Contratos de Promesa de Compraventa Inmobiliaria: Estructura y Riesgos

Estructura Jurídica y Riesgos del Contrato de Promesa de Compraventa Inmobiliaria

El contrato de promesa de compraventa inmobiliaria es, con frecuencia, el instrumento que determina el éxito o el fracaso de una operación antes de que el notario intervenga. Su aparente sencillez oculta una densidad técnica que, mal gestionada, genera litigios prolongados, pérdida de anticipos y bloqueos registrales. Comprender su arquitectura legal y sus zonas de riesgo no es una ventaja: es una necesidad operativa para cualquier participante en el mercado inmobiliario de la Riviera Maya y el Caribe Mexicano.

Régimen Jurídico Aplicable

En Quintana Roo, la promesa de compraventa se rige primariamente por el Código Civil del Estado de Quintana Roo (decreto que lo adoptó con reformas propias, última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado en 2024), específicamente en sus artículos 1,830 a 1,835, que regulan el contrato de promesa en general, y por las disposiciones relativas a la compraventa contenidas en los artículos 2,248 y siguientes del mismo ordenamiento.

A nivel federal, cuando la operación involucra inmuebles ubicados en zona restringida y el adquirente es extranjero, entran en juego la Ley de Inversión Extranjera (artículos 10, 10-A y 11) y su reglamento, así como el artículo 27 constitucional, párrafo primero y fracción I, que establece la restricción de adquisición directa por extranjeros en la franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros en las costas. Esta restricción constitucional cobra plena relevancia operativa en la Riviera Maya, donde la totalidad del territorio costero queda comprendida en la zona restringida.

El mecanismo estructural que la legislación mexicana habilita para que personas físicas extranjeras adquieran derechos sobre inmuebles en la zona restringida es el fideicomiso bancario autorizado por la Secretaría de Relaciones Exteriores, conforme al artículo 10 de la Ley de Inversión Extranjera. Bajo esta figura, una institución de crédito mexicana actúa como fiduciaria y titular registral del inmueble, mientras el extranjero ostenta la calidad de fideicomisario con todos los derechos de uso, disfrute y disposición. Las personas morales extranjeras, por su parte, pueden obtener titularidad directa mediante el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores previsto en el artículo 10-A de la misma ley. Cuando la promesa de compraventa involucra a un adquirente extranjero, la estructura del fideicomiso o del permiso de persona moral debe quedar prevista desde el texto del precontrato, ya sea como condición suspensiva o como obligación de medio, a fin de evitar que la imposibilidad sobrevenida de formalizar el contrato definitivo frustre la operación íntegra.

Para que la promesa produzca efectos vinculantes, el artículo 1,831 del Código Civil de Quintana Roo exige: (i) que el contrato definitivo no sea de aquellos que la ley declara nulos por su naturaleza; (ii) que la promesa contenga los elementos característicos del contrato definitivo; y (iii) que se fije el plazo o la condición que habrá de determinar su exigibilidad. La ausencia de cualquiera de estos tres requisitos convierte la promesa en un precontrato sin fuerza ejecutiva.

Condiciones Suspensivas: Función y Redacción

La condición suspensiva, regulada en el artículo 1,938 del Código Civil de Quintana Roo, pospone el nacimiento de la obligación de escriturar hasta que ocurra un evento futuro e incierto. En operaciones inmobiliarias típicas de la Riviera Maya, las condiciones suspensivas más habituales son: la obtención de licencias de construcción o uso de suelo; la regularización del régimen de propiedad en condominio; la obtención del permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores conforme al artículo 10-A de la Ley de Inversión Extranjera cuando el adquirente es persona moral extranjera; y el levantamiento de gravámenes hipotecarios inscritos en el Registro Público de la Propiedad.

Una redacción deficiente de la condición produce efectos devastadores. Si la condición es imposible desde su origen, el artículo 1,944 del mismo código la declara nula, y esa nulidad puede contaminar la totalidad del contrato. Si la condición es meramente potestativa para el deudor, el artículo 1,943 la invalida. En línea con el criterio interpretativo sostenido por los Tribunales Colegiados de Circuito del XXVII Circuito (Quintana Roo), la calificación jurídica de una condición como suspensiva o resolutoria no depende de la denominación que las partes le asignen, sino de los efectos que producen sobre la existencia de la obligación; este criterio, consistente con la línea interpretativa establecida por los órganos colegiados de ese circuito en materia de contratos preparatorios (criterio.

Operaciones de Preventa y Régimen Condominal No Constituido

Un riesgo estructural específico de las operaciones de preventa (off-plan) en la Riviera Maya merece análisis independiente: la promesa de compraventa frecuentemente se suscribe antes de que el régimen de propiedad en condominio haya sido constituido e inscrito en el Registro Público de la Propiedad. En esta situación, la unidad objeto de la promesa no existe aún como bien jurídicamente individualizado ni como objeto registrable autónomo, lo que genera problemas específicos de identificación, ejecutabilidad y oponibilidad frente a terceros.

La Ley de Condominios del Estado de Quintana Roo regula la constitución del régimen condominal en sus artículos relativos a los requisitos de escrituración e inscripción del régimen, estableciendo que la individualización jurídica de cada unidad privativa solo opera a partir de la inscripción del régimen en el Registro Público. Antes de ese momento, la unidad privativa prometida no tiene existencia registral propia.

Para mitigar este riesgo, la promesa suscrita sobre una unidad en proyecto debe: (i) describir el bien con suficiente particularidad mediante referencia al plano arquitectónico del desarrollo, número de unidad, superficie aproximada, nivel o piso, linderos y porcentaje de indiviso proyectado; (ii) incorporar una condición suspensiva expresa vinculada a la constitución e inscripción del régimen de propiedad en condominio ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Quintana Roo; y (iii) establecer con precisión el plazo máximo dentro del cual deberá verificarse dicha condición, así como las consecuencias contractuales para el supuesto de que el promitente vendedor no logre constituir el régimen en tiempo. La ausencia de estos elementos puede determinar que, ante un incumplimiento, el juez encuentre imposible la ejecución específica por falta de objeto suficientemente determinado, reduciendo al promitente comprador a una acción meramente indemnizatoria.

Consecuencias del Incumplimiento

El incumplimiento de la promesa abre tres vías de acción que el acreedor puede ejercitar de manera alternativa conforme al artículo 1,834 del Código Civil de Quintana Roo: (i) exigir el otorgamiento forzoso de la escritura definitiva mediante acción de cumplimiento específico; (ii) demandar la resolución del contrato con restitución de prestaciones; o (iii) reclamar daños y perjuicios. En línea con el criterio reiterado de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, consistente con la tesis jurisprudencial accesible mediante Registro Digital 2025430 en el Semanario Judicial de la Federación (Undécima Época), la acción de otorgamiento de escritura es procedente cuando el bien objeto del contrato permanece en el patrimonio del promitente y el contrato definitivo es jurídicamente posible, sin que el juez pueda sustituir la condena por el equivalente pecuniario de manera discrecional. Esta posición refuerza el valor estratégico de inscribir preventivamente el contrato de promesa en el Registro Público de la Propiedad.

Para operaciones en Quintana Roo, la base normativa que autoriza la inscripción preventiva de la promesa de compraventa es la Ley Registral del Estado de Quintana Roo y, subsidiariamente, las disposiciones del propio Código Civil estatal en materia de actos inscribibles. El artículo 3,043 del Código Civil Federal se cita en la literatura nacional como referencia comparativa del mecanismo de inscripción preventiva, pero su aplicación directa se circunscribe al ámbito federal y al entonces Distrito Federal; en consecuencia, el fundamento operativo para la inscripción en el Registro Público de Quintana Roo debe buscarse en el ordenamiento registral estatal aplicable, cuya consulta actualizada se recomienda ante la Dirección del Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado. La inscripción preventiva, una vez practicada bajo el régimen estatal, otorga oponibilidad frente a terceros adquirentes posteriores y bloquea registralmente actos dispositivos del promitente vendedor durante la vigencia del plazo pactado, lo cual es especialmente relevante en desarrollos con múltiples promitentes compradores donde el riesgo de doble venta, sancionado penalmente por el artículo 386 del Código Penal Federal como fraude genérico, no es meramente teórico.

Mecanismos de Garantía: Arras y Pena Convencional

La determinación y redacción de los mecanismos de garantía es una decisión de estructuración preventiva, no un recurso exclusivamente litigioso. El artículo 1,840 del Código Civil de Quintana Roo distingue entre la pena convencional y las arras, figuras que con frecuencia se confunden en la práctica documental con consecuencias procesales significativas.

Las arras confirmatorias constituyen un anticipo a cuenta del precio y su entrega refuerza la seriedad de la promesa sin limitar la responsabilidad contractual; en caso de incumplimiento, el acreedor conserva las arras pero puede reclamar adicionalmente los daños y perjuicios que excedan su importe. Las arras penitenciales, por el contrario, operan como cláusula de desistimiento unilateral: el promitente comprador pierde las arras entregadas si desiste, y el promitente vendedor las devuelve dobladas si es él quien incumple, quedando ambas partes liberadas de cualquier obligación adicional. La pena convencional limitativa fija anticipadamente el monto máximo de responsabilidad, con el efecto de que el acreedor no puede reclamar daños superiores al importe pactado.

La confusión entre estas figuras genera litigios recurrentes. El artículo 1,843 del Código Civil de Quintana Roo establece que el juez no puede moderar la pena convencional pactada salvo en los supuestos de cumplimiento parcial; esta rigidez hace que la correcta calificación de la cláusula desde la redacción del contrato sea determinante para el resultado del proceso. La recomendación práctica es designar expresamente en el contrato la naturaleza jurídica de la cláusula, el importe de las arras, el tratamiento fiscal del anticipo y el procedimiento para su devolución o retención, eliminando así la ambigüedad que alimenta el litigio.

Implicaciones Prácticas para Estructurar la Operación

Antes de suscribir una promesa de compraventa, el análisis de debida diligencia debe verificar: la cadena de titularidad en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Quintana Roo; la existencia de gravámenes, anotaciones preventivas o litigios pendientes; la situación fiscal del inmueble ante el Servicio de Administración Tributaria y la Tesorería Municipal; y la regularidad del régimen de propiedad en condominio conforme a la Ley de Condominios del Estado de Quintana Roo. Ninguno de estos elementos puede ser corregido eficazmente después de firmada la promesa sin modificar sustancialmente el riesgo de la parte adquirente.

Consideraciones Fiscales y Cumplimiento Antilavado

La promesa de compraventa fija el precio de la operación y anticipa el momento económico del cierre, lo que activa obligaciones fiscales y de cumplimiento normativo que deben integrarse en la estructura desde la negociación del precontrato.

En materia del Impuesto Sobre la Renta, el artículo 126 de la Ley del ISR establece la obligación de retención sobre la ganancia del enajenante persona física. Cuando la promesa fija un precio que el adquirente o el notario instrumentador considere inferior al valor de mercado, el SAT puede cuestionar la valuación y determinar diferencias de impuesto a cargo del enajenante, con las consecuentes responsabilidades solidarias para quien adquiere. La debida diligencia fiscal debe incluir la obtención de un avalúo vigente que respalde el precio pactado.

En cuanto al Impuesto al Valor Agregado, la enajenación de inmuebles destinados a uso habitacional está generalmente exenta conforme a la Ley del IVA, mientras que la enajenación de inmuebles comerciales o de uso mixto puede quedar gravada a la tasa general. Esta distinción afecta directamente la estructura financiera de la operación y debe resolverse antes de la firma de la promesa.

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) clasifica las operaciones de compraventa de inmuebles como actividades vulnerables sujetas a obligaciones de identificación del cliente, integración de expediente y, cuando el valor de la operación supera los umbrales establecidos en el artículo 17 fracción XIV de dicha ley, reporte ante la Unidad de Inteligencia Financiera. Esta obligación recae sobre los notarios públicos que formalizan la operación y sobre los agentes inmobiliarios que intervienen en la intermediación. En el mercado de la Riviera Maya, donde una proporción significativa de las transacciones involucra compradores internacionales y precios por encima de los umbrales de reporte, el incumplimiento de las obligaciones LFPIORPI expone a todos los participantes a sanciones administrativas severas y puede comprometer la validez registral de la operación. La identificación del origen de los fondos debe documentarse desde la etapa de la promesa, no diferirse al momento de la escrituración.

Conclusión Operativa

La promesa de compraventa bien estructurada no es un formulario: es el instrumento que distribuye el riesgo jurídico de la operación entre las partes antes de que el contrato definitivo sea posible. Su redacción exige precisión en la determinación de condiciones, plazos, consecuencias del incumplimiento y mecanismos de garantía. Una promesa deficiente compromete no solo el anticipo pagado, sino la viabilidad de la operación completa.

IBG Legal es un despacho boutique especializado en litigio y estructuración de contratos inmobiliarios y corporativos, con sede en Cancún y oficinas en Ciudad de México y Querétaro. Nuestra práctica combina el litigio complejo ante los tribunales de Quintana Roo con el asesoramiento transaccional a inversores nacionales e internacionales que operan en la Riviera Maya y el Caribe Mexicano. IBG Legal ofrece revisión estructurada de contratos de promesa con dictamen escrito sobre riesgos registrales, fiscales y de ejecución, adaptado a la tipología específica de la operación, incluyendo operaciones de preventa condominal, adquisiciones por extranjeros mediante fideicomiso bancario y transacciones sujetas a umbral LFPIORPI.

Sources and References

Legislation

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, artículo 27, párrafo primero y fracción I (zona restringida y restricciones a la adquisición por extranjeros). Última reforma: DOF, 18 de noviembre de 2022.
• Código Civil del Estado de Quintana Roo, artículos 1,830 a 1,835 (promesa de contrato); 1,938 a 1,944 (modalidades de las obligaciones: condición); 1,840 y 1,843 (pena convencional y arras); 2,248 y siguientes (compraventa). Última reforma: Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo, 2024.
• Ley Registral del Estado de Quintana Roo: disposiciones relativas a actos inscribibles e inscripción preventiva de contratos de promesa de compraventa. Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo, con reformas vigentes. Nota: esta es la base normativa operativa para la inscripción preventiva en Quintana Roo; el artículo 3,043 del Código Civil Federal se cita únicamente como referencia comparativa del mecanismo a nivel federal.
• Código Civil Federal, artículo 3,043 (inscripción preventiva de contratos de promesa, referencia comparativa). Última reforma: DOF, 11 de enero de 2021.
• Ley de Inversión Extranjera, artículos 10 (fideicomiso bancario autorizado por SRE para personas físicas extranjeras en zona restringida); 10-A (permiso SRE para personas morales extranjeras); 11 (disposiciones complementarias). Última reforma: DOF, 15 de junio de 2023.
• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras. Última reforma: DOF, 30 de noviembre de 2018.
• Ley de Condominios del Estado de Quintana Roo: artículos relativos a la constitución del régimen condominal, requisitos de escrituración e inscripción, e individualización de unidades privativas. Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo, con reformas aplicables al régimen de transmisión de derechos en unidades condominales.
• Código Penal Federal, artículo 386 (fraude genérico, aplicable a doble venta). Última reforma: DOF, 8 de mayo de 2024.
• Ley del Impuesto Sobre la Renta, artículo 126 (retención sobre enajenación de inmuebles por personas físicas). Última reforma: DOF vigente.
• Ley del Impuesto al Valor Agregado: disposiciones sobre exención aplicable a inmuebles de uso habitacional y gravamen sobre inmuebles comerciales. Última reforma: DOF vigente.
• Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), artículo 17, fracción XIV (compraventa de inmuebles como actividad vulnerable); disposiciones sobre identificación de clientes, integración de expediente y reporte a la Unidad de Inteligencia Financiera. Última reforma: DOF vigente.

Judicial Criteria

• Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación: Criterio reiterado en materia de cumplimiento específico de contratos preparatorios, consistente con la línea jurisprudencial accesible mediante Registro Digital 2025430 en el Semanario Judicial de la Federación (Undécima Época). La Sala ha sostenido que la acción de otorgamiento de escritura es procedente cuando el bien objeto del contrato permanece en el patrimonio del promitente y el contrato definitivo es jurídicamente posible, sin que el juez pueda sustituir la condena por el equivalente pecuniario de manera discrecional. Para localizar tesis obligatorias adicionales sobre cumplimiento in natura en contratos preparatorios, se recomienda consultar el Semanario Judicial de la Federación mediante las voces «promesa de compraventa» y «otorgamiento de escritura» filtrando por jurisprudencia obligatoria de la Undécima Época.
• Tribunales Colegiados de Circuito del XXVII Circuito (Quintana Roo): Criterio en materia de calificación jurídica de condiciones contractuales, consistente con la línea interpretativa establecida por los órganos colegiados de ese circuito en materia de contratos preparatorios. Los tribunales han determinado que la naturaleza suspensiva o resolutoria de una condición se determina por sus efectos sobre la existencia de la obligación y no por la denominación que las partes le atribuyan en el texto del contrato. Criterio. Nota: al no haberse podido confirmar el número de tesis o registro IUS específico al momento de la presente publicación, la cita se formula conforme a la línea interpretativa verificable; se recomienda actualizar la referencia mediante consulta directa al Sistema de Consulta de la Jurisprudencia Nacional (SCJN) antes de invocar el criterio en sede judicial.

Doctrine

• Bejarano Sánchez, Manuel. Obligaciones Civiles. 6.ª ed. Oxford University Press, México, 2010. Capítulos sobre modalidades de las obligaciones y contratos preparatorios.
• Rojina Villegas, Rafael. Derecho Civil Mexicano, Tomo V: Contratos. Porrúa, México. Secciones relativas al contrato de promesa y condiciones.
• Gutiérrez y González, Ernesto. Derecho de las Obligaciones. 19.ª ed. Porrúa, México. Análisis de la pena convencional y las arras en el derecho civil mexicano.
• Suprema Corte de Justicia de la Nación. Jurisprudencia obligatoria sobre contratos preparatorios y cumplimiento específico. Semanario Judicial de la Federación, Undécima Época. Consulta recomendada mediante el buscador jurídico del Poder Judicial de la Federación: sjf2.scjn.gob.mx, filtrando por «jurisprudencia» y voces «promesa de compraventa», «contrato preparatorio» y «cumplimiento in natura».
• Instituto para el Desarrollo Técnico de las Haciendas Públicas (INDETEC). Publicaciones sobre fiscalidad inmobiliaria en México, incluyendo el tratamiento del ISR en enajenaciones de inmuebles y la aplicación de la LFPIORPI en transacciones inmobiliarias. Disponibles en: www.indetec.gob.mx.

Official Sources

• Diario Oficial de la Federación (DOF): www.dof.gob.mx
• Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo: periodicooficial.qroo.gob.mx
• Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo: consulta de folios reales e inscripciones preventivas.
• Secretaría de Relaciones Exteriores: procedimiento de obtención de permiso para adquisición de inmuebles por personas morales extranjeras conforme al artículo 10-A de la Ley de Inversión Extranjera; procedimiento de autorización de fideicomisos bancarios en zona restringida conforme al artículo 10 de la misma ley.
• Unidad de Inteligencia Financiera (UIF), Secretaría de Hacienda y Crédito Público: criterios de reporte bajo la LFPIORPI para actividades vulnerables en el sector inmobiliario. Disponible en: www.uif.gob.mx
• Sistema de Consulta de la Jurisprudencia Nacional, Poder Judicial de la Federación: sjf2.scjn.gob.mx