Escrituración en la Ciudad de México: notario, avalúo, impuesto de adquisición y registro

En la Ciudad de México el expediente que sostiene la firma de tu compra se arma antes de la notaría, y es tuyo. Si la contraparte dice que lo demás lo resuelve el notario, dice la mitad. La compraventa de un inmueble cuyo valor de avalúo excede de 365 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México se otorga en escritura pública, según el artículo 2320 del Código Civil para el Distrito Federal (local), y la ley exige piezas en tres momentos: antes de la firma corren el certificado de gravámenes y el de uso de suelo; en ella se calculan el impuesto sobre adquisición del comprador y el impuesto sobre la renta del vendedor; después, la inscripción, declarativa, hace oponible la compra. Y el impuesto de adquisición puede causarse antes de la escritura. La pregunta útil, entonces, es qué debe estar en el expediente en cada momento.

Qué forma exige la ley

Una aclaración de nombre primero, porque ahorra una objeción fácil. El código conserva el nombre de Distrito Federal porque el artículo Décimo Cuarto transitorio del decreto de reforma constitucional publicado en el Diario Oficial de la Federación el 29 de enero de 2016 dispone que las referencias al Distrito Federal se entienden hechas a la Ciudad de México.

El artículo 2316 de ese código solo exige forma especial a la compraventa de inmuebles, y la forma depende del valor. Hasta 365 veces la Unidad de Cuenta, el 2317 admite documento privado ante dos testigos con firmas ratificadas ante notario, juez competente o el Registro Público; por encima, el 2320 exige escritura pública. El artículo 1834 del mismo código, reformado el 20 de agosto de 2026, permite otorgar el instrumento en el protocolo ordinario o en el digital del notario. La forma es la primera línea del expediente. Decidida la forma, el notario necesita saber qué pesa sobre el inmueble antes de que firmes.

El certificado de gravámenes: tu primera posición frente a terceros

Conforme al artículo 3016 del Código Civil para el Distrito Federal, antes de otorgar una escritura que transmita la propiedad de un inmueble el notario solicita al Registro Público un certificado de gravámenes, anotaciones y titular registral. La solicitud surte efectos de aviso preventivo, con vigencia de sesenta días naturales. Ese aviso es tu primera posición frente a terceros, y conviene entender por qué.

Firmada la escritura, el aviso de otorgamiento tiene vigencia de noventa días naturales. Si se da dentro de los sesenta días, sus efectos se retrotraen a la solicitud, y si el testimonio llega al Registro dentro de esos plazos, la inscripción surte efectos contra terceros desde el aviso preventivo. Fuera de plazo, solo desde su presentación. Traducido a lo que te importa: cumplidos los plazos, tu compra cuenta frente a los demás desde el día en que se pidió el certificado; perdidos, desde que el testimonio entra al Registro, y el tiempo intermedio deja de cubrirte. Esos plazos no se negocian: se cumplen.

La Ley Registral para la Ciudad de México (local) pone el detalle. Su artículo 81 prevé ese certificado único; el 84 ordena que consten en él todos los asientos vigentes, y el 85 fija su expedición a más tardar el séptimo día. Esa regla te permite leer el certificado como el retrato de lo vigente en el folio: si el titular que aparece no es quien te vende, o hay anotaciones que nadie te explicó, la firma no debería avanzar hasta aclararlo.

El artículo 135 del Reglamento de la Ley Registral para la Ciudad de México (local) exige pedir expresamente ambos avisos en la Solicitud de Entrada y Trámite. Es una pregunta concreta que puedes hacerle a la notaría: si los dos avisos se pidieron de forma expresa. Y hay un segundo certificado que corre en paralelo, ante otra autoridad.

El certificado de uso de suelo: qué prueba y qué no

El artículo 11 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local) hace requisito indispensable, en todo acto traslativo de dominio y antes de su otorgamiento ante notario, que el fedatario obtenga de la Secretaría el certificado único de zonificación o el de acreditación de uso de suelo por derechos adquiridos. Sin ese documento, el notario no tiene con qué otorgar la escritura.

Aquí hay un desfase entre dos leyes, y conviene conocerlo para no tropezar con él. Esa ley define la Secretaría como la de Desarrollo Urbano y Vivienda en su artículo 3, pero hoy los certificados únicos de zonificación los expide la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana, conforme al artículo 31 de la Ley Orgánica del Poder Ejecutivo y de la Administración Pública de la Ciudad de México (local).

El artículo 21 del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local) integra el certificado a la escritura: el notario lo agrega al apéndice y adjunta copia al testimonio que va al Registro. No leas de más en ese documento. El artículo 158, fracción I, del mismo Reglamento dice que el certificado único de zonificación no crea derechos de propiedad ni constituye “permiso, autorización o licencia alguna”. Si compras pensando en un uso concreto, el certificado te dice qué usos describe la zonificación, pero no te autoriza a ejercerlo, y esa diferencia hay que tenerla clara antes de pagar. Con los dos certificados en el apéndice, la firma trae el primer impuesto.

El impuesto sobre adquisición: cuándo nace y sobre qué valor

Lo regula el Código Fiscal de la Ciudad de México (local), reformado en la Gaceta Oficial del 19 de diciembre de 2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026. El artículo 112 de ese código obliga a quien adquiere inmuebles en la ciudad, persona física o moral. Y el artículo 115 define qué es adquisición: incluye, en su fracción I, la transmisión de propiedad y, en su fracción X, los actos por fideicomiso en los supuestos que ahí se enumeran.

La fracción III del mismo artículo 115 merece atención propia, porque es la que cambia el calendario. Cuenta como adquisición la promesa de adquirir cuando el futuro comprador entra en posesión o el vendedor recibe el precio o parte de él antes del contrato prometido, o cuando se pacta alguna de esas circunstancias. El impuesto puede causarse antes de la escritura. Si firmaste una promesa que te entrega las llaves o que ya cobró parte del precio, o que pacta alguna de esas circunstancias, no esperes a la notaría para preguntar si el impuesto ya se causó: la respuesta puede estar en la promesa misma.

Sobre qué valor y cómo: el artículo 116 toma el más alto entre el valor de adquisición, el catastral y el de avalúo comercial, y el 113 aplica una tarifa por rangos con cuota fija y factor sobre el excedente del límite inferior. Si el precio que pactaste es menor que el catastral o que el avalúo, el impuesto se calcula sobre el mayor. Quién entera: en escritura pública, el artículo 121 ordena al notario calcular, liquidar y enterar el impuesto bajo su responsabilidad dentro de los quince días hábiles siguientes; en documento privado, lo hace el adquirente, es decir, tú.

Dos reglas más miran al día después. El último párrafo del artículo 120 hace del inmueble garantía de los créditos fiscales por diferencias de avalúo, y el 122 libera al notario de responsabilidad solidaria por ellas. Léelo desde tu lado: si después aparece una diferencia de avalúo, el inmueble que compraste es la garantía, y el notario no responde contigo. Es una razón más para que el avalúo que sirve de base sea sólido desde el principio.

El impuesto del vendedor y cómo toca tu flujo

Del otro lado de la mesa, el impuesto del vendedor también se calcula en la firma, y su forma de pago puede mover dinero que tú entregas. Si el vendedor es persona física, el artículo 126 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (federal) prevé un pago provisional por operación; en escritura pública, el notario lo calcula bajo su responsabilidad, lo entera dentro de los quince días siguientes a la firma y expide comprobante fiscal.

La regla 3.15.6 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal) dispone el entero por medios electrónicos en ese plazo, y la regla 3.15.15, el formato R46. El artículo 127 de la misma ley añade un pago del 5% sobre la ganancia ante la entidad federativa del inmueble, acreditable contra el del 126; en escritura lo calcula y entera el notario conforme a la regla 3.15.8.

Si el vendedor reside en el extranjero, el artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta grava la venta con 25% sobre el total del ingreso, sin deducción, y asigna la retención al adquirente residente en el país o con establecimiento permanente. Si ese adquirente eres tú, la retención te toca a ti, y tiene que reflejarse en cómo se paga el precio. En escritura pública el vendedor puede optar por pagar sobre la ganancia sin representante en el país; el notario calcula el impuesto, lo hace constar en la escritura y lo entera dentro de los quince días siguientes. La regla 3.15.16 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 indica que los fedatarios efectúan ese pago definitivo con el formato R17.

Aquí el texto deja un hueco, y conviene decirlo sin rodeos. Ninguna regla dice expresamente cómo se coordina la retención del adquirente, prevista en el segundo párrafo del artículo 160, con el entero del notario. El punto se revisa con el notario antes de firmar, porque un vacío así no conviene descubrirlo con el dinero ya entregado.

Y si el comprador es el residente en el extranjero, el mismo artículo 160 grava como ingreso suyo, al 25%, la diferencia cuando el avalúo de la autoridad excede en más de 10% la contraprestación. Un precio que el avalúo de la autoridad supere en más de 10% no es un ahorro: es un flanco abierto. La Ley de Ingresos y la Miscelánea del año pueden cambiar la aplicación.

Qué hace la inscripción y qué no

Firmada la escritura y pagados los impuestos, falta la pieza que decide frente a quién vale la compra. El artículo 3008 del Código Civil para el Distrito Federal da a la inscripción efectos declarativos: no convalida actos nulos. Un título nulo no se vuelve válido por inscribirse, y por eso la revisión del título va antes de la firma, no después. Su función es la oponibilidad: según los artículos 3007 y 2322, lo registrable no registrado solo surte efectos entre las partes, y la venta de bienes raíces no afecta a tercero sino después de registrada. Mientras no inscribas, tu compra vale frente al vendedor, pero no frente a los demás.

El artículo 3009 protege al tercero de buena fe inscrito que contrató con quien aparecía en el Registro con derecho, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por causas que no resulten claramente del Registro, salvo violación de normas prohibitivas o de orden público; la buena fe se presume. Esa es la posición que la inscripción te da. Y como la protección no alcanza las causas que resulten claramente del Registro, leer el certificado completo antes de firmar no es un trámite: es parte de tu defensa.

Si eres extranjero

Si compras siendo extranjero, el expediente tiene una pieza más, y no es un fideicomiso. La Ciudad de México queda fuera de la faja de cien kilómetros en fronteras y cincuenta en playas que fijan el artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y el artículo 2, fracción VI, de la Ley de Inversión Extranjera, ambas federales. La Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida, publicada por el INEGI en el Diario Oficial de la Federación el 21 de mayo de 1997, incluye las 16 delegaciones del entonces Distrito Federal.

Se aplica el artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera, no el fideicomiso de zona restringida. El extranjero presenta un convenio ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, y el Acuerdo General de esa Secretaría (federal) publicado en el Diario Oficial de la Federación el 2 de marzo de 1998 lo exime del permiso si es nacional de un país con el que México sostiene relaciones diplomáticas.

Preguntas frecuentes

¿Toda compraventa de inmueble requiere escritura pública?

No. Hasta 365 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México, el código civil admite documento privado ante dos testigos con firmas ratificadas ante notario, juez competente o el Registro Público. Por encima de ese valor de avalúo, exige escritura pública.

¿Puedo deber el impuesto de adquisición antes de escriturar?

Puede ocurrir. La promesa de adquirir cuenta como adquisición cuando el futuro comprador entra en posesión o el vendedor recibe el precio o parte de él antes del contrato prometido, o cuando se pacta alguna de esas circunstancias.

¿Sobre qué valor se calcula el impuesto de adquisición?

Sobre el más alto entre el valor de adquisición, el catastral y el de avalúo comercial, con una tarifa por rangos. En escritura pública lo calcula y entera el notario dentro de los quince días hábiles siguientes.

¿El certificado de uso de suelo me autoriza a usar el inmueble como quiero?

No. El certificado único de zonificación no crea derechos de propiedad ni constituye permiso, autorización o licencia alguna.

¿La inscripción corrige un título con problemas?

No. La inscripción es declarativa y no convalida actos nulos. Su función es hacer la compra oponible a terceros.

Cómo empezar

Contesta seis preguntas como las contestaría quien quisiera discutir tu título. Qué valor servirá de base del impuesto sobre adquisición. Si el certificado muestra al vendedor como titular, sin anotaciones, y si la firma cabe en la vigencia del aviso. Si el uso de suelo certificado es compatible con el uso pretendido. Qué tipo de vendedor es, y cómo se refleja la retención en el flujo del precio. Si hubo promesa con posesión o pagos anticipados, y si con ella ya se causó el impuesto. Y quién presenta el testimonio al Registro, y cuándo. Las respuestas cambian con cada inmueble y con cada contraparte. Vuelve a la frase del principio: el notario resuelve mucho, pero el expediente que sostiene la firma se arma antes. Así es como acompañamos los cierres y la escrituración, con ese expediente listo antes de la cita en la notaría.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), artículo 27, fracción I, y artículo Décimo Cuarto transitorio del decreto de reforma política de la Ciudad de México publicado en el DOF el 29 de enero de 2016. Últimas reformas DOF 7 de octubre de 2026.
• Código Civil para el Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículos 1834, 2316, 2317, 2320, 2322, 3007, 3008, 3009 y 3016. Última reforma G.O. CDMX 20 de agosto de 2026.
• Ley Registral para la Ciudad de México (local), artículos 81, 84 y 85. Última reforma G.O. CDMX 21 de noviembre de 2025.
• Reglamento de la Ley Registral para la Ciudad de México (local), artículo 135. Última reforma G.O. CDMX 15 de junio de 2020.
• Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local), artículos 3 y 11. Última reforma G.O. CDMX 22 de julio de 2026.
• Ley Orgánica del Poder Ejecutivo y de la Administración Pública de la Ciudad de México (local), artículo 31, en el texto del decreto de reforma publicado en la G.O. CDMX el 3 de octubre de 2024. Última reforma G.O. CDMX 13 de julio de 2026.
• Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local), artículos 21 y 158 (fracción I). Última reforma G.O. CDMX 25 de octubre de 2023.
• Código Fiscal de la Ciudad de México (local), artículos 112, 113, 115 (fracciones I, III y X), 116, 120, 121 y 122. Última reforma G.O. CDMX 19 de diciembre de 2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026.
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), artículos 126, 127 y 160. Última reforma DOF 1 de abril de 2024.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal), reglas 3.15.6, 3.15.8, 3.15.15 y 3.15.16. Publicada en el DOF el 28 de diciembre de 2025; sus modificaciones del 9 de julio, 1 de octubre y 2 de octubre de 2026 no alteran estas reglas.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), artículos 2 (fracción VI) y 10 A. Última reforma DOF 27 de mayo de 2024.
• Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 Constitucional (federal), Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática. Publicada en el DOF el 21 de mayo de 1997.
• Acuerdo General que determina los supuestos que permiten a los extranjeros únicamente presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 Constitucional para adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida (federal), Secretaría de Relaciones Exteriores. Publicado en el DOF el 2 de marzo de 1998.