Constituir el régimen de condominio de un desarrollo en Cancún: escritura, reglamento y áreas comunes

Lo que usted firme en la escritura constitutiva obligará a cada comprador de su desarrollo. Tiene los planos, la licencia de construcción y una lista de interesados en preventa; lo que falta es la escritura que convierte el edificio en condominio, y en ella se decide casi todo lo que después será difícil de cambiar: el indiviso de cada unidad, la frontera entre lo privativo y lo común, el peso de su voto mientras conserve inventario y la forma en que se inscribirá cada venta. En Cancún, como en todo Quintana Roo, ese régimen se constituye conforme a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo. El título que el Código Civil para el Estado de Quintana Roo dedicaba al condominio, artículos 2004 a 2065, fue derogado en 2010. Este artículo sigue el orden en que el régimen se arma: los documentos previos, la escritura, el reglamento, la asamblea, las cuotas y la venta antes de la inscripción.

A quién obliga lo que usted firme y cuándo puede hacerlo

Lo primero que conviene tener claro es el alcance de su firma. La ley de condominio somete a los condóminos, entre otras fuentes, a la escritura constitutiva y al reglamento. El documento que usted otorga hoy como desarrollador será, mañana, la regla de convivencia de personas que todavía no conoce. Si contiene un error de indiviso o deja sin asignar una azotea, ese error pasa a cada comprador, y corregirlo después exigirá las mayorías que la ley fija para modificar la escritura.

El momento también está en la ley, que admite constituir el régimen en construcciones nuevas o en proyecto, siempre que se cumplan los requisitos previos a la inscripción (artículo 8). Eso abre la puerta a constituir el condominio antes de terminar la obra, con una condición que pesa: esos requisitos son la primera carpeta que hay que armar, y ahí aparecen también los primeros huecos de la ley.

La carpeta previa a la inscripción

El artículo 4 de la ley de condominio exige, antes de la inscripción, la Constancia de Compatibilidad Territorial que en su caso expida la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable, y enumera los documentos a presentar: título de propiedad, libertad de gravamen, constancia de uso de suelo, licencia de construcción, autorización municipal del régimen, terminación de obra o fianza que la garantice, recibo del impuesto predial, certificación de medidas y colindancias y cédula catastral. Son papeles de origen distinto, así que conviene armar la carpeta en paralelo con la obra y no al final.

Aquí aparece el primer hueco. La Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo no regula la expedición de esa constancia, y su artículo 81, fracción XIII, encarga a la misma Secretaría un Dictamen de Viabilidad en Materia de Acciones Urbanísticas para constituir o modificar el régimen. Ninguna de las dos leyes relaciona ambos documentos. Qué expide hoy la Secretaría y cómo autoriza el régimen el municipio de Benito Juárez se confirma con esas autoridades, y conviene hacerlo antes de comprometer fechas con compradores.

El segundo hueco toca directo al calendario. La misma disposición dice que los ayuntamientos “únicamente autorizarán el cambio a régimen condominal en edificaciones terminadas”, mientras que la propia ley admite proyectos y acepta fianza en lugar de la constancia de terminación de obra (artículos 8 y 9, fracción X). La ley no dice cómo se concilian en un desarrollo en construcción, y eso puede condicionar el calendario de escrituración de una preventa. Si su plan de ventas supone escriturar unidades antes de terminar el edificio, esa suposición conviene confirmarla con el municipio.

Qué debe decir la escritura constitutiva

Con la carpeta armada, sigue la escritura. El artículo 9 de la ley de condominio pide que haga constar, entre otros puntos, la licencia de construcción; la descripción de cada unidad privativa con sus cajones; el valor nominal y el porcentaje de indiviso de cada unidad; el destino de cada unidad; los bienes comunes; los casos en que pueden modificarse escritura y reglamento; el nombramiento del administrador, y la obligación de garantizar las cuotas de los fondos. Cada punto responde a una pregunta que un comprador hará algún día, y la escritura es donde esa respuesta debe estar.

La fracción X merece lectura aparte, porque compromete al proyecto. Pide la constancia de terminación de obra o, en su caso, una fianza “equivalente al 15% del valor total del condominio” para garantizar la terminación y otra del 10% por la calidad de la construcción y sus vicios, vigente dos años desde la entrega total, ambas a favor de la tesorería municipal. Son garantías que conviene prever en el plan financiero del desarrollo desde el principio. Al apéndice de la escritura se agregan los planos, la memoria técnica y el reglamento.

Lo privativo, lo común y el indiviso

Es en la escritura donde se traza la línea entre lo que es de cada quien y lo que es de todos. Según el artículo 14 de la ley de condominio, forman parte de la unidad privativa los anexos que la escritura le asigne, como cajones o bodegas. El artículo 23 de esa ley enumera los bienes comunes, que “no podrán enajenarse, gravarse o embargarse”, como terreno, fachada, jardines, estructura y azoteas de uso general, más lo que la escritura y el reglamento establezcan con ese carácter.

En los condominios verticales la regla es todavía más concreta. Salvo que la escritura constitutiva lo establezca, el artículo 25 impide que los condóminos de planta baja ocupen para su uso exclusivo los patios y demás espacios comunes de esa planta, y prohíbe a los del último piso ocupar la azotea o elevar nuevas construcciones. Si usted comercializa un departamento de planta baja con patio o un último piso con azotea, y la escritura no los asigna, el comprador no podrá ocuparlos en exclusiva. Por eso conviene asignar desde la escritura constitutiva, y con todas sus letras, terrazas, azoteas y estacionamientos.

El indiviso es el porcentaje de cada unidad respecto del total, y de él dependen los gastos comunes, los fondos y el valor del voto (artículos 26, fracción V; 42, fracción II, y 28, fracción VI, de la ley de condominio). Un indiviso mal calculado no es un error de una sola vez: se repite en cada cuota y en cada asamblea. Y corregirlo no es sencillo. Modificar la escritura exige asamblea extraordinaria con asistencia de al menos el 75 por ciento del proindiviso (artículo 11), y cambiar el uso y destino de una unidad o del desarrollo requiere el acuerdo del 100% de los condóminos (artículo 21, fracción X).

El reglamento viaja con la escritura

El reglamento no es un anexo menor. Conforme a los artículos 2, fracción XIX, y 41 de la ley de condominio, forma parte de la escritura, se inscribe y se entrega a cada adquirente. Debe contener, al menos, los derechos y limitaciones sobre bienes comunes, las bases de las cuotas, las reglas de asamblea y de designación y remoción del administrador y los comités, las bases para modificarlo y las mayorías especiales; puede además obligar a contratar seguro contra fenómenos hidrometeorológicos e incendio. Esa última posibilidad merece una decisión expresa del desarrollador, porque si el reglamento no la impone, ningún condómino queda obligado por esa vía.

El artículo 12 exige además que todo contrato de adquisición haga constar que la unidad está al corriente en cuotas. Las bases que usted fije en el reglamento son, por tanto, las que cada venta tendrá que acreditar.

Asamblea, administración y peso del desarrollador

Mientras usted conserve inventario, usted es también condómino, y su voto tiene reglas propias. La asamblea sesiona en forma ordinaria al menos cada seis meses (artículo 28, fracción III, de la ley de condominio). Los administradores del primer año los designan quienes otorgan la escritura constitutiva (artículo 31, fracción II), lo que le da al desarrollador el arranque de la administración. Para elegir administrador y comités, en cambio, cada unidad habitacional tiene un voto, sin importar su indiviso.

El inventario grande tiene un contrapeso. Cuando un solo condómino representa el 20% o más del proindiviso, la fracción VIII del artículo 28 exige además el voto a favor de la mayoría del porcentaje restante; la fracción XI, para quien represente más del 20%, pide cuando menos la mitad de los votos del indiviso restante y exceptúa la elección de administrador y de los comités, que se acuerda por mayoría simple. En los acuerdos que alcanzan esas fracciones, su porcentaje no le basta para decidir solo: necesita a los compradores.

Cuotas y fondos

Las bases de las cuotas y las primeras aportaciones a los fondos se fijan en el reglamento (artículos 41, fracción II, y 42, fracción II, de la ley de condominio). Las cuotas no admiten compensación y son imprescriptibles (artículo 42, fracción I); el estado de cuenta con las firmas que exige la ley trae aparejada ejecución cuando hay tres cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes, y la falta de pago suspende el voto (artículos 43 y 32). Estas reglas también lo alcanzan a usted como titular del inventario: si deja de pagar las cuotas de las unidades no vendidas, se suspende el voto que les corresponde y el desarrollador queda expuesto al mismo cobro que cualquier condómino.

En el distrito judicial de Cancún, ese cobro de cuotas condominales está en la primera etapa del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares desde el 1 de junio de 2026, según el Decreto 240 de la XVIII Legislatura de Quintana Roo.

Vender antes de tener el régimen inscrito

Aquí es donde la lista de interesados en preventa vuelve a la mesa. La ley de condominio no contiene una regla que prohíba en forma expresa comercializar unidades antes de constituir el régimen, pero su artículo 10 exige inscribir la escritura constitutiva y los contratos de traslación de dominio. El Código Civil para el Estado de Quintana Roo dispone que la compraventa de inmuebles se perfecciona hasta que se inscribe y que el registro es constitutivo para los contratos que transmiten el dominio (artículos 2598, 3159 y 3160). Mientras la venta no esté inscrita no surte plenamente sus efectos, y la escrituración que usted ofrezca en preventa depende de que pueda inscribirse.

Si el Registro Público inscribe la venta de una unidad antes de inscrita la escritura constitutiva, que es la que describe cada unidad y su indiviso, no lo resuelve esa ley; se confirma con el notario y el Registro. Lo que sí está claro es la forma de la preventa cuando se documenta como promesa: debe constar por escrito, expresar los elementos del contrato prometido y limitarse a cierto tiempo (artículos 2543 a 2545 del Código Civil estatal). Una promesa que no cumpla esos requisitos queda en riesgo, y ese riesgo es de los dos lados de la mesa.

Hay dos reglas más que conviene tener a la vista. El artículo 2, fracción VIII, de la ley de condominio considera condómino a quien firmó un contrato que, de cumplirse, lo hará propietario. Y el artículo 15 de esa ley regula una notificación a los copropietarios, por notario o jurisdicción voluntaria, para el derecho del tanto cuando se enajena una unidad, sin distinguir la venta del inventario del desarrollador. Si esa notificación alcanza sus ventas no lo resuelve la ley de forma expresa, y se revisa con el notario en cada escritura.

La vía penal y sus límites

Hay otra vía que conviene conocer, aunque sea para entender su alcance. El Código Penal para el Estado Libre y Soberano de Quintana Roo sanciona a quien, causando daño o perjuicio, transfiera o prometa transferir derechos sobre un inmueble sin el previo permiso administrativo (artículo 154), y a los vendedores de edificios en condominio que no destinan a la operación el dinero recibido a cuenta del precio (artículo 153, fracción IV). Para un desarrollador, la lectura prudente es doble: no prometer unidades sin los permisos que la operación requiere y poder demostrar a qué se destinó cada anticipo.

Si una conducta concreta encuadra en esos tipos se analiza en cada caso: un incumplimiento contractual no es por sí mismo un delito, y la denuncia penal no es una vía para recuperar pagos. En vivienda vendida al público aplica también la Ley Federal de Protección al Consumidor, en su artículo 73.

Preguntas frecuentes

¿Qué ley rige el régimen de condominio en Cancún?

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo. El título que el código civil estatal dedicaba al condominio fue derogado en 2010.

¿Puedo constituir el régimen antes de terminar la obra?

La ley de condominio admite constituirlo en construcciones nuevas o en proyecto, y acepta fianza en lugar de la constancia de terminación de obra. Pero también dice que los ayuntamientos únicamente autorizarán el cambio a régimen condominal en edificaciones terminadas, y no explica cómo se concilian esas reglas. Se confirma con el municipio.

¿Qué fianzas exige la escritura si la obra no está terminada?

Una equivalente al 15% del valor total del condominio para garantizar la terminación y otra del 10% por la calidad de la construcción y sus vicios, vigente dos años desde la entrega total. Ambas se otorgan a favor de la tesorería municipal.

¿Cómo aseguro que una terraza o una azotea sea de una unidad?

Asignándola en la escritura constitutiva. Forman parte de la unidad privativa los anexos que la escritura le asigne, y en condominios verticales, salvo que la escritura lo establezca, los del último piso no pueden ocupar la azotea.

¿Cuánto pesa mi voto mientras conserve inventario?

Para elegir administrador y comités, cada unidad habitacional tiene un voto, sin importar su indiviso. Si usted representa el 20% o más del proindiviso, la ley exige además el voto de la mayoría del porcentaje restante, con las reglas y excepciones que la ley de condominio prevé para esos casos.

Cómo empezar

Antes de firmar, vuelva a los planos con cuatro preguntas: si el indiviso es defendible frente a cada comprador; si están asignados terrazas, azoteas, cajones y bodegas; si el destino de cada unidad permite la operación prevista, incluida la renta, y si las fechas de preventa son compatibles con las autorizaciones y fianzas. Cada respuesta depende del proyecto y de su documentación municipal, y conviene tenerlas antes de que la lista de preventa se convierta en contratos. El equipo de desarrollo y permisos acompaña ese trabajo, de la carpeta previa a la inscripción del régimen.

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Fuentes y referencias

• Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo (estatal), última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado el 12 de noviembre de 2021: artículos 2 (fracciones VIII, XVIII y XIX), 3, 4, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 21 (fracción X), 23, 25, 26 (fracción V), 28 (fracciones III, VI, VIII y XI), 31 (fracción II), 32, 41, 42 y 43. https://documentos.congresoqroo.gob.mx/leyes/L69-XVI-20211112-L1620211112156-.pdf
• Código Civil para el Estado de Quintana Roo (estatal), última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado el 7 de septiembre de 2026: artículos 2004 a 2065 (título del condominio, derogado), 2543 a 2545, 2598, 3159 y 3160.
• Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo (estatal), última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado el 28 de mayo de 2026: artículos 7 (fracción L) y 81 (fracción XIII). https://documentos.congresoqroo.gob.mx/leyes/L191-XVIII-20260528-L1820260528236-Ley-de-Asent-Hum,-Orden-Terri-y-Des-Urb.pdf
• Código Penal para el Estado Libre y Soberano de Quintana Roo (estatal), última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado el 10 de abril de 2026: artículos 153 (fracción IV) y 154.
• Ley Federal de Protección al Consumidor (federal), última reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación el 12 de diciembre de 2025: artículo 73.
• Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (federal), publicado en el Diario Oficial de la Federación el 7 de junio de 2023, texto con reforma del 15 de enero de 2026, y Decreto 240 de la XVIII Legislatura del Estado de Quintana Roo (estatal), aprobado el 20 de mayo de 2026, sobre su entrada en vigor por distrito.