Due diligence de naves y parques industriales en Querétaro: qué revisar antes de comprar o arrendar

En Querétaro, el Registro Público no hace dueño a nadie: presume que lo es quien aparece inscrito, y la inscripción no convalida un acto nulo. Para un director financiero que evalúa una nave en un parque industrial, eso significa que el folio es el punto de partida de la revisión, no su conclusión. Detrás del folio están la cadena de títulos, los arrendamientos que sobreviven a la venta, el régimen del parque, las autorizaciones urbanas que amparan lo construido y un impuesto que puede causarse antes de la escritura. La revisión se apoya en cuatro normas estatales, el Código Civil, la Ley Registral, el Código Urbano y la Ley de Hacienda de los Municipios, todas del Estado de Querétaro; la Ley de Inversión Extranjera regula al adquirente extranjero. Qué revisar depende de si su empresa compra o arrienda, de si el parque es condominio o fraccionamiento y del vehículo con que invierte. Lo que sigue es la ruta, en el orden que conviene.

Qué dice el folio y qué no

La primera etapa es el folio registral. Según el artículo 38 de la Ley Registral del Estado de Querétaro, los asientos registrales “sólo tienen efectos declarativos y no constitutivos”. El derecho registrado se presume existente y de su titular, pero la inscripción no convalida actos nulos. El contrapeso es la protección al tercero de buena fe que adquiere de quien aparece con derecho en el Registro, salvo en contratos gratuitos o actos contra ley prohibitiva o de interés público (artículos 39 y 42). Para su empresa, eso significa dos cosas a la vez: el folio la protege si adquiere de buena fe y a título oneroso del titular inscrito, y deja de protegerla si la operación cae en alguna de esas excepciones.

Leído el folio, se pide el certificado de gravámenes. Su solicitud surte efectos de aviso preventivo, con una anotación vigente hasta treinta días naturales desde la emisión del certificado; el aviso definitivo tiene vigencia de ciento ochenta días naturales, y el registro surte efectos desde la presentación del documento (artículos 47 y 48 de la Ley Registral). La venta de bienes raíces no produce efectos contra tercero sino después de registrada, como dispone el artículo 2207 del Código Civil. Traducido al calendario: mientras la venta no esté registrada, no produce efectos contra tercero, y por eso las vigencias de los avisos y la presentación del testimonio se vigilan desde la firma.

Las alertas que ya están en el folio

En el mismo folio aparecen las señales de conflicto. Se anotan de manera preventiva, entre otras, las demandas sobre la propiedad o derechos reales del inmueble y las que exigen cumplir contratos preparatorios y esas anotaciones perjudican a cualquier adquirente posterior (artículos 53, fracciones I y III, y 54 de la Ley Registral). Una demanda anotada para exigir el cumplimiento de un contrato preparatorio significa que alguien sostiene tener un derecho previo sobre esa misma nave, y quien adquiere después de la anotación queda sujeto a lo que resulte de ese juicio. Con una anotación así en el folio, la operación no debe avanzar hasta conocer el estado del asunto.

Quién puede vender: cadena de títulos, evicción y vicios ocultos

Con el folio claro, se verifica al vendedor. “Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad”, ordena el Código Civil. La venta de cosa ajena es nula, y el vendedor responde de daños y perjuicios si actuó con dolo o mala fe; el contrato se revalida si el vendedor adquiere la propiedad antes de la evicción (artículos 2155, 2156 y 2157 del Código Civil). Por eso se revisa la cadena completa de títulos y no solo la última escritura. Una indemnización por dolo o mala fe compensa, pero no le entrega a su empresa la nave que necesitaba para arrancar operaciones.

La segunda línea de defensa es la responsabilidad del vendedor. Hay evicción cuando una sentencia ejecutoria priva al adquirente de la cosa por un derecho anterior a la adquisición, y el enajenante responde aunque el contrato nada diga. En los contratos conmutativos responde también por los defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su uso (artículos 2005, 2006 y 2028 del Código Civil). En una nave, ese uso es industrial y concreto, y por eso conviene que el contrato describa para qué se compra.

Esas acciones tienen reloj, y es corto. El artículo 2035 del Código Civil dice que “se extinguen en seis meses en caso de muebles y de inmuebles en dos años, contados desde la fecha de la entrega”, y en un año si se enajenó una finca con gravamen no mencionado en la escritura. El plazo corre desde la entrega, no desde que el problema aparece. Si su empresa recibe la nave y tarda en revisarla, ese tiempo se descuenta del plazo. Cerrado el título, sigue quién ocupa la nave hoy.

Arrendamientos vigentes: el contrato que usted también compra

Si la nave está rentada y se transmite la propiedad durante el arrendamiento, este “subsistirá en los términos del contrato” (artículo 2294 del Código Civil). En términos de negocio, su empresa compra la nave y, con ella, el contrato del inquilino, con su renta, su plazo y sus condiciones. Los adelantos de renta solo le son oponibles al nuevo dueño si el contrato los estipula expresamente. Si el contrato los prevé, usted puede recibir una nave cuya renta ya cobró el vendedor; si no los prevé, ese pago anticipado no lo vincula.

El horizonte de esos contratos puede ser largo. El plazo máximo es de veinte años para fincas destinadas al ejercicio de una industria y quince para comercio (artículo 2284), y los arrendamientos por más de seis años o con anticipos de renta por más de tres se inscriben, según el artículo 49, fracción X, de la Ley Registral. Eso convierte al folio en una fuente de información sobre los contratos largos, pero no sobre todos: uno que no rebasa esos umbrales puede no aparecer. Por eso los contratos vigentes se piden al vendedor y se leen completos.

El riesgo menos visible está en el artículo 2338 del Código Civil. El arrendatario con más de cinco años, mejoras de importancia y rentas al corriente tiene preferencia en un nuevo arrendamiento y “gozará del derecho del tanto si el propietario quiere vender la finca arrendada”. Si algún inquilino está en ese supuesto, la operación tiene un preferente que no es su empresa. Conviene saberlo antes de negociar el precio, no después de firmarlo.

Si su empresa es la arrendataria, la revisión cambia de lado. Conviene verificar con qué facultad arrienda quien no es dueño y que el contrato conste por escrito, como exige el Código Civil (artículos 2287 y 2292). Resuelto eso, toca el régimen del parque.

Si el parque es un condominio

Querétaro no tiene una ley de condominio separada: el régimen está en el Código Urbano, en los artículos 211 a 310. Ese código incluye las naves en la definición de condominio, prevé el régimen sobre “áreas o naves industriales” y ordena que se constituya ante notario y, autorizado por el municipio, se inscriba en el Registro (artículos 213, fracción IV, 219, fracción I, y 216). La Declaratoria municipal describe el condominio autorizado y las condiciones del desarrollador, y la publicidad debe informarla junto con la autorización para venta de unidades privativas (artículos 237 y 245). Si quien ofrece la nave no puede mostrar esos dos documentos, esa es la primera pregunta para la mesa.

Tres piezas más entran en el expediente: la constancia de no adeudo, que el notario anexa al apéndice; la cuota condominal, exigible desde que se toma posesión, y la escritura constitutiva y el reglamento interno, a los que queda sujeto el uso de la nave y que solo se modifican por mayoría calificada en escritura inscrita (artículos 223, 260, fracción III, 256 y 222 del Código Urbano). Si su empresa recibe la nave antes de escriturar, la cuota ya corre. Si su operación necesita un uso que esos documentos no permiten, cambiarlo no depende de usted, sino de esa mayoría.

Si el parque es un fraccionamiento

Si el parque no es condominio, la revisión sigue las etapas de la autorización. El Código Urbano las ordena desde el dictamen de uso de suelo hasta, en su caso, la autorización para venta de lotes y la entrega de las obras de urbanización al Municipio, y exige que las escrituras señalen la autorización y las restricciones de no subdividir y respetar el uso (artículos 186, 201 y 202). Saber en qué etapa está el fraccionamiento le dice a su empresa qué falta por cumplir.

La entrega al Municipio es el cierre de etapa. Para ella, el artículo 204 del Código Urbano exige, entre otros requisitos, haber escriturado al Municipio las superficies de donación, servicios funcionando y al menos el setenta y cinco por ciento de los lotes vendidos. Claro el régimen, sigue el documento que autoriza lo construido.

Uso de suelo y licencia: lo construido frente a lo autorizado

El dictamen de uso de suelo fija las condiciones de los programas de desarrollo urbano para el predio, entre ellas vialidad, estacionamiento y áreas de maniobras, y se requiere para construir, adaptar o modificar edificaciones (artículos 324 y 325 del Código Urbano). La licencia de construcción autoriza construir, ampliar, modificar o demoler, según el artículo 329. Para una operación logística o de manufactura, las áreas de maniobras no son un detalle: están entre las condiciones que el dictamen fija.

La consecuencia de no revisarlo está en el artículo 328 del Código Urbano: si el inmueble se usa para algo distinto a lo autorizado, la autoridad puede ordenar la restitución del uso. Su línea de producción depende, en ese sentido, de que el uso autorizado coincida con el real. Se revisa que el dictamen y la licencia correspondan a lo construido y a la operación prevista, y si no corresponden, la operación no debe cerrarse sin resolverlo. En paralelo corre el cálculo del impuesto.

El impuesto sobre traslado de dominio

Lo paga quien adquiere, y la construcción también cuenta. Si el terreno tiene construcción, el adquirente debe acreditar con documentación oficial que la hizo él; si no, la construcción también se grava. La misma ley incluye como traslación, entre otros, la aportación a sociedades y el contrato en que el futuro comprador recibe la posesión antes del contrato definitivo (artículos 59 y 62 de la Ley de Hacienda de los Municipios). Si su empresa entra a la nave con una promesa, antes de escriturar, el impuesto puede causarse desde ese momento.

La base es el mayor entre el valor de operación y el comercial determinado por tasador autorizado, de modo que un precio pactado por debajo del valor comercial no reduce la base. El notario calcula y entera, y enajenante y adquirente responden de forma solidaria (artículos 65 y 73 de esa ley). Para 2026, las leyes de ingresos de Querétaro, El Marqués, Corregidora, Colón y San Juan del Río, publicadas en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 24 y el 25 de diciembre de 2025, fijan una tarifa progresiva por rangos de valor; en otro municipio se revisa su ley de ingresos. Queda la última etapa: el vehículo.

Si el comprador es una empresa extranjera

Querétaro no tiene costa ni frontera internacional, y la Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, publicada por el Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática en el Diario Oficial de la Federación el 21 de mayo de 1997, incluye a Querétaro, El Marqués, Corregidora, Colón y San Juan del Río entre los dieciocho que enumera para el Estado. El fideicomiso de zona restringida no es necesario.

Las sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de extranjeros, o con el convenio constitucional, pueden adquirir el dominio de inmuebles en el territorio nacional, y el extranjero que adquiere de forma directa presenta previamente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores el escrito de convenio (artículos 10 y 10 A de la Ley de Inversión Extranjera). Si es nacional de un país con el que México sostiene relaciones diplomáticas, el Acuerdo General de esa Secretaría publicado en el Diario Oficial de la Federación el 2 de marzo de 1998 lo exime del permiso.

Después, el Acuerdo por el que se establecen acciones de simplificación para trámites y servicios que se realizan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, publicado el 16 de junio de 2026, eliminó el trámite de permiso y fijó en treinta días hábiles el plazo máximo para resolver el convenio, en sus artículos quinto y sexto. Las sociedades mexicanas con inversión extranjera se inscriben en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, y el fedatario exige acreditarlo (artículos 32 y 34 de esa ley). El vehículo adecuado depende del caso, y conviene decidirlo antes de firmar cualquier promesa, porque define quién compra y qué trámites corren.

Preguntas frecuentes

¿El folio del Registro prueba que el vendedor es dueño?

Lo presume. Los asientos de la Ley Registral del Estado de Querétaro solo tienen efectos declarativos y no convalidan actos nulos, aunque protegen al tercero de buena fe que adquiere de quien aparece con derecho, salvo en contratos gratuitos o actos contra ley prohibitiva o de interés público. Por eso se revisa también la cadena de títulos.

¿Qué pasa con el inquilino si compro una nave rentada?

El arrendamiento subsiste en los términos del contrato. Los adelantos de renta solo le son oponibles al nuevo dueño si el contrato los estipula expresamente, y un arrendatario con más de cinco años, mejoras de importancia y rentas al corriente goza del derecho del tanto si el propietario quiere vender.

¿Puede causarse el impuesto sobre traslado de dominio antes de la escritura?

Sí. La Ley de Hacienda de los Municipios incluye como traslación el contrato en que el futuro comprador recibe la posesión antes del contrato definitivo, y también la aportación a sociedades.

¿Una empresa extranjera necesita fideicomiso para comprar una nave en Querétaro?

No. La Primera Lista de 1997 ubica a Querétaro, El Marqués, Corregidora, Colón y San Juan del Río fuera de la zona restringida. Una sociedad mexicana con cláusula de exclusión de extranjeros o con el convenio constitucional puede adquirir el dominio, y el extranjero que adquiere de forma directa presenta antes el escrito de convenio ante la Secretaría de Relaciones Exteriores.

Cómo empezar

De vuelta a la nave elegida, cinco preguntas ordenan el tablero: si el titular registral es quien vende o arrienda; si hay gravámenes o demandas anotadas; si hay arrendatarios con derecho del tanto; si el parque es condominio o fraccionamiento, y si el dictamen y la licencia cubren la operación prevista. El cronograma es ese: folio y cadena de títulos primero, arrendamientos vigentes después, régimen del parque y permiso urbano antes de comprometer la operación, impuesto y vehículo antes de la escritura. Las respuestas ordenan la revisión, pero no sustituyen el análisis del caso. Nuestro equipo de due diligence de título puede llevar esa revisión etapa por etapa.

Si evalúa una nave en Querétaro, podemos revisar el expediente en una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance. El contacto con el despacho no crea una relación abogado cliente hasta que se formaliza el encargo por escrito.

IBG Legal, con sede en Cancún y oficina en Ciudad de México, asesora a compradores e inversionistas en operaciones inmobiliarias y litigio, y atiende asuntos en Querétaro.

IBG Legal, su aliado legal en México. Para cualquier duda sobre su inversión o su propiedad, consúltenos.

Fuentes y referencias

• Código Civil del Estado de Querétaro (estatal), última reforma P.O. “La Sombra de Arteaga” 7 de marzo de 2025, según la compilación de la Legislatura del Estado: artículos 2005, 2006, 2028, 2035, 2155, 2156, 2157, 2207, 2284, 2287, 2292, 2294 y 2338.
• Ley Registral del Estado de Querétaro (estatal), última reforma P.O. 20 de septiembre de 2024, según la compilación de la Legislatura del Estado: artículos 38, 39, 42, 47, 48, 49 fracción X, 53 y 54.
• Código Urbano del Estado de Querétaro (estatal), última reforma P.O. 17 de noviembre de 2023, según la compilación de la Legislatura del Estado: artículos 186, 201, 202, 204, 211 a 310 (ubicación del régimen de condominio), 213, 216, 219, 222, 223, 237, 245, 256, 260, 324, 325, 328 y 329.
• Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro (estatal), última reforma P.O. 20 de septiembre de 2024, según la compilación de la Legislatura del Estado: artículos 59, 62, 65 y 73.
• Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal): artículo 15.7. Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 103, 25 de diciembre de 2025.
• Ley de Ingresos del Municipio de El Marqués, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal): artículo 15, fracción IV. Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 102, 24 de diciembre de 2025.
• Ley de Ingresos del Municipio de Corregidora, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal): artículo 15, fracción VIII. Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 102, 24 de diciembre de 2025.
• Ley de Ingresos del Municipio de Colón, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal): artículo 15. Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 102, 24 de diciembre de 2025.
• Ley de Ingresos del Municipio de San Juan del Río, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal): artículo 15. Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 103, 25 de diciembre de 2025.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), última reforma DOF 27 de mayo de 2024: artículos 10, 10 A, 32 y 34.
• Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 Constitucional (federal), Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática. Publicada en el DOF el 21 de mayo de 1997.
• Acuerdo General que determina los supuestos que permiten a los extranjeros únicamente presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 Constitucional para adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida (federal), acuerdo único. Publicado en el DOF el 2 de marzo de 1998.
• Acuerdo por el que se establecen acciones de simplificación para trámites y servicios que se realizan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (federal), artículos quinto y sexto. Publicado en el DOF el 16 de junio de 2026.
• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), última reforma DOF 7 de octubre de 2026: artículo 27 fracción I.

La Legislatura del Estado de Querétaro publica sus compilaciones con la leyenda de que su consulta no produce efectos jurídicos; la edición oficial es el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga”.