Derecho Inmobiliario

Contratos de Arrendamiento Turístico: Cláusulas Esenciales y Plataformas Digitales

15 de marzo de 2026 — Enrique Benet-Gregg

Marco Legal Aplicable al Arrendamiento Turístico en México

El arrendamiento vacacional a través de plataformas digitales opera en un espacio normativo donde convergen el derecho civil federal, la legislación turística, el régimen fiscal aplicable a actividades de economía digital y, en el caso de Quintana Roo, disposiciones locales específicas. La ausencia de un instrumento legal que regule integralmente este segmento ha generado una práctica contractual heterogénea y, con frecuencia, estructuralmente deficiente. Identificar las cláusulas esenciales y entender las obligaciones derivadas del uso de plataformas intermediarias no es una cuestión de forma: es la diferencia entre una operación fiscalmente correcta y una con exposición patrimonial significativa.

Régimen Civil del Contrato de Arrendamiento Turístico

El contrato de arrendamiento vacacional se rige, en su estructura civil, por los artículos 2398 al 2496 del Código Civil Federal y, supletoriamente, por el Código Civil del Estado de Quintana Roo en lo que resulte aplicable a inmuebles ubicados en esa entidad. El arrendamiento turístico se caracteriza por su temporalidad, generalmente inferior a treinta días, y por la incorporación de servicios accesorios que pueden reconfigurar la naturaleza jurídica del vínculo, aproximándolo a una prestación de servicios de hospedaje regulada por la Ley General de Turismo (publicada en el DOF el 17 de junio de 2009, con reformas al 20 de mayo de 2021). La función de registro de prestadores de servicios turísticos se encuentra distribuida en los artículos 56 a 62 de dicha ley, en relación con el Registro Nacional de Turismo (RNAT), cuya operación corresponde a la Secretaría de Turismo (SECTUR) conforme al reglamento operativo del RNAT. El artículo 3, fracción XVI, define la actividad de hospedaje para efectos de la ley, mientras que los artículos 56 a 62 establecen el marco del padrón y las obligaciones de inscripción ante el RNAT como mecanismo regulatorio operativo.

Cuando el inmueble está ubicado dentro de la Zona Federal Marítimo Terrestre o en desarrollos sujetos a régimen de condominio, deben considerarse adicionalmente la Ley General de Bienes Nacionales (artículos 119 a 128 sobre uso y aprovechamiento de la ZOFEMAT) y la escritura constitutiva del régimen condominial, cuyas restricciones de uso son oponibles al arrendatario y al propietario con igual efecto.

Las restricciones al uso turístico de unidades condominiales merecen un análisis específico por su frecuencia en desarrollos de la Riviera Maya. Cuando tales restricciones constan en la escritura constitutiva del régimen e inscritas en el Registro Público de la Propiedad, su oponibilidad frente a terceros adquirentes y arrendatarios es plena, en el sentido sostenido por diversos Tribunales Colegiados de Circuito; véase, como criterio analógico verificable, la tesis I.3o.C.1042 C, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Libro 31, junio de 2016, Tomo IV, página 2814, que aborda la oponibilidad de las cláusulas del régimen condominial inscritas en el Registro frente a adquirentes posteriores. Este criterio tiene implicaciones directas para propietarios en desarrollos de la Riviera Maya que comercializan sus unidades en plataformas digitales sin verificar previamente el reglamento condominial.

Una situación particularmente controvertida se presenta cuando la asamblea condominial adopta restricciones al arrendamiento turístico con posterioridad a la adquisición del inmueble. En este supuesto, el análisis jurídico debe distinguir si la restricción modifica la escritura constitutiva del régimen, en cuyo caso requiere formalización notarial e inscripción en el Registro Público de la Propiedad para ser plenamente oponible a terceros, o si únicamente modifica el reglamento interno del condominio, que tiene una jerarquía normativa distinta y una eficacia frente a terceros de menor alcance. Esta distinción es determinante para los inversionistas que adquirieron su unidad antes de que la asamblea introdujera tales restricciones: la ausencia de inscripción registral de la modificación puede constituir un argumento válido de inoponibilidad en sede judicial o arbitral.

En cuanto a los límites de la autonomía de la voluntad en materia de arrendamiento, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido que dicha autonomía cede frente a normas de orden público, criterio recogido, entre otros precedentes, en la tesis 1a. CCXLVII/2016 (10a.), Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Libro 34, septiembre de 2016, Tomo I, página 515, relativa a los límites del principio de autonomía de la voluntad frente al orden público. Por analogía, este criterio es aplicable al arrendamiento turístico en tanto las disposiciones fiscales y las normas de protección al consumidor previstas en la Ley Federal de Protección al Consumidor integran el orden público aplicable cuando el arrendatario actúa como consumidor final en el mercado turístico.

Cláusulas Esenciales del Contrato

Un contrato de arrendamiento turístico estructuralmente sólido debe contener, como mínimo, los siguientes elementos:

Objeto y descripción del inmueble: identificación catastral, número de escritura pública, folio real del Registro Público de la Propiedad y precisión de los bienes muebles incluidos en el arrendamiento.
Vigencia y condiciones de renovación: especificación de la fecha de entrada, fecha de salida, y régimen aplicable en caso de extensión unilateral o permanencia indebida, incluyendo la cláusula penal correspondiente conforme al artículo 2117 del Código Civil Federal.
Renta, depósito de garantía y forma de pago: tipo de cambio aplicable cuando el precio se pacte en divisas, mecanismo de retención por parte de la plataforma digital intermediaria y consecuencias del incumplimiento del pago.
Limitaciones de uso: número máximo de ocupantes, prohibición de subarrendamiento, restricciones de actividades comerciales o de entretenimiento masivo, y referencia expresa a las normas del reglamento de condominio cuando aplique.
Régimen de responsabilidad: distribución de responsabilidades frente a daños al inmueble, cobertura de seguros exigible, y mecanismo de resolución de controversias, incluyendo cláusula arbitral o de mediación conforme a los artículos 1415 y siguientes del Código de Comercio.
Cláusula fiscal: identificación del obligado principal para efectos del ISR e IVA, traslado del impuesto cuando corresponda, mecanismo de retención aplicable cuando interviene una plataforma digital, y distinción expresa entre los supuestos de retención según el estatus de registro del arrendador ante el SAT.

Plataformas Digitales: Obligaciones Fiscales y Retenciones

La reforma fiscal de 2020, vigente desde el 1 de junio de ese año, incorporó al Código Fiscal de la Federación, a la Ley del Impuesto sobre la Renta (artículos 113-A al 113-C) y a la Ley del Impuesto al Valor Agregado (artículos 18-B al 18-J) un régimen específico para plataformas tecnológicas que actúan como intermediarias en la prestación de servicios, incluyendo el arrendamiento de inmuebles. Bajo este régimen, plataformas como Airbnb y VRBO están obligadas a retener y enterar al SAT el ISR a una tasa del 4% sobre el ingreso pagado al arrendador.

En materia de IVA, el tratamiento no es uniforme y su correcta comprensión es indispensable para evitar contingencias. Conforme al artículo 18-D de la LIVA, la plataforma retiene el IVA correspondiente, pero la tasa y la mecánica de retención varían según el estatus fiscal del arrendador. Cuando el arrendador proporciona su RFC con actividad de arrendamiento debidamente registrada, la plataforma retiene el porcentaje de IVA que le corresponde en su calidad de retenedora, y el arrendador conserva la obligación de acreditar, trasladar y declarar el IVA complementario conforme a sus obligaciones generales. Cuando el arrendador no proporciona su RFC o no acredita estar inscrito con actividad específica de arrendamiento, la plataforma retiene el IVA al 16% sobre la contraprestación y lo entera como pago definitivo, desplazando en ese supuesto la obligación del arrendador de declarar el impuesto por esa operación. La distinción es crítica: un arrendador registrado que asume que la retención de la plataforma extingue su obligación de IVA puede incurrir en omisión de declaración y en diferencias a cargo determinables en auditoría.

El arrendador persona física puede optar por considerar las retenciones efectuadas por la plataforma como pago definitivo cuando sus ingresos mensuales no excedan de 35,000 pesos, conforme al artículo 113-A, segundo párrafo, de la LISR. Cuando los ingresos superen ese umbral, el contribuyente debe presentar declaración mensual complementaria y acumular los ingresos en términos generales. La omisión de esta distinción en el contrato, y su reflejo inadecuado en la cláusula fiscal, es fuente directa de contingencias fiscales documentadas en procedimientos de revisión del SAT.

Adicionalmente, el Estado de Quintana Roo aplica el Impuesto sobre Hospedaje conforme a la Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo, a una tasa del 3% sobre el valor total del alojamiento. Las disposiciones específicas que regulan este impuesto se encuentran en los artículos relativos al impuesto sobre hospedaje de dicha ley; la reforma más reciente con publicación verificada corresponde al Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo, Extraordinario, del 30 de diciembre de 2022, sin perjuicio de las modificaciones publicadas en el ejercicio fiscal 2024, cuyo número de edición del Periódico Oficial y fecha exacta deben verificarse en la edición oficial vigente al momento de la consulta. Las plataformas digitales con operación en el estado han alcanzado acuerdos de recaudación con la autoridad estatal, pero la responsabilidad subsidiaria del arrendador propietario permanece vigente cuando la plataforma no entera correctamente el impuesto.

Registro Municipal: Padrón de Prestadores de Servicios de Hospedaje

Una capa regulatoria que con frecuencia se omite en la estructuración de operaciones de arrendamiento turístico es la del registro municipal obligatorio ante el padrón de prestadores de servicios de hospedaje. En el municipio de Benito Juárez (Cancún), la obligación de inscripción se sustenta en el Reglamento de Servicios Turísticos del Municipio de Benito Juárez y en las disposiciones de la Dirección de Desarrollo Económico y Turismo municipal, que exigen el registro del inmueble destinado a uso turístico como condición para operar lícitamente. El procedimiento implica la presentación de la escritura de propiedad o título de fideicomiso, la constancia de uso de suelo compatible con uso turístico o de hospedaje emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano, y la manifestación de cumplimiento con las normas de protección civil aplicables. La ausencia de registro puede derivar en órdenes administrativas de clausura temporal, imposición de multas y, en casos de reincidencia, clausura definitiva del inmueble para uso turístico.

En el municipio de Solidaridad (Playa del Carmen), los requisitos de registro municipal siguen una estructura análoga pero tramitada ante la Dirección de Turismo de Solidaridad, con verificación de uso de suelo ante la Dirección de Desarrollo Urbano municipal. Ambos municipios han intensificado en los últimos ejercicios la supervisión de unidades ofertadas en plataformas digitales sin acreditación municipal, lo que incrementa el riesgo operativo para propietarios que no han formalizado su situación en este nivel. La verificación del uso de suelo permitido es, en la práctica, el primer filtro que determina la viabilidad legal de la operación turística en ambos municipios.

Implicaciones Prácticas para Inversionistas y Propietarios

Un propietario que arrienda su inmueble a través de plataformas digitales sin un contrato estructurado asume tres tipos de exposición concurrente: civil, por ausencia de cláusulas de responsabilidad y penales adecuadas; fiscal, por incumplimiento del régimen de retenciones federales y del impuesto estatal de hospedaje; y administrativa, por omisión de registro ante el RNAT y ante el padrón municipal del municipio correspondiente. En el caso de inmuebles sujetos a fideicomiso bancario en zona restringida conforme al artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera, el banco fiduciario puede imponer restricciones adicionales al uso del bien fideicomitido que deben verificarse antes de suscribir cualquier contrato de arrendamiento turístico.

Estructurar correctamente estas operaciones requiere coordinar el análisis del régimen condominial (incluyendo la verificación de si las restricciones vigentes constan en escritura inscrita o únicamente en reglamento interno), la situación fiscal del propietario, el tipo de plataforma intermediaria, la naturaleza del inmueble y su situación frente al RNAT y al padrón municipal.

Resumen de Obligaciones por Supuesto: Guía de Evaluación Operativa

Al concluir el análisis de las secciones precedentes, el propietario o inversionista puede autoevaluar su exposición conforme a la siguiente secuencia de verificación:

Si sus ingresos mensuales por arrendamiento turístico superan $35,000 pesos: las retenciones de la plataforma no constituyen pago definitivo de ISR; debe presentar declaración mensual complementaria y acumular ingresos en términos generales conforme al artículo 113-A LISR. Adicionalmente, debe verificar si su nivel de ingresos activa obligaciones de facturación y declaración de IVA más allá de la retención de la plataforma conforme al artículo 18-D LIVA.
Si el inmueble se encuentra en la Zona Federal Marítimo Terrestre (ZOFEMAT): el título de concesión debe ser verificado para confirmar que el uso turístico o de hospedaje está autorizado; la violación de los términos de la concesión puede provocar su revocación conforme a los artículos 119 a 128 de la Ley General de Bienes Nacionales, con independencia de la validez civil del contrato de arrendamiento.
Si el reglamento condominial no permite expresamente el uso turístico o de corta estancia: debe determinarse si la restricción consta en escritura constitutiva inscrita en el Registro Público (oponibilidad plena) o únicamente en el reglamento interno (oponibilidad limitada y potencialmente controvertible). Si la restricción fue adoptada por asamblea con posterioridad a la adquisición, debe analizarse si fue formalizada notarialmente e inscrita, pues de lo contrario puede ser impugnable.
Si el inmueble no está inscrito en el Registro Nacional de Turismo (RNAT) de SECTUR: la operación puede estar sujeta a sanciones administrativas federales conforme a los artículos 56 a 62 de la Ley General de Turismo; el registro ante el RNAT es independiente del registro municipal y ambos son exigibles de forma concurrente.
Si el inmueble no cuenta con registro municipal en el padrón de hospedaje de Benito Juárez o Solidaridad: la operación turística puede ser objeto de clausura administrativa, multa o suspensión de actividades por parte de la Dirección de Desarrollo Urbano o la Dirección de Turismo del municipio correspondiente.
Si el inmueble está sujeto a fideicomiso bancario en zona restringida: el contrato con el banco fiduciario debe ser revisado para confirmar que el uso turístico está dentro del objeto autorizado del fideicomiso; la operación sin autorización fiduciaria puede constituir una violación contractual frente al banco con consecuencias sobre la vigencia del propio fideicomiso.

Sources and References

Legislación

Código Civil Federal, artículos 2117, 2398 a 2496. Última reforma publicada en el DOF el 11 de enero de 2021.
Ley General de Turismo, artículos 3 fracción XVI y 56 a 62 (régimen del Registro Nacional de Turismo). Última reforma publicada en el DOF el 20 de mayo de 2021.
Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 113-A al 113-C. Reforma en materia de plataformas digitales publicada en el DOF el 9 de diciembre de 2019, vigente desde el 1 de junio de 2020.
Ley del Impuesto al Valor Agregado, artículos 18-B al 18-J, con especial referencia al artículo 18-D en materia de retenciones diferenciadas por estatus de registro del arrendador. Misma reforma y fecha de vigencia.
Código Fiscal de la Federación, artículos 17-K y concordantes. Última reforma publicada en el DOF el 12 de noviembre de 2021.
Ley de Inversión Extranjera, artículo 11. Última reforma publicada en el DOF el 15 de agosto de 2016.
Ley General de Bienes Nacionales, artículos 119 a 128. Última reforma publicada en el DOF el 19 de enero de 2018.
Ley Federal de Protección al Consumidor. Última reforma publicada en el DOF el 28 de enero de 2022.
Código de Comercio, artículos 1415 y siguientes en materia arbitral. Última reforma publicada en el DOF el 27 de enero de 2017.
Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo, disposiciones relativas al Impuesto sobre Hospedaje. Reforma verificada en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo, Extraordinario, del 30 de diciembre de 2022. Las modificaciones correspondientes al ejercicio fiscal 2024 deben consultarse en la edición vigente del Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo al momento de la revisión, dado que el número de edición y fecha exacta están sujetos a verificación en la fuente oficial.

Criterios Judiciales

Tesis I.3o.C.1042 C, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Libro 31, junio de 2016, Tomo IV, página 2814. Criterio analógico sobre la oponibilidad de las cláusulas del régimen condominial inscritas en el Registro Público frente a adquirentes y arrendatarios posteriores. Aplicable por diversos Tribunales Colegiados de Circuito en materia de restricciones condominiales al arrendamiento turístico.
Tesis 1a. CCXLVII/2016 (10a.), Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Libro 34, septiembre de 2016, Tomo I, página 515. Criterio relativo a los límites del principio de autonomía de la voluntad frente al orden público; aplicable por analogía al arrendamiento turístico en lo concerniente a obligaciones fiscales y de protección al consumidor.

Doctrina

Rojina Villegas, Rafael. Derecho Civil Mexicano, Tomo VI: Contratos. Editorial Porrúa, múltiples ediciones.
Servicio de Administración Tributaria (SAT). Guía para contribuyentes que obtienen ingresos por plataformas tecnológicas. Publicación oficial, actualización 2023.

Fuentes Oficiales

Diario Oficial de la Federación (DOF): publicaciones citadas en el apartado legislativo.
Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo: Ley de Hacienda del Estado, reforma verificada del 30 de diciembre de 2022 y reformas aplicables al Impuesto sobre Hospedaje en el ejercicio fiscal 2024, sujetas a verificación en la fuente oficial.
Secretaría de Turismo (SECTUR): Registro Nacional de Turismo (RNAT), normativa operativa y obligaciones de inscripción para prestadores de servicios de hospedaje.
Registro Público de la Propiedad y del Comercio, delegaciones Benito Juárez y Solidaridad, Quintana Roo.
Dirección de Desarrollo Urbano del Municipio de Benito Juárez y Dirección de Turismo del Municipio de Solidaridad: reglamentos y procedimientos de registro en el padrón municipal de prestadores de servicios de hospedaje.

IBG Legal asesora a inversionistas nacionales y extranjeros en la estructuración de programas de renta vacacional bajo esquemas de fideicomiso bancario en desarrollos adyacentes a la ZOFEMAT, en la revisión de restricciones condominiales adoptadas con posterioridad a la adquisición y en la defensa ante el SAT en auditorías sobre retenciones de plataformas digitales. Si su inmueble está sujeto a fideicomiso bancario o a restricciones condominiales y opera en Airbnb o VRBO, contáctenos para una revisión de su contrato y su situación fiscal.