Escrituración en Querétaro: notario, impuesto sobre traslado de dominio y registro

En Querétaro, firmar la escritura no cierra tu compra si los impuestos y derechos no se pagan a tiempo. La Ley del Notariado del Estado de Querétaro lo dice con una fórmula que conviene conocer antes de llegar a la notaría: si las partes no expensan impuestos y derechos dentro de los treinta días naturales siguientes a la firma, el instrumento queda “SIN AUTORIZACIÓN DEFINITIVA” y solo tiene efectos de documento privado hasta que se subsane. La firma abre un reloj, y no es el único que corre.

Con el precio acordado y una fecha para ocupar, la escrituración se ordena en tres piezas que coordina el notario: el certificado de gravámenes con su aviso preventivo, el impuesto sobre traslado de dominio a tu cargo, con la tarifa de la ley de ingresos municipal, y la inscripción en el Registro Público, que hace oponible tu compra. Condominio, vendedor no residente y comprador extranjero suman requisitos. Lo que sigue ordena el proceso como un cronograma, etapa por etapa.

La forma: cuándo hace falta escritura y qué hace el notario

Todo arranca con la forma. El Código Civil del Estado de Querétaro exige formalidad especial a la compraventa “cuando recae sobre un inmueble”, admite instrumento privado hasta quinientas veces el salario mínimo general diario vigente en la zona y ordena escritura pública por encima de esa cifra (artículos 2201, 2202 y 2205). Si tu compra rebasa ese valor, se otorga en escritura pública. Un detalle que evita cuentas equivocadas: el código habla de salario mínimo, no de UMA, así que el umbral se calcula con esa referencia.

Entre las partes, por regla general, la venta es perfecta cuando convienen cosa y precio, pero frente a terceros no produce efectos sino después de registrada (artículos 2135 y 2207). La diferencia importa. En una doble venta prevalece la primera registrada, según el artículo 2152, de modo que haber pagado primero no te pone por delante: lo que te pone por delante es inscribir primero. Salvo pacto, las partes pagan por mitad los gastos de escritura y registro (artículo 2149 del Código Civil de Querétaro). Si nadie lo negocia, esa es la regla con la que llegas a la notaría.

La Ley del Notariado del Estado de Querétaro reconoce el derecho a elegir con libertad al notario y le impone explicar a las partes “el valor y las consecuencias legales” de los actos (artículos 6 y 34 de la Ley del Notariado de Querétaro). Aprovecha esa obligación: es el momento de preguntar qué estás firmando y qué consecuencias tiene. Elegido el notario, arranca la gestión ante el Registro.

Certificado de gravámenes: la ventana de firma

El título del Registro Público del Código Civil fue derogado en 2020; la materia está en la Ley Registral del Estado de Querétaro. Antes de la escritura, el notario puede solicitar certificado de existencia o inexistencia de gravámenes, y la solicitud surte efectos de aviso preventivo, con anotación vigente hasta treinta días naturales desde la emisión del certificado. Ese plazo marca la ventana de firma. Firmada la escritura, el notario da aviso definitivo dentro de esa vigencia; esa anotación dura ciento ochenta días naturales y retrotrae sus efectos a la solicitud.

Lo que está en juego es la fecha desde la que tu compra cuenta frente a terceros. Si el testimonio entra al Registro en plazo, la inscripción surte efectos desde el aviso; si llega tarde, desde su presentación (artículos 47 y 48 de la Ley Registral de Querétaro). Entre una fecha y otra queda un tramo en el que tu compra no tiene la protección del aviso. Por eso conviene que la notaría te informe cuándo pidió el certificado y hasta cuándo corre la anotación, y que la firma se programe dentro de esa ventana.

Si compras en condominio o en fraccionamiento

El Código Urbano del Estado de Querétaro agrega controles. El notario solo autoriza escrituras vinculadas con el desarrollo urbano previa comprobación de las autorizaciones y licencias aplicables, y en un lote de fraccionamiento señala la existencia de la autorización (artículos 112 y 201 del Código Urbano de Querétaro). Si el vendedor no puede acreditar esas autorizaciones, la escritura no avanza.

En condominio, el vendedor entrega constancia de no adeudo de cuotas expedida por el administrador. Sin ella, el comprador queda como obligado solidario de los adeudos existentes, y el notario la anexa al apéndice (artículos 294 y 223 del Código Urbano de Querétaro). La consecuencia es directa: si firmas sin la constancia, las cuotas que dejó de pagar el vendedor también pueden cobrársete a ti. Pídela antes de la firma, no en la mesa. Integrado el expediente, sigue el impuesto.

El impuesto sobre traslado de dominio, en cinco pasos

Lo regula la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro, y es tuyo como comprador. Conviene recorrerlo en el orden en que se presenta.

Primero, la tasa legal y la tarifa municipal. El artículo 59 de esa ley obliga a quien adquiere y fija “la tasa del dos por ciento al valor del inmueble”, pero ningún gravamen se recauda si no lo prevé la ley de ingresos, según su artículo 8. Para 2026, las leyes de ingresos de Querétaro, El Marqués, Corregidora y San Juan del Río, publicadas en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 24 y el 25 de diciembre de 2025, fijan en su lugar una tarifa progresiva por rangos de valor, con cuota fija y factor sobre el excedente. Si compras en otro municipio, se revisa su ley del año. La cuenta rápida del dos por ciento, entonces, no es la que rige en esos cuatro municipios.

Segundo, la preventa. La ley incluye como traslación el contrato en que el futuro comprador entra en posesión o el futuro vendedor recibe el precio o parte de él antes de formalizar el contrato prometido (artículo 62, fracción III). El impuesto puede causarse desde la promesa. Si firmaste una promesa con entrega de posesión o con pagos a cuenta, la pregunta no es solo cuánto pagarás en la escritura, sino si el impuesto ya se causó.

Tercero, la base. La ley toma “el valor mayor” entre el de operación y el comercial que determine un tasador autorizado por el Poder Ejecutivo del Estado, con vigencia de un año (artículo 65). Si pactaste un precio menor que el valor del tasador, el impuesto se calcula sobre este último.

Cuarto, el plazo y el entero. El pago vence dentro de los quince días hábiles siguientes a la firma (artículo 71, fracción I). En escritura, el notario lo calcula bajo su responsabilidad y lo entera, pero no está obligado si las partes no se lo expensaron; enajenante y adquirente responden de forma solidaria (artículo 73). Dicho de otro modo: el notario hace el cálculo, pero el dinero tiene que llegarle, y si no llega, la responsabilidad sigue siendo tuya y del vendedor.

Quinto, sin pago no hay cierre. El notario no autoriza de manera definitiva la escritura sin el pago y sin manifestar el cambio de propietario ante catastro, y el Registro no inscribe sin comprobante (artículos 77 y 79 de la Ley de Hacienda de los Municipios). Aquí vuelve la regla del principio: si las partes no expensan impuestos y derechos dentro de los treinta días naturales siguientes a la firma, el instrumento queda “SIN AUTORIZACIÓN DEFINITIVA” y solo tiene efectos de documento privado hasta que se subsane, conforme al artículo 76 de la Ley del Notariado de Querétaro. En paralelo con el impuesto municipal corren los federales.

Los impuestos federales que se liquidan en tu escritura

Si el vendedor es persona física, el notario calcula y entera su pago provisional del impuesto sobre la renta dentro de los quince días siguientes a la firma, según el artículo 126 de la Ley del Impuesto sobre la Renta y la regla 3.15.6 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026, además del pago a la entidad federativa que prevé el artículo 127 de esa ley. Es impuesto del vendedor, pero se resuelve dentro de tu escritura.

Si el vendedor reside en el extranjero, el artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta grava el ingreso con 25% sin deducción, con retención del adquirente residente en el país, y en escritura permite optar por pagar sobre la ganancia. En esa opción, el cálculo y el entero corren a cargo del notario dentro de los quince días siguientes a la firma mediante el formato R17, conforme a la regla 3.15.16 de la Miscelánea. Ninguna regla dice expresamente cómo se coordinan esa retención y ese entero. Como la retención mira al adquirente residente en el país, y ese puedes ser tú, conviene que la escritura diga quién calcula, retiene y entera.

Hay una regla que mira directamente al comprador persona física. Si el avalúo de la autoridad fiscal excede en más de 10% el precio pactado, el total de la diferencia es ingreso del adquirente, según el artículo 125 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, con pago provisional del 20% sin deducción (artículo 132). Un precio pactado muy por debajo del valor puede convertir el descuento en un impuesto propio. La Ley de Ingresos de la Federación y la Miscelánea del año pueden cambiar la aplicación, y por eso se revisan las vigentes al firmar.

Cómo se paga el precio

Resueltos los impuestos, queda el flujo del precio. La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita prohíbe liquidar en efectivo la transmisión de derechos reales sobre inmuebles de valor igual o superior a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA (artículo 32, fracción I). Desde ese valor, el notario identifica en la escritura la forma de pago, según el artículo 33 de esa ley. Si tu compra alcanza ese umbral, el precio no puede liquidarse en efectivo y la forma en que pagues quedará descrita en el instrumento, así que conviene llegar a la firma con los comprobantes de cada pago.

Lo que te da la inscripción

La última etapa es el Registro. Las inscripciones son declarativas, no constitutivas, y el documento registrable no registrado no perjudica a terceros (artículos 37 y 38 de la Ley Registral de Querétaro). No convalidan actos nulos, pero protegen al tercero de buena fe que adquiere de quien aparece en el Registro con derecho, salvo contratos gratuitos o actos contra ley prohibitiva (artículo 42). Leídas juntas, estas reglas dicen dos cosas. La inscripción no arregla un acto nulo, así que la revisión previa no se sustituye con el registro. Y mientras tu escritura no esté inscrita, quien consulte el Registro sigue viendo al vendedor como titular, y quien adquiera de él de buena fe puede quedar protegido.

Si eres extranjero

Si eres extranjero, se suma un trámite previo. El artículo 2160 del Código Civil de Querétaro sujeta la compra de extranjeros al artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. La Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida, la faja que define el artículo 2, fracción VI, de la Ley de Inversión Extranjera, publicada por el Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática en el Diario Oficial de la Federación el 21 de mayo de 1997, incluye a Querétaro, El Marqués, Corregidora y San Juan del Río entre los dieciocho municipios que enumera para el Estado.

Ahí adquieres de forma directa, sin fideicomiso, previo escrito de convenio ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, conforme al artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera. Si eres nacional de un país con el que México sostiene relaciones diplomáticas, basta ese escrito, según el Acuerdo General de esa Secretaría publicado en el Diario Oficial el 2 de marzo de 1998, y el acuerdo de simplificación del 16 de junio de 2026 eliminó el trámite de permiso. Como el escrito es previo, conviene presentarlo en cuanto la operación esté decidida, para que no sea la pieza que detenga la firma.

Preguntas frecuentes

¿Necesito escritura pública para comprar en Querétaro?

Si el valor rebasa quinientas veces el salario mínimo general diario vigente en la zona, sí. Por debajo de esa cifra, el Código Civil de Querétaro admite instrumento privado. El umbral se mide en salario mínimo, no en UMA.

¿Quién paga los gastos de escritura y registro?

Salvo pacto, las partes los pagan por mitad. El impuesto sobre traslado de dominio, en cambio, corre a cargo de quien adquiere, aunque enajenante y adquirente responden de forma solidaria.

¿El impuesto sobre traslado de dominio es del dos por ciento?

Esa es la tasa de la Ley de Hacienda de los Municipios, pero ningún gravamen se recauda si no lo prevé la ley de ingresos. Para 2026, Querétaro, El Marqués, Corregidora y San Juan del Río aplican en su lugar una tarifa progresiva, sobre el mayor entre el valor de operación y el comercial del tasador.

¿Qué pasa si no pago los impuestos a tiempo?

El impuesto sobre traslado de dominio vence dentro de los quince días hábiles siguientes a la firma. Si las partes no expensan impuestos y derechos dentro de los treinta días naturales siguientes a la firma, la escritura queda sin autorización definitiva y solo tiene efectos de documento privado hasta que se subsane. Además, el Registro no inscribe sin el comprobante de pago del impuesto municipal.

¿Puedo pagar el precio en efectivo?

No, si el inmueble vale ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA o más. Desde ese valor, el notario identifica en la escritura la forma de pago.

Cómo empezar

De vuelta a la notaría, cinco preguntas ordenan tu tablero: si el certificado muestra al vendedor como titular y la firma cabe en el aviso preventivo; qué tarifa aplica el municipio este año y sobre qué valor; si hubo promesa con posesión o pagos anticipados y, con ellos, ya se causó el impuesto; si, en condominio, existe la constancia de no adeudo del administrador, y dónde reside el vendedor y cómo se refleja su impuesto en el flujo del precio. El cronograma, en resumen: el certificado de gravámenes abre la ventana de firma; los impuestos municipal y federales se calculan en la escritura y se enteran en los plazos que corren desde la firma; el pago del precio se documenta en la escritura, y el testimonio entra al Registro dentro del aviso. Lo que no puede esperar es el certificado; lo que no puede faltar es expensar los impuestos a tiempo. Mira cómo acompañamos los cierres y la escrituración.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), artículo 27, fracción I. Últimas reformas DOF 7 de octubre de 2026.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), artículos 2 (fracción VI) y 10 A. Última reforma DOF 27 de mayo de 2024.
• Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 Constitucional (federal), Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática. Publicada en el DOF el 21 de mayo de 1997.
• Acuerdo General que determina los supuestos que permiten a los extranjeros únicamente presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 Constitucional para adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida (federal), artículo único. Publicado en el DOF el 2 de marzo de 1998.
• Acuerdo por el que se establecen acciones de simplificación para trámites y servicios que se realizan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (federal), artículo sexto. Publicado en el DOF el 16 de junio de 2026.
• Código Civil del Estado de Querétaro (estatal), artículos 2135, 2149, 2152, 2160, 2201, 2202, 2205 y 2207; título del Registro Público derogado (P.O. 1 de junio de 2020). Última reforma publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 7 de marzo de 2025, según la compilación de la Legislatura del Estado.
• Ley Registral del Estado de Querétaro (estatal), artículos 37, 38, 42, 47 y 48. Última reforma publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 20 de septiembre de 2024, según la compilación de la Legislatura del Estado.
• Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro (estatal), artículos 8, 59, 62 (fracción III), 65, 71 (fracción I), 73, 77 y 79. Última reforma publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 20 de septiembre de 2024, según la compilación de la Legislatura del Estado.
• Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal), artículo 15.7. Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 103, 25 de diciembre de 2025.
• Ley de Ingresos del Municipio de El Marqués, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal), artículo 15, fracción IV. Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 102, 24 de diciembre de 2025.
• Ley de Ingresos del Municipio de Corregidora, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal), artículo 15, fracción VIII. Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 102, 24 de diciembre de 2025.
• Ley de Ingresos del Municipio de San Juan del Río, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal), artículo 15. Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 103, 25 de diciembre de 2025.
• Ley del Notariado del Estado de Querétaro (estatal), artículos 6, 34 y 76. Última reforma publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 20 de septiembre de 2024, según la compilación de la Legislatura del Estado.
• Código Urbano del Estado de Querétaro (estatal), artículos 112, 201, 223 y 294. Última reforma publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 17 de noviembre de 2023, según la compilación de la Legislatura del Estado.
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), artículos 125, 126, 127, 132 y 160. Última reforma DOF 1 de abril de 2024.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal), reglas 3.15.6 y 3.15.16. Publicada en el DOF el 28 de diciembre de 2025; sus modificaciones del 9 de julio, 1 de octubre y 2 de octubre de 2026 no alteran estas reglas.
• Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (federal), artículos 32 (fracción I) y 33. Última reforma DOF 16 de julio de 2025.