Due diligence de un lote costero en Los Cabos: título, zona federal e impacto ambiental

En Los Cabos, un lote frente de playa no incluye la playa ni la zona federal que la sigue tierra adentro: esas franjas son de la Federación y ninguna escritura las transmite. Lo que usted compra termina donde empieza lo federal. Antes de pagar un lote costero para construir casa conviene revisar cuatro capas: el título y su registro, regulados por el Código Civil estatal; la playa y la zona federal marítimo terrestre, bienes de la Federación; el impacto ambiental, a cargo de la Federación, el Estado o el municipio según la obra; y el uso de suelo y la licencia, regidos por la ley estatal y el programa de desarrollo urbano. Lo que admite el lote lo dicen los documentos de cada capa, no el anuncio. Vamos capa por capa, empezando por la que el vendedor pone primero sobre la mesa.

Quién es el dueño y qué pesa sobre el lote

Primera capa: la escritura del vendedor. El Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur exige escritura pública para enajenar inmuebles (artículo 2222), y es el registro el que da a esa escritura su fuerza frente a los demás. La inscripción tiene efectos declarativos y lo registrable que no se registra no produce efectos en perjuicio de tercero. El registro protege al tercero de buena fe que inscribe, salvo que la causa de nulidad resulte claramente del propio registro y con las demás excepciones del artículo, y el derecho inscrito se presume existente y perteneciente a su titular. Así lo disponen, en conjunto, los artículos 2917, 2918, 2919 y 2920 del código. Esa presunción ayuda, pero no responde todo, y por eso la revisión del título se ordena en tres preguntas.

La primera es si quien firma es el titular inscrito y si la cadena de títulos es consistente. Importa porque la venta de bien ajeno es nula, y el vendedor responde de daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe (artículo 2176). Fíjese en la condición: según ese artículo, la responsabilidad del vendedor por daños y perjuicios depende de que haya actuado con dolo o mala fe, de modo que un eslabón que no cuadra en la cadena deja el precio que usted pague expuesto a una venta nula. Si la escritura del vendedor y el Registro no cuentan la misma historia, la operación no debe avanzar hasta entender por qué.

La segunda pregunta es qué pesa sobre el inmueble. El notario pide al Registro un certificado de gravámenes que surte efectos de primer aviso preventivo por treinta días naturales y, firmada la escritura, da un segundo aviso dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes, con vigencia de noventa días naturales (artículo 2926). La tercera es si hay anotadas demandas sobre la propiedad del inmueble o para exigir el cumplimiento de contratos preparatorios sobre él (artículo 2953, fracciones I y III). Una demanda anotada significa que alguien más reclama algo sobre ese lote, y eso se averigua antes de pagar. Con la escritura y el certificado revisados, usted sabe quién figura como titular y qué pesa sobre el lote. Falta saber dónde termina.

Dónde termina el lote: la playa y la zona federal

Segunda capa: la arena del render. La Ley General de Bienes Nacionales (en adelante, LGBN) clasifica las playas marítimas y la zona federal marítimo terrestre como bienes de uso común sujetos al dominio público de la Federación, inalienables, imprescriptibles e inembargables (artículos 6, fracción II, 7, fracciones IV y V, y 13). Donde hay playa, la zona federal es la faja de veinte metros de tierra firme, transitable y contigua a ella, y su deslinde corresponde a la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (artículo 119). “Frente de playa”, entonces, describe una colindancia, no una superficie que se adquiere. Si la escritura describe playa o zona federal, esa parte sigue siendo federal, por mucho que aparezca dentro del polígono que le muestran.

La colindancia trae reglas propias. Los aprovechamientos especiales de esos bienes requieren concesión, asignación, autorización o permiso, y el acceso a las playas y a la zona federal contigua no puede inhibirse, restringirse, obstaculizarse ni condicionarse, salvo los casos que prevé el reglamento (artículo 8 de la LGBN). Sin accesos públicos, los colindantes deben permitir el libre acceso por los accesos que convengan con la Secretaría, mediando compensación según el reglamento, como ordena el artículo 127. Y cuando existen accesos públicos, la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur prohíbe a los colindantes impedir el acceso a la zona federal y las playas (artículo 45 BIS). Para quien proyecta una casa, esto significa que el diseño no puede descansar en cerrar el paso a la playa.

Si el vendedor ofrece también una concesión sobre la zona federal, léala con cuidado, porque no viaja con la escritura. La concesión no crea derechos reales, y cederla exige autorización previa de la dependencia que la otorgó; sin esa autorización, la operación es nula (artículos 16 y 77, fracción II, de la LGBN). El Reglamento para el Uso y Aprovechamiento del Mar Territorial, Vías Navegables, Playas, Zona Federal Marítimo Terrestre y Terrenos Ganados al Mar, de 1991 y sin reformas publicadas, pide además que el cedente esté al corriente en el pago de derechos (artículo 37). Pagar la concesión dentro del precio del lote, sin esa autorización, es pagar por una cesión nula. Ya ubicado el límite, la pregunta siguiente es qué se puede construir sin tocar lo que rodea al lote.

Quién evalúa el impacto ambiental de su casa

Tercera capa: lo que la obra le hace al sitio. La Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente exige autorización previa de la Secretaría, en los casos que determine su reglamento, para los “desarrollos inmobiliarios que afecten los ecosistemas costeros” y para obras en ecosistemas costeros y esteros conectados con el mar, o en sus litorales o zonas federales, con manifestación de impacto ambiental (artículos 28, fracciones IX y X, y 30). La pregunta práctica no es si su casa es pequeña o grande, sino si encaja en alguno de los supuestos que el reglamento enumera.

Ese reglamento, el de la ley general en materia de evaluación del impacto ambiental, baja el mandato a supuestos concretos. Su artículo 5o., inciso Q, comprende la “construcción y operación de hoteles, condominios, villas, desarrollos habitacionales y urbanos” que afecten ecosistemas costeros, y entre sus excepciones incluye “la construcción de viviendas unifamiliares para las comunidades asentadas en los ecosistemas costeros”. El inciso R, fracción I, comprende “cualquier tipo de obra civil” en humedales, manglares y esteros conectados con el mar y en sus litorales o zonas federales, con la misma excepción.

Aquí conviene leer despacio. El texto no exceptúa toda casa unifamiliar, sino la de las comunidades asentadas. Si la casa de un inversionista encuadra en esa excepción, o si el sitio afecta un ecosistema costero, se determina en cada caso, y la norma no ofrece una respuesta general. Lo que sí puede decirse es que no conviene dar por hecho que una casa queda fuera de la evaluación federal solo por ser unifamiliar. Esa conclusión, si es la correcta, tiene que salir del análisis del sitio y del proyecto.

Si la obra no corresponde a la Federación, la ley estatal reparte el resto. La Ley de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Baja California Sur, publicada el 21 de agosto de 2026, excluye de la competencia estatal y municipal lo previsto en el artículo 28 de la ley general, y asigna al Estado los desarrollos inmobiliarios “que no se encuentren en áreas o reservas urbanas, o en ecosistemas costeros”. A los municipios les deja las obras vinculadas a uso de suelo, construcción y desarrollo urbano, y los desarrollos dentro de áreas o reservas urbanas no reservados a la Federación ni al Estado (artículos 64, 65, fracción III, y 66, fracciones I y VII). Si el desarrollo donde está el lote ya tiene autorización ambiental, hay que leer si alcanza las casas de lotes individuales. Esa lectura no se puede saltar.

Qué permite construir el lote: uso de suelo y licencia

Cuarta capa: lo que el lote permite construir. Sin sujetarse a los planes o programas de desarrollo urbano no se otorga autorización o licencia, y lo construido sin licencia o en contravención de ellos puede clausurarse (artículos 82 y 83 de la Ley de Desarrollo Urbano de Baja California Sur). Para un inversionista, el riesgo es concreto: una obra levantada fuera del programa puede terminar clausurada, con el capital ya invertido en ella. Los usos permitidos y las restricciones se revisan en el programa de desarrollo urbano y en el reglamento de construcciones vigentes, y esa revisión va antes de comprometer el precio, no después de comprar.

Los plazos también cuentan. Las constancias de uso de suelo valen tres años para ejercerse, y se ejercen al solicitar el permiso de inicio de obras; las autorizaciones de inicio de obras de urbanización y edificación valen dos años, y vencidas sin ejercer exigen una nueva (artículo 76 de la misma ley). Si el vendedor le entrega una constancia o una autorización, mire la fecha antes que el contenido. Una autorización vencida sin ejercer obliga a tramitar otra, y una constancia cercana a cumplir sus tres años le deja poco margen para solicitar el permiso de inicio.

Qué revisar si el lote está en un fraccionamiento o condominio

Si el lote viene de un fraccionamiento, pida el plano autorizado. Los actos relativos a fraccionamientos y subdivisiones, y los derivados de la construcción de condominios, efectuados sin autorización o en zonas de riesgo según los atlas de riesgo, están afectados de nulidad absoluta o relativa (artículo 75 de la Ley de Desarrollo Urbano de Baja California Sur). El fraccionador debe donar al municipio la superficie de vías públicas y el diez por ciento del área lotificable vendible (artículo 74, fracciones I y II), y los reglamentos de la autorización deben prever el acceso a la zona federal y las playas, como manda el artículo 68, fracción IX. El plano autorizado le muestra si el lote cae en esas superficies o en un acceso. Si cae ahí, la operación no debe avanzar hasta aclararlo.

Qué cambia si usted es extranjero y cuánto paga de impuesto

Si usted es extranjero, hay una capa más. Los Cabos limita con el Océano Pacífico y el Golfo de California, según el artículo 120 de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur. En la faja de cincuenta kilómetros a lo largo de las playas los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo, por el artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, faja que la Ley de Inversión Extranjera define como zona restringida. Un lote costero queda dentro, y la institución de crédito que adquiera como fiduciaria derechos sobre él en favor de un extranjero requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, según el artículo 11 de esa ley.

Queda el impuesto municipal. La Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur, grava la adquisición “aplicando la tasa del 3% al valor del inmueble, después de reducirlo en cinco veces al valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, elevado al año”, sobre el mayor entre el valor del contrato, el catastral o fiscal y el avalúo comercial pericial (artículos 35 y 37, fracción I). Si el precio pactado es menor que el catastral o que el avalúo, el impuesto se calcula sobre el mayor. Conviene incluir esa diferencia en los números del proyecto desde el principio.

Preguntas frecuentes

¿Un lote frente de playa incluye la playa?

No. Las playas y la zona federal marítimo terrestre son bienes de uso común del dominio público de la Federación, inalienables, imprescriptibles e inembargables. Si la escritura describe playa o zona federal, esa parte sigue siendo federal.

¿Puedo adquirir la concesión de zona federal junto con el lote?

La concesión no viaja con la escritura: no crea derechos reales, y su cesión exige autorización previa de la dependencia que la otorgó, sin la cual la operación es nula. El reglamento pide además que el cedente esté al corriente en el pago de derechos.

¿Una casa unifamiliar necesita autorización federal de impacto ambiental?

Depende del caso. El reglamento exceptúa la construcción de viviendas unifamiliares para las comunidades asentadas en los ecosistemas costeros, no toda casa unifamiliar. Si una casa concreta encuadra en la excepción, o si el sitio afecta un ecosistema costero, se determina en cada caso.

¿Cuánto tiempo vale una constancia de uso de suelo?

Tres años para ejercerse, y se ejerce al solicitar el permiso de inicio de obras. Las autorizaciones de inicio de obras de urbanización y edificación valen dos años y, vencidas sin ejercer, exigen una nueva.

¿Puedo cerrar el acceso a la playa desde mi lote?

No. El acceso a las playas y a la zona federal contigua no puede inhibirse, restringirse, obstaculizarse ni condicionarse salvo los casos del reglamento. Sin accesos públicos, los colindantes deben permitir el paso por los accesos que convengan con la Secretaría, mediando compensación.

Cómo empezar

Antes de comprometer el precio, tenga en la mano la escritura del vendedor, los antecedentes registrales y el certificado de gravámenes; el plano con la zona federal, el deslinde si existe y cualquier concesión invocada; la constancia de uso de suelo y las autorizaciones de obra, con sus fechas; y las autorizaciones ambientales y, en fraccionamiento o condominio, la autorización y el plano. Reunirlos no basta para concluir que el lote es construible: cada uno se lee contra la norma y el proyecto, y solo entonces se sabe si el render se parece a lo que el lote permite. En nuestra práctica de transacciones costeras hacemos esa lectura capa por capa.

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Fuentes y referencias

• Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma publicada en el BOGE el 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 2176, 2222, 2917, 2918, 2919, 2920, 2926 y 2953, fracciones I y III.
• Ley General de Bienes Nacionales (federal). Última reforma DOF 14 de noviembre de 2025. Artículos 6, fracción II; 7, fracciones IV y V; 8; 13; 16; 77, fracción II; 119 y 127.
• Reglamento para el Uso y Aprovechamiento del Mar Territorial, Vías Navegables, Playas, Zona Federal Marítimo Terrestre y Terrenos Ganados al Mar (federal). DOF 21 de agosto de 1991, sin reformas publicadas según la compilación de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales y el Orden Jurídico Nacional; la Secretaría lo cita como fundamento en acuerdos publicados en el DOF en 2023 y 2024: https://sidof.segob.gob.mx/notas/docFuente/4739967. Artículo 37.
• Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur (estatal). Última reforma publicada en el BOGE el 21 de noviembre de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 45 BIS; 68, fracción IX; 74, fracciones I y II; 75; 76; 82 y 83.
• Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (federal). Última reforma DOF 19 de enero de 2026. Artículos 28, fracciones IX y X, y 30.
• Reglamento de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental (federal). Última reforma DOF 31 de octubre de 2014. Artículo 5o., inciso Q e inciso R, fracción I.
• Ley de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Baja California Sur (estatal). Publicada en el BOGE el 21 de agosto de 2026; la compilación del Congreso del Estado no muestra reformas. Artículos 64; 65, fracción III; y 66, fracciones I y VII.
• Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma publicada en el BOGE el 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículo 120.
• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal). Última reforma DOF 7 de octubre de 2026. Artículo 27, fracción I.
• Ley de Inversión Extranjera (federal). Última reforma DOF 27 de mayo de 2024. Artículos 2o., fracción VI, y 11.
• Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal). Última reforma publicada en el BOGE el 10 de julio de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 35 y 37, fracción I.