Comprar un inmueble en la Ciudad de México siendo extranjero: compra directa sin fideicomiso

En la Ciudad de México puedes comprar a tu nombre el departamento que encontraste aunque seas extranjero, sin fideicomiso. La prohibición constitucional de adquirir el dominio directo se limita a la faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, y la capital queda fuera de ella. La ley te pide, eso sí, un convenio previo ante la Secretaría de Relaciones Exteriores y, en principio, su permiso, del que un acuerdo general de esa Secretaría exime a los nacionales de países con los que México sostiene relaciones diplomáticas. Después cuentan la escritura, su inscripción en el Registro Público y las obligaciones fiscales de cada parte. La pregunta, entonces, no es si puedes comprar. Es qué tiene que quedar probado en tu expediente para que la compra resista frente al notario, frente a terceros y frente al fisco.

Por qué la capital queda fuera de la zona restringida

Empieza por el texto que un notario o un juez van a leer. El artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal) permite conceder a los extranjeros el dominio de tierras y aguas si convienen ante la Secretaría de Relaciones en considerarse nacionales respecto de esos bienes y en no invocar la protección de sus gobiernos, bajo pena de perderlos en beneficio de la Nación. Esa última frase merece una segunda lectura. El convenio no es un formulario: es una renuncia con sanción. Si respecto de ese inmueble invocaras la protección de tu gobierno, la Constitución prevé que lo pierdas, y eso conviene tenerlo claro antes de firmar el escrito.

El mismo precepto cierra el paso en la faja de cien kilómetros de las fronteras y cincuenta de las playas: ahí, “por ningún motivo”, pueden los extranjeros adquirir el dominio directo. La Ley de Inversión Extranjera (federal) llama a esa faja zona restringida y la define en su artículo 2o., fracción VI. Ninguna de las dos normas nombra a la Ciudad de México. Que la capital quede fuera resulta de aplicar la definición.

Por eso el régimen que te corresponde no es el fideicomiso, que el artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera regula para inmuebles dentro de la zona restringida, sino el artículo 10 A de la misma ley. Si alguien te presenta el fideicomiso como requisito para comprar un departamento en la capital, pide que te señale la norma que lo exige. Tu compra se decide en el 10 A.

El convenio ante la Secretaría de Relaciones Exteriores

El artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera dispone que el extranjero que pretenda adquirir fuera de la zona restringida debe presentar antes, ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, un escrito en el que convenga lo dispuesto en la fracción I del artículo 27 constitucional, y obtener el permiso. Lo que importa es el orden: el convenio va primero y la adquisición después. Su último párrafo permite a la Secretaría fijar, por acuerdos generales publicados en el Diario Oficial, supuestos en que basta ese escrito.

La Secretaría ya usó esa facultad. El Acuerdo General de la Secretaría de Relaciones Exteriores (federal) publicado en el Diario Oficial de la Federación el 2 de marzo de 1998 dispone que los nacionales de países con los que México sostiene relaciones diplomáticas “únicamente deberán presentar” el escrito de convenio. Si tu nacionalidad cabe en ese supuesto, frente a la Secretaría basta el escrito de convenio en lugar del permiso, y lo que tienes que poder probar es que lo presentaste.

El acuerdo de simplificación de trámites de esa Secretaría publicado en el Diario Oficial de la Federación el 16 de junio de 2026 no menciona el de 1998 ni lo abroga. Lo que hizo fue eliminar el trámite de permiso para adquirir inmuebles fuera de la zona restringida y conservar el convenio de renuncia, con plazo máximo de resolución de treinta días hábiles. Desapareció el permiso como trámite; la renuncia sigue en pie.

Si no cabes en el acuerdo de 1998, el propio artículo 10 A te da otra vía: el permiso se da por otorgado, si el inmueble está en un municipio ubicado por completo fuera de la zona restringida, cuando la Secretaría no publica su negativa en el Diario Oficial dentro de los cinco días hábiles siguientes a la solicitud. Para la Ciudad de México, el documento que acredita esa ubicación existe. La Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida, publicada por el Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática en el Diario Oficial de la Federación el 21 de mayo de 1997, incluye las dieciséis delegaciones del entonces Distrito Federal, hoy demarcaciones territoriales de la Ciudad de México.

Aquí queda un flanco abierto. Eliminado el trámite de permiso, el texto no dice cómo se cumple hoy ese supuesto, y se confirma con la Secretaría. Si tu operación depende de esa vía, la consulta se hace antes de comprometer el precio.

Los papeles del convenio los fija el artículo 8 del Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal). Ese artículo pide un convenio por escrito con la forma y el porcentaje de adquisición; la acreditación de capacidad jurídica y, para personas físicas, en su caso, de legal estancia y calidad migratoria; documentos extranjeros legalizados o apostillados, con traducción de perito si no están en español, y el pago de los derechos que correspondan.

Desde el acuerdo de 2026, la Secretaría pide a la persona física un documento vigente que acredite su estancia regular en el país. Aquí el texto se queda corto: ni el Reglamento ni ese acuerdo precisan qué condición migratoria basta, en particular para quien no reside en México. Si es tu caso, este es el punto que más conviene despejar, y se confirma con la Secretaría antes de firmar. Con el convenio presentado, el siguiente frente es la notaría.

Qué exige el notario antes de firmar

Primero, el nombre del código. El Código Civil para el Distrito Federal (local) conserva ese nombre porque el artículo Décimo Cuarto transitorio del decreto de reforma constitucional publicado en el Diario Oficial de la Federación el 29 de enero de 2016 ordena entender hechas a la Ciudad de México las referencias al Distrito Federal. Después, la forma. El artículo 2320 de ese código exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede de trescientas sesenta y cinco veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente al momento de la operación. Por debajo de ese valor, el artículo 2317 admite documento privado con requisitos propios. Por encima del umbral, la escritura no es opcional.

El notario no firma sobre la palabra del comprador. Antes de otorgar la escritura exige el permiso o la constancia de afirmativa ficta. Si se invoca la autorización tácita del artículo 10 A, exige la prueba de que se presentó el escrito; si se invoca un acuerdo general, la de que se presentó el convenio y de que el extranjero se ubica en sus supuestos, y lo hace constar, como manda el artículo 4 del citado Reglamento. La consecuencia es simple: sin esa prueba no hay escritura, y la fecha pactada con el vendedor depende de que la tengas lista.

La Ley de Inversión Extranjera cierra el círculo en su artículo 39, que obliga a los fedatarios a relacionar o agregar al apéndice los oficios de autorización. Ahí empieza tu expediente. Lo que sigue es saber qué pesa sobre el inmueble y desde cuándo tu compra cuenta frente a los demás.

La ventana entre la firma y la inscripción

Según el artículo 3016 del Código Civil para el Distrito Federal, el notario solicita al Registro Público un certificado de existencia o inexistencia de gravámenes o anotaciones y del titular registral. La solicitud surte efectos de aviso preventivo, con vigencia de sesenta días naturales. Firmada la escritura, el aviso de otorgamiento tiene vigencia de noventa días naturales y, si se da dentro de los sesenta, retrotrae sus efectos a la solicitud. Presentado el testimonio en plazo, la inscripción surte efectos contra terceros desde el aviso preventivo; fuera de plazo, solo desde su presentación.

Entre una fecha y otra se decide frente a quién vale lo que firmaste. Si la notaría cumple los plazos, tu posición frente a terceros se cuenta desde el día en que se pidió el certificado. Si se pierden, se cuenta solo desde que el testimonio llega al Registro, y el tiempo intermedio deja de protegerte. Por eso una de las preguntas que debes hacer antes de firmar es quién presenta el testimonio y cuándo.

La inscripción tiene un alcance preciso. Es declarativa: el artículo 3008 dice que no convalida los actos nulos. Un título malo no se vuelve bueno por inscribirse, así que la cadena de títulos se revisa antes de firmar. Según el artículo 3007, lo registrable no registrado solo produce efectos entre las partes y no en perjuicio de tercero, y el artículo 2322 lo repite para la venta de bienes raíces. Mientras tu compra no esté inscrita, vale frente al vendedor, pero no puede perjudicar a un tercero.

Si tienes que inscribirte en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras

Hay un segundo registro, federal, que no alcanza a todos. El artículo 32 de la Ley de Inversión Extranjera obliga a inscribirse a las sociedades mexicanas con inversión extranjera, a los extranjeros que realicen habitualmente actos de comercio en la República y, a cargo de la fiduciaria, a los fideicomisos de acciones, inmuebles o inversión neutra con derechos a favor de la inversión extranjera. La compra directa de una persona física extranjera para uso propio no figura en esa lista.

El análisis cambia si haces del comercio en México una actividad habitual, o si adquieres mediante sociedad o fideicomiso: en ese caso el notario exige acreditar la inscripción o su trámite, conforme al artículo 34 de la misma ley. La decisión de a nombre de quién compras conviene tomarla antes de la promesa, porque de ella depende si este registro entra en tu expediente. Queda el frente fiscal, donde cada parte carga con lo suyo.

Los impuestos: quién paga qué

El impuesto local es tuyo. El artículo 112 del Código Fiscal de la Ciudad de México (local) obliga al pago a las personas físicas y morales que adquieran inmuebles en la Ciudad de México, sin distinguir nacionalidad. Se calcula con la tarifa por rangos del artículo 113 sobre el valor más alto entre el de adquisición, el catastral y el de avalúo, según el artículo 116. La consecuencia se lee en el texto: si el precio que pactaste es menor que el catastral o que el avalúo, el impuesto se calcula sobre el mayor. En escritura pública, el notario lo calcula, liquida y entera bajo su responsabilidad dentro de los quince días hábiles siguientes, como dispone el artículo 121.

Del lado del vendedor, el impuesto es federal y depende de dónde reside. Si reside en el extranjero, el artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), en su Título V, grava la venta de inmuebles ubicados en México con 25% sobre el total del ingreso, sin deducción. Retiene el adquirente residente en el país o con establecimiento permanente; si no lo hay, el vendedor declara dentro de quince días. Lee bien esa regla si eres residente en México: en ese supuesto, la retención es tuya, y tiene que reflejarse en el flujo del precio.

En escritura pública el vendedor puede optar por pagar sobre la ganancia sin representante en el país, y entonces el notario calcula, hace constar y entera el impuesto dentro de los quince días siguientes a la firma; la regla 3.15.16 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 fija el formato de ese pago. Decide la residencia fiscal, no el pasaporte. Y ese mismo artículo tiene un párrafo que mira al comprador.

El artículo 160 prevé que si el avalúo practicado por las autoridades fiscales excede en más de 10% la contraprestación pactada, la diferencia completa se considera ingreso del adquirente residente en el extranjero, gravado al 25% sin deducción. Si compras desde fuera de México, un precio que el avalúo de las autoridades fiscales supere en más de 10% no es un ahorro: es un flanco abierto con la autoridad fiscal. La Ley de Ingresos de la Federación y la Miscelánea del año pueden cambiar la aplicación, y deben revisarse las vigentes al firmar.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un fideicomiso para comprar en la Ciudad de México?

No. La Ciudad de México queda fuera de la zona restringida, así que se aplica el artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera y no el fideicomiso del artículo 11. Puedes comprar a tu nombre, presentando antes el convenio ante la Secretaría de Relaciones Exteriores.

¿Tengo que pedir permiso a la Secretaría de Relaciones Exteriores?

Si eres nacional de un país con el que México sostiene relaciones diplomáticas, el acuerdo general de 1998 dispone que únicamente presentes el escrito de convenio. El acuerdo de 2026 eliminó el trámite de permiso para adquirir fuera de la zona restringida y conservó el convenio de renuncia.

¿Qué significa renunciar a la protección de mi gobierno?

Convienes en considerarte nacional respecto de ese inmueble y en no invocar la protección de tu gobierno. Si lo hicieras, la Constitución prevé que lo pierdas en beneficio de la Nación.

¿Quién paga el impuesto sobre adquisición y sobre qué valor?

Lo paga el comprador, sin distinción de nacionalidad, sobre el más alto entre el valor de adquisición, el catastral y el de avalúo. En escritura pública lo calcula y entera el notario dentro de los quince días hábiles siguientes.

¿Desde cuándo vale mi compra frente a terceros?

Desde la inscripción. Si el testimonio se presenta en plazo, los efectos contra terceros se cuentan desde el aviso preventivo; si llega tarde, solo desde su presentación.

Cómo empezar

Vuelve al departamento del principio y hazte las preguntas que se haría la contraparte. Si ya se presentó el convenio y si eres nacional de un país con el que México sostiene relaciones diplomáticas; cuándo pedirá el notario el certificado de gravámenes; dónde reside fiscalmente el vendedor; qué valor servirá de base al impuesto de adquisición, y si realizas actos de comercio en México de manera habitual o compras mediante sociedad. Nada de esto sustituye la revisión del título. Lo que sí hace es fijar hoy, con documentos, la posición que vas a necesitar mañana. En nuestra práctica de abogados inmobiliarios acompañamos compras de extranjeros en la Ciudad de México, del convenio a la inscripción.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), artículo 27, fracción I. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 7 de octubre de 2026.
• Decreto por el que se declaran reformadas y derogadas diversas disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en materia de la reforma política de la Ciudad de México (federal), Diario Oficial de la Federación, 29 de enero de 2016, artículo Décimo Cuarto transitorio.
• Ley de Inversión Extranjera (federal), artículos 2o., fracción VI; 10 A; 11; 32; 34 y 39. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 27 de mayo de 2024.
• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (federal), artículos 4 y 8. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 17 de agosto de 2016.
• Acuerdo General que determina los supuestos que permiten a los extranjeros únicamente presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto por la fracción I del artículo 27 Constitucional para adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida (federal), Secretaría de Relaciones Exteriores. Publicado en el Diario Oficial de la Federación el 2 de marzo de 1998.
• Acuerdo por el que se establecen acciones de simplificación para trámites y servicios que se realizan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (federal), artículos tercero, quinto y sexto. Publicado en el Diario Oficial de la Federación el 16 de junio de 2026.
• Primera Lista de municipios y delegaciones totalmente ubicados fuera de la zona restringida que señala la fracción I del artículo 27 Constitucional (federal), Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática. Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 21 de mayo de 1997.
• Código Civil para el Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículos 2317, 2320, 2322, 3007, 3008 y 3016. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 20 de agosto de 2026.
• Código Fiscal de la Ciudad de México (local), artículos 112, 113, 116 y 121. Última reforma: Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 19 de diciembre de 2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026.
• Ley del Impuesto sobre la Renta (federal), artículo 160. Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 1 de abril de 2024.
• Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 (federal), regla 3.15.16. Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 28 de diciembre de 2025; sus modificaciones publicadas el 9 de julio, el 1 de octubre y el 2 de octubre de 2026 no alteran esa regla.