Factibilidad de agua para desarrollos en Querétaro: qué pedir antes de comprar

En Querétaro, un terreno sin factibilidad de agua potable no puede recibir autorización para un desarrollo inmobiliario, por bien ubicado que esté y por atractivo que sea su precio. Lo dice el artículo 132 del Código Urbano del Estado de Querétaro (estatal), y lo hace sin atajos: sin ese documento el municipio no puede autorizar el desarrollo, y la misma pieza reaparece en el fraccionamiento, en el condominio y en el cambio de uso. La factibilidad la emite la Comisión Estatal de Aguas o el prestador municipal del servicio, según quién atienda el municipio, y la ley la define como opinión técnica vinculante y obligatoria. Antes de comprar un predio para desarrollarlo hay que establecer si existe una factibilidad aplicable a ese predio y a ese proyecto, quién es su titular, qué volumen y qué obras exige, y qué pasa con el contrato si no se obtiene. La respuesta depende del municipio, del uso proyectado y de si el abasto viene de la red pública o de una fuente propia, y ese es el orden que sigue este artículo.

Qué es la factibilidad y quién la firma

Primero, el documento. La Ley que regula la Prestación de los Servicios de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento del Estado de Querétaro (estatal; en este texto, “Ley de Servicios de Agua”) define en su artículo 6, fracción XXII, la factibilidad como “la opinión técnica vinculante y obligatoria que emite la Comisión y el prestador de los servicios”, relativa a la dotación de los servicios. Vinculante quiere decir que no es una referencia que el desarrollador pueda tomar o dejar: es la pieza técnica sobre la que se monta el resto del expediente.

Después, la ventanilla. El artículo 32, fracción X, de la Ley de Servicios de Agua faculta a la Comisión Estatal de Aguas para expedir, modificar, revocar y extinguir las factibilidades que requieran del uso de su infraestructura hidráulica para nuevos fraccionamientos y conjuntos habitacionales, comerciales, industriales o mixtos, y para la ampliación o modificación de uso de inmuebles. Cuando el servicio lo presta el municipio, el artículo 25 de la misma ley le da esa atribución en su territorio. Para 2026, las leyes de ingresos de Querétaro, El Marqués y Corregidora disponen en sus transitorios que el servicio de agua potable y alcantarillado “seguirá prestándose por la Comisión Estatal de Aguas”. La excepción son los polígonos que el municipio haya concesionado, como ocurre en El Marqués.

Ahí conviene detenerse, porque es donde el expediente puede verse completo sin estarlo. La misma ley prohíbe al particular concesionario del servicio otorgar factibilidades y certificados de conexión, conforme a su artículo 140, fracción VII. Una factibilidad firmada por un concesionario privado no sustituye la de la autoridad. Si el vendedor de un predio en un polígono concesionado presenta un documento de ese origen, la pregunta no es qué dice sino quién lo firmó, y mientras no aparezca la factibilidad de la autoridad competente, la compra no debería cerrarse sobre esa base. Con el documento y la ventanilla claros, el siguiente paso es ver por qué ese papel manda sobre todo el cronograma.

Por qué la factibilidad condiciona todo el proyecto

El Código Urbano del Estado de Querétaro encadena la factibilidad con las autorizaciones urbanas, que según su artículo 12 corresponden a los municipios. La cadena tiene cuatro eslabones. El artículo 132 impide autorizar cualquier desarrollo inmobiliario en áreas o predios sin factibilidad de agua potable y energía eléctrica. El 133 exige al desarrollador garantizar una fuente de abastecimiento “suficiente a juicio de la autoridad competente”, además de las instalaciones y tomas de cada lote o unidad privativa. La suficiencia, por tanto, no la acredita el desarrollador con su propio estudio: la juzga la autoridad.

Los otros dos eslabones están en las etapas de autorización. En fraccionamientos, la etapa de estudios técnicos incluye un estudio hidrológico con las medidas de mitigación que fijen la Comisión Nacional del Agua o la Comisión Estatal de Aguas, conforme a los artículos 186 y 190, fracción II, del Código Urbano; en condominios, los artículos 226 y 230 remiten esa etapa al mismo artículo 190. Y el artículo 326 funda la modificación del uso de suelo, entre otros elementos, en la factibilidad de servicios. Fraccionar, constituir un condominio o cambiar el uso son tres rutas distintas que pasan por la misma puerta.

El resultado es directo. Quien compra un terreno sin factibilidad compra un predio cuyo aprovechamiento urbano depende todavía de una decisión técnica que, según el artículo 78 de la Ley de Servicios de Agua, considera “la disponibilidad del agua y la infraestructura”. Esa decisión no está en manos del comprador ni del vendedor. Por eso la factibilidad se revisa antes de comprar, no después, y lo que sigue es lo que conviene pedir al vendedor para hacer esa revisión.

Qué pedir antes de firmar

La lista mínima no sustituye la revisión del expediente, pero ordena la conversación con el vendedor. Lo primero es la factibilidad misma, con número, fecha, autoridad emisora, titular, predio, uso, volumen o gasto autorizado y condicionantes. Cada uno de esos datos se coteja con el proyecto que su empresa quiere desarrollar: una factibilidad para otro uso, otro predio u otro volumen no resuelve la pregunta, aunque exista.

Lo segundo es la titularidad, y aquí la ley deja un espacio que hay que cubrir con revisión. Si la factibilidad se emitió a favor del vendedor o de un tercero, hay que ver cómo se acredita que el comprador puede usarla. La Ley de Servicios de Agua no regula en su texto la vigencia de la factibilidad ni su transmisión con el inmueble; su artículo 77 remite los requisitos del servicio al reglamento, y su artículo 161, fracción VI, prevé un precio por “ratificación” de factibilidades. Los Lineamientos de Operación del Comité de Factibilidades de la Comisión Estatal de Aguas (estatal), publicados en el Periódico Oficial el 26 de mayo de 2026, prevén en su artículo 4 la prórroga, ampliación, cambio de condicionantes y revocación de la factibilidad, sin fijar plazo de vigencia ni regular su uso por un nuevo propietario. La ley no resuelve en su texto si la factibilidad viaja con el terreno. Eso se revisa en cada factibilidad y con la Comisión, antes de pagar.

Después vienen cuatro documentos más. El dictamen de uso de suelo y los estudios técnicos ya autorizados, para comprobar que describen el mismo proyecto que la factibilidad. Las obras hidráulicas que la autoridad haya determinado y su estado, porque son costo del desarrollador. Si el inmueble ya tiene contrato de servicio, la constancia de no adeudo. Y si el abasto depende de un pozo, el título de concesión federal, que abre un capítulo propio y cambia de nivel de gobierno.

Si el proyecto depende de un pozo

La Ley de Aguas Nacionales (federal) permite en su artículo 18 el libre alumbramiento de las aguas nacionales del subsuelo, salvo que el Ejecutivo Federal establezca zona reglamentada, de veda o de reserva, o limite provisionalmente el alumbramiento. En zonas reglamentadas o de veda, el artículo 42 exige concesión o asignación y permiso para perforar, reponer o relocalizar pozos. Si el acuífero del predio está sujeto a alguna declaratoria se verifica antes de firmar, porque de esa respuesta depende si el pozo existente es un activo o un trámite pendiente.

La ruta cambió hace poco. Desde la reforma publicada en el DOF el 11 de diciembre de 2025, “los derechos amparados en las concesiones y asignaciones no serán objeto de transmisión”, según el artículo 22 de la Ley de Aguas Nacionales. Cuando se transmite el dominio de una propiedad asociada a un título, el artículo 37 BIS 1 prevé que la autoridad emita un nuevo título por reasignación, con el mismo volumen, uso y plazo remanente, en un procedimiento que no debe exceder de veinte días hábiles. Ese procedimiento aplica a los ciento ochenta días naturales siguientes a la publicación del decreto, conforme a su artículo segundo transitorio. La concesión, entonces, no pasa con la escritura: la autoridad emite un título nuevo.

El mismo transitorio dio a la Comisión Nacional del Agua seis meses para adecuar el reglamento y poner a disposición el trámite. A la fecha de este artículo no se han publicado en el Diario Oficial de la Federación la reforma reglamentaria ni el trámite, así que los requisitos se confirman con la Comisión antes de cerrar. Aquí no hay certeza que ofrecer, y conviene que el contrato lo reconozca.

El pozo, además, no siempre libera del servicio público. La ley estatal sanciona el abastecimiento mediante fuentes alternas cuando existe obligación de contratar el servicio público, conforme al artículo 73 de la Ley de Servicios de Agua. Un predio con pozo propio puede seguir obligado a la red, y la revisión de esa obligación va en paralelo con la del título federal. Con la fuente resuelta, toca cuantificar lo que el desarrollador asume.

Qué obligaciones asume quien desarrolla

La Ley de Servicios de Agua impone al desarrollador cargas que conviene cuantificar antes de fijar el precio del terreno. Los artículos 56 y 78 le obligan a construir por su cuenta las instalaciones, conexiones e infraestructura de agua potable, alcantarillado y tratamiento conforme al proyecto autorizado; esas obras pasan al patrimonio del prestador al entrar en operación. La inversión es del desarrollador y la infraestructura termina en el patrimonio del prestador, así que esa partida se calcula antes de fijar el precio.

En condominios horizontales y verticales, el artículo 59 exige instalar tantas tomas y medidores como unidades privativas, con infraestructura independiente y proyectos aprobados por el prestador. En nuevos fraccionamientos, los artículos 60 y 109 obligan a instalar doble línea cuando el prestador determine que puede introducirse agua tratada y, en desarrollos de vivienda, a crear la infraestructura para reutilizarla en áreas verdes. Cada una de esas obligaciones es una partida del presupuesto de urbanización.

Luego están los pagos. El artículo 162 de la Ley de Servicios de Agua fija el precio por uso de infraestructura para nuevos usuarios, basado en el costo marginal de litro sobre segundo, y el artículo 161 prevé los precios de factibilidad, que se aprueban y publican en el Periódico Oficial. Si el predio ya cuenta con servicio, el adquirente se subroga en el contrato anterior y, según el 114, debe avisar al prestador dentro de los treinta días naturales siguientes a la transmisión. El contratante, el propietario, el poseedor y los usuarios reales responden solidariamente de los adeudos conforme al 169. Si el vendedor dejó adeudos, el prestador puede cobrarlos también al nuevo propietario: la constancia de no adeudo se pide antes de firmar. Todo eso se traslada al contrato de compra, que es la última pieza.

Cómo se refleja en el contrato

En el contrato, la factibilidad puede quedar como condición. El Código Civil del Estado de Querétaro (estatal) admite la obligación condicional en sus artículos 1823 y 1824, y la condición es suspensiva cuando de su cumplimiento depende la existencia de la obligación. Si la compra queda sujeta a que la factibilidad se obtenga, la obligación de comprar no existe mientras la factibilidad no llegue.

Tres reglas pesan en la redacción. El artículo 1829 declara nula la obligación condicional si la condición depende de la exclusiva voluntad del deudor, así que la cláusula no puede dejar en manos de quien debe cumplir la decisión de si la condición se cumple. El 1830 tiene por cumplida la condición si el obligado impide voluntariamente su cumplimiento: quien obstruye el trámite no se beneficia de su propia obstrucción. Y el 1831 dispone que, si el acontecimiento debía ocurrir en un tiempo fijo, la obligación caduca cuando el plazo pasa sin que ocurra. El plazo de la condición, por tanto, no es un detalle de redacción; es la fecha en la que la operación se cae si la factibilidad no llegó.

Si la figura es una promesa, los artículos 2129 y 2132 del Código Civil de Querétaro exigen que conste por escrito, contenga los elementos característicos del contrato definitivo y se limite a cierto tiempo. Qué figura conviene, quién gestiona la factibilidad y qué ocurre con el dinero entregado si no se obtiene se decide en cada caso, y es la conversación que debe tenerse antes de entregar el primer pago.

Preguntas frecuentes

¿Quién emite la factibilidad de agua en Querétaro, El Marqués y Corregidora?

Para 2026, las leyes de ingresos de los tres municipios disponen que el servicio seguirá prestándose por la Comisión Estatal de Aguas, que expide las factibilidades que requieren su infraestructura. La excepción son los polígonos concesionados por el municipio, como ocurre en El Marqués.

¿Un concesionario privado del servicio puede otorgar la factibilidad?

No. La Ley de Servicios de Agua prohíbe al particular concesionario otorgar factibilidades y certificados de conexión. Su documento no sustituye el de la autoridad.

¿La factibilidad se transmite con el terreno?

La ley no regula en su texto la vigencia de la factibilidad ni su transmisión con el inmueble, y los lineamientos del Comité de Factibilidades tampoco regulan su uso por un nuevo propietario. Se revisa en cada factibilidad y con la Comisión.

¿La concesión del pozo pasa al comprador con la escritura?

No. Desde la reforma de diciembre de 2025, los derechos de las concesiones no son objeto de transmisión; al transmitirse la propiedad, la ley prevé que la autoridad emita un nuevo título por reasignación con el mismo volumen, uso y plazo remanente. Ni la reforma reglamentaria ni el trámite se han publicado, así que los requisitos se confirman con la Comisión Nacional del Agua.

¿Respondo por adeudos de agua del vendedor?

El adquirente se subroga en el contrato de servicio, y el contratante, el propietario, el poseedor y los usuarios reales responden solidariamente de los adeudos. Por eso la constancia de no adeudo se pide antes de firmar.

Cómo empezar

El orden de la revisión es este: factibilidad y titular primero, dictamen y estudios técnicos después, pozo y concesión en paralelo si aplica, y el contrato, con lo que pasa si la factibilidad no llega, antes de firmar. Lo que no puede esperar es confirmar quién emitió la factibilidad y a favor de quién.

Para llegar a esa firma con el expediente completo, conviene responder cinco preguntas. Si la factibilidad existe, está vigente y cubre este predio, este uso y este número de unidades. Quién la emitió y a favor de quién. Qué obras y pagos impone. Si el proyecto depende de un pozo. Y si el contrato prevé qué pasa si la factibilidad no se obtiene o llega con condiciones distintas. Nuestra práctica de licencias y permisos de construcción revisa ese expediente junto con el dictamen de uso de suelo.

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Fuentes y referencias

• Ley que regula la Prestación de los Servicios de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento del Estado de Querétaro (estatal), publicada el 21 de mayo de 2022, última reforma 9 de abril de 2024 según la compilación de la Legislatura del Estado: artículos 6, fracción XXII, 25, 32, fracción X, 56, 59, 60, 73, 77, 78, 109, 114, 140, fracción VII, 161, 162 y 169.
• Lineamientos de Operación del Comité de Factibilidades de la Comisión Estatal de Aguas (estatal), artículo 4. Publicados en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 43, 26 de mayo de 2026.
• Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal), artículo decimocuarto transitorio. Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 103, 25 de diciembre de 2025.
• Ley de Ingresos del Municipio de El Marqués, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal), artículo decimosexto transitorio. Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 102, 24 de diciembre de 2025.
• Ley de Ingresos del Municipio de Corregidora, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal), artículo decimoquinto transitorio. Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 102, 24 de diciembre de 2025.
• Títulos de concesión del servicio de agua potable otorgados por el Ayuntamiento de El Marqués (municipal), entre ellos el publicado en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 101, 22 de diciembre de 2023.
• Código Urbano del Estado de Querétaro (estatal), última reforma 17 de noviembre de 2023 según la compilación de la Legislatura del Estado: artículos 12, 132, 133, 186, 190, fracción II, 226, 230 y 326.
• Código Civil del Estado de Querétaro (estatal), última reforma 7 de marzo de 2025 según la compilación de la Legislatura del Estado: artículos 1823, 1824, 1829, 1830, 1831, 2129 y 2132.
• Ley de Aguas Nacionales (federal), última reforma DOF 11 de diciembre de 2025: artículos 18, 22, 37 BIS 1 y 42; artículo segundo transitorio del decreto publicado en el DOF el 11 de diciembre de 2025.

La compilación de la Legislatura del Estado de Querétaro advierte que su consulta no produce efectos jurídicos; la edición oficial es el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga”.