Despojo y escrituras falsas en la Ciudad de México: vía penal y vía civil

La denuncia penal no anula una escritura falsa: para eso necesitas un juez civil, y esperar a que avance lo penal puede consumir los plazos civiles. Pediste un certificado del Registro Público y tu departamento en la Ciudad de México aparece vendido con una escritura que nunca firmaste. O volviste de viaje y alguien vive adentro con un contrato que no reconoces. La primera reacción es ir a denunciar, y es comprensible. Pero la pregunta correcta es otra: qué te da cada vía, porque la ley local ofrece dos caminos que no se sustituyen, y recorrer solo uno deja abierto el otro flanco.

La vía penal persigue la conducta: despojo, fraude por venta sin derecho o doble venta, y falsificación. La vía civil busca que un juez declare inválida la venta, ordene cancelar la inscripción y te devuelva la posesión. Qué procede depende de tres hechos: si el problema es la ocupación, el asiento registral o ambos; si un tercero ya compró e inscribió de buena fe; y cuánto tiempo pasó. Este artículo recorre las dos vías, explica qué puede y qué no puede darte cada una y termina con lo que debes asegurar hoy para tener posición mañana.

Qué normas rigen

Rigen el Código Penal para el Distrito Federal, el Código Civil para el Distrito Federal y el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, los tres locales. Conservan ese nombre porque el artículo Décimo Cuarto transitorio del decreto de reforma constitucional publicado en el Diario Oficial de la Federación el 29 de enero de 2016 manda entender las referencias al Distrito Federal hechas a la Ciudad de México. Son esos tres cuerpos, con ese nombre, los que vas a ver en la denuncia y en la demanda. Empecemos por el primer impulso: la denuncia.

La vía penal: qué conducta se persigue

Despojo

El artículo 237, fracción I, del Código Penal para el Distrito Federal sanciona a quien de propia autoridad, por violencia, engaño, simulación de actos jurídicos, suplantación de identidad o furtivamente, ocupe un inmueble ajeno, use un derecho real que no le pertenece o impida su disfrute material. Su último párrafo, reformado por decreto publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 20 de agosto de 2026, precisa que se sanciona aunque el derecho a la posesión esté en disputa o sea dudoso. Esa precisión desactiva una defensa previsible: la disputa sobre la posesión no cierra, por sí sola, la vía penal.

El artículo 238 del mismo código agrava la pena si se suplanta la identidad del propietario, del poseedor o de su representante (fracción V), si el autor es titular de una notaría (fracción VI), si se usa documentación falsa o alterada (fracción XI) o si se lucra con actos de dominio sobre el inmueble (fracción XII). Dispone además que la prescripción empieza a contarse desde que se restituye la posesión al ofendido, de modo que, mientras no se restituya la posesión, ese plazo no empieza a correr. El artículo 238 Bis equipara al despojo mantener la ocupación pese al requerimiento de la autoridad competente.

Fraude por venta sin derecho y doble venta

Si lo que hubo fue una venta, el tipo cambia. El artículo 230 del Código Penal para el Distrito Federal tipifica el fraude: obtener una cosa o un lucro indebido mediante engaño o aprovechando el error de otro. El artículo 231 del mismo código aplica esas penas a quien enajene por título oneroso una cosa de la que no puede disponer y reciba el precio o parte de él (fracción I), y a quien venda una misma cosa a dos personas y reciba el precio de cualquiera de las ventas (fracción III). En los dos supuestos uno de los elementos es que se haya recibido el precio, y por eso la ruta del dinero forma parte del expediente.

Falsificación y uso de documento falso

El artículo 339 del Código Penal para el Distrito Federal sanciona a quien falsifique o altere un documento público o privado para obtener un beneficio o causar un daño, y a quien lo use. El artículo 341, fracción II, del mismo código alcanza al notario o fedatario que certifique hechos que no son ciertos. Una misma escritura falsa puede tocar varios de estos tipos, y cada uno tiene sus propios elementos. Con los tipos identificados, conviene medir qué entrega esta vía al final.

Lo que la vía penal puede y no puede darte

Los artículos 42 y 43 del Código Penal para el Distrito Federal incluyen la restitución de la cosa en la reparación del daño, que el juez fija según las pruebas del proceso. La restitución no es un efecto de la denuncia; es algo que se decide al final, con lo que se haya probado. El artículo 111 del Código Nacional de Procedimientos Penales (federal) permite a la víctima pedir al juez, como medida provisional, la restitución de sus bienes cuando la naturaleza del hecho lo permita y haya elementos suficientes. Lo que la vía penal no hace es anular la escritura. Ese es su límite, y conviene tenerlo claro desde el primer día: una investigación puede avanzar mientras el asiento registral a favor de otra persona sigue intacto y produce efectos. Eso se litiga en el otro frente.

La vía civil: qué se ataca y qué se protege

La venta de lo ajeno es nula, pero hay que pedir que se declare

Los artículos 2269 y 2270 del Código Civil para el Distrito Federal establecen que nadie puede vender sino lo que es suyo, que la venta de cosa ajena es nula y que el vendedor responde de daños y perjuicios si actuó con dolo o mala fe, con remisión a las reglas del Registro para adquirentes de buena fe. El artículo 2271 del mismo código prevé que el contrato se revalida si el vendedor adquiere legítimamente la cosa antes de la evicción. Si la firma del dueño fue suplantada, cabe plantear la falta de consentimiento, que el artículo 2224 sanciona con la inexistencia.

El código no dice si la nulidad del artículo 2270 es absoluta o relativa, y no vamos a resolver aquí lo que el texto deja abierto. Lo que sí importa es que, en ambos casos, por regla general, los artículos 2226 y 2227 del mismo código disponen que el acto produce provisionalmente sus efectos hasta que el juez pronuncia la nulidad. Dicho de otro modo: la venta nula sigue produciendo efectos provisionales hasta que el juez pronuncie la nulidad. Si conviene demandar la nulidad o, cuando hubo suplantación, la inexistencia, se decide con la prueba del caso. El artículo 806 del mismo código, en un párrafo adicionado en la Gaceta Oficial del 21 de noviembre de 2025, ordena declarar nulo el acto que encubra un despojo mediante simulación contractual. Apunta al contrato simulado con que se pretende cubrir la ocupación. La nulidad es el ataque; la protección registral del tercero marca cuánto alcanza.

El Registro no convalida, pero protege al tercero de buena fe

En la Ciudad de México la inscripción es declarativa: el artículo 3008 del Código Civil para el Distrito Federal dispone que no convalida los actos nulos. Que la escritura falsa esté inscrita no la vuelve válida. El artículo 3009 del mismo código protege, en cambio, al tercero de buena fe que adquiere de quien aparece en el Registro con derecho y que inscribe. Su adquisición no se invalida aunque después se anule el derecho de su otorgante por causas que no consten claramente en el Registro, salvo que su adquisición viole disposiciones prohibitivas o de orden público. La buena fe se presume.

Ahí está el punto de mayor riesgo del caso. Si quien usó la escritura falsa ya vendió a un tercero que inscribió, el caso depende de la prueba sobre esa buena fe, que la ley presume. Por eso el tiempo importa. El artículo 3010 del mismo código exige además que quien contradiga un dominio inscrito demande, previa o concomitantemente, la nulidad o cancelación de la inscripción. Y para que la demanda perjudique a quien compre mientras el juicio avanza, el código ofrece una medida.

Anotación preventiva de la demanda

El artículo 3043, fracción I, del Código Civil para el Distrito Federal ordena anotar preventivamente las demandas relativas a la propiedad de inmuebles, y el artículo 3044 del mismo código dispone que esa anotación perjudica a cualquier adquirente posterior. Quien adquiera después lo hace con la demanda ya anotada en el folio. Con la escritura atacada y la demanda anotada, falta el inmueble físico.

Recuperar la posesión

El artículo 4 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal regula la acción reivindicatoria: compete a quien tiene la propiedad y no la posesión, para que se declare su dominio y se le entregue la cosa con sus frutos. Los artículos 17 y 18 del mismo código dan al despojado la acción para recobrar la posesión contra el despojador y quien se aprovecha a sabiendas, dentro del año siguiente a los actos violentos o vías de hecho que lo causaron. El artículo 804 del Código Civil para el Distrito Federal fija el mismo año para el interdicto. Ese año corre desde los actos de despojo, no desde que decides actuar.

En cuanto a las reglas del juicio, por la declaratoria del Congreso local publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 9 de agosto de 2024, el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares rige en materia civil en la Ciudad de México desde el 1 de diciembre de 2024 solo para los juicios especiales hipotecario y de arrendamiento inmobiliario orales. Por el decreto que la modificó, publicado en la Gaceta Oficial el 29 de mayo de 2026 y en vigor al día siguiente, la vía ordinaria civil oral y los demás juicios pasan a ese código el 1 de abril de 2027; mientras tanto aplica el código local.

Medidas en el Registro Público

El artículo 90 de la Ley Registral para la Ciudad de México (local) ordena al Titular del Registro poner en custodia el folio cuando detecte información registral alterada u otras anomalías, o cuando lo ordene una resolución judicial o administrativa. Según el artículo 169 del Reglamento de la Ley Registral para la Ciudad de México, durante la custodia, salvo excepciones, no se practican asientos y se deniegan los trámites relacionados.

Conviene no sobrestimar esta medida. La custodia la decide el propio Registro ante anomalías que advierta su personal, conforme a los artículos 155 y 156 del Reglamento, o la ordena una autoridad; esos textos no prevén que el propietario la solicite. El certificado de gravámenes, el documento con el que empezó este artículo, está en el artículo 81 de esa ley. Recorridas las dos vías, queda la pregunta con la que empezaste: por qué no basta una.

Por qué una vía no sustituye a la otra

La denuncia investiga personas y conductas; la restitución, provisional o definitiva, la decide el juez penal. El juicio civil, que promueves tú como propietario, discute el acto y su inscripción, y admite anotar la demanda y pedir la cancelación del asiento. Una condena penal no reemplaza la demanda que exige el artículo 3010 del Código Civil para el Distrito Federal, y una sentencia civil no sanciona al falsificador. Esperar lo penal puede consumir plazos civiles, en particular el año para recobrar la posesión. Ninguna vía asegura la restitución, y por eso conviene decidir desde el principio qué se pide en cada una.

Preguntas frecuentes

¿Basta con denunciar para recuperar mi inmueble?

No. La restitución puede incluirse en la reparación del daño, que el juez penal fija según las pruebas, o pedirse como medida provisional cuando haya elementos suficientes. La vía penal no anula la escritura; eso se litiga en la vía civil.

¿La escritura falsa es válida mientras esté inscrita?

La inscripción no convalida los actos nulos. Pero por regla general el acto produce provisionalmente sus efectos hasta que el juez pronuncia la nulidad, así que hay que demandarla.

¿Qué pasa si ya vendieron mi departamento a otra persona?

El código protege al tercero de buena fe que adquiere de quien aparece en el Registro con derecho y que inscribe, salvo que su adquisición viole disposiciones prohibitivas o de orden público. La buena fe se presume, y el caso depende de la prueba sobre ella.

¿Cuánto tiempo tengo para recuperar la posesión?

La acción para recobrar la posesión se ejerce dentro del año siguiente a los actos violentos o vías de hecho que causaron el despojo, y el interdicto tiene el mismo año. La acción reivindicatoria compete a quien tiene la propiedad y no la posesión.

¿Puedo pedir al Registro que congele el folio?

Los textos no prevén que el propietario solicite la custodia. La decide el propio Registro ante anomalías que advierta su personal, o la ordena una resolución judicial o administrativa.

Cómo empezar

Vuelve al certificado que tienes enfrente. Tres preguntas ordenan el caso. Si el inmueble sigue inscrito a tu nombre, o ya hay asientos a favor de otra persona o de un tercero comprador. Quién ocupa el inmueble, desde cuándo y cuándo te enteraste. Y si conservas el testimonio de tu escritura y pruebas de dónde estabas en la fecha de la escritura cuestionada. Esta información ordena el caso, pero no basta para demandar ni para ganar. No envíes pasaportes ni datos bancarios en un primer contacto. Lo que debes asegurar hoy es el tiempo, porque el año para recobrar la posesión corre desde los actos que te despojaron y cada asiento nuevo a favor de un tercero cambia la prueba que tendrás que dar. En nuestra práctica de litigio inmobiliario coordinamos los dos frentes desde el primer análisis.

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Fuentes y referencias

• Código Penal para el Distrito Federal (local, Ciudad de México). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 21 de agosto de 2026; los artículos 237 y 238 fueron reformados por decreto publicado el 20 de agosto de 2026. Artículos 42, 43, 230, 231 (fracciones I y III), 237, 238, 238 Bis, 339 y 341 (fracción II).
• Código Civil para el Distrito Federal (local, Ciudad de México). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 20 de agosto de 2026. Artículos 804, 806, 2224, 2226, 2227, 2269, 2270, 2271, 3008, 3009, 3010, 3043 (fracción I) y 3044.
• Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal (local, Ciudad de México). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 18 de julio de 2018. Artículos 4, 17 y 18.
• Ley Registral para la Ciudad de México (local). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 21 de noviembre de 2025. Artículos 81 y 90.
• Reglamento de la Ley Registral para la Ciudad de México (local). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 15 de junio de 2020. Artículos 155, 156 y 169.
• Acuerdo por el que se emite la Declaratoria de vigencia del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares en la Ciudad de México (Congreso de la Ciudad de México, local). Gaceta Oficial de la Ciudad de México No. 1420 Bis, 9 de agosto de 2024; reproducido en el Diario Oficial de la Federación el 26 de agosto de 2024. Artículo 1º, apartado A, fracción I.
• Decreto por el que se modifican las fracciones II, III y IV, apartado A, y las fracciones II y III, apartado B, del artículo 1º de la Declaratoria de vigencia del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares en la Ciudad de México (Congreso de la Ciudad de México, local). Gaceta Oficial de la Ciudad de México No. 1869, 29 de mayo de 2026; reproducido en el Diario Oficial de la Federación el 6 de julio de 2026. Artículo 1º, apartado A, fracciones II y III, y artículo Segundo transitorio.
• Decreto por el que se declaran reformadas y derogadas diversas disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en materia de la reforma política de la Ciudad de México (federal). Diario Oficial de la Federación, 29 de enero de 2016. Artículo Décimo Cuarto transitorio.
• Código Nacional de Procedimientos Penales (federal). Última reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el 28 de noviembre de 2025. Artículo 111.