Concesión de zona federal marítimo terrestre en Los Cabos: trámite, uso y riesgos

Comprar frente al mar en Los Cabos no le da la playa. Usted tiene sobre la mesa la escritura de un lote en Los Cabos, Baja California Sur, y un plano en el que el terreno parece llegar hasta la arena, pero no llega: la casa o el desarrollo con frente al mar termina donde empieza la zona federal marítimo terrestre. La playa y esa franja son bienes de uso común de la Federación, y la Ley General de Bienes Nacionales (federal, en adelante LGBN) exige concesión, asignación, autorización o permiso para aprovecharlas de manera especial.

Esa es la regla que ordena todo lo demás. La concesión no forma parte del predio colindante, no crea derechos reales y su cesión requiere autorización previa de la autoridad que la otorgó. Lo que usted obtiene al comprar o desarrollar depende, entonces, de tres preguntas: si existe un título vigente, a nombre de quién está y qué uso y qué obras autoriza. Este artículo sigue ese orden.

Qué es la zona federal y por qué no es parte del predio

Empiece por la franja misma. La LGBN enumera entre los bienes de uso común las playas marítimas y la zona federal marítimo terrestre, los sujeta al régimen de dominio público de la Federación y los declara inalienables, imprescriptibles e inembargables (artículos 6, fracción II, 7, fracciones IV y V, y 13). Esas tres palabras son la clave del resto. Inalienable significa que no se vende; imprescriptible, que no se adquiere por ocuparla durante años; inembargable, que no puede embargarse. Ningún contrato privado cambia esa condición.

La anchura está en el artículo 119 de la LGBN, fracción I: donde la costa presenta playas, la zona federal es “la faja de veinte metros de ancho de tierra firme, transitable y contigua a dichas playas”. En lagos, lagunas y esteros comunicados con el mar, la faja se cuenta desde el mayor embalse anual o límite de la pleamar, según la fracción III del mismo artículo. El deslinde y la delimitación corresponden a la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, conforme a ese mismo precepto. Por eso el plano que importa no es el del vendedor, sino la delimitación oficial.

De ahí la primera consecuencia sobre el papel que tiene enfrente: la escritura de un lote frente al mar no puede incluir la playa ni la franja federal, aunque esté inscrita. Si el plano del desarrollo dibuja jardines, terrazas o albercas hasta la arena, esa parte del dibujo no está amparada por la escritura. Lo que sí puede existir es un título distinto para usar esa franja, y ese título es el que sigue.

Qué otorga la concesión y qué no

La LGBN permite a todos usar los bienes de uso común y exige, para aprovechamientos especiales, “concesión, asignación, autorización o permiso”. El artículo 16 fija el alcance: estos títulos “no crean derechos reales”; otorgan, frente a la administración y sin perjuicio de terceros, el derecho a realizar los usos que señalen la ley y el título. Usted no compra un tramo de playa; obtiene el derecho a usarla de cierta forma. La consecuencia para un inversionista es directa: el valor de ese derecho está en lo que la ley y el título dicen.

Los artículos 72 a 77 de la LGBN, sobre concesiones en inmuebles federales, se dirigen a las dependencias administradoras de inmuebles, entre ellas la Secretaría. El artículo 73 prevé un plazo de hasta cincuenta años, prorrogable a juicio de la dependencia. El titular cuenta con un término equivalente al diez por ciento del plazo, antes del vencimiento, para pedir la prórroga con preferencia, y al final las obras adheridas de manera permanente pasan al dominio de la Federación. Esa última regla merece un cálculo. Lo que usted construya de forma permanente sobre la franja tiene un horizonte, y ese horizonte es el del título.

La concesión se extingue, entre otras causas, por vencimiento, renuncia ratificada, nulidad, revocación, caducidad o rescate, y no iniciar el uso en el plazo señalado es causa de caducidad (artículos 74 y 75). Un título obtenido y no ejercido no se conserva por sí solo. El Título Cuarto de la LGBN, sobre la zona federal (artículos 119 a 127), no contiene reglas propias de plazo ni de cesión. Esas reglas están en el reglamento, que regula la vigencia, la prórroga y la cesión en sus artículos 25, 30 y 37.

El reglamento de playas y zona federal

El trámite lo detalla el Reglamento para el Uso y Aprovechamiento del Mar Territorial, Vías Navegables, Playas, Zona Federal Marítimo Terrestre y Terrenos Ganados al Mar (federal, Diario Oficial de la Federación del 21 de agosto de 1991), vigente sin reformas publicadas; sus remisiones a la ley de 1982 se leen hoy con la LGBN. Según su artículo 26, la solicitud incluye plano topográfico, uso, inversión y constancias estatales o municipales sobre “la congruencia de los usos del suelo en relación al predio colindante”. La concesión, entonces, se pide mirando el predio de al lado: la solicitud lleva constancias sobre la congruencia del uso que pretende en la franja con el del lote.

Los propietarios o legítimos poseedores colindantes figuran en el orden de prelación que fija el reglamento en su artículo 24, fracción V. Para la prórroga, el artículo 30, fracciones I y IV, exige que el solicitante sea el titular y la pida dentro del año anterior al vencimiento, pero antes de los cuarenta y cinco días naturales previos. Esa ventana no coincide con la de la ley; conviene tener las dos a la vista y anotarlas en el calendario del proyecto.

Un detalle más del reglamento pesa en costa rocosa: la zona solo se determina en áreas con inclinación de 30 grados o menos, según el propio reglamento. Con la franja ubicada y el título entendido, llega la pregunta que conviene hacerse antes de firmar, no después: si la concesión pasa con la compra.

Por qué la concesión no viaja con la escritura

No pasa sola. En el Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal), la compraventa obliga a transferir la propiedad de un bien o derecho y la enajenación de inmuebles se otorga en escritura pública (artículos 2154 y 2222). Lo que se transmite es el predio privado, no la concesión. El vendedor puede tener un título vigente sobre la franja frente a su lote y, aun así, la escritura que usted firme no se lo trae.

Para que el título cambie de manos hace falta otro acto. La dependencia puede autorizar la cesión de derechos y obligaciones si el cesionario reúne los requisitos que se tomaron en cuenta para otorgarla. El artículo 77 de la LGBN, fracción II y párrafos siguientes, exige que la autorización se obtenga “previamente a la realización de los actos jurídicos”, y dispone que la operación en contravención “será nula”. Ceder sin autorización es además causa de revocación. Hay, por tanto, dos riesgos en una sola firma apresurada: que la cesión sea nula y que el título se revoque.

El reglamento agrega sus propios requisitos para la cesión: entre otros, estar al corriente en el pago de derechos y que el área no esté sujeta a resolución administrativa o judicial. Por eso el orden de los actos importa. Primero la autorización, después la firma. Si el precio del lote incluye el valor de la concesión, esa autorización debería ser condición del cierre.

Uso permitido y causas de revocación

Ya con el título a su nombre, lo que sigue es conservarlo. Los artículos 18 y 76 de la LGBN permiten revocar la concesión, entre otras causas, por dar al bien un uso distinto al autorizado, realizar obras no autorizadas, dejar de pagar oportunamente los derechos, ceder o arrendar sin autorización y dañar ecosistemas. Declarada la revocación, el concesionario pierde en favor de la Federación los bienes afectos sin indemnización. Cada causa es una instrucción de operación: usar solo para lo que dice el título, construir solo lo autorizado, pagar a tiempo y no ceder ni arrendar sin autorización.

Los concesionarios pagan los derechos que fije la legislación fiscal, según el artículo 127 de la LGBN. La Ley Federal de Derechos (federal) establece el derecho por el uso, goce o aprovechamiento de playas y zona federal marítimo terrestre, con valores por metro cuadrado según zona y uso, y ubica al municipio de Los Cabos en la zona X (artículos 232-C y 232-D). El monto depende de las cantidades del ejercicio. Pida al vendedor los comprobantes de pago: además de mostrar el costo anual, acreditan que está al corriente, requisito para ceder.

Acceso a la playa

Hay una obligación que acompaña a cualquier título frente al mar. El artículo 8 de la LGBN dispone que el acceso a las playas y a la zona federal contigua “no podrá ser inhibido, restringido, obstaculizado ni condicionado salvo en los casos que establezca el reglamento”. Si no hay vías públicas o accesos, la misma ley obliga a los colindantes a permitir el libre acceso por los accesos que convenga la Secretaría con ellos, mediando compensación en los términos del reglamento. Impedirlo se sanciona con multa al colindante o al concesionario, y la reincidencia del concesionario lleva a revocar el título, según el artículo 154 de la LGBN. Para un desarrollo, un acceso cerrado no es solo un problema con los vecinos: si se repite, puede costar la concesión.

La Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur (estatal, en adelante LDU BCS) refuerza la regla desde lo local. Su artículo 45 BIS prohíbe a propietarios y poseedores, cuando existan accesos a las playas públicas, “impedir el libre tránsito y acceso a la zona federal marítimo terrestre”, y su artículo 68, fracción IX, sujeta las autorizaciones de fraccionamientos y condominios a reglamentos que deben prever lo necesario para garantizar ese acceso. El acceso, por tanto, se diseña desde el proyecto urbano, no se resuelve después.

Obras en la franja: impacto ambiental federal

Si el proyecto contempla obra en la franja, el título de concesión no es el único papel que necesita. La Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (federal, LGEEPA) exige en su artículo 28, fracciones IX y X, autorización previa de la Secretaría para “desarrollos inmobiliarios que afecten los ecosistemas costeros” y para obras en ecosistemas costeros, “así como en sus litorales o zonas federales”. Su Reglamento en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental (federal) desarrolla esa lista en el artículo 5o., incisos Q y R: incluye la construcción de hoteles, condominios, villas y desarrollos habitacionales que afecten ecosistemas costeros, y “cualquier tipo de obra civil” en litorales o zonas federales, salvo viviendas unifamiliares de las comunidades asentadas en esos ecosistemas.

La Ley de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Baja California Sur (estatal) excluye en su artículo 64 de la competencia estatal y municipal las obras del artículo 28 de la LGEEPA. Concesión e impacto ambiental son trámites distintos, y tener uno no suple el otro. Salvo la excepción de las viviendas unifamiliares de las comunidades asentadas, la obra en la franja necesita los dos.

Riesgos de ocupar o construir sin título

Aquí conviene medir lo que está en juego. Las obras hechas sin concesión, permiso, autorización o contrato en inmuebles federales se pierden en beneficio de la Federación y pueden demolerse por cuenta del infractor sin indemnización. Quien use la zona federal sin título y dañe ecosistemas debe reparar o compensar. Y usar un bien de la Nación sin concesión, permiso o autorización previos está tipificado como delito, por una vía independiente de la civil (artículos 150, 151 y 153 de la LGBN). Los juicios sobre bienes de dominio público de la Federación corresponden a los tribunales federales, según el artículo 10 de la LGBN. El riesgo, en suma, no se limita a perder la obra: puede incluir el costo de demolerla, el de reparar el daño y una vía penal.

Preguntas frecuentes

¿La escritura de un lote frente al mar incluye la playa?

No. La playa y la zona federal marítimo terrestre son bienes de uso común de la Federación, inalienables, imprescriptibles e inembargables. La escritura no puede incluirlas, aunque esté inscrita.

¿Cuánto mide la zona federal?

Donde la costa presenta playas, es la faja de veinte metros de ancho de tierra firme, transitable y contigua a ellas. En lagos, lagunas y esteros comunicados con el mar se cuenta desde el mayor embalse anual o límite de la pleamar.

Si compro el lote, ¿adquiero también la concesión del vendedor?

No. La compraventa transmite el predio privado, no la concesión. La cesión requiere autorización previa de la dependencia, y la operación hecha sin ella será nula y es causa de revocación.

¿Cuánto dura una concesión y cómo se prorroga?

Hasta cincuenta años, prorrogable a juicio de la dependencia. La ley da al titular un término equivalente al diez por ciento del plazo antes del vencimiento para pedir la prórroga con preferencia, y el reglamento exige pedirla dentro del año anterior al vencimiento y antes de los cuarenta y cinco días naturales previos.

¿Con la concesión ya puedo construir en la franja?

No necesariamente. La obra en ecosistemas costeros, litorales o zonas federales requiere autorización previa de impacto ambiental de la Secretaría, y concesión e impacto ambiental son trámites distintos.

¿Qué pasa si construyo sin título?

Las obras se pierden en beneficio de la Federación y pueden demolerse por cuenta del infractor sin indemnización. Usar un bien de la Nación sin título previo está tipificado como delito, con independencia de la vía civil.

Cómo empezar

Vuelva al plano con el que empezó y contrástelo con la delimitación oficial. Obtenga el título de concesión, sus modificaciones y los comprobantes de derechos. Confirme el titular y si la cesión requiere autorización previa. Verifique que las obras en la franja estén amparadas por el título y por autorización de impacto ambiental, y que el acceso a la playa no esté cerrado. Si el inmueble está en fideicomiso, confirme a nombre de quién está la concesión. Nada de esto sustituye el análisis del caso, pero con esos documentos en la mano sabrá qué compra y qué no. En nuestra práctica de concesiones de zona federal revisamos ese expediente antes de la firma.

Si evalúa una compra o un desarrollo frente al mar, podemos revisar su caso en una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance. El contacto con el despacho no crea una relación abogado cliente hasta que se formaliza el encargo por escrito.

IBG Legal, con sede en Cancún y oficina en Ciudad de México, asesora a compradores e inversionistas en operaciones inmobiliarias y litigio, y atiende asuntos en Los Cabos.

IBG Legal, su aliado legal en México. Para cualquier duda sobre su inversión o su propiedad, consúltenos.

Fuentes y referencias

• Ley General de Bienes Nacionales (federal). Última reforma DOF 14 de noviembre de 2025: https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LGBN.pdf. Artículos 2, fracción II; 6; 7; 8; 10; 13; 16; 18; 72 a 77; 119 a 127; 150; 151; 153 y 154.
• Reglamento para el Uso y Aprovechamiento del Mar Territorial, Vías Navegables, Playas, Zona Federal Marítimo Terrestre y Terrenos Ganados al Mar (federal). DOF 21 de agosto de 1991, sin reformas publicadas según la compilación de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales y el Orden Jurídico Nacional; la Secretaría lo cita como fundamento en acuerdos publicados en el DOF en 2023 y 2024: https://sidof.segob.gob.mx/notas/docFuente/4739967. Artículos 4, 24, 25, 26, 30 y 37.
• Ley Federal de Derechos (federal). Última reforma DOF 7 de noviembre de 2025. Artículos 232-C y 232-D.
• Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (federal). Última reforma DOF 19 de enero de 2026. Artículo 28, fracciones IX y X.
• Reglamento de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental (federal). Última reforma DOF 31 de octubre de 2014. Artículo 5o., incisos Q y R.
• Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 21 de noviembre de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 45 BIS y 68, fracción IX.
• Ley de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Baja California Sur (estatal). Publicada en el BOGE el 21 de agosto de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículo 64.
• Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 2154 y 2222.