y el uso del inmueble. Lo que te toca es seguir el calendario, y tiene tres plazos a la vista.

El primero es el de respuesta. El artículo 14 de la Ley de Inversión Extranjera da a la Secretaría cinco días hábiles si la solicitud se presenta en la unidad central, o treinta en una delegación estatal, y sin resolución la solicitud se entiende aprobada. Después, el Acuerdo por el que se establecen acciones de simplificación para trámites y servicios que se realizan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, publicado en el Diario Oficial de la Federación (DOF) el 16 de junio de 2026, redujo de cinco a tres días hábiles el plazo máximo de este permiso (artículo quinto). Ninguno de esos plazos es un calendario de cierre: miden la respuesta de la autoridad, no la fecha de tu firma.

El segundo es la vigencia, y es el que más conviene vigilar. El permiso vale 180 días naturales y puede prorrogarse una sola vez por otros 180; usado el permiso, el banco avisa a la Secretaría en cinco días hábiles desde su formalización (artículo 11, párrafos finales, del Reglamento). El tercero es el de la firma: el notario exige el permiso antes de otorgar la escritura y lo hace constar. Juntas, esas dos reglas tienen una consecuencia práctica clara. Si la firma se retrasa más allá de la vigencia del permiso y de su única prórroga, el notario no podrá otorgar la escritura con ese permiso.

En esa escritura va una cláusula que conviene leer con calma: el convenio por el que el fideicomisario extranjero se considera mexicano respecto de sus derechos y no invoca la protección de su gobierno, bajo pena de perderlos en beneficio de la Nación, como exige el artículo 11, fracción I, del Reglamento. No es una fórmula decorativa. Si invocas la protección de tu gobierno respecto de esos derechos, la consecuencia pactada es perderlos. Con el permiso en la mano, toca entender qué recibe cada parte.

Qué hace el banco y qué recibes tú

Por el fideicomiso, el fideicomitente transmite a la fiduciaria la propiedad o titularidad de bienes para fines lícitos y determinados, conforme al artículo 381 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. En la compra típica, el fideicomitente es el vendedor o el desarrollador, y el fideicomisario eres tú. La fiduciaria conserva la titularidad durante toda la vigencia, sin conceder derechos reales (artículo 11, fracción II, del Reglamento). Tú recibes la utilización y el aprovechamiento: el uso o goce, incluidos frutos y rendimientos de la explotación lucrativa, a través de terceros o de la fiduciaria, como señala el artículo 12 de la Ley de Inversión Extranjera.

Frente al banco no estás desarmado. Puedes exigir el cumplimiento del fideicomiso y atacar los actos que la fiduciaria realice en tu perjuicio de mala fe o en exceso de sus facultades, y la fiduciaria debe obrar como buen padre de familia; así lo disponen los artículos 390 y 391 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. El banco es titular, pero está atado a los fines del fideicomiso, y sus excesos se pueden atacar.

Quedan la duración y dos registros. El fideicomiso dura máximo 50 años, prorrogables a solicitud del interesado (artículo 13 de la Ley de Inversión Extranjera), y la prórroga se pide por conducto de la fiduciaria dentro de los noventa días hábiles previos a la extinción, según el artículo 12 del Reglamento. Anota esa ventana desde ahora, porque llega al final de la vigencia, lejos del día de la firma.

El primer registro es el Público. El fideicomiso sobre inmuebles se inscribe en el Registro Público del lugar y surte efectos contra tercero desde la inscripción, conforme al artículo 388 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. En Quintana Roo, además, los contratos que transmiten el dominio de inmuebles solo se perfeccionan y surten plenamente efectos hasta que se registran (artículo 3160, en relación con el 3159, del Código Civil para el Estado de Quintana Roo). Mientras la inscripción no exista, tu fideicomiso no surte efectos frente a terceros.

El segundo es el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras. La fiduciaria inscribe ahí el fideicomiso dentro de los 40 días hábiles siguientes a su constitución o al otorgamiento de derechos de fideicomisario a la inversión extranjera, según el artículo 32, fracción III y último párrafo, de la Ley de Inversión Extranjera. Ya inscrito, lo actualiza por cambio de fideicomisarios solo si implica un cambio en la contraprestación mayor a $20,000,000.00 (artículo 41 del Reglamento y punto tercero de la resolución general de la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras publicada en el DOF el 23 de febrero de 2015).

Cuánto cuesta y qué fija la ley

Los honorarios del banco por aceptar y administrar el fideicomiso se pactan; ninguna ley los fija. Por eso conviene pedirlos por escrito antes de elegir fiduciaria. Lo que la ley sí regula es qué pasa si no se pagan: tras tres años o más sin cubrir la contraprestación, la fiduciaria puede terminar el fideicomiso, previa notificación con quince días hábiles para pagar, y transmitir los bienes al fideicomitente o al fideicomisario (artículo 392 Bis de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito). Dejar de pagar al banco no es un descuido menor: abre la puerta a que el fideicomiso termine. Honorarios notariales y derechos registrales dependen del caso.

Luego viene el impuesto municipal. En Cancún, municipio de Benito Juárez, el artículo 24 de la Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez del Estado de Quintana Roo incluye en el Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles tres actos que tocan al fideicomiso. La fracción V cubre la aportación del inmueble a un fideicomiso o su transmisión al constituir uno traslativo de dominio; la fracción VI, la transmisión que hace la fiduciaria, y la fracción VII, la cesión de derechos de fideicomitentes o fideicomisarios, que existe cuando hay sustitución de alguno “por cualquier motivo”. La tasa es del 3%, y el notario calcula el impuesto y es solidariamente responsable, conforme a los artículos 27 y 29 de esa ley de hacienda. Esa fracción VII merece atención desde hoy, porque es la que alcanza la cesión el día que decidas vender.

Cuando quieras vender: la cesión de derechos

Al vender, el extranjero suele ceder sus derechos de fideicomisario al comprador. El banco sigue siendo titular, y el contrato define qué instrucciones o consentimientos requiere esa cesión. Ese capítulo se lee el día de la firma, no el día de la venta, porque el día de la venta ya estará firmado. Si el contrato exige consentimientos o instrucciones que no previste, tu venta dependerá de obtenerlos.

Para la autoridad, el trámite es más ligero que el de compra. El Reglamento no exige permiso nuevo para ceder derechos fideicomisarios a extranjeros en inmuebles residenciales. La cesión se incluye en el informe que la fiduciaria presenta a la Secretaría a más tardar en abril de cada año, según el artículo 11, fracción III, del Reglamento, y el Acuerdo de simplificación de 2026 mantiene ese informe, acompañado de las escrituras de las cesiones (artículo tercero). El permiso previo sí se exige para ampliar la materia o cambiar los fines, conforme al artículo 11, fracción V, del Reglamento.

Al impuesto municipal se suma el federal. El artículo 14, fracción VI, inciso a), del Código Fiscal de la Federación considera enajenación el acto en que el fideicomisario cede sus derechos o instruye a la fiduciaria para transmitir los bienes a un tercero. Si el cedente reside en el extranjero, el artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta grava la enajenación de inmuebles ubicados en México con 25% sobre el total del ingreso, sin deducción, con opción de pagar sobre la ganancia si se cumplen sus requisitos. Elegir entre una base y otra es una decisión que conviene hacer con números, antes de pactar el precio de salida.

La Resolución Miscelánea Fiscal para 2026, publicada en el DOF el 28 de diciembre de 2025, no contiene una regla específica para esta cesión. Si resides en Estados Unidos, el Convenio entre México y Estados Unidos para evitar la doble imposición, publicado en el DOF el 3 de febrero de 1994, con sus protocolos, permite a México gravar la ganancia por enajenación de inmuebles situados aquí e incluye la participación en un fideicomiso en la medida en que sus activos sean inmuebles, en su artículo 13, párrafos 1 y 2, inciso b). Si resides en otro país, se revisa su tratado.

Preguntas frecuentes

¿Puedo poner la escritura a mi nombre si tengo residencia permanente?

No. El residente permanente se equipara al inversionista mexicano, salvo en los Títulos Primero y Segundo de la Ley de Inversión Extranjera, y el segundo es el que regula inmuebles y fideicomisos. En zona restringida, la vivienda se adquiere mediante fideicomiso.

¿Quién tramita el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores y cuánto dura?

Lo presenta el banco, por su delegado fiduciario. El permiso vale 180 días naturales y puede prorrogarse una sola vez por otros 180, y el notario lo exige antes de otorgar la escritura.

¿Cuánto dura el fideicomiso?

Máximo 50 años, prorrogables a solicitud del interesado. La prórroga se pide por conducto de la fiduciaria dentro de los noventa días hábiles previos a la extinción.

¿Qué pasa si dejo de pagar los honorarios del banco?

Tras tres años o más sin cubrir la contraprestación, la fiduciaria puede terminar el fideicomiso, previa notificación con quince días hábiles para pagar, y transmitir los bienes al fideicomitente o al fideicomisario. Los honorarios se pactan; ninguna ley los fija.

¿Qué impuestos se pagan al vender cediendo los derechos?

En Benito Juárez, la cesión de derechos de fideicomisario causa el Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles a la tasa del 3%. Para efectos federales, la cesión se considera enajenación y, si el cedente reside en el extranjero, se grava con 25% sobre el total del ingreso, sin deducción, con opción de pagar sobre la ganancia si se cumplen los requisitos.

Cómo empezar

Vuelve al contrato que tienes sobre la mesa y, antes de firmar, ten respuesta a cinco preguntas: si el inmueble se destinará exclusivamente a vivienda; cómo se acredita que llega libre de gravámenes; cuáles son las cuotas del banco fiduciario y qué pasa si se dejan de pagar; si el contrato designa fideicomisarios sustitutos y regula la cesión y las instrucciones a la fiduciaria, y si el permiso estará vigente a la fecha de la escritura. Con esas cinco respuestas en la mano, el nombre que va en la escritura deja de ser una sorpresa. Puedes conocer cómo trabajamos en nuestro servicio de constitución de fideicomiso.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), última reforma DOF 7 de octubre de 2026: artículo 27, fracción I.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), última reforma DOF 27 de mayo de 2024: artículos 2, fracción VI; 3; 10, fracciones I y II; 11; 12; 13; 14; 32, fracción III y último párrafo.
• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal), última reforma DOF 17 de agosto de 2016: artículos 4, 5, 6, 9, 11 (fracciones I, II, III y V y párrafos finales), 12 y 41.
• Acuerdo por el que se establecen acciones de simplificación para trámites y servicios que se realizan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (federal), publicado en el DOF el 16 de junio de 2026: artículos tercero y quinto (trámites SRE-02-005 y SRE-02-007).
• Resolución General por la que se establecen los montos relativos a la actualización de la información y renovación de constancia de inscripción ante el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, a que se refieren los artículos 38, 41, 43 y 50 del Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal, Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras), publicada en el DOF el 23 de febrero de 2015: punto tercero.
• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (federal), última reforma DOF 26 de marzo de 2024: artículos 381, 388, 390, 391 y 392 Bis.
• Código Civil para el Estado de Quintana Roo (estatal), última reforma POE 7 de septiembre de 2026: artículos 3159 y 3160.
• Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez del Estado de Quintana Roo (municipal, expedida por el Congreso del Estado), última reforma POE 10 de diciembre de 2025: artículos 24, fracciones V, VI y VII; 27 y 29.
• Código Fiscal de la Federación (federal), última reforma DOF 9 de abril de 2026: artículo 14, fracción VI, inciso a).
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), última reforma DOF 1 de abril de 2024: artículo 160.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal), publicada en el DOF el 28 de diciembre de 2025, con sus resoluciones de modificaciones publicadas en el DOF el 9 de julio, 1 de octubre y 2 de octubre de 2026: consultada para confirmar que no contiene regla específica sobre la cesión de derechos de fideicomisario.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de los Estados Unidos de América para Evitar la Doble Imposición e Impedir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta y su Protocolo (tratado internacional), publicado en el DOF el 3 de febrero de 1994 y modificado por los protocolos publicados en el DOF el 25 de enero de 1996 y el 22 de julio de 2003; texto cotejado con la publicación del DOF: artículo 13, párrafos 1 y 2, inciso b).