FIBRAS y CKDs en la Ciudad de México: cómo invierten los fondos en inmuebles

FIBRA y CKD son nombres de mercado que la ley no usa, y lo que usted compra con cualquiera de los dos es un certificado emitido por un fideicomiso. Cuando le ofrecen certificados de una FIBRA o de un CKD para entrar a inmuebles de la Ciudad de México sin comprar un solo metro cuadrado, la primera pregunta no es cuánto rinde. Es qué está comprando. La FIBRA es el fideicomiso que cumple los requisitos del artículo 187 de la Ley del Impuesto sobre la Renta y recibe el tratamiento fiscal de su artículo 188; el CKD es un certificado bursátil fiduciario “de desarrollo” conforme a la Ley del Mercado de Valores. La diferencia depende de tres cosas: qué hace el fideicomiso con el dinero (rentar inmuebles o financiar sociedades y proyectos), si cumple los requisitos fiscales y cómo grava el fisco local la aportación del inmueble. Tres preguntas, y cada una tiene su ley.

Qué compra: un título regulado por una ley y gravado por otra

La Ley del Mercado de Valores (federal) regula el título. Su artículo 62 define los certificados bursátiles como títulos de crédito que pueden representar derechos sobre un patrimonio en fideicomiso, y el 63 ordena llamarlos “certificados bursátiles fiduciarios” y reserva el papel de fiduciaria a instituciones de crédito, casas de bolsa y sociedades operadoras de sociedades de inversión. Lo primero que el inversionista debe tener claro, entonces, es que no es copropietario de los inmuebles: es tenedor de un título sobre un patrimonio que administra otro.

El artículo 63 Bis 1 clasifica por destino. Si los recursos van a acciones, partes sociales o financiamiento de sociedades mexicanas, el certificado agrega “de desarrollo”, según su fracción I; si van a inmuebles “para su desarrollo, comercialización o administración”, en sociedades que hagan esas inversiones o en derechos sobre esos inmuebles, agrega “inmobiliarios”, según su fracción II. Inscritos en el Registro Nacional de Valores, deben listarse y negociarse en bolsa. El apellido del certificado no es decorativo: dice hacia dónde puede ir el dinero, y conviene contrastarlo con lo que el prospecto promete.

La Ley del Impuesto sobre la Renta (federal) regula otra cosa: el tratamiento fiscal, en su título de estímulos fiscales. Ese tratamiento se obtiene por cumplir requisitos, no por el nombre del vehículo. La etiqueta del prospecto, por sí sola, no prueba nada; los requisitos sí. Si mañana el fideicomiso deja de cumplirlos, el nombre comercial seguirá siendo el mismo, pero el tratamiento se apoya en los requisitos y no en el nombre.

Qué tiene que cumplir una FIBRA

El artículo 187 de la Ley del Impuesto sobre la Renta aplica a fideicomisos dedicados a adquirir o construir inmuebles para arrendamiento, a adquirir el derecho a percibir rentas o a financiar esos fines. Entre sus requisitos, conviene revisar seis con el prospecto en la mano. El primero es la fiduciaria, que debe ser institución de crédito o casa de bolsa residente en México, según la fracción I; la regla 3.21.1.2. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 admite también a las sociedades operadoras de fondos de inversión. El segundo es la concentración: al menos el 70% del patrimonio debe estar invertido en esos inmuebles, derechos o créditos, por la fracción III, medido con el valor promedio anual que fija la regla 3.21.2.4. de la misma Resolución.

El tercero es la permanencia: los inmuebles no se enajenan antes de cuatro años desde su construcción o adquisición, conforme a la fracción IV. El cuarto es la colocación: los certificados se colocan en el país entre el gran público inversionista, por la fracción V, y la regla 3.21.2.10. exige oferta pública autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y excluye la inscripción simplificada. Un vehículo que se le ofrece como FIBRA pero se colocó por inscripción simplificada no cumple esta pieza, y esa sola observación basta para pedir explicaciones antes de invertir.

El quinto es la distribución: el fideicomiso distribuye, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio anterior, según la fracción VI. El sexto mira a los contratos de arrendamiento: las rentas variables no exceden del 5% de los ingresos anuales por rentas, salvo las fijadas como porcentaje fijo de las ventas del arrendatario, conforme a la fracción VII. Este último depende de los contratos con los arrendatarios, y por eso conviene preguntarlo de manera expresa. En hoteles hay una precisión adicional. La regla 3.21.2.3. de esa Resolución trata el hospedaje como arrendamiento solo si la fiduciaria percibe el ingreso por alojamiento y no el de servicios adicionales como alimentos o bebidas. Si el vehículo que le ofrecen invierte en hoteles, la pregunta para el prospecto es qué ingreso percibe la fiduciaria. Cumplida la lista, se abre el régimen que justifica el nombre.

Qué obtiene la FIBRA que cumple

Cumplidos los requisitos, el artículo 188 de la Ley del Impuesto sobre la Renta reparte la carga así. La fiduciaria determina el resultado fiscal y lo divide entre los certificados, y el fideicomiso no hace pagos provisionales, según sus fracciones I a III. Sobre lo distribuido se retiene con la tasa del 30% del artículo 9 de esa ley; si los certificados están colocados entre el gran público, retiene el intermediario que los tiene en depósito, por la fracción IV. Es decir, el impuesto no se queda en el fideicomiso: viaja con la distribución hasta el tenedor, y quien retiene es la institución que custodia sus certificados.

Lo que pasa después depende de quién es usted. Los tenedores residentes en México, o en el extranjero con establecimiento permanente, acumulan y acreditan lo retenido; la retención a tenedores residentes en el extranjero se considera pago definitivo, conforme a la fracción V. Si un inmueble se vende antes de los cuatro años, la fiduciaria paga el impuesto por esa ganancia dentro de los quince días siguientes, por la fracción VII. Y la fracción X exenta la ganancia por vender certificados colocados entre el gran público, a través de los mercados reconocidos a los que remite la fracción, para residentes en el extranjero sin establecimiento permanente y personas físicas residentes en México.

Una advertencia que el despacho no omite: esto describe la ley vigente, no el resultado de un inversionista concreto. Depende de que el fideicomiso conserve los requisitos y del tipo y residencia del tenedor, y la Ley de Ingresos de la Federación y la Resolución Miscelánea del año pueden cambiar su aplicación. Una proyección de rendimiento después de impuestos que no diga para qué tenedor y bajo qué supuestos está hecha no le dice lo que usted necesita saber. El CKD se mueve en otro frente.

CKD: el certificado que puede pedirle más dinero

Los certificados de desarrollo pueden emitirse con llamadas de capital, conforme al artículo 64 Bis 2 de la Ley del Mercado de Valores: colocada una parte de la emisión, el emisor puede exigir a los tenedores aportaciones adicionales. El fideicomiso y el acta de emisión fijan el monto máximo, que no se amplía después de la primera llamada sin el setenta y cinco por ciento de los tenedores; una aportación inicial mínima no inferior al veinte por ciento del total, y las penas convencionales para el tenedor que no cumpla. En una emisión con llamadas de capital, quien entra hoy puede tener que aportar mañana, y la pena por no hacerlo la fijan el fideicomiso y el acta. Antes de suscribir, conviene saber cuánto del monto máximo queda por llamar y qué pena aplica si usted no atiende una llamada.

La Ley del Mercado de Valores no asigna régimen fiscal al certificado de desarrollo, y ese silencio obliga a buscarlo en otra ley. El artículo 192 de la Ley del Impuesto sobre la Renta prevé uno para fideicomisos de capital de riesgo en sociedades mexicanas no listadas: al menos 80% del patrimonio en esas acciones o financiamientos, acciones conservadas al menos dos años y distribución de al menos el 80% de los ingresos anuales. Cada inversionista tributa según su propio régimen, por el artículo 193 de esa ley, y la regla 3.21.3.2. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 regula la retención del intermediario.

Qué puede hacer el tenedor que no está de acuerdo

El tenedor tiene una posición mínima que fija la ley, y conviene conocerla antes de necesitarla. El artículo 64 Bis 1 de la Ley del Mercado de Valores fija mínimos para certificados de desarrollo o inmobiliarios inscritos en el Registro, incluidos los de una FIBRA que sean inmobiliarios. La asamblea, convocada con al menos diez días de anticipación, aprueba cambios al régimen de inversión, la remoción del administrador y operaciones del veinte por ciento o más del patrimonio, según su fracción I. Son las tres decisiones que pueden cambiar aquello en lo que usted invirtió, y la ley las pone en manos de la asamblea.

La fracción II reparte la fuerza de las minorías. Con el veinte por ciento de los certificados se puede oponer judicialmente a una resolución dentro de los quince días siguientes; con el quince por ciento, demandar responsabilidad al administrador, acción que prescribe en cinco años, y cada diez por ciento designa un miembro del comité técnico. El comité técnico, además, debe tener al menos veinticinco por ciento de miembros independientes, por la fracción IV. Leídas como las leería un litigante, esas cifras dicen dos cosas. La primera es que el tenedor que no reúne esos porcentajes por sí solo depende de con quién pueda sumarse. La segunda es que la oposición judicial tiene un plazo corto, y quien no sigue las asambleas puede enterarse de una resolución cuando ese plazo ya corrió. Hasta aquí el título y el fisco federal; falta el inmueble, que paga impuesto local.

Qué impuesto causa el inmueble en la Ciudad de México

El artículo 112 del Código Fiscal de la Ciudad de México (local) grava con el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles a quien adquiera inmuebles en la ciudad, y el artículo 115 del mismo código considera adquisición la aportación a sociedades, en su fracción I, y diversos actos a través de fideicomiso, en su fracción X. Según esa fracción X, si el fideicomitente recibe certificados de participación por los bienes que aporta, los bienes se consideran enajenados al recibirlos; si los certificados se colocan entre el gran público inversionista, su venta no se considera enajenación de los bienes, salvo derechos de aprovechamiento directo.

Un párrafo posterior dispone, “sin perjuicio de lo anterior”, que cuando el fideicomitente reciba certificados “y cuando se emitan certificados de participación por los bienes afectos al fideicomiso y se coloquen entre el gran público inversionista”, los bienes se consideran enajenados cuando el fideicomiso los enajene. Dos párrafos, dos momentos, y el código no precisa cómo se coordinan. No vamos a fingir una certeza que el texto no da. El momento de causación en una aportación concreta se revisa con el contrato de fideicomiso y los documentos de la emisión. La base sí está definida: el valor más alto entre el de adquisición, el catastral y el de avalúo, según el artículo 116 de ese código.

En lo federal, el artículo 188 de la Ley del Impuesto sobre la Renta permite al aportante que recibe certificados diferir el impuesto por la ganancia hasta que venda los certificados o el fideicomiso venda el inmueble, conforme a su fracción XI; la fracción XII regula el caso en que se le arrienda de inmediato. Para el dueño de un inmueble que piensa aportarlo a cambio de certificados, eso significa que el impuesto federal y el local se miden con reglas distintas, y que el diferimiento federal no responde por sí solo la pregunta del momento local.

Si el inversionista es extranjero

La Ciudad de México queda fuera de la faja de cien kilómetros de fronteras y cincuenta de playas del artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), que define el artículo 2o., fracción VI, de la Ley de Inversión Extranjera (federal). Y hay un matiz que cambia la lectura: el inmueble lo adquiere la fiduciaria, no el tenedor. El artículo 10 A de esa ley se dirige a “los extranjeros que pretendan adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida”, y su artículo 32, fracción III, obliga a las instituciones fiduciarias a inscribir en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras los fideicomisos de bienes inmuebles “por virtud de los cuales se deriven derechos en favor de la inversión extranjera”. La ley no dice expresamente si la tenencia de certificados por un extranjero encuadra en ellos; se revisa con los documentos de cada emisión.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre una FIBRA y un CKD?

La FIBRA es el fideicomiso que cumple los requisitos del artículo 187 de la Ley del Impuesto sobre la Renta y recibe el tratamiento fiscal del 188; el CKD es un certificado bursátil fiduciario de desarrollo conforme a la Ley del Mercado de Valores. La diferencia práctica está en qué hace el fideicomiso con el dinero: rentar inmuebles o financiar sociedades y proyectos.

¿El nombre FIBRA garantiza el tratamiento fiscal?

No. El tratamiento se obtiene por cumplir requisitos, no por el nombre del vehículo. Entre ellos están el tipo de fiduciaria, al menos el 70% del patrimonio en inmuebles, derechos o créditos, la colocación entre el gran público y la distribución de al menos el 95% del resultado fiscal.

¿Un CKD puede pedirme más dinero después de invertir?

Sí, si se emitió con llamadas de capital. El fideicomiso y el acta de emisión fijan el monto máximo, la aportación inicial mínima y las penas para el tenedor que no cumpla.

¿Cuánto se retiene sobre lo que distribuye una FIBRA?

Se retiene con la tasa del 30%. Para los tenedores residentes en el extranjero sin establecimiento permanente, esa retención es pago definitivo. Los residentes en México, y los del extranjero con establecimiento permanente, acumulan y acreditan lo retenido.

¿Qué porcentaje necesito para oponerme a una resolución de la asamblea de tenedores?

Con el veinte por ciento de los certificados se puede oponer judicialmente a una resolución, dentro de los quince días siguientes. Con el quince por ciento se puede demandar responsabilidad al administrador.

Cómo empezar

Vuelva al certificado que le ofrecieron y pida respuesta a cinco preguntas: si el fideicomiso renta inmuebles o financia proyectos; si cumple hoy los requisitos fiscales y qué pasa si deja de cumplirlos; qué llamadas de capital quedan y qué pena aplica si no se atienden; dónde reside fiscalmente el inversionista y, si se aportará un inmueble de la ciudad, cuándo se causa el impuesto local. Nada de esto sustituye leer el prospecto y el contrato de fideicomiso. Con esas respuestas por escrito, lo que compra deja de ser un nombre de mercado y se vuelve una posición. Esa lectura la hacemos desde nuestra práctica de constitución de sociedades.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), artículo 27, fracción I. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 7 de octubre de 2026.
• Ley del Mercado de Valores (federal), artículos 62, 63, 63 Bis 1, 64 Bis 1 y 64 Bis 2. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 14 de noviembre de 2025.
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), artículos 9, 187, 188, 192 y 193. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 1 de abril de 2024.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal), reglas 3.21.1.2., 3.21.2.3., 3.21.2.4., 3.21.2.10. y 3.21.3.2. Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 28 de diciembre de 2025; sus modificaciones publicadas el 9 de julio, el 1 de octubre y el 2 de octubre de 2026 no alteran esas reglas.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), artículos 2o., fracción VI; 10 A, y 32, fracción III. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 27 de mayo de 2024.
• Código Fiscal de la Ciudad de México (local), artículos 112, 115 y 116. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 19 de diciembre de 2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026.