Comprar inmueble en Querétaro siendo extranjero: compra directa sin fideicomiso

Si eres extranjero y te trasladan a Querétaro, puedes comprar casa a tu nombre, sin fideicomiso bancario. Esa figura existe para la zona restringida, la franja de costas y fronteras donde la Constitución impide a los extranjeros el dominio directo, y el Estado de Querétaro queda fuera de ella. Lo que la ley te pide a cambio es un trámite previo ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, y ese trámite cambia el orden de toda la operación: si lo dejas para el final, la escritura espera. La compra se ordena en cuatro etapas, cada una con su autoridad y su documento: el convenio, la forma que pide el Código Civil del Estado de Querétaro, la inscripción en el Registro Público y el impuesto sobre traslado de dominio. Cada paso depende del municipio, de tu nacionalidad, de si compras como persona física o mediante sociedad y de dónde reside fiscalmente quien te vende.

Por qué en Querétaro no necesitas fideicomiso

La regla de origen está en el artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Permite conceder a los extranjeros el dominio de tierras si convienen ante la Secretaría de Relaciones en considerarse nacionales respecto de esos bienes y en no invocar la protección de sus gobiernos. Lo que prohíbe “por ningún motivo” es ese dominio en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas. La Ley de Inversión Extranjera llama a esa faja zona restringida (artículo 2o., fracción VI), y es ahí donde el fideicomiso se vuelve la forma de comprar. Fuera de la faja, el punto de partida es el convenio.

Querétaro no tiene costa ni frontera internacional, y un documento oficial lo confirma municipio por municipio. La Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida, publicada por el Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática en el Diario Oficial de la Federación el 21 de mayo de 1997, incluye a Querétaro, El Marqués, Corregidora y San Juan del Río entre los dieciocho municipios que enumera para el Estado. Por eso tu régimen como persona física extranjera no es el fideicomiso que la ley regula desde su artículo 11, sino el artículo 10 A. Ese artículo abre la primera etapa del cronograma, y es la que marca el ritmo de las demás.

Primera etapa: el convenio ante la Secretaría de Relaciones Exteriores

El artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera pide dos cosas antes de comprar: presentar ante la Secretaría un escrito en el que convengas lo dispuesto en la fracción I del artículo 27 constitucional y obtener el permiso correspondiente. El mismo artículo permite a la Secretaría fijar, por acuerdos generales, los casos en que basta el escrito. Ese acuerdo existe. El Acuerdo General publicado en el Diario Oficial de la Federación el 2 de marzo de 1998 dispone que los nacionales de países con los que México sostiene relaciones diplomáticas “únicamente deberán presentar” el escrito. Si tu país está en ese supuesto, el permiso deja de ser una etapa; el convenio, no.

El calendario se simplificó este año. El Acuerdo por el que se establecen acciones de simplificación para trámites y servicios que se realizan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, publicado el 16 de junio de 2026, eliminó el trámite de permiso para adquirir fuera de la zona restringida y fijó al convenio un plazo máximo de resolución de 30 días hábiles. Es el máximo que la Secretaría tiene para resolver, y conviene contarlo antes de comprometer con el vendedor una fecha de escritura. Si firmas una promesa con fecha cerrada sin haber presentado el convenio, dejas la ruta crítica de tu compra en manos de un plazo que no controlas.

Queda un caso que los textos no terminan de resolver. Para quien no está en el supuesto del acuerdo de 1998, el artículo 10 A conserva el permiso, y su segundo párrafo lo entiende otorgado, en municipios ubicados por completo fuera de la zona restringida, si la Secretaría no publica su negativa en el Diario Oficial de la Federación dentro de cinco días hábiles. Como el acuerdo de 2026 eliminó ese trámite, cómo se atiende hoy ese supuesto se confirma con la Secretaría. No hay una respuesta escrita que podamos darte de antemano, y conviene saberlo antes de fijar fechas.

Lo que pide el expediente del convenio

El convenio tiene su propia lista de requisitos. El artículo 8 del Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras pide precisar la forma y el porcentaje de adquisición y acreditar la capacidad jurídica y, para personas físicas, “en su caso”, la legal estancia y la calidad migratoria que les permita realizar el acto. El acuerdo de 2026 incluye entre los requisitos del convenio un “documento vigente que acredite la estancia regular en el país”.

Aquí está el punto más delicado del cronograma. Ningún texto dice qué condición migratoria basta. Si llegas con contrato de trabajo, la pregunta de si tu documento migratorio sirve para el convenio se confirma con la Secretaría antes de firmar cualquier cosa, porque de esa respuesta depende cuándo puedes presentar el escrito y, con él, cuándo puede firmarse la escritura. Es la primera consulta que conviene hacer.

Comprar mediante sociedad

Hay una vía alterna. El artículo 10 de la Ley de Inversión Extranjera permite a las sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de extranjeros, o con el convenio del artículo 27 constitucional, adquirir el dominio de inmuebles en el territorio nacional. Elegir entre comprar como persona física o mediante una sociedad tiene consecuencias corporativas y fiscales que se evalúan caso por caso. Esa decisión conviene tomarla antes de presentar el convenio, porque el vehículo cambia qué trámites siguen.

El Registro Nacional de Inversiones Extranjeras: cuándo te toca

Decidido el vehículo, se revisa si hace falta una inscripción adicional. El artículo 32 de la Ley de Inversión Extranjera obliga a inscribirse en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras a las sociedades mexicanas con inversión extranjera, a los extranjeros que realicen de forma habitual actos de comercio en la República y a los fideicomisos con derechos a favor de la inversión extranjera. La compra de una persona física para su propio uso no aparece en esa lista. Si compras tu casa para vivirla y a tu nombre, esta etapa no se activa.

Cambia si el vehículo es otro. Si compras mediante sociedad, o si realizas de forma habitual actos de comercio, el notario exige la inscripción o su trámite, según el artículo 34 de la Ley de Inversión Extranjera. Es un engrane pequeño, pero si falta, detiene la escritura. Cerrado ese punto, la operación pasa al plano estatal.

Segunda etapa: la forma que exige el Código Civil de Querétaro

El Código Civil del Estado de Querétaro pide formalidad a la compraventa cuando recae sobre un inmueble (artículo 2201). La forma depende del valor. Si no rebasa quinientas veces el salario mínimo general diario vigente en la zona, basta un instrumento privado ante dos testigos, conforme al artículo 2202; si lo excede, se exige escritura pública, por mandato del artículo 2205. Conviene hacer esa cuenta antes de decidir con qué documento se firma.

Antes de redactar, el notario revisa que la primera etapa esté cerrada. Si invocas el acuerdo general, el artículo 4 del Reglamento lo obliga a requerirte que acredites la presentación del convenio y que te ubicas en el supuesto del acuerdo, y a hacerlo constar. Si hubo permiso, debe exigirlo o, si operó la afirmativa ficta, la constancia correspondiente. Por eso decimos que el convenio marca el ritmo. Sin la constancia de que lo presentaste, el notario no tiene con qué cumplir esa obligación, y la escritura no avanza.

Tercera etapa: el Registro y la ventana de firma

Firmar no es el final. Según el artículo 2207 del Código Civil del Estado de Querétaro, la venta de bienes raíces no produce efectos contra tercero sino después de registrada. La Ley Registral del Estado de Querétaro agrega dos reglas. Las inscripciones son declarativas y no convalidan actos nulos, dice su artículo 38: el Registro publica lo que existe, no lo crea ni lo corrige. Pero sí protegen al tercero de buena fe que adquiere de quien aparece en el Registro con derecho para ello, salvo contratos gratuitos o actos contra ley prohibitiva, conforme al artículo 42. Mientras tu compra no esté inscrita, el vendedor sigue apareciendo como titular, y un tercero de buena fe que adquiera de él puede quedar protegido.

Por eso el calendario registral empieza antes de la firma, con el certificado de gravámenes. El artículo 48 de la Ley Registral ordena que la solicitud del certificado que haga el notario surta efectos de aviso preventivo hasta treinta días naturales desde la emisión del certificado. Firmada la escritura, el aviso definitivo dura ciento ochenta días naturales y, si se da dentro del plazo del preventivo, retrotrae sus efectos a la solicitud. Traducido al cronograma: para que tu protección cuente desde la solicitud del certificado, la firma y el aviso definitivo tienen que caer dentro de esos treinta días.

Cuarta etapa: el impuesto sobre traslado de dominio

En paralelo con el Registro corre el impuesto municipal, y ese es tuyo. La Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro obliga al pago a quien adquiera inmuebles en el Estado, sin distinguir nacionalidad, y fija una tasa del dos por ciento (artículo 59). Esa tasa, sin embargo, no se aplica en 2026 en Querétaro, El Marqués y Corregidora. En su lugar rigen las leyes de ingresos municipales: la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026, artículo 15.7, y las leyes de ingresos de El Marqués, artículo 15, fracción IV, y de Corregidora, artículo 15, fracción VIII, publicadas en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” el 25 y el 24 de diciembre de 2025.

Las tres fijan una tarifa progresiva por rangos de valor, con cuota fija y un factor sobre el excedente del límite inferior. La tarifa cambia cada año y se confirma en la fecha de la operación. La base es el mayor entre el valor de operación y el comercial determinado por tasador autorizado, según el artículo 65 de la Ley de Hacienda de los Municipios: si el precio que pactaste es menor que el valor del tasador, el impuesto se calcula sobre este. En escritura, el plazo de quince días hábiles corre desde la firma, conforme al artículo 71 de esa ley, y el notario calcula y entera el impuesto, con la responsabilidad solidaria de vendedor y comprador que fija su artículo 73. Esa solidaridad significa que, si el entero falla, respondes tú también.

El impuesto del vendedor, que se liquida en tu escritura

El impuesto sobre la renta corresponde al vendedor, pero se liquida en la escritura, y por eso te importa. Si el vendedor reside en México, el artículo 126 de la Ley del Impuesto sobre la Renta prevé un pago provisional que el notario calcula y entera dentro de los quince días siguientes a la firma de la escritura.

Si el vendedor reside en el extranjero, cambia la mecánica. El artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta grava la venta con 25% sobre el total del ingreso, sin deducción, con retención del adquirente residente en el país o con establecimiento permanente. Si tú ya resides en México, esa retención puede recaer en ti. En escritura pública, el vendedor puede optar por pagar sobre la ganancia sin representante, y entonces el notario calcula, hace constar y entera el impuesto, conforme a las reglas 3.15.16 y 3.15.6 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026. Cuál de las dos rutas se sigue conviene dejarlo por escrito antes de la firma, porque define quién retiene y quién entera.

Hay un ajuste que mira al comprador extranjero. Si el avalúo que practiquen las autoridades fiscales excede en más de 10% el precio pactado, la diferencia se considera ingreso del adquirente residente en el extranjero, gravado al 25%, según el mismo artículo 160. Si al comprar todavía resides fiscalmente fuera de México, un precio muy por debajo del valor puede terminar costándote un impuesto propio. La Ley de Ingresos y la Miscelánea del año pueden cambiar la aplicación de estas reglas, y por eso se revisan las vigentes al firmar.

Preguntas frecuentes

¿Necesito fideicomiso para comprar casa en Querétaro siendo extranjero?

No. El fideicomiso responde a la zona restringida, y la Primera Lista publicada en el Diario Oficial de la Federación el 21 de mayo de 1997 ubica a Querétaro, El Marqués, Corregidora y San Juan del Río fuera de ella. Lo que la Ley de Inversión Extranjera te pide es un escrito de convenio ante la Secretaría de Relaciones Exteriores.

¿Necesito permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores?

Si eres nacional de un país con el que México sostiene relaciones diplomáticas, el Acuerdo General de 1998 dispone que solo presentes el escrito de convenio. Además, el acuerdo de simplificación del 16 de junio de 2026 eliminó el trámite de permiso para adquirir fuera de la zona restringida. Si no estás en el supuesto de 1998, cómo se atiende tu caso se confirma con la Secretaría.

¿Mi documento migratorio basta para el convenio?

Ningún texto dice qué condición migratoria basta. El acuerdo de 2026 pide un documento vigente que acredite la estancia regular en el país, y el reglamento exige, en su caso, la legal estancia y la calidad migratoria que permita realizar el acto. Si llegas con contrato de trabajo, confírmalo con la Secretaría antes de firmar.

¿Qué impuesto pago yo como comprador?

El impuesto sobre traslado de dominio. En 2026, en Querétaro, El Marqués y Corregidora se calcula con la tarifa progresiva de la ley de ingresos municipal, sobre el mayor entre el valor de operación y el comercial del tasador, y en escritura se paga dentro de los quince días hábiles siguientes a la firma.

¿Tengo que inscribirme en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras?

La compra de una persona física para su propio uso no aparece entre los sujetos obligados que enumera la Ley de Inversión Extranjera. Si compras mediante sociedad o realizas de forma habitual actos de comercio, el notario exige la inscripción o su trámite.

Cómo empezar

Antes de la primera firma, ordena tu expediente con cinco preguntas: si eres nacional de un país con el que México sostiene relaciones diplomáticas, de modo que baste el convenio; qué documento acreditará tu estancia regular; si compras como persona física o mediante sociedad; dónde reside fiscalmente el vendedor, y qué valor será la base del impuesto y en qué rango de la tarifa municipal cae. El orden importa: el convenio ante la Secretaría va primero y no puede esperar, el certificado de gravámenes abre la ventana registral, y el impuesto municipal y el del vendedor se calculan en la misma escritura. Nada de esto sustituye la revisión del título. Nuestra práctica de abogados inmobiliarios puede acompañarte en ese recorrido, del convenio a la inscripción.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), artículo 27, fracción I. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 7 de octubre de 2026.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), artículos 2o., fracción VI; 10; 10 A; 11; 32 y 34. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 27 de mayo de 2024.
• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal), artículos 4 y 8. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 17 de agosto de 2016.
• Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 Constitucional (federal), Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática. Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 21 de mayo de 1997.
• Acuerdo General que determina los supuestos que permiten a los extranjeros únicamente presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 Constitucional para adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida (federal), artículo único. Publicado en el Diario Oficial de la Federación el 2 de marzo de 1998.
• Acuerdo por el que se establecen acciones de simplificación para trámites y servicios que se realizan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (federal), artículos tercero, quinto y sexto. Publicado en el Diario Oficial de la Federación el 16 de junio de 2026.
• Código Civil del Estado de Querétaro (estatal), artículos 2201, 2202, 2205 y 2207. Última reforma: Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga”, 7 de marzo de 2025, según la compilación de la Legislatura del Estado.
• Ley Registral del Estado de Querétaro (estatal), artículos 38, 42 y 48. Última reforma: Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga”, 20 de septiembre de 2024, según la compilación de la Legislatura del Estado.
• Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro (estatal), artículos 59, 65, 71 y 73. Última reforma: Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga”, 20 de septiembre de 2024, según la compilación de la Legislatura del Estado.
• Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal), artículo 15.7. Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 103, 25 de diciembre de 2025.
• Ley de Ingresos del Municipio de El Marqués, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal), artículo 15, fracción IV. Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 102, 24 de diciembre de 2025.
• Ley de Ingresos del Municipio de Corregidora, Qro., para el Ejercicio Fiscal 2026 (estatal), artículo 15, fracción VIII. Publicada en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” No. 102, 24 de diciembre de 2025.
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), artículos 126 y 160. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 1 de abril de 2024.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal), reglas 3.15.6 y 3.15.16. Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 28 de diciembre de 2025; sus modificaciones publicadas el 9 de julio, el 1 de octubre y el 2 de octubre de 2026 no alteran esas reglas.
• Las compilaciones de la Legislatura del Estado de Querétaro advierten que su consulta no produce efectos jurídicos; la edición oficial es la del Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga”.