Comprar un edificio para renta en la Ciudad de México: auditoría de contratos y ocupación

Quien compra un edificio con inquilinos en la Ciudad de México compra también todo lo que cada inquilino pueda oponerle después. Conforme al artículo 2409 del Código Civil para el Distrito Federal (local), los arrendamientos vigentes subsisten en sus términos y el comprador ocupa el lugar del arrendador. El edificio puede estar lleno, la relación de rentas puede cuadrar y el vendedor puede tener prisa por firmar este mes; nada de eso dice cuánto vale jurídicamente ese flujo. Lo que vale depende de tres cosas que se verifican antes de firmar: qué dicen y cómo se otorgaron los contratos, si algún inquilino tiene un derecho de preferencia que el vendedor debía respetar, y si la ocupación real coincide con la relación de rentas del vendedor. Este artículo revisa cada una como la revisaría quien tuviera que defender el edificio en un juzgado.

Qué adquiere el comprador

Una aclaración de nombre primero. El código conserva el nombre de Distrito Federal porque el artículo Décimo Cuarto transitorio del decreto constitucional publicado en el DOF el 29 de enero de 2016 ordena entender esas referencias hechas a la Ciudad de México.

El artículo 2409 del Código Civil para el Distrito Federal dispone que, si se transmite la propiedad durante la vigencia del arrendamiento, este subsiste “en los términos del contrato”. La posición de arrendador pasa por ley, sin que cada inquilino firme una cesión. Eso simplifica el cierre, pero también significa que usted recibe cada contrato tal como está, con sus plazos, sus rentas y sus concesiones. El arrendatario debe pagar al nuevo propietario las rentas adeudadas y las que se causen, y el nuevo propietario debe notificarle de manera fehaciente que ya tiene su título para poder reclamar el pago. Sin esa notificación, el título no basta para cobrar, y por eso conviene tenerla lista para el día siguiente a la escritura.

El inquilino puede oponer al comprador las rentas pagadas por adelantado al propietario anterior si el adelanto está estipulado en el contrato o lo acredita con recibos. Cómo se reparten rentas vencidas, rentas anticipadas y depósitos entre vendedor y comprador se resuelve en la compraventa, y conviene resolverlo ahí y no después.

Esa regla cubre el arrendamiento, no los demás contratos del edificio (administración, mantenimiento, vigilancia, servicios), cuya transmisión depende de lo que cada uno pacte. Esos contratos no lo siguen a usted por efecto del artículo 2409; cada uno se lee para saber qué pactó sobre su transmisión. Con el flujo ubicado, la primera pregunta de fondo es si alguien tenía derecho a comprar antes que usted.

El derecho de preferencia de los inquilinos

El artículo 2447 del Código Civil para el Distrito Federal da al arrendatario cuyo contrato ha durado más de tres años, y que está al corriente en sus rentas, preferencia si el propietario quiere vender, aplicando en lo conducente el artículo 2448 J. Es una regla que no se ve en la relación de rentas y que puede pesar más que cualquier cifra de ella.

El artículo 2448 J, en el capítulo de fincas urbanas destinadas a la habitación, exige aviso fehaciente al arrendatario con precio, términos, condiciones y modalidades. El arrendatario tiene treinta días para avisar por escrito que ejerce la preferencia; si la oferta cambia, hay nuevo aviso y nuevo plazo, aunque en el precio solo cuando el cambio supera el 10%. La venta en contravención da al arrendatario las acciones de retracto, nulidad y daños y perjuicios, con indemnización no menor al 50% de las rentas pagadas en los últimos doce meses; esas acciones prescriben sesenta días después de que conoce la venta. El notario que formalice una venta contraria al precepto, conociendo la situación, incurre en responsabilidad.

Medida desde el otro lado de la mesa, esa es la exposición: en los términos del 2448 J, un inquilino con derecho y sin aviso tiene a su alcance acciones que apuntan a la propia venta. Por eso los avisos y sus respuestas no son papeles del vendedor; son prueba que usted va a necesitar si la compra se discute.

El artículo 2448 declara ese capítulo de orden público e irrenunciable: una renuncia anticipada a la preferencia en un contrato de vivienda se tiene por no puesta. Si el vendedor le muestra una cláusula de renuncia en un contrato de vivienda como defensa, la ley le quita ese valor. El artículo 2448 K prevé que varios arrendatarios ejerzan la preferencia y prefiere al de mayor antigüedad arrendando parte del inmueble. Cómo opera cuando se vende el edificio completo y cada inquilino ocupa solo una parte requiere análisis del caso, y el texto no lo resuelve por usted.

Si el edificio está en régimen de propiedad en condominio, la fracción IV del artículo 2448 J remite a la ley de la materia, y el artículo 20 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (local) sujeta la preferencia sobre unidades privativas al Código Civil para el Distrito Federal. Ninguno de los dos textos resuelve esa remisión recíproca; su efecto en la venta de unidades arrendadas se analiza en cada operación. Medida la preferencia, toca abrir cada contrato.

Auditoría de contratos

Forma y registro

El arrendamiento debe otorgarse por escrito y la falta de forma se imputa al arrendador, según el artículo 2406 del Código Civil para el Distrito Federal. Como el comprador ocupa el lugar del arrendador, conviene saber antes de firmar qué unidades no tienen contrato escrito. En vivienda, el artículo 2448 F fija el contenido mínimo del contrato y obliga al arrendador a registrarlo, dentro de los treinta días siguientes a su celebración, en el registro digital que, según ese artículo, se establecerá a cargo del Gobierno de la Ciudad de México.

Los arrendamientos por más de seis años, o con anticipos de rentas por más de tres, se inscriben en el Registro Público de la Propiedad conforme al artículo 3042, fracción III, y lo registrable no inscrito solo produce efectos entre las partes, como dispone el artículo 3007. La forma es el primer filtro; el segundo es lo que el contrato promete.

Plazos, renta y garantías

El artículo 2398 del Código Civil para el Distrito Federal fija un mínimo de un año para vivienda y un máximo de veinte años para comercio o industria. En vivienda, el artículo 2448 C prevé un año forzoso prorrogable por el inquilino hasta por un año más si está al corriente, salvo convenio en contrario.

El 2448 D exige renta en moneda nacional, con aumento solo anual y no mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior; y el 2448 E limita el depósito a una mensualidad y entiende efectuado el pago si el arrendador no entrega recibos por más de tres meses sin haber requerido. Rentas en moneda extranjera, aumentos sobre ese tope o depósitos mayores en contratos de vivienda indican que el flujo reportado puede no sostenerse. Y si en vivienda el vendedor dejó de entregar recibos por más de tres meses sin requerir el pago, esa regla juega contra quien pretenda cobrar esas rentas: el pago se entiende efectuado.

También se revisan los contratos vencidos. Si el inquilino sigue sin oposición, el arrendamiento continúa por tiempo indeterminado y las obligaciones del tercero que lo garantizaba, como el fiador, cesan al término del plazo, salvo convenio en contrario, según el 2487 del mismo código. Cualquiera de las partes puede darlo por terminado con el aviso del artículo 2478, de treinta días hábiles si el predio es urbano y de un año si es de comercio o industria. Un contrato vencido, entonces, no es un contrato terminado, y la garantía que usted creía tener puede ya no existir.

Y el arrendatario no puede subarrendar ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador, conforme al 2480 del mismo código, así que cada ocupante distinto del inquilino original necesita explicación. Un contrato vencido con fiador liberado y un ocupante que nadie reconoce son dos flancos distintos del mismo edificio.

Obligaciones que se heredan

El comprador asume las obligaciones del arrendador del artículo 2412 del Código Civil para el Distrito Federal: conservar el inmueble en estado de servir, hacer las reparaciones necesarias, garantizar el uso pacífico y responder de vicios ocultos anteriores al arrendamiento; en edificios de oficinas, además, el Programa Interno de Protección Civil para espacios comunes, previsto en la fracción VI. Llegan con el título, y conviene que el estado físico del edificio se revise con esa lista en la mano, porque las reparaciones necesarias que el edificio requiera pasan a ser obligación suya frente a cada inquilino.

Auditoría de ocupación

Los contratos dicen una cosa; el edificio puede decir otra. La inspección compara cada unidad con su contrato: quién ocupa, con qué título y para qué uso. Si una unidad se arrendó a dos personas por el mismo tiempo, el artículo 2446 del Código Civil para el Distrito Federal hace predominar el arrendamiento de quien tiene la cosa en su poder; si el arrendamiento debe inscribirse, solo vale el inscrito. La posesión, en ese supuesto, decide, salvo que el arrendamiento deba inscribirse.

El uso también se audita. El artículo 11 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local) exige que el notario obtenga, antes de la escritura, el certificado único de zonificación o el de acreditación de uso de suelo por derechos adquiridos. Si un local depende de derechos adquiridos y está vacío, importa desde cuándo: el artículo 45 de esa ley dispone que prescriben al término de un año en que se deje de ejercer el uso.

Si hay departamentos en renta de corta estancia, la Ley de Turismo de la Ciudad de México (local) obliga al anfitrión a registrarse en el Padrón de Anfitriones e inscribir cada inmueble, según las fracciones I y II de su artículo 61 Ter. Conforme al artículo 61 Sexies de esa ley, el registro dura un año y no se renueva si el inmueble estuvo ocupado más del 50 por ciento de las noches del año. A partir del cuarto inmueble del mismo anfitrión, ese artículo exige aviso o permiso de funcionamiento de establecimiento mercantil. Si parte del flujo que le presentan viene de estancias cortas, ese flujo depende de esos registros.

En lo fiscal local, el artículo 27 del Código Fiscal de la Ciudad de México (local) exige presentar al notario constancias de no adeudo de predial y de derechos de agua de los últimos cinco años, y su artículo 48, fracción IX, hace al adquirente responsable solidario de las contribuciones que el enajenante no pagó, sin exceder el valor del inmueble. Dicho sin rodeos: lo que el vendedor deba de predial o de agua puede cobrársele a usted, hasta ese límite.

Como nuevo arrendador, el comprador revisa además la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (federal): su artículo 17, fracción XV, considera actividad vulnerable el arrendamiento con valor mensual superior a mil seiscientas cinco veces el valor diario de la UMA, con aviso desde tres mil doscientas diez veces. Esa revisión no depende del vendedor; depende de la renta que usted va a cobrar.

Si el conflicto llega a juicio

Si algo de lo anterior termina en juicio, conviene saber bajo qué reglas. Las controversias de arrendamiento inmobiliario, incluida la acción por derecho de preferencia, siguen el juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral del artículo 520 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (federal), que rige en la Ciudad de México desde el 1 de diciembre de 2024 conforme a la declaratoria publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 9 de agosto de 2024. El decreto publicado en la Gaceta Oficial el 29 de mayo de 2026 llevó al 1 de abril de 2027 las demás materias civiles y no modificó esa etapa. En un juicio oral, el expediente que usted arme antes de comprar es el que tendrá que sostener su posición.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que firmar contratos nuevos con cada inquilino?

No. La posición de arrendador pasa por ley y el arrendamiento subsiste en los términos del contrato. Para reclamar las rentas, el nuevo propietario debe notificar al inquilino de manera fehaciente que ya tiene su título.

¿Qué pasa si el vendedor no dio aviso a un inquilino con derecho de preferencia?

En el capítulo de vivienda, la venta en contravención da al arrendatario las acciones de retracto, nulidad y daños y perjuicios, con indemnización no menor al 50% de las rentas de los últimos doce meses. Esas acciones prescriben sesenta días después de que conoce la venta.

¿Sirve una cláusula en la que el inquilino de vivienda renunció a la preferencia?

No. El capítulo es de orden público e irrenunciable, y una renuncia anticipada a la preferencia en un contrato de vivienda se tiene por no puesta.

¿Respondo por el predial o el agua que dejó de pagar el vendedor?

El adquirente es responsable solidario de las contribuciones que el enajenante no pagó, sin exceder el valor del inmueble. Por eso se piden constancias de no adeudo de los últimos cinco años.

¿Qué juicio se sigue si hay un conflicto con un inquilino?

El juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, que rige en la Ciudad de México para esas controversias desde el 1 de diciembre de 2024.

Cómo empezar

Vuelva a la relación de rentas con la que empezó y pida el expediente que la respalda. Por unidad: el contrato con anexos y modificaciones, la constancia del registro digital en vivienda, si se obtuvo, los recibos de rentas y depósitos, y los avisos de preferencia con sus respuestas. Por edificio: el certificado de zonificación y las constancias de predial y agua. Ese expediente no garantiza el cobro de las rentas ni el resultado de una controversia. Lo que sí hace es dejarlo a usted, desde el primer día, en la posición del arrendador que puede probar lo que cobra, y es el trabajo de nuestra práctica de due diligence de título.

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Fuentes y referencias

• Código Civil para el Distrito Federal (local, Ciudad de México). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 20 de agosto de 2026. Artículos 2398, 2406, 2409, 2412, 2446, 2447, 2448, 2448 C, 2448 D, 2448 E, 2448 F, 2448 J, 2448 K, 2478, 2480, 2487, 3007 y 3042.
• Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (local, Ciudad de México). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 4 de agosto de 2023. Artículo 20.
• Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (local, Ciudad de México). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 22 de julio de 2026. Artículos 11 y 45.
• Ley de Turismo de la Ciudad de México (local). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 19 de diciembre de 2025, según el texto vigente de la Consejería Jurídica. Artículos 61 Ter, fracciones I y II, y 61 Sexies.
• Código Fiscal de la Ciudad de México (local). Última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 19 de diciembre de 2025. Artículos 27 y 48, fracción IX.
• Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (federal). Última reforma DOF 16 de julio de 2025. Artículo 17, fracción XV.
• Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (federal). Última reforma DOF 15 de enero de 2026. Artículo 520.
• Declaratoria de vigencia del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares en la Ciudad de México, Congreso de la Ciudad de México (local), publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 9 de agosto de 2024 (No. 1420 Bis) y en el DOF el 26 de agosto de 2024. Artículo 1o., apartado A, fracción I.
• Decreto por el que se modifican las fracciones II, III y IV, apartado A, y las fracciones II y III, apartado B, del artículo 1o. de la declaratoria de vigencia del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares en la Ciudad de México, Congreso de la Ciudad de México (local), publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 29 de mayo de 2026 (No. 1869) y reproducido en el DOF el 6 de julio de 2026.
• Decreto por el que se declaran reformadas y derogadas diversas disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en materia de la reforma política de la Ciudad de México (federal), DOF 29 de enero de 2016. Artículo Décimo Cuarto transitorio.