Escrituración en Los Cabos: notario, avalúo, impuesto de adquisición y registro

En Los Cabos, comprarle un inmueble a un particular exige escritura pública cualquiera que sea el precio, y aun firmada, tu compra no se opone a terceros hasta que se inscribe. El Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur no prevé un valor por debajo del cual baste un documento privado, y en la doble venta de un inmueble prefiere al comprador que primero registra. Por eso el Registro entra en la operación antes de la firma, no después. El cierre tiene cuatro piezas: el certificado de gravámenes con su aviso preventivo, el impuesto sobre adquisición que el notario calcula sobre el valor más alto entre precio, catastro y avalúo, el impuesto sobre la renta del vendedor y la inscripción, con requisitos adicionales si compras en condominio o siendo extranjero. Vamos en el orden en que el notario te los va a pedir.

Por qué no hay atajo del documento privado

Empieza por la forma, que en Baja California Sur no admite atajos. Los artículos 2221 y 2222 del código civil estatal exigen forma especial a la compraventa “cuando recae sobre un bien inmueble” y escritura pública para toda enajenación de inmuebles. Hay salvedades, pero no alcanzan una compra entre particulares: los artículos 2224 y 2225 se limitan a enajenaciones de los gobiernos para patrimonio familiar o para personas de escasos recursos y a programas de regularización. Entre particulares, el camino pasa por la notaría.

Dos reglas del mismo código te sirven al negociar. La primera es de dinero: el artículo 2169 reparte por mitad los gastos de escritura y registro, “salvo convenio en contrario”. Si nada se pacta, cada parte paga la mitad; si quieres otro reparto, tiene que quedar escrito en el contrato. La segunda es de tiempo: en la doble venta de un inmueble, el artículo 2172 da preferencia a la que “primero se haya registrado”. Si el vendedor vendiera dos veces, la preferencia no la tendría quien firmó o pagó primero, sino quien llegó antes al Registro. Esa regla explica todo lo que sigue.

Cómo te protege el certificado de gravámenes

En Baja California Sur el Registro Público de la Propiedad se regula en el propio código civil, y su herramienta para el comprador es el aviso preventivo. Antes de la escritura, el notario solicita un certificado de existencia o inexistencia de gravámenes, y esa solicitud surte efectos de primer aviso preventivo, con vigencia de treinta días naturales. El certificado te dice quién figura como titular y qué pesa sobre el inmueble. Léelo completo: si el titular no es quien te vende, o aparece un gravamen que nadie mencionó, la operación no debe avanzar hasta aclararlo.

Firmada la escritura, el notario da un segundo aviso dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes, con vigencia de noventa días naturales, y si lo da dentro de los treinta días del primero, se retrotrae a la fecha de la solicitud. Si el testimonio entra al Registro dentro de esos plazos, la inscripción surte efectos contra terceros desde el aviso; si no, solo desde su presentación (artículos 2926 y 2927). La consecuencia es directa. Si la firma cabe dentro del primer aviso y la notaría presenta a tiempo, tu derecho cuenta desde el aviso y lo que se inscriba después queda detrás de ti. Si los plazos se pierden, tu protección empieza el día en que el testimonio llega al Registro.

Cuánto pagas de impuesto sobre adquisición y sobre qué valor

Con el certificado en la mano, sigue el impuesto, y aquí es donde el valor importa. Lo regula la Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur, cuya última reforma se publicó en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 10 de julio de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Su artículo 35 obliga a quien adquiere inmuebles en el municipio y ordena calcular el impuesto “aplicando la tasa del 3% al valor del inmueble, después de reducirlo en cinco veces al valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, elevado al año”. La Unidad de Medida y Actualización que se usa es la del año en que ocurre el supuesto de pago que fija la propia ley (artículo 41).

La tasa se revisa en cada operación. La Ley de Ingresos del Municipio de Los Cabos, Baja California Sur para el Ejercicio Fiscal de 2026 no fija otra y remite a la Ley de Hacienda. Un punto de esa tasa se destina al Fideicomiso de Saneamiento Ambiental (artículo 35 BIS). No es un punto adicional: sale de la misma tasa.

Hay algo que conviene saber antes de firmar la promesa, no después: el impuesto puede causarse antes de la escritura. El artículo 36 de la misma ley considera adquisición la transmisión de propiedad, en su fracción I, pero también, en su fracción III, la promesa con la que el futuro comprador entra en posesión o el vendedor recibe el precio o parte de él antes del contrato definitivo. Si compras en preventa y vas entregando anticipos, o si recibes las llaves antes de escriturar, el impuesto puede haberse causado desde la promesa. Pregúntalo cuando negocies la promesa, porque de ella depende cuándo nace el impuesto.

La base no es necesariamente tu precio. El artículo 37, fracción I, toma “el valor mas alto” entre el pactado, el catastral o fiscal y el avalúo de perito con autorización municipal, y ese avalúo vale hasta noventa días naturales desde su expedición. Si tu precio es menor que el catastral o que el avalúo, pagas sobre el mayor. Si el avalúo pierde vigencia antes de la firma, el notario no tendrá el avalúo vigente que necesita para calcular. Pide el avalúo con la fecha de firma a la vista.

Queda el cuándo y el quién. El artículo 38 fija el pago dentro de los treinta días siguientes a la operación, y en actos notariales cuenta la fecha de firma (fracción VII). El artículo 39 ordena al notario calcular el impuesto, hacerlo constar en la escritura y enterarlo, con constancias de no adeudos fiscales y avalúo vigente; de las diferencias por avalúo que liquide la autoridad, el notario no responde solidariamente. Si la autoridad determina después una diferencia, no cuentes con el notario como responsable solidario. Y el artículo 40 cierra el círculo: sin el comprobante de pago o de no causación, el documento traslativo no se inscribe. Sin impuesto pagado no hay inscripción, y sin inscripción tu compra no se opone a terceros.

Qué papeles pide el notario si compras en condominio

Si la unidad está en condominio, el notario te va a pedir más papeles, y conviene tenerlos antes de fijar la fecha de firma. La Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur, con última reforma publicada en el Boletín Oficial del 31 de octubre de 2016 según la compilación del Congreso del Estado, exige otorgar ante notario e inscribir las ventas de unidades (artículo 12). El artículo 14 de esa ley manda hacer constar que el vendedor te entregó copia certificada de la escritura constitutiva y de los anexos de la unidad. Pídela con tiempo y léela: es el documento que define el régimen al que queda sujeta la unidad que compras.

El punto delicado son las cuotas. El artículo 50 obliga al notario a exigir constancia de no adeudo de cuotas firmada por el administrador, y sin ella no procede el registro del comprador en el libro de condóminos. La razón está en el artículo 53, que garantiza preferentemente esas cuotas con la unidad respectiva. Dicho de otra forma, si el vendedor debe cuotas, la unidad que tú compras es la garantía de esa deuda. Por eso la constancia tiene que estar firmada por el administrador antes de la escritura, no prometida para después.

Cuánto paga el vendedor de impuesto sobre la renta y quién lo entera

Ahora mira al otro lado de la mesa, porque quién es el vendedor cambia el impuesto y, en un caso, te involucra a ti. Si es persona física, el artículo 126 de la Ley del Impuesto sobre la Renta prevé un pago provisional por operación que, en escritura, el notario calcula y entera dentro de los quince días siguientes a la firma. Las reglas 3.15.6 y 3.15.15 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 fijan el entero electrónico y el formato R46. A eso se suma el artículo 127, que añade un pago del 5% sobre la ganancia ante la entidad federativa donde está el inmueble, acreditable contra el anterior, y que en escritura también entera el notario, según la regla 3.15.8.

Si el vendedor reside en el extranjero, el artículo 160 grava la venta con el 25% sobre el total del ingreso, sin deducción, con retención del adquirente residente en el país o con establecimiento permanente. Fíjate en lo que eso significa: si tú resides en México, la retención puede quedar a tu cargo. En escritura, el vendedor puede optar por pagar sobre la ganancia sin representante en el país, y entonces el notario calcula, hace constar y entera el impuesto dentro de los quince días siguientes, con el formato R17, conforme a la regla 3.15.16.

Aquí hay un hueco que conviene ver de frente. Esa regla remite al artículo 160 en general, y ni la ley ni la Miscelánea dicen expresamente cómo se coordina la retención del adquirente con el entero del notario. La ley no lo resuelve, y no tiene caso fingir que sí. Lo prudente es acordar con el notario, antes de firmar y por escrito, quién calcula, quién retiene y quién entera, y ver cómo se refleja en el precio.

El mismo artículo 160 tiene una regla que mira al comprador que reside en el extranjero: cuando el avalúo de la autoridad excede en más de 10% el precio, la diferencia se grava como ingreso suyo, al 25%. Si es tu caso, un avalúo de la autoridad que supere tu precio en más de 10% puede salirte caro. La Ley de Ingresos de la Federación y la Miscelánea de cada año pueden cambiar esta aplicación, así que se revisan las vigentes al firmar.

Qué hace la inscripción por tu compra

Firmada la escritura y pagados los impuestos, falta lo que vuelve tu compra oponible a los demás. El código civil estatal da a la inscripción efectos declarativos, y su valor es la oponibilidad: lo registrable que no se registra no perjudica a tercero (artículos 2917 y 2918), igual que la venta de bienes raíces no registrada, de la que habla el artículo 2227. El artículo 2919 protege al tercero de buena fe que inscribe, salvo que la causa de nulidad resulte claramente del propio registro, y esa protección no alcanza los contratos gratuitos. Leído desde tu lado: mientras no inscribas, tu compra no perjudica a quien adquiera después de buena fe. El sello del Registro, no la firma en la notaría, es lo que te pone a salvo frente a los demás.

Qué cambia si compras siendo extranjero

Hay un paso que va antes de todo lo anterior. Según el artículo 120 de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur, Los Cabos limita con el Océano Pacífico y el Golfo de California, así que su franja costera está en la zona restringida que define la Ley de Inversión Extranjera. Ahí el artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos impide al extranjero el dominio directo. La lista del Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática de municipios totalmente fuera de la zona restringida, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 21 de mayo de 1997, no incluye ninguno de Baja California Sur. En caso de duda sobre un inmueble, resuelve la Secretaría de Relaciones Exteriores previa consulta a ese instituto, conforme al reglamento de esa ley.

Dentro de la franja, el artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera prevé el fideicomiso con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, y la Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos regula el impuesto en las adquisiciones por fideicomiso en los artículos 36, fracción IX, y 38, fracciones II y III. Si es tu caso, el fideicomiso no conviene dejarlo para el día de la firma. Se planea desde la promesa.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar un inmueble en Los Cabos con un documento privado?

No. El Código Civil de Baja California Sur exige escritura pública para toda enajenación de inmuebles, sin umbral de valor. Las salvedades se limitan a enajenaciones de los gobiernos para patrimonio familiar o personas de escasos recursos y a programas de regularización.

¿Cuánto es el impuesto sobre adquisición y cuándo se paga?

El 3% sobre el valor más alto entre el pactado, el catastral o fiscal y el avalúo con autorización municipal, después de reducirlo en cinco veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización elevado al año. Se paga dentro de los treinta días siguientes a la operación; en actos notariales cuenta la fecha de firma.

¿Puedo deber el impuesto antes de escriturar?

Sí. La ley considera adquisición la promesa con la que el futuro comprador entra en posesión o el vendedor recibe el precio o parte de él antes del contrato definitivo. En preventa, el impuesto puede causarse desde la promesa.

¿Qué pasa si el vendedor vive fuera de México?

Su impuesto es del 25% sobre el total del ingreso, sin deducción, con retención del adquirente residente en el país o con establecimiento permanente. Si la venta consta en escritura, puede optar por pagar sobre la ganancia, y el notario calcula y entera el impuesto dentro de los quince días siguientes.

¿Desde cuándo mi compra se opone a terceros?

Desde la inscripción. Si el testimonio entra al Registro dentro de los plazos de los avisos preventivos, la inscripción surte efectos contra terceros desde el aviso.

Cómo empezar

Antes de sentarte con el notario, ten respuesta a cinco preguntas: qué valor será la base del impuesto y si el avalúo seguirá vigente al firmar; si el certificado muestra al vendedor como titular, sin gravámenes, y si la firma cabe en el primer aviso; si hubo promesa con posesión o pagos anticipados y, con ello, si ya se causó el impuesto; si es condominio, que estén la constancia de no adeudo y la copia de la escritura constitutiva; y qué tipo de vendedor es, quién retiene o entera su impuesto sobre la renta y cómo se refleja en el precio. Las respuestas cambian con cada caso, y son lo que debes tener resuelto antes de firmar. En nuestra práctica de cierres y escrituración acompañamos ese recorrido, del certificado a la inscripción.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), artículo 27, fracción I. Últimas reformas DOF 7 de octubre de 2026.
• Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal), artículo 120. Última reforma publicada en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado.
• Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal), artículos 2169, 2172, 2221, 2222, 2224, 2225, 2227, 2917, 2918, 2919, 2926 y 2927. Última reforma publicada en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado.
• Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal), artículos 35, 35 BIS, 36 (fracciones I, III y IX), 37 (fracción I), 38 (fracciones II, III y VII), 39, 40 y 41. Última reforma publicada en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 10 de julio de 2025, según la compilación del Congreso del Estado.
• Ley de Ingresos del Municipio de Los Cabos, Baja California Sur para el Ejercicio Fiscal de 2026 (municipal), artículo 2. Publicada en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 24 de diciembre de 2025; última reforma publicada el 31 de julio de 2026, según la compilación del Congreso del Estado.
• Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur (estatal), artículos 12, 14, 50 y 53. Última reforma publicada en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 31 de octubre de 2016, según la compilación del Congreso del Estado.
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), artículos 126, 127 y 160. Última reforma DOF 1 de abril de 2024.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal), reglas 3.15.6, 3.15.8, 3.15.15 y 3.15.16. Publicada en el DOF el 28 de diciembre de 2025; sus modificaciones del 9 de julio, 1 de octubre y 2 de octubre de 2026 no alteran estas reglas.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), artículos 2 (fracción VI) y 11. Última reforma DOF 27 de mayo de 2024.
• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal), artículo 6. Última reforma DOF 17 de agosto de 2016.
• Secretaría de Hacienda y Crédito Público, Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 Constitucional (federal), DOF 21 de mayo de 1997, Primera Sección, páginas 34 a 52. https://dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=4880219&fecha=21/05/1997