Establecimiento permanente por tener inmuebles en Querétaro: cuándo se genera para el extranjero

Ser dueño de una nave en Querétaro no le crea por sí solo a un extranjero un establecimiento permanente; lo que puede crearlo es la forma en que la opera. Una empresa extranjera puede comprar el inmueble a su nombre y rentarlo sin constituir una sociedad mexicana, y la Ley del Impuesto sobre la Renta (federal) no la convierte por eso en titular de un establecimiento. Lo que sí puede hacerlo es quién firma los contratos de arrendamiento, desde dónde se administran, si interviene un fideicomiso o cuánto dura una obra sobre el inmueble. La diferencia no es de forma. Sin establecimiento, la renta paga 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna; con establecimiento, los ingresos atribuibles tributan con las reglas generales, con sus deducciones y sus obligaciones. Por eso esta casilla va en el cronograma antes del primer contrato. El recorrido es el de la operación: la adquisición, el régimen sin establecimiento, los supuestos que lo generan, lo que cambia si existe y lo que añaden los convenios con Estados Unidos y Canadá.

Por qué en Querétaro se puede rentar sin sociedad mexicana

La primera etapa es la adquisición, y en Querétaro no pasa por la zona restringida. La lista del INEGI de municipios totalmente ubicados fuera de la zona restringida (DOF 21 de mayo de 1997) enumera los dieciocho del estado. El extranjero que compra aquí presenta ante la Secretaría de Relaciones Exteriores el escrito de convenio del artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera (federal), sin necesidad de fideicomiso, y si es nacional de un país con el que México sostiene relaciones diplomáticas, el Acuerdo General de esa Secretaría publicado en el DOF el 2 de marzo de 1998 lo exime del permiso.

El resultado práctico es que una persona física o una entidad extranjera puede tener a su nombre una nave o un edificio y rentarlo sin sociedad mexicana. A partir de ahí, la Ley del ISR separa dos caminos en su artículo 1: el residente en el extranjero con establecimiento permanente paga por los ingresos atribuibles a él (fracción II), y el que no lo tiene paga por sus ingresos de fuente mexicana (fracción III). Ese es el engrane central de todo el análisis, y conviene ver primero el camino sin establecimiento, porque es el régimen de arranque.

Qué paga el extranjero si no tiene establecimiento

El régimen de arranque está en el artículo 158 de la Ley del ISR. La fuente de riqueza está en México cuando el inmueble está en el país, y el impuesto se determina “aplicando la tasa del 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna”, con retención a cargo de quien hace los pagos. Si quien paga es residente en el extranjero, el impuesto se entera mediante declaración dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso. El arrendador expide comprobante fiscal; si cobra por fideicomiso, lo expide y retiene la fiduciaria. El impuesto de ese título se considera definitivo, como dispone el artículo 153.

Para el propietario, esto tiene dos lecturas. Es un régimen simple: el impuesto se retiene o se entera por declaración, y es definitivo. También es un régimen sin margen: ni la depreciación, ni el mantenimiento, ni los intereses reducen la base, porque la ley no admite deducción alguna. Lo que el propietario gaste en la nave no cambia lo que paga.

En paralelo corre el impuesto al valor agregado. La exención de la renta alcanza solo inmuebles destinados de modo exclusivo a casa habitación, no amueblados ni hoteles, según el artículo 20, fracción II, de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal). Una nave no entra en esa exención. Quien use bienes otorgados por residentes en el extranjero sin establecimiento permanente retiene el impuesto que se le traslade, conforme al artículo 1o.-A, fracción III, de esa ley, de modo que el inquilino de la nave tiene una segunda retención a su cargo. Con el régimen base claro, falta ver qué lo cambia.

Cuándo aparece el establecimiento permanente

La ley ofrece varias puertas de entrada, y cada una se mide con un dato distinto de la operación.

Un lugar de negocios con actividad empresarial

Para la Ley del ISR, el establecimiento permanente es “cualquier lugar de negocios en el que se desarrollen, parcial o totalmente, actividades empresariales” o se presten servicios personales independientes. El primer supuesto exige, por tanto, actividades empresariales. El Código Fiscal de la Federación (federal) las enumera en su artículo 16 como comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, de pesca y silvícolas, y llama comerciales a las que “de conformidad con las leyes federales tienen ese carácter”. Aquí está el primer punto abierto, y conviene decirlo sin rodeos: ninguno de los dos textos dice de modo expreso si arrendar un inmueble, por sí solo, es actividad empresarial. La calificación depende de los hechos de cada caso.

El administrador que firma los contratos

El segundo supuesto no requiere local. Cuando el extranjero actúa en el país a través de una persona distinta de un agente independiente que “concluye habitualmente contratos o desempeña habitualmente el rol principal” para su conclusión, y esos contratos prevén “el otorgamiento del uso o goce temporal de un bien que posea el residente en el extranjero”, tiene establecimiento permanente por todas las actividades que esa persona realice para él, aun sin lugar de negocios. Así lo dispone el artículo 2, segundo párrafo, fracción II, de la Ley del ISR. Y un arrendamiento es, por definición, un contrato de uso o goce temporal.

La salida está en la independencia del agente, y la ley la acota. El agente independiente queda fuera del marco ordinario de su actividad cuando, entre otros supuestos, asume riesgos del extranjero, actúa sujeto a instrucciones detalladas o a su control general, o percibe remuneraciones con independencia del resultado de sus actividades. El mismo artículo presume que no es independiente quien actúa de manera exclusiva o casi exclusiva por cuenta de partes relacionadas. Por eso el poder que se otorga al administrador es una decisión fiscal, no solo operativa: quién firma y con qué instrucciones es el primer dato que se revisa.

El fideicomiso

Si el residente en el extranjero realiza actividades empresariales en el país a través de un fideicomiso, su lugar de negocios es “el lugar en que el fiduciario realice tales actividades” y cumpla por su cuenta las obligaciones fiscales, según el mismo artículo 2. En Querétaro el fideicomiso no es necesario para adquirir. Si se usa para administrar rentas, esta regla entra al análisis: cuando a través de él se realizan actividades empresariales, el lugar donde actúa la fiduciaria cuenta como lugar de negocios del extranjero.

La obra sobre el inmueble

La obra tiene su propio reloj. En servicios de construcción, demolición, instalación, mantenimiento o montaje en inmuebles, y en su proyección o supervisión, hay establecimiento permanente solo si duran más de 183 días naturales, consecutivos o no, en un periodo de doce meses, sumando los días de los subcontratistas, según el artículo 2 de la Ley del ISR. Aquí hay otra pregunta que la ley no contesta: si esa regla alcanza la obra que el propio extranjero contrata con terceros sobre su inmueble o solo los servicios que él presta. Se revisa con los contratos, y conviene revisarla antes de arrancar una ampliación o una adaptación para el inquilino.

Lo que no lo genera

El artículo 3 de la Ley del ISR cierra el mapa por el otro lado. No constituye establecimiento permanente un lugar de negocios “cuyo único fin sea la realización de actividades de carácter preparatorio o auxiliar”, salvo que cumpla funciones complementarias de una operación de negocios cohesiva. La excepción tiene su propia excepción, y por eso no basta con llamar auxiliar a una oficina: hay que mirar qué hace dentro de la operación completa. Falta medir qué cambia cuando alguno de estos supuestos se cumple.

Qué cambia si el establecimiento existe

Los ingresos atribuibles al establecimiento se pagan conforme a los Títulos II o IV de la Ley del ISR. La ley le atribuye también los que deriven de enajenaciones de inmuebles en territorio nacional efectuadas por la oficina central o de forma directa por el residente en el extranjero, según el artículo 2. La calificación, por tanto, no se queda en la renta: alcanza también una eventual venta atribuible.

El efecto es un cambio de régimen completo. Se deja el impuesto sobre ingreso bruto del artículo 158 y se pasa al cálculo con deducciones y con las obligaciones de esos títulos. La ley no dice que un camino sea mejor que el otro. Dice que son distintos, y que el propietario no elige entre ellos por declaración, sino por la forma en que opera.

Hay una pieza más para quien compra mediante una entidad del exterior. Si el inmueble está a nombre de una entidad extranjera transparente, la ley la hace tributar como persona moral aunque sus socios acumulen los ingresos en su país, salvo lo que dispongan los tratados, conforme al artículo 4-A de la Ley del ISR. Los tratados son la última pieza del cronograma.

Lo que dicen los convenios con Estados Unidos y Canadá

Antes de aplicar un convenio hay un requisito de entrada. Los beneficios de un tratado exigen acreditar la residencia y cumplir el tratado y los procedimientos de la ley, incluida la designación de representante legal, según el artículo 4 de la Ley del ISR. Sin ese paso, los beneficios que siguen no se aplican.

El Convenio con Estados Unidos (tratado internacional) define el establecimiento permanente como “un lugar fijo de negocios mediante el cual una empresa realiza toda o parte de su actividad”, en su artículo 5, párrafo 1. Su supuesto del agente, salvo el procesamiento de mercancías, exige poderes para concluir contratos en nombre de la empresa, según el párrafo 5 del mismo artículo. Es un texto más estrecho que el artículo 2 de la Ley del ISR, que también alcanza a quien desempeña habitualmente el rol principal en la conclusión. El mismo administrador, por tanto, se mide contra dos textos distintos, y el análisis se hace con ambos.

El convenio no impide gravar la renta inmobiliaria sin establecimiento. Las rentas de inmuebles situados en México “pueden someterse a imposición” aquí, también las de una empresa, según su artículo 6, párrafos 1 y 4, y las reglas de beneficios empresariales no las desplazan, como fija el artículo 7, párrafo 6. Lo que sí ofrece es una opción: el residente puede tributar “sobre una base neta como si dicha renta fuera atribuible a un establecimiento permanente”, opción obligatoria para los ejercicios siguientes salvo que la autoridad competente acuerde terminarla, conforme al artículo 6, párrafo 5. Quien paga puede no retener el impuesto del artículo 158 de la Ley del ISR si el residente figura en el listado del SAT de quienes ejercieron la opción, según la regla 3.18.5. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal).

El Convenio con Canadá (tratado internacional) tiene una definición equivalente en su artículo 5 y permite gravar en México las rentas inmobiliarias, incluidas las de una empresa, según su artículo 6, párrafos 1 y 4, sin una opción como la del convenio con Estados Unidos.

La Convención Multilateral de la OCDE (DOF 19 de junio de 2023, en vigor para México desde el 1 de julio de 2023) no modifica el convenio con Estados Unidos, que no es parte de ella. En el de Canadá no cambia la definición de establecimiento permanente, porque Canadá se reservó los artículos 12, 13 y 14 de la Convención, aunque esta le incorpora otras reglas, como la del propósito principal, prevista en su artículo 7. Para 2026, el artículo 25 de la Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2026 (federal) no reforma los artículos descritos.

Preguntas frecuentes

¿Tener una nave a mi nombre en Querétaro me crea un establecimiento permanente?

No por sí solo. Ser dueño del inmueble no convierte al extranjero en titular de uno; lo que importa es cómo se opera: quién firma los contratos, si hay un lugar de negocios con actividad empresarial, si interviene un fideicomiso o cuánto dura una obra sobre el inmueble.

¿Cuánto paga el extranjero que renta sin establecimiento?

El 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna, retenido por quien paga, y ese impuesto se considera definitivo. Si quien paga es residente en el extranjero, se entera mediante declaración dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso.

¿Un administrador de rentas puede crear el establecimiento?

Sí, si no es agente independiente y concluye habitualmente los contratos de uso o goce del inmueble, o desempeña habitualmente el rol principal para su conclusión. Se presume que no es independiente quien actúa de manera exclusiva o casi exclusiva por cuenta de partes relacionadas.

¿Qué ofrece el convenio con Estados Unidos?

Una definición de agente más estrecha que la de la Ley del ISR y la opción de tributar sobre una base neta, que obliga para los ejercicios siguientes salvo que la autoridad competente acuerde terminarla. El convenio con Canadá no tiene esa opción.

¿Arrendar un inmueble es actividad empresarial?

Ni la Ley del ISR ni el Código Fiscal de la Federación lo dicen de modo expreso. La calificación depende de los hechos de cada caso.

Cómo empezar

Vuelva a la empresa del inicio, con la nave a su nombre y el primer contrato por firmar. El cronograma es este: primero la adquisición, con el escrito ante la Secretaría; después la calificación del establecimiento permanente, que decide entre el artículo 158 y las reglas generales; al final, los tratados.

En paralelo corren las preguntas de la operación, y conviene contestarlas por escrito: quién firma los contratos y con qué poder; si el administrador trabaja solo para el propietario o para varios clientes; si hay local o personal propio en el estado; qué servicios se prestan además del uso del inmueble; si hay obra en curso y cuánto dura; si el inversionista puede acreditar residencia en un país con convenio, y si el inquilino retiene y emite los comprobantes correctos. Ninguna puede esperar a la primera renta, porque la respuesta decide si el impuesto se calcula sobre el ingreso bruto o con deducciones. La ley no señala una estructura preferente. Nuestra práctica de fiscal inmobiliario revisa estas preguntas con los documentos de la operación.

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Fuentes y referencias

• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), última reforma DOF 1 de abril de 2024: artículos 1, 2, 3, 4, 4-A, 153 y 158.
• Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal), última reforma DOF 12 de noviembre de 2021: artículos 1o.-A y 20.
• Código Fiscal de la Federación (federal), última reforma DOF 9 de abril de 2026: artículo 16.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), última reforma DOF 27 de mayo de 2024: artículo 10 A.
• Acuerdo General que determina los supuestos que permiten a los extranjeros únicamente presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 Constitucional para adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida (federal), DOF 2 de marzo de 1998.
• Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 Constitucional (federal, INEGI), DOF 21 de mayo de 1997.
• Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2026 (federal), DOF 7 de noviembre de 2025: artículo 25.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal), DOF 28 de diciembre de 2025, con modificaciones DOF 9 de julio, 1 de octubre y 2 de octubre de 2026: regla 3.18.5.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de los Estados Unidos de América para Evitar la Doble Imposición e Impedir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta y su Protocolo (tratado internacional), publicado en el DOF el 3 de febrero de 1994 y modificado por los protocolos publicados en el DOF el 25 de enero de 1996 y el 22 de julio de 2003; texto cotejado con la publicación del DOF: artículos 5, 6 y 7.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de Canadá para Evitar la Doble Imposición y Prevenir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta (tratado internacional), decreto promulgatorio DOF 20 de junio de 2007: artículos 5 y 6.
• Convención Multilateral para Implementar las Medidas relacionadas con los Tratados Fiscales Destinadas a Prevenir la Erosión de las Bases Imponibles y el Traslado de Beneficios (tratado internacional), decreto promulgatorio DOF 19 de junio de 2023, con la lista de reservas y notificaciones de México: artículos 7, 12, 13 y 14.
• OCDE, depositario de la Convención Multilateral: posición de Canadá al depósito de su instrumento (29 de agosto de 2019) y lista de signatarios y partes al 15 de septiembre de 2026.