Depreciación de naves industriales en Querétaro: qué deduce el inversionista extranjero que compra para arrendar

En una nave industrial arrendada en Querétaro, la depreciación vale lo que vale el vehículo que la aprovecha. La Ley del Impuesto sobre la Renta (federal) permite depreciar la construcción, no el terreno, a un máximo de 5% anual sobre el monto original de la inversión, como fija su artículo 34, fracción I, inciso b). Pero si el inversionista extranjero renta la nave a su nombre, sin establecimiento permanente, paga el impuesto sobre el ingreso bruto y sin deducción alguna, y ese 5% no tiene contra qué aplicarse. La misma nave produce dos resultados fiscales distintos según quién la tenga. Por eso la pregunta del director financiero, cuánto se deduce cada año, se contesta en dos tiempos: primero el cálculo, después el vehículo. En paralelo corren la renta entre partes relacionadas, el financiamiento, el IVA y el estímulo del decreto Plan México.

Cuánto se deprecia y sobre qué base

El cálculo tiene dos engranes, y el primero es el por ciento. Para construcciones, la Ley del ISR fija 5% “en los demás casos, incluyendo las instalaciones, adiciones, reparaciones, mejoras, adaptaciones”, y reserva el 10% para monumentos con certificado de restauración. Una nave ordinaria, con sus adaptaciones, queda en el 5%, y las mejoras posteriores no cambian de tasa: siguen la regla de la construcción.

El segundo engrane es la base. El artículo 31 de la ley define el monto original de la inversión como el precio más “los impuestos efectivamente pagados con motivo de la adquisición”, salvo el impuesto al valor agregado, y otras erogaciones que el propio artículo enumera. Sobre esa base se aplica el por ciento, se actualiza cada año y, si el bien se enajena o deja de ser útil, se deduce la parte que aún no se había deducido.

El arranque de la deducción tiene una regla que se decide una sola vez. A elección del contribuyente, la depreciación empieza en el ejercicio en que se inicia la utilización del bien o en el siguiente, y quien la difiere más allá pierde lo que correspondía a los ejercicios en que pudo deducir. En el cronograma, la fecha en que la nave empieza a utilizarse es un hito fiscal, no solo operativo. Con el por ciento y la base definidos, falta la pregunta que más mueve el número anual: qué parte del precio es construcción.

Por qué el terreno no se deprecia y cuándo se recupera

El artículo 34 de la Ley del ISR no prevé por ciento para terrenos. Su costo se reconoce hasta la salida: para las personas morales, el artículo 19 de esa ley resta del ingreso por la venta de terrenos su monto original de la inversión, que se puede actualizar. La consecuencia es directa: cada peso asignado al terreno espera a la venta, y cada peso asignado a la construcción se deprecia desde que inicia su utilización o desde el ejercicio siguiente. La proporción entre ambos define cuánto se deprecia cada año.

Para las personas físicas la ley tiene una regla supletoria. Si no hay desglose, “se considerará como costo del terreno el 20% del total”, según el artículo 149 de la Ley del ISR. Para las personas morales la ley no prevé una regla equivalente, de modo que la proporción y su soporte se revisan en cada operación. Nuestra recomendación es fijar ese desglose y su soporte antes de firmar la escritura, porque de esa cifra dependen la deducción de cada año y el costo que se recuperará al vender.

El impuesto local de adquisición

En paralelo a la compra corre un impuesto local que podría entrar en la base. En Querétaro, el Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Inmuebles está a cargo de “las personas físicas o morales que adquieran inmuebles” en el estado, según el artículo 59 de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro (estatal). Para 2026, las leyes de ingresos de Querétaro, El Marqués y Corregidora (municipal, Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga”, 24 y 25 de diciembre de 2025) fijan una tarifa progresiva por rangos de valor.

Como el monto original de la inversión incluye los impuestos pagados con motivo de la adquisición, la parte de ese impuesto local que corresponda a la construcción se depreciaría con ella. Es una lectura del texto de la ley, no una regla expresa, y se confirma en cada caso. Hasta aquí el cálculo. Lo que sigue decide si ese cálculo sirve.

El vehículo decide si la depreciación se aprovecha

La depreciación es una deducción, y una deducción solo vale si existe una base contra la cual restarla. Lo que cambia de un vehículo a otro no es la nave ni su precio: es el régimen en que tributa la renta. Veamos cuatro escenarios con la misma nave.

Sociedad mexicana con socios extranjeros

Las sociedades mexicanas que incluyan en sus estatutos el convenio de la fracción I del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal) pueden adquirir el dominio de inmuebles, conforme al artículo 10 de la Ley de Inversión Extranjera (federal). Esa sociedad tributa en el Título II de la Ley del ISR: deduce las inversiones como lo permite el artículo 25, fracción IV, y aplica la tasa del 30% a su resultado fiscal. Aquí la depreciación cumple su función: reduce la base.

Extranjero que compra a título personal sin establecimiento permanente

El segundo escenario es el del extranjero que compra a su nombre, y la adquisición no es el obstáculo. Fuera de la zona restringida presenta ante la Secretaría de Relaciones Exteriores el escrito de convenio del artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera, y si es nacional de un país con el que México sostiene relaciones diplomáticas, el Acuerdo General de esa Secretaría publicado en el DOF el 2 de marzo de 1998 lo exime del permiso. La lista del INEGI de municipios totalmente ubicados fuera de la zona restringida (DOF 21 de mayo de 1997) enumera los dieciocho de Querétaro, así que el fideicomiso de zona restringida no es necesario para adquirir aquí.

La etapa fiscal es otra cosa. Sin establecimiento permanente, “el impuesto se determinará aplicando la tasa del 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna”, con retención a cargo de quien paga; si la renta se cobra por fideicomiso, retiene la fiduciaria, conforme al artículo 158 de la Ley del ISR. En ese régimen la depreciación no tiene contra qué aplicarse, y el mejor desglose entre terreno y construcción no reduce un peso del impuesto.

El convenio con Estados Unidos abre una puerta. Su artículo 6, párrafo 5, permite al residente optar por calcular el impuesto por la renta inmobiliaria “sobre una base neta como si dicha renta fuera atribuible a un establecimiento permanente”. La opción obliga en ese ejercicio y en los siguientes, salvo que la autoridad competente acuerde terminarla, así que se elige pensando en todo el horizonte de la inversión. Los beneficios de un tratado exigen acreditar la residencia y cumplir las disposiciones de procedimiento, incluida la designación de representante legal, según el artículo 4 de la Ley del ISR. Quien paga la renta puede no retener si el residente figura en el listado del SAT de quienes ejercieron la opción, conforme a la regla 3.18.5. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal).

La opción no resuelve todo. El convenio no enumera las deducciones de esa base neta, aunque permite a México negar a la persona física que optó una deducción por gastos presuntos, según su artículo 25, párrafo 3. La Miscelánea tampoco precisa qué se deduce ni cómo se paga el impuesto. Si la depreciación cabe en esa base es un cálculo que se revisa en cada caso. El convenio con Canadá, en su artículo 6, no contiene un párrafo equivalente.

Residente en el extranjero con establecimiento permanente

El tercer escenario depende de una calificación. Quien tiene establecimiento permanente, que la Ley del ISR define como cualquier lugar de negocios donde se desarrollen actividades empresariales, tributa por los ingresos atribuibles a él conforme a los Títulos II o IV, según sus artículos 1, fracción II, y 2. Con establecimiento, la renta deja el régimen de ingreso bruto y entra a los títulos que sí prevén deducciones. Si arrendar una nave lo configura es algo que el texto no contesta en abstracto y se revisa en cada caso.

Persona física residente en México

El cuarto escenario es el del inversionista con residencia fiscal en México. Puede deducir “Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras”, como lo permite el artículo 115, fracción VI, de la Ley del ISR, al 5% anual conforme al artículo 149, fracción I. El mismo artículo 115 le ofrece una alternativa: deducir el 35% de los ingresos, más el predial, en sustitución de las demás deducciones. Quien toma el 35% renuncia a depreciar, así que ambos caminos se comparan con los números de la operación antes de la primera declaración.

Definido el vehículo, dos piezas corren en paralelo a la compra: la renta entre partes relacionadas y el financiamiento.

La renta con partes relacionadas y el costo del financiamiento

Cuando la nave se compra para rentarla a una empresa del mismo grupo, la ley pone una condición. Si el arrendatario es parte relacionada, la renta se pacta como entre partes independientes, como ordena el artículo 179 de la Ley del ISR, y la persona moral aplica los métodos del artículo 180 en el orden que fija la fracción XII del artículo 76. La renta dentro del grupo no se fija por conveniencia, y el soporte de esos métodos conviene tenerlo antes de firmar el arrendamiento.

Los intereses tienen dos límites en el artículo 28 de la ley. La fracción XXVII niega la deducción de intereses de deudas que excedan del triple del capital contable cuando provengan de partes relacionadas residentes en el extranjero. La fracción XXXII limita los intereses netos al 30% de la utilidad fiscal ajustada, solo cuando los intereses devengados exceden de $20,000,000.00, y no se aplica a deudas “para financiar construcciones, incluyendo para la adquisición de terrenos donde se vayan a realizar las mismas”. Para un grupo que financia la compra con un préstamo de su matriz en el extranjero, el primer límite puede convertir parte del interés en un gasto que no reduce la base.

El segundo límite tiene un punto abierto. El texto no dice si comprar una nave ya construida entra en esa exclusión, pensada para financiar construcciones. La ley no lo resuelve y no conviene darlo por resuelto: el punto se revisa con cada financiamiento, antes de que el modelo asuma que el interés se deduce completo.

El IVA en la compra y en la renta

La Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal) exenta la enajenación del suelo y solo la de construcciones destinadas o utilizadas para casa habitación, en su artículo 9o, fracciones I y II. En la renta, la exención alcanza solo los inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación, según el artículo 20, fracción II, de esa ley. Para una nave, la venta de la construcción y su renta causan el impuesto. El desglose vuelve a trabajar: la misma proporción que define la depreciación define la parte del precio que causa IVA.

Si el arrendador es residente en el extranjero sin establecimiento permanente, el arrendatario retiene el impuesto que se le traslade, conforme al artículo 1o.-A, fracción III, de la Ley del IVA. Esa retención conviene preverla en el contrato desde el arranque. Queda una pieza: si algún estímulo acorta el calendario.

Estímulos y vigencia en 2026

El decreto “Plan México” (DOF 21 de enero de 2025), sin reformas publicadas en el DOF al 9 de octubre de 2026, permite optar por la “deducción inmediata de la inversión en bienes nuevos de activo fijo”, incluidas construcciones, con los por cientos de su artículo Segundo. La opción tiene dos condiciones en su artículo Primero: que los bienes “se utilizan por primera vez en México” y que se cuente con constancia del Comité de Evaluación. Una nave que ya se utilizó en México no cumple la primera condición.

Para la nave nueva, el decreto deja una pregunta abierta. Ni el decreto ni sus Lineamientos (DOF 21 de marzo de 2025) mencionan el arrendamiento, y si una nave destinada a renta califica se revisa con el proyecto que se presente al Comité. El artículo 25 de la Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2026 no modifica las reglas de la Ley del ISR descritas aquí. La Miscelánea y sus modificaciones sí pueden cambiar cómo se aplican, y se revisa la vigente en cada declaración.

Preguntas frecuentes

¿A qué tasa se deprecia una nave industrial?

Al 5% anual sobre el monto original de la inversión, que incluye el precio y los impuestos pagados con motivo de la adquisición, salvo el IVA. El 10% queda para monumentos con certificado de restauración.

¿El terreno se deduce?

No cada año, porque la Ley del ISR no prevé por ciento para terrenos. Para las personas morales, su monto original de la inversión, que se puede actualizar, se resta del ingreso cuando el terreno se vende.

¿Puede deducir la depreciación un extranjero que renta la nave a su nombre?

Sin establecimiento permanente, paga 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna, con retención de quien paga. El residente en Estados Unidos puede optar por una base neta, pero el convenio no enumera sus deducciones y el cálculo se revisa en cada caso.

¿La compra y la renta de una nave causan IVA?

Sí. La exención alcanza el suelo y las construcciones para casa habitación, no una nave. Si el arrendador es residente en el extranjero sin establecimiento permanente, el arrendatario retiene el impuesto que se le traslade.

¿Aplica la deducción inmediata del decreto Plan México?

Solo para bienes nuevos que se utilizan por primera vez en México, con constancia del Comité de Evaluación. Ni el decreto ni sus Lineamientos mencionan el arrendamiento; si una nave para renta califica se revisa con el proyecto.

Cómo empezar

El cronograma queda así. Primero el vehículo, porque decide si la depreciación tiene contra qué aplicarse. Después el desglose entre terreno y construcción, porque fija la base anual y la parte del precio que causa IVA. En paralelo, el traslado de dominio, la renta con la parte relacionada y el financiamiento. Al final, la salida, donde el terreno recupera su costo. Ese orden se fija antes de firmar, no en la primera declaración.

Vuelva a la pregunta del director financiero con cinco respuestas en la mano: quién será propietario y quién arrendatario, y si son partes relacionadas; qué parte del precio es terreno y con qué se soporta; cómo se financia; si el inversionista reside en un país con convenio, y cómo será la salida. La ley no señala una estructura preferente. Nuestra práctica de fiscal inmobiliario revisa esas preguntas con los documentos de la operación.

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Fuentes y referencias

• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), última reforma DOF 1 de abril de 2024: artículos 1, 2, 4, 9, 19, 25, 28, 31, 34, 76, 115, 149, 158, 179 y 180.
• Ley del Impuesto al Valor Agregado (federal), última reforma DOF 12 de noviembre de 2021: artículos 1o.-A, 9o y 20.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), última reforma DOF 27 de mayo de 2024: artículos 10 y 10 A.
• Acuerdo General que determina los supuestos que permiten a los extranjeros únicamente presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 Constitucional para adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida (federal), DOF 2 de marzo de 1998.
• Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 Constitucional (federal, INEGI), DOF 21 de mayo de 1997.
• Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro (estatal), última reforma P.O. “La Sombra de Arteaga” 20 de septiembre de 2024, según la compilación de la Legislatura del Estado: artículo 59.
• Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (municipal), P.O. “La Sombra de Arteaga” No. 103, 25 de diciembre de 2025: artículo 15.7; Leyes de Ingresos de los Municipios de El Marqués y de Corregidora, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (municipal), P.O. No. 102, 24 de diciembre de 2025: artículo 15, fracciones IV y VIII, respectivamente.
• Ley de Ingresos de la Federación para el Ejercicio Fiscal de 2026 (federal), DOF 7 de noviembre de 2025: artículo 25.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal), DOF 28 de diciembre de 2025, con modificaciones DOF 9 de julio, 1 de octubre y 2 de octubre de 2026: regla 3.18.5.
• Decreto por el que se otorgan estímulos fiscales para apoyar la estrategia nacional denominada “Plan México”, para fomentar nuevas inversiones, que incentiven programas de capacitación dual e impulsen la innovación (federal), DOF 21 de enero de 2025, sin reformas publicadas en el DOF al 9 de octubre de 2026: artículos Primero y Segundo.
• Acuerdo por el que se emiten los Lineamientos para aplicar el Decreto por el que se otorgan estímulos fiscales para apoyar la estrategia nacional denominada “Plan México”, para fomentar nuevas inversiones, que incentiven programas de capacitación dual e impulsen la innovación (federal), DOF 21 de marzo de 2025.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de los Estados Unidos de América para Evitar la Doble Imposición e Impedir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta y su Protocolo (tratado internacional), publicado en el DOF el 3 de febrero de 1994 y modificado por los protocolos publicados en el DOF el 25 de enero de 1996 y el 22 de julio de 2003; texto cotejado con la publicación del DOF: artículos 6, párrafo 5, y 25, párrafo 3.
• Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de Canadá para Evitar la Doble Imposición y Prevenir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta (tratado internacional), decreto promulgatorio DOF 20 de junio de 2007: artículo 6.
• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), última reforma DOF 7 de octubre de 2026: artículo 27, fracción I.