Depreciación y deducciones de inmuebles para renta en la Ciudad de México: qué cambia según quién sea el propietario

En un inmueble de renta en la Ciudad de México, la depreciación vale lo que el régimen del propietario le permita deducir, y en varios regímenes vale cero. La Ley del Impuesto sobre la Renta (Ley del ISR, federal) permite deducir la construcción, no el terreno, a un máximo general de 5% anual, y es tentador armar la proyección de rendimiento con esa cifra. Mírela desde el otro lado de la mesa, desde quien revisará la declaración: antes de cuánto vale la construcción, importa quién figura como propietario. La persona física puede sustituir todas sus deducciones por un porcentaje fijo de sus ingresos; el régimen simplificado de confianza de personas físicas no admite deducciones; el residente en el extranjero sin establecimiento permanente paga, por regla general, sobre el ingreso bruto, y la sociedad sigue las reglas generales de las personas morales.

Por eso la decisión se toma antes de escriturar: cambiar de titular después es otra enajenación, con su propio costo. Este artículo recorre qué se deprecia, qué cambia según quién sea el propietario, qué pasa con el IVA y cuánto cuesta corregir la estructura más tarde. Una precisión de vigencia: la Ley de Ingresos de la Federación y la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026, con sus modificaciones al 2 de octubre de 2026, no cambian los artículos que aquí se analizan, pero cada ejercicio se confirma de nuevo.

Qué se deprecia y cuándo se pierde la deducción

La ley separa la construcción del suelo, y esa línea es la primera que hay que poder sostener. Para las personas físicas, el artículo 149, fracción I, de la Ley del ISR fija un máximo de “5% para construcciones”. Para las personas morales, el artículo 34, fracción I, inciso b, da el mismo 5% para construcciones, “incluyendo las instalaciones, adiciones, reparaciones, mejoras, adaptaciones”. El terreno, en cambio, no tiene porcentaje de deducción. Cada peso del precio que se atribuye al terreno es un peso que no se deprecia. En el capítulo de personas físicas, cuando no se puede separar la construcción del costo total, el último párrafo del artículo 149 resuelve por usted: “se considerará como costo del terreno el 20% del total”. Sin documentación, la proporción ya no la fija su expediente sino esa regla.

Lo que se deprecia no es solo el precio. El segundo párrafo del artículo 31 de la Ley del ISR define el monto original de la inversión como el precio más “los impuestos efectivamente pagados con motivo de la adquisición”, salvo el IVA, además de derechos y otras erogaciones. En la Ciudad de México eso alcanza, en principio, al impuesto sobre adquisición de inmuebles del Código Fiscal de la Ciudad de México (local). El mismo artículo añade dos reglas de tiempo. La deducción empieza en el ejercicio en que se usa el bien o en el siguiente, y quien no la inicia pierde lo que pudo deducir en los ejercicios transcurridos. Esperar no conserva la deducción; la consume. Definido qué se deduce y desde cuándo, la pregunta es quién deduce.

Persona física: depreciar o tomar el 35%

El artículo 115 de la Ley del ISR enumera lo que deduce la persona física que renta: el impuesto predial, el mantenimiento que no sea mejora y el consumo de agua cuando no los paga el inquilino, los intereses reales de préstamos para comprar, construir o mejorar, salarios y honorarios, primas de seguros y “las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras”. El predial lo causan en la Ciudad de México los propietarios del suelo y de las construcciones, conforme al artículo 126 del Código Fiscal de la Ciudad de México, y es la única deducción que se conserva con cualquiera de las dos opciones que siguen.

La alternativa es deducir el 35% de los ingresos “en substitución de las deducciones” del propio artículo 115, más el predial. Quien la elige deja de deducir la depreciación y los intereses. No hay una respuesta general y sería un error fingir que la hay: si el inmueble se compró con crédito, la depreciación y los intereses reales compiten contra un porcentaje fijo, y la comparación se hace con los números del caso. Lo único seguro es que no se suman: o se deduce lo real, o se toma el porcentaje más el predial.

Lo que la persona física tiene que poder probar

Una deducción se defiende con cumplimiento. Si el dueño ocupa parte del inmueble o la presta gratis, no deduce la parte proporcional, medida en metros cuadrados de construcción. Los pagos provisionales son mensuales, a más tardar el día 17, y trimestrales solo en el supuesto de ingresos bajos que prevé el artículo 116. Si el inquilino es una persona moral, retiene “la tasa del 10%” sobre el pago, sin deducción, y el arrendador acredita esa retención. Y el artículo 118 obliga al arrendador a inscribirse en el RFC, llevar contabilidad y expedir comprobantes. Esa contabilidad y esos comprobantes son el expediente con el que el arrendador sostiene lo que dedujo.

La copropiedad agrega una capa. Si el inmueble es de dos o más personas, el artículo 92 ordena designar un representante común que lleva los libros y expide los comprobantes, y los copropietarios responden solidariamente por su incumplimiento. Lo mismo aplica a la sociedad conyugal. Comprar entre dos no divide la obligación; la comparte. Por eso conviene que su designación quede clara desde que empieza la renta.

Cuando la depreciación no existe

Hay un régimen en el que toda la discusión anterior sobra. El régimen simplificado de confianza, en el artículo 113-E, fracción I, de la Ley del ISR, admite a quien otorga el uso o goce de bienes, pero calcula el impuesto “sin aplicar deducción alguna”. En ese régimen la depreciación no existe. Además excluye, salvo las excepciones de la regla 3.13.9 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026, a quienes sean socios o accionistas de personas morales. El inversionista que ya participa en una sociedad tiene que revisar si alguna excepción lo alcanza antes de contar con este régimen, y quien entra en él renuncia a deducir la construcción. El siguiente candidato es la sociedad.

Sociedad propietaria

La persona moral deduce las inversiones conforme al artículo 25, fracción IV, de la Ley del ISR, cuando sean estrictamente indispensables para su actividad, como exige el artículo 27, fracción I. Aplica el 5% anual para construcciones ya descrito. El requisito de indispensabilidad es el flanco que la sociedad tiene que cubrir: la deducción se sostiene en la medida en que el inmueble sirva a la actividad de la sociedad, y esa relación conviene que conste en su objeto y en sus operaciones.

La sociedad tiene su propio régimen simplificado de confianza, con puertas más estrechas. Aplica solo a sociedades integradas únicamente por personas físicas, con ingresos dentro del tope del artículo 206, y excluye a la sociedad cuyos socios controlan otras sociedades mercantiles o son partes relacionadas, y a quien actúa mediante fideicomiso. Dentro de él, el artículo 209 fija porcentajes mayores para construcciones mientras las inversiones del ejercicio no excedan el monto que señala; si una inversión lo rebasa, se deduce con los porcientos generales, según la regla 3.13.15 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026. Es una ventaja con condiciones, y cada una se verifica antes de constituir la sociedad, no después. El tercer candidato es el fideicomiso.

Fideicomiso de arrendamiento

El fideicomiso no hace desaparecer el impuesto; decide a quién se le atribuye y quién lo calcula. En el fideicomiso que renta inmuebles, el artículo 117 de la Ley del ISR atribuye los rendimientos al fideicomitente, salvo en el irrevocable en que este no puede readquirir el bien, donde pasan a ser del fideicomisario. La fiduciaria hace pagos provisionales en mayo, septiembre y enero aplicando “la tasa del 10% sobre los ingresos del cuatrimestre anterior”, lleva los libros y expide los comprobantes, conforme a los artículos 117 y 118. La cláusula que define si el fideicomiso es irrevocable y si el fideicomitente puede readquirir el bien no es un detalle de redacción: de ella depende a quién se atribuyen esas rentas, y debe decidirse con el análisis fiscal hecho, antes de firmar con la fiduciaria. Para el inversionista extranjero, además, quedan dos frentes: el título y el impuesto.

Inversionista extranjero: el título y el impuesto

El primer frente es el título, y aquí es el más sencillo. La Ciudad de México no tiene frontera ni litoral, por lo que queda fuera de la faja que el artículo 2, fracción VI, de la Ley de Inversión Extranjera (federal) define como zona restringida. El extranjero puede adquirir directamente, previo convenio ante la Secretaría de Relaciones Exteriores conforme al artículo 10 A de esa ley, y si es nacional de un país con el que México sostiene relaciones diplomáticas, el Acuerdo General de esa Secretaría (federal) publicado en el DOF el 2 de marzo de 1998 lo exime del permiso. El fideicomiso no es obligatorio en esta plaza; si se usa, es por decisión.

El segundo frente es el fiscal, y aquí la depreciación pierde casi todo su peso. Si el propietario es residente en el extranjero sin establecimiento permanente, el artículo 158 de la Ley del ISR grava la renta de un inmueble ubicado en México con “la tasa del 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna”, con retención de quien paga, o de la fiduciaria si hay fideicomiso. Con esa regla la depreciación no reduce la base. Un modelo de rendimiento que descuenta la depreciación para un propietario no residente está calculando, fuera de la opción que se analiza enseguida, un impuesto que la ley no le aplica.

Los tratados no cambian ese punto de partida. El convenio entre México y los Estados Unidos de América para evitar la doble imposición y el convenio equivalente con Canadá (tratados internacionales) permiten a México gravar esa renta sin fijarle tasa máxima, en el artículo 6 de cada uno. El de Estados Unidos admite además, en su artículo 6, párrafo 5, optar por tributar sobre una base neta, como si la renta fuera atribuible a un establecimiento permanente. La opción obliga también en los ejercicios siguientes, salvo que la autoridad competente mexicana acuerde terminarla, y la regla 3.18.5 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 la opera con un listado del SAT.

Hasta ahí llega el texto. Ni la regla ni sus fichas precisan qué deducciones proceden en la base neta, y no vamos a suplir ese silencio con una suposición; eso, y el convenio aplicable si el inversionista reside en otro país, se revisa en cada caso. Lo que sí se sabe es que la opción compromete los ejercicios siguientes, y por eso se decide con una proyección de varios ejercicios, no de uno. Decidido el titular, falta un impuesto que no mira al propietario sino al uso del inmueble.

IVA: vivienda o uso comercial

El artículo 20, fracción II, de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal) exime del IVA el uso o goce de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación, pero la exención no aplica a los que “se proporcionen amueblados” ni a hoteles o casas de hospedaje. El artículo 5o, fracción I, de esa ley solo permite acreditar el IVA de las compras cuando corresponde a actividades por las que se paga el impuesto.

Juntas, las dos reglas tienen una consecuencia que conviene presupuestar: en una renta habitacional exenta, el IVA de la construcción y del mantenimiento no es acreditable; es costo. Si el mismo departamento se renta amueblado, la exención deja de aplicar. En oficinas o locales, el análisis es otro. El destino de la renta se decide antes de comprar, no cuando llega el primer inquilino. Y si piensa escriturar hoy y reacomodar mañana, conviene medir antes el costo de ese segundo movimiento.

Por qué cambiar de titular después cuesta

La aportación a una sociedad es enajenación para el artículo 14, fracción III, del Código Fiscal de la Federación (federal). En la Ciudad de México es además adquisición para el impuesto local, porque el artículo 115, fracción I, del Código Fiscal de la Ciudad de México incluye “la aportación a toda clase de asociaciones o sociedades”. Pasar el inmueble de la persona física a una sociedad es, para ambos impuestos, una nueva operación. Quien escritura a su nombre pensando acomodar la estructura después debe saber que ese después tiene precio.

Si el inmueble ya está rentado, el contrato sobrevive al cambio de dueño: el artículo 2409 del Código Civil para el Distrito Federal (local) dispone que “el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato”. Ese código conserva el nombre porque el transitorio Décimo Cuarto del decreto de reforma constitucional publicado en el DOF el 29 de enero de 2016 ordena entender esas referencias hechas a la Ciudad de México.

Al vender, la cuenta se cierra con otra regla. El artículo 124, fracción II, de la Ley del ISR obliga a la persona física a disminuir el costo de construcción a razón del 3% anual, sin bajar del 20% del costo inicial. El costo de la construcción, en otras palabras, se reduce con el paso de los años, y un costo menor significa una ganancia mayor el día de la venta. Por eso el horizonte de salida y quién vendería forman parte de la misma decisión.

Preguntas frecuentes

¿Qué pierdo si elijo la deducción del 35%?

Esa deducción sustituye a las del artículo 115 de la Ley del ISR, salvo el predial. Quien la elige deja de deducir la depreciación y los intereses reales del crédito con que compró, construyó o mejoró.

¿El régimen simplificado de confianza permite depreciar?

No. Calcula el impuesto sin aplicar deducción alguna, así que la depreciación no existe. Además excluye a quienes sean socios o accionistas de personas morales, salvo las excepciones de la regla 3.13.9.

¿El tratado con Estados Unidos me deja deducir la depreciación?

Permite optar por tributar sobre una base neta, como si la renta fuera atribuible a un establecimiento permanente, y la opción obliga en los ejercicios siguientes salvo que la autoridad competente mexicana acuerde terminarla. Ni la regla 3.18.5 ni sus fichas precisan qué deducciones proceden, y eso se revisa en cada caso.

¿Puedo pasar el inmueble a una sociedad después de comprarlo?

Puede, pero la aportación es enajenación para el Código Fiscal de la Federación y adquisición para el impuesto local de la Ciudad de México. El contrato de arrendamiento vigente subsiste en sus términos.

Cómo empezar

Antes de firmar la escritura, el expediente debe responder cinco preguntas. Quién será el propietario y en qué régimen tributa hoy, o tributaría, cada candidato. Cuánto del precio corresponde a construcción y cómo se documentará la separación del terreno. Si la renta será habitacional sin amueblar, amueblada, de corta estancia o comercial. Si el inversionista es residente en México para efectos fiscales, y si participa ya en otras sociedades. Y cuál es el horizonte de venta, y quién vendería. Lo que usted debe asegurar hoy, antes de la escritura, es la respuesta a la primera: corregirla después es otra operación. En nuestra práctica de fiscal inmobiliario trabajamos esas preguntas con usted antes de que el titular quede inscrito.

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Fuentes y referencias

• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), artículos 25 (fracción IV), 27 (fracción I), 31, 34 (fracción I, inciso b), 92, 113-E (fracción I), 115, 116, 117, 118, 124 (fracción II), 149, 158, 206 y 209. Última reforma DOF 1 de abril de 2024.
• Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal), artículos 5o (fracción I) y 20 (fracción II). Última reforma DOF 12 de noviembre de 2021.
• Código Fiscal de la Federación (federal), artículo 14, fracción III. Última reforma DOF 9 de abril de 2026.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), artículos 2 (fracción VI) y 10 A. Última reforma DOF 27 de mayo de 2024.
• Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2026 (federal), publicada en el DOF el 7 de noviembre de 2025.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal), reglas 3.13.9, 3.13.15 y 3.18.5, y Anexo 2, fichas de trámite 26/ISR y 41/ISR. Publicada en el DOF el 28 de diciembre de 2025 (Anexo 2 en el DOF del 29 de diciembre de 2025); modificaciones DOF 9 de julio, 1 de octubre y 2 de octubre de 2026; modificación al Anexo 2 publicada en el DOF el 17 de julio de 2026.
• Secretaría de Relaciones Exteriores, Acuerdo General que determina los supuestos que permiten a los extranjeros únicamente presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 Constitucional para adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida (federal). Publicado en el DOF el 2 de marzo de 1998.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de los Estados Unidos de América para Evitar la Doble Imposición e Impedir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta y su Protocolo (tratado internacional), artículo 6, párrafos 1 y 5. Publicado en el DOF el 3 de febrero de 1994 y modificado por los protocolos publicados en el DOF el 25 de enero de 1996 y el 22 de julio de 2003; texto cotejado con la publicación del DOF.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de Canadá para Evitar la Doble Imposición y Prevenir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta (tratado internacional), artículo 6, párrafo 1. Decreto promulgatorio publicado en el DOF el 20 de junio de 2007.
• Código Fiscal de la Ciudad de México (local), artículos 115 (fracción I) y 126. Última reforma G.O. CDMX 19 de diciembre de 2025.
• Código Civil para el Distrito Federal (local), artículo 2409. Última reforma G.O. CDMX 20 de agosto de 2026.
• Decreto por el que se declaran reformadas y derogadas diversas disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en materia de la reforma política de la Ciudad de México (federal), artículo Décimo Cuarto transitorio. Publicado en el DOF el 29 de enero de 2016.