Copropiedad entre extranjeros dentro de un fideicomiso en Los Cabos

Comprar con otros extranjeros una casa en la costa de Los Cabos no los convierte en copropietarios del inmueble. Tú y tu familia o tus amigos van a firmar un contrato de fideicomiso que llevará los nombres de todos, y lo que ese papel les da es otra cosa: la institución fiduciaria conserva la titularidad y ustedes quedan como cofideicomisarios, con derechos de uso y aprovechamiento, según los artículos 11 y 12 de la Ley de Inversión Extranjera (federal).

La diferencia no es de palabras. Entre ustedes rige, ante todo, el contrato de fideicomiso: lo que diga sobre porcentajes, decisiones, gastos, cesión y muerte. Para lo que no prevea, la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (federal) tiene una regla de decisión propia, y si las normas de copropiedad del Código Civil del Estado completan lo demás es una pregunta abierta. Por eso este artículo termina en una lista de lo que el contrato tiene que resolver antes de que firmen.

Por qué no son copropietarios del inmueble

Primero el mapa. En la faja de cien kilómetros en las fronteras y de cincuenta en las playas, “por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas”, dice el artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal); la Ley de Inversión Extranjera la llama zona restringida. El artículo 120 de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal) fija como límites del municipio de Los Cabos el Océano Pacífico y el Golfo de California, de modo que su franja costera está en ella. La casa que están mirando, si está en esa franja, se compra por fideicomiso.

En esa franja, la Ley de Inversión Extranjera exige permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que una institución de crédito adquiera como fiduciaria derechos sobre el inmueble cuando los fideicomisarios sean extranjeros. El Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal) añade, en su artículo 11, fracción II, que la fiduciaria conserve la titularidad “sin conceder derechos reales a los fideicomisarios”. Ese es el cimiento de todo lo que sigue. Ninguno de ustedes tiene una parte del inmueble inscrita a su nombre: lo que cada uno tiene es una posición dentro del fideicomiso.

Esa posición no es débil. El artículo 383 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito permite designar “varios fideicomisarios para que reciban simultánea o sucesivamente el provecho del fideicomiso”. Cada uno puede exigir a la fiduciaria el cumplimiento del fideicomiso y atacar los actos que esta cometa en su perjuicio, de mala fe o en exceso de sus facultades, según el artículo 390 de la misma ley. Cada cofideicomisario tiene voz propia frente a la fiduciaria, aunque sea el que tiene la parte menor. Lo que la ley no da es un reglamento completo de cómo se ponen de acuerdo entre ustedes.

Qué norma rige entre los cofideicomisarios

Primero, el contrato

Aquí es donde el contrato hace el trabajo. La regla supletoria del segundo párrafo de ese mismo artículo 383 opera solo “en cuanto no esté previsto en el fideicomiso”: cuando deba consultarse la voluntad de dos o más fideicomisarios, decide la mayoría de votos “computados por representaciones y no por personas”, y en caso de empate decide el juez de primera instancia del domicilio del fiduciario. Imagina a dos hermanos con la mitad cada uno, uno que quiere vender y otro que no. Sin pacto, el empate entre dos partes iguales termina en un juzgado. Una cláusula de desempate, escrita antes de firmar, evita que una diferencia familiar se vuelva un expediente.

Después, una pregunta sin respuesta segura

El Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal) dice que hay copropiedad “cuando un bien o un derecho pertenecen pro‑indiviso a varias personas”, y aplica sus reglas “a falta de contrato o disposición especial” (artículos 943 y 946). Como la definición incluye derechos, la tentación es aplicar esas reglas a los cofideicomisarios. Antes de decidir si aplican conviene conocerlas, porque cambian bastante el resultado, y son cuatro.

Las porciones se presumen iguales mientras no se pruebe lo contrario, y beneficios y cargas se reparten en proporción (artículo 947). Para administrar obligan los acuerdos de la mayoría, que exige “la mayoría de copropietarios y la mayoría de intereses”; sin mayoría, resuelve el juez (artículos 951 a 953). Nadie está obligado a conservar el bien indiviso; si no admite cómoda división ni hay acuerdo de adjudicación, se vende y se reparte el precio (artículos 944 y 945). Y cada condueño puede enajenar su parte alícuota y, si vende a un extraño, los demás tienen derecho del tanto: la venta convenida se notifica “por medio de notario o judicialmente” y hay ocho días para ejercerlo, conforme a los artículos 955 y 978.

Pero hay razones para dudar de que esas reglas lleguen hasta el fideicomiso. El artículo 1 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito califica como actos de comercio las operaciones de crédito que regula, entre ellas el fideicomiso, y el artículo siguiente remite, en defecto de la legislación mercantil y de los usos bancarios y mercantiles, a “la legislación federal”. Ninguna de las dos leyes dice de modo expreso si las reglas estatales de copropiedad completan la relación entre cofideicomisarios. Además, las dos mayorías no coinciden: la ley federal cuenta representaciones; el código estatal, personas e intereses. Si uno de ustedes tiene más de la mitad y los otros lo superan en número, el resultado puede cambiar según la regla que se aplique.

La ley no resuelve esto; el contrato tiene que hacerlo. Si dejan el hueco y surge un desacuerdo, lo llenará una regla que ninguno de ustedes eligió y, en caso de empate, un juez.

Lo que el contrato tendría que resolver

Porcentajes, gastos y honorarios

Empieza por los números. Sin porcentajes pactados, la presunción estatal de partes iguales podría invocarse aunque uno haya pagado más. Si las aportaciones fueron distintas, que el contrato lo diga. Luego, el costo de mantener la estructura en pie. Si a la fiduciaria no se le cubre su contraprestación por tres años o más, puede dar por terminado el fideicomiso tras notificar y otorgar quince días hábiles para pagar, según el artículo 392 Bis de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. El artículo no distingue cuál de los cofideicomisarios dejó de pagar: el incumplimiento de uno pone en riesgo a todos. Qué ocurre si uno no aporta a honorarios, predial, cuotas o seguros es materia del contrato, y conviene que diga quién paga, cuándo y qué pasa con quien no lo hace.

Salida de uno de ellos

Si uno de ustedes quiere salir, el paso ante la autoridad lo da la fiduciaria. El artículo 11, fracción III, del Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera obliga a la fiduciaria a informar a la Secretaría, a más tardar en abril de cada año, la “cesión de derechos fideicomisarios” y la designación de fideicomisarios sustitutos en favor de extranjeros, sin exigir permiso nuevo. Lo difícil está entre ustedes. Consentimiento de los demás, preferencia, plazo y precio son puntos del contrato; el derecho del tanto del código estatal no debe darse por aplicable sin resolver antes la supletoriedad. Si quieren que los demás tengan preferencia para comprar la parte de quien sale, escríbanlo.

Muerte de un cofideicomisario

El artículo 382 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito permite designar fideicomisarios en el acto constitutivo o en uno posterior, y la solicitud de permiso indica los fideicomisarios sustitutos, si los hay, por el artículo 9, fracción III, del Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera. Hay un límite en el artículo 394, fracción II, de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito: se prohíben los fideicomisos en que el beneficio pase sucesivamente por muerte del anterior, “salvo el caso de que la substitución se realice en favor de personas que estén vivas o concebidas ya, a la muerte del fideicomitente”.

Esos artículos no dicen cómo se coordinan los sustitutos con el testamento o la sucesión legítima de cada comprador, y ese silencio importa: si el contrato designa a una persona como sustituta y tu testamento a otra, no encontrarás ahí cuál prevalece. Contrato y testamentos se revisan juntos, y conviene que cada uno de ustedes sepa qué dice el del otro sobre la casa.

Uso, renta y condominio

Si piensan rentar, la utilización y el aprovechamiento incluyen el uso o goce y los rendimientos de la explotación “a través de terceros o de la institución fiduciaria”, como prevé la Ley de Inversión Extranjera. La solicitud de permiso declara el uso del inmueble, por el artículo 9, fracción V, del Reglamento, cuyo artículo 11, fracción V, exige permiso previo de la Secretaría para cambiar los fines. Si hoy compran para uso familiar y mañana quieren rentar, ese cambio puede requerir un permiso antes de firmar el primer contrato con un huésped.

En condominio, la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur (estatal) considera condómino a quien tiene “la titularidad de los derechos fideicomitidos”, y pide registrar en unidades de varios condóminos “una sola persona autorizada para emitir su voto en Asamblea” (artículos 2, fracción VII, y 40, fracción I, inciso b). Una sola persona votará por todos. El contrato debería decir quién es y cómo se decide qué vota.

Avisos y plazos cuando cambia un cofideicomisario

La fiduciaria inscribe en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras los fideicomisos de inmuebles con derechos para extranjeros, dentro de los cuarenta días hábiles siguientes a su constitución “u otorgamiento de derechos de fideicomisario en favor de la inversión extranjera”, según el artículo 32, fracción III, de la Ley de Inversión Extranjera. Un cambio de fideicomisarios solo exige aviso de actualización si implica una contraprestación mayor de $20,000,000.00 según la resolución general de la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras publicada en el DOF el 23 de febrero de 2015.

El fideicomiso dura hasta cincuenta años, prorrogables a solicitud del interesado, por el artículo 13 de la Ley de Inversión Extranjera, y la prórroga se pide por conducto de la fiduciaria dentro de los noventa días hábiles anteriores a la extinción, según el artículo 12 del Reglamento. En una compra entre varios, la pregunta práctica es quién la pide y con el acuerdo de quiénes. Conviene anotar esa fecha desde el primer día y dejar escrito en el contrato cómo se decide la prórroga.

Impuesto municipal cuando uno cede su parte

Si uno cede su parte, entra el impuesto municipal. La Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal, expedida por el Congreso del Estado) aplica, en su artículo 35, “la tasa del 3% al valor del inmueble, después de reducirlo en cinco veces al valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, elevado al año”. Su artículo 36 considera adquisición la cesión de derechos sobre bienes fideicomitidos, en la que el fideicomisario se tiene por adquirente al ser designado y por enajenante al ceder (fracción XIII, inciso a), y la cesión de derechos de copropietario “en la parte relativa y en proporción a los inmuebles” (fracción VIII).

El valor es el más alto entre el del contrato, el catastral y el avalúo, y si se adquiere solo parte de los derechos, la reducción se hace en la proporción de esa parte (artículos 37 y 42, fracción II). Si el precio que pactan entre ustedes es menor que el catastral o el avalúo, el impuesto se calcula sobre el mayor. El notario calcula el impuesto bajo su responsabilidad, por el artículo 39; su aplicación a la cesión parcial entre cofideicomisarios se revisa en cada operación. El impuesto sobre la renta se analiza aparte.

Preguntas frecuentes

¿Somos copropietarios de la casa?

No. La fiduciaria conserva la titularidad sin conceder derechos reales a los fideicomisarios, y ustedes son cofideicomisarios con derechos de uso y aprovechamiento.

¿Cómo se decide si no estamos de acuerdo?

Primero, como diga el contrato. En lo no previsto, decide la mayoría de votos computados por representaciones y no por personas, y en caso de empate decide el juez de primera instancia del domicilio del fiduciario.

¿Se aplican las reglas de copropiedad del Código Civil?

No hay respuesta segura. El código estatal aplica sus reglas a falta de contrato o disposición especial, pero el fideicomiso es un acto de comercio y la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito remite a la legislación federal; ninguna de las dos leyes lo dice de modo expreso.

¿Qué pasa si uno de nosotros deja de pagar a la fiduciaria?

Si la contraprestación de la fiduciaria no se cubre por tres años o más, puede dar por terminado el fideicomiso tras notificar y otorgar quince días hábiles para pagar. La ley no distingue cuál de los cofideicomisarios dejó de pagar.

¿Puede uno de nosotros vender su parte?

La fiduciaria informa la cesión de derechos fideicomisarios a la Secretaría sin exigir permiso nuevo. Consentimiento, preferencia, plazo y precio son puntos del contrato, y la cesión se considera adquisición para el impuesto municipal.

Cómo empezar

Vuelvan al contrato de fideicomiso que llevará los nombres de todos y lleven resuelto por escrito lo que la ley deja abierto: porcentajes, mayorías y empates, gastos y falta de pago, cesión, sustitutos, voto en el condominio y quién instruye la renta, la venta o la prórroga. Cada uno de esos puntos es una conversación más fácil hoy, entre ustedes, que mañana frente a un juez. Su revisión corresponde a la evaluación del caso, y en nuestra práctica de constitución del fideicomiso la hacemos antes de que el contrato se firme.

Si están por comprar en grupo en la costa de Los Cabos, podemos revisar su caso en una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance. El contacto con el despacho no crea una relación abogado cliente hasta que se formaliza el encargo por escrito.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal). Última reforma DOF 7 de octubre de 2026. Artículo 27, fracción I.
• Ley de Inversión Extranjera (federal). Última reforma DOF 27 de mayo de 2024. Artículos 2, fracción VI; 11; 12; 13 y 32, fracción III.
• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal). Última reforma DOF 17 de agosto de 2016. Artículos 9, fracciones III y V; 11, fracciones II, III y V, y 12.
• Resolución General por la que se establecen los montos relativos a la actualización de la información y renovación de constancia de inscripción ante el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, a que se refieren los artículos 38, 41, 43 y 50 del Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal, Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras). Publicada en el DOF el 23 de febrero de 2015. Punto tercero.
• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (federal). Última reforma DOF 26 de marzo de 2024. Artículos 1, 2, 382, 383, 390, 392 Bis y 394, fracción II.
• Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículo 120.
• Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 943, 944, 945, 946, 947, 951, 952, 953, 955 y 978.
• Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 31 de octubre de 2016, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 2, fracción VII, y 40, fracción I, inciso b).
• Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (municipal, expedida por el Congreso del Estado). Última reforma BOGE 10 de julio de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 35; 36, fracciones VIII y XIII; 37; 39, y 42, fracción II.