Compra con crédito hipotecario en la Ciudad de México: hipoteca, avalúo y seguros

Comprar con crédito hipotecario en la Ciudad de México no es una compra con un pago diferido: son dos actos sobre el mismo inmueble, la compraventa y el crédito garantizado con hipoteca, y el segundo deja un gravamen que sigue a la propiedad aunque cambie de dueño. Por eso, cuando el banco aprueba el crédito y la notaría ya tiene fecha, la pregunta no es cuánto te prestan. Es qué firmas a cambio. La hipoteca se rige por el Código Civil para el Distrito Federal (local); si el crédito es para vivienda y lo otorga una entidad que se dedica a ello, la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (federal, en adelante LTFCCG) regula la oferta vinculante, el avalúo y los seguros. Lo que asumes depende de tres documentos: la oferta, el avalúo y las pólizas. Cada uno fija una posición que después cuesta mover. Este artículo los revisa en ese orden, después del gravamen y antes de la vida del crédito y su incumplimiento.

El código civil conserva ese nombre porque el artículo Décimo Cuarto transitorio del decreto de reforma constitucional publicado en el Diario Oficial de la Federación el 29 de enero de 2016 ordena entender hechas a la Ciudad de México las referencias al Distrito Federal.

Qué es la hipoteca y por qué te sigue

Empieza por el gravamen, porque es lo que queda sobre el inmueble cuando el dinero del crédito ya se gastó. El código define la hipoteca como garantía real sobre bienes que no se entregan al acreedor y que le da derecho, si la obligación se incumple, a ser pagado con su valor en el grado de preferencia legal; y dispone que el gravamen sigue al inmueble aunque pase a poder de tercero (artículos 2893 y 2894). Tú conservas el inmueble, pero su valor responde de la deuda. Vender no lo borra: quien te compre recibe el inmueble con la hipoteca encima.

En cuanto a la forma, el artículo 2917 remite a otros dos preceptos del mismo código, el 2317 y el 2320. El documento privado con dos testigos y firmas ratificadas solo cabe para inmuebles cuyo avalúo no exceda de 365 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México y para garantías de créditos no mayores de esa suma; por encima, escritura pública. Como esa escritura grava el inmueble, el artículo 3016 obliga al notario a pedir antes un certificado de gravámenes, cuya solicitud surte efectos de aviso preventivo durante sesenta días naturales.

La hipoteca, además, no se presume. El código dice que “nunca es tácita, ni general”, que para producir efectos contra tercero “necesita siempre de registro” y que los produce mientras no se cancele su inscripción (artículos 2919 y 2940). La inscripción es declarativa y no convalida actos nulos, según el artículo 3008. Retén la regla de la cancelación para el final del crédito, porque ahí vuelve a importar.

Folleto y oferta vinculante: el papel que obliga al banco

Con el gravamen entendido, pasa al papel que el banco te entregó primero. La LTFCCG cubre el crédito con garantía real para adquirir, construir, remodelar o refinanciar vivienda, según sus artículos 1 y 3, fracciones II y III.

El artículo 5 exige a la entidad entregar a quien lo pida un folleto con la cuantía máxima del crédito respecto al monto de valuación, las tasas ordinaria y moratoria, el Costo Anual Total, las comisiones máximas, los gastos que el solicitante pagará aunque no se formalice el crédito y los servicios que deba contratar de manera obligatoria. Léelo con atención a los dos últimos renglones: los gastos que pagarás aunque el crédito no se firme y los servicios que no eliges tú.

El folleto informa; la oferta obliga. El artículo 6 obliga a extender sin costo, a petición del solicitante, una oferta vinculante por escrito, que obliga a la entidad durante 20 días naturales si en ese plazo el solicitante la acepta por escrito y entrega la documentación pedida en la solicitud; la entidad no puede pedir documentos adicionales. La obligación depende de que la entidad compruebe identidad, veracidad de los datos, capacidad crediticia y avalúo de valuador autorizado. La consecuencia práctica es de calendario: si quieres que el banco quede obligado, pide la oferta por escrito y acéptala, también por escrito, dentro de esos 20 días naturales, con la documentación completa.

Esa oferta tiene un guardián en la firma: el artículo 9 encarga al notario comprobar que las cláusulas financieras coincidan con ella. Lleva tu ejemplar a la notaría. Es el documento contra el que se compara lo que vas a firmar.

Hay excepciones. El artículo 17 excluye los créditos derivados de contratos colectivos de trabajo, y deja fuera de sus preceptos 13, 14 y 15 los créditos que otorgan, financian o garantizan los organismos públicos de vivienda que enumera. Este texto no publica tasas, comisiones ni gastos: cambian por entidad y fecha.

El avalúo decide tres cosas

El avalúo parece un trámite del banco. Decide tres cosas distintas, y conviene saber cuáles antes de pagarlo. La primera es el crédito. El artículo 7 de la LTFCCG exige peritos valuadores autorizados por la Sociedad Hipotecaria Federal y te da el derecho de escoger al perito del listado que te presente la entidad. Ejerce ese derecho. Si el avalúo difiere del valor declarado, la ley solo dice que la entidad “procurará mantener la tasa de interés ofrecida”. El verbo es procurar, y conviene leerlo así.

La segunda es la forma. El valor de avalúo decide, conforme a las reglas de forma del Código Civil para el Distrito Federal que vimos arriba, si la venta exige escritura pública. La tercera es el impuesto. El artículo 116 del Código Fiscal de la Ciudad de México (local) toma como base del impuesto sobre adquisición de inmuebles el valor más alto entre el de adquisición, el catastral y el del avalúo practicado por la autoridad fiscal o por personas registradas o autorizadas por ella. Si el avalúo es el más alto de los tres valores, el impuesto se calcula sobre él. Quiénes pueden practicar avalúos fiscales lo dice el mismo código, que además encarga al notario calcular y enterar el impuesto (artículos 22 y 121).

Y el avalúo puede volver después. Si el inmueble se vuelve insuficiente para la deuda, el código civil permite al acreedor exigir que se mejore la hipoteca a juicio de peritos; si el deudor no lo hace dentro de los ocho días siguientes a la declaración judicial, se da por vencida la hipoteca y procede el cobro (artículos 2907 y 2909). Dicho de otra forma: si el inmueble deja de alcanzar para la deuda, el acreedor exige la mejora y no la haces dentro de los ocho días siguientes a la declaración judicial, se da por vencida la hipoteca.

Los seguros del crédito: quién cobra y qué pierdes si declaras mal

Las pólizas son el tercer documento, y traen su propio régimen. El artículo 20 de la LTFCCG exige que el costo y el consentimiento de un seguro con cargo al deudor consten expresamente y, si la entidad lo pone como requisito, que informe que contratarlo con ella misma es opcional. Que el seguro sea requisito no significa que tengas que contratarlo con la entidad que te presta.

Quién cobra la indemnización está resuelto de antemano. El artículo 109 de la Ley sobre el Contrato de Seguro (federal, en adelante LCS) subroga de pleno derecho al acreedor hipotecario en la indemnización, hasta el importe del crédito; el pago a otra persona vale si no hubo oposición y la hipoteca no constaba en la póliza ni se comunicó a la aseguradora. Si consta, el acreedor tiene derecho a que se le comunique cualquier resolución para rescindir, revocar o nulificar el contrato, y la aseguradora no puede rehusar la prima que él pague (artículos 110 y 42). El código civil cierra el circuito en su artículo 2910: si la finca asegurada se destruye por incendio u otro caso fortuito, la hipoteca subsiste en los restos y el valor del seguro queda afecto al pago.

Tres reglas más, todas de la LCS, miran a ti como asegurado, y son las que deciden si el seguro paga cuando lo necesites. La declaración: debes declarar por escrito, según el cuestionario, los hechos importantes para apreciar el riesgo, y por omisión o inexactitud la aseguradora puede considerar rescindido el contrato, aunque no hayan influido en el siniestro (artículos 8 y 47). Contesta el cuestionario completo y con exactitud, porque un error ahí puede dejarte sin cobertura aunque no tenga nada que ver con lo que ocurrió.

El aviso: hay un plazo máximo de cinco días para avisar del siniestro, por escrito si el contrato no dice otra cosa. La prescripción: cinco años para la cobertura de fallecimiento en seguros de vida y dos años en los demás casos (artículos 66 y 81). Conviene tenerlos anotados desde el día de la firma.

Durante la vida del crédito

Firmado todo, el crédito sigue mandando sobre el inmueble, y hay tres momentos en que eso se nota. Si piensas rentar, el artículo 2914 del código civil te impide, sin consentimiento del acreedor, arrendar o pactar rentas anticipadas por más tiempo que la duración de la hipoteca, bajo pena de nulidad en el exceso; si la hipoteca no tiene plazo cierto, en finca urbana el límite es de dos meses. Un contrato de arrendamiento firmado sin revisar esa regla puede ser nulo en la parte que la exceda.

Si quieres refinanciar, la LTFCCG subroga a la nueva entidad en los derechos del acreedor y mantiene la garantía y su prelación, y en créditos a tasa variable limita la comisión por pago anticipado en esa subrogación al uno por ciento del saldo por amortizar (artículos 15 y 16). Si luego vendes, tu comprador puede subrogarse en el crédito, previa solicitud y cumplimiento de lo que exige la ley para la oferta vinculante (artículos 13 y 6).

Y al liquidar, la inscripción no se cancela sola. El artículo 19 Bis obliga a la entidad a otorgar la escritura de extinción y a poner el primer testimonio a disposición del acreditado dentro de los sesenta días hábiles siguientes. Recuerda la regla del principio: la hipoteca produce efectos contra tercero mientras no se cancele su inscripción. Pide ese testimonio y ocúpate de que la cancelación se tramite, porque liquidar el crédito no cancela la inscripción por sí solo.

Si el crédito se incumple

Conviene saber desde hoy cómo se ve el otro lado de la mesa. La acción hipotecaria prescribe en diez años desde que puede ejercitarse, conforme al artículo 2918 del código civil. El artículo 2916 permite convenir que el inmueble se adjudique al acreedor en el precio que se fije al exigirse la deuda, “pero no al constituirse la hipoteca”. Si el contrato que te ponen enfrente ya fija desde hoy el precio en que el banco se quedaría con tu casa, esa cláusula choca con la regla.

Fuera de la vía judicial, el artículo 18 de la LTFCCG encarga su supervisión a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores para las entidades financieras y a la Procuraduría Federal del Consumidor para las demás, sin perjuicio de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros. Supervisar no es resolver la controversia del contrato. Si la discusión es sobre lo que firmaste, la posición la dan los documentos.

Preguntas frecuentes

¿La oferta vinculante obliga al banco?

Sí, durante 20 días naturales si en ese plazo la aceptas por escrito y entregas la documentación pedida en la solicitud, y la entidad no puede pedir documentos adicionales. La obligación depende de que compruebe identidad, veracidad de los datos, capacidad crediticia y avalúo de valuador autorizado.

¿Puedo escoger al perito valuador?

Sí. La LTFCCG exige peritos autorizados por la Sociedad Hipotecaria Federal y da al acreditado el derecho de escoger al perito del listado que le presente la entidad. Si el avalúo difiere del valor declarado, la entidad solo “procurará mantener la tasa de interés ofrecida”.

¿Tengo que contratar el seguro con el mismo banco?

No necesariamente. El costo y el consentimiento de un seguro con cargo al deudor deben constar expresamente, y si la entidad lo pone como requisito, debe informar que contratarlo con ella misma es opcional. Si la hipoteca consta en la póliza, el acreedor se subroga en la indemnización hasta el importe del crédito.

¿Puedo rentar el inmueble hipotecado?

Sin consentimiento del acreedor, no puedes arrendar ni pactar rentas anticipadas por más tiempo que la duración de la hipoteca, bajo pena de nulidad en el exceso. Si la hipoteca no tiene plazo cierto, en finca urbana el límite es de dos meses.

¿Qué pasa con la hipoteca cuando termino de pagar?

La entidad debe otorgar la escritura de extinción y poner el primer testimonio a tu disposición dentro de los sesenta días hábiles siguientes. La hipoteca produce efectos contra tercero mientras no se cancele su inscripción.

Cómo empezar

Vuelve a la fecha que te dio la notaría y llega con estas preguntas contestadas: si la oferta vinculante está por escrito y tu aceptación cabe en su plazo; qué parte del precio cubre el crédito si el avalúo sale por debajo de lo pactado; qué seguros exige el crédito, con qué aseguradora y a qué costo, y si la hipoteca consta en la póliza; si piensas rentar, qué restricciones pone el contrato de crédito, y quién tramitará la cancelación de la hipoteca cuando liquides. Las respuestas cambian con cada operación. Lo que dejes por escrito en la oferta, el avalúo y las pólizas es la posición con la que llegarás a cualquier discusión posterior. Puedes ver cómo acompañamos a compradores en la asesoría inmobiliaria.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal), artículo Décimo Cuarto transitorio del decreto de reforma política de la Ciudad de México publicado en el DOF el 29 de enero de 2016. Última reforma de la Constitución: DOF 7 de octubre de 2026.
• Código Civil para el Distrito Federal (local, Ciudad de México), artículos 2317, 2320, 2893, 2894, 2907, 2909, 2910, 2914, 2916, 2917, 2918, 2919, 2940, 3008 y 3016. Última reforma G.O. CDMX 20 de agosto de 2026.
• Código Fiscal de la Ciudad de México (local), artículos 22, 116 y 121. Última reforma G.O. CDMX 19 de diciembre de 2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026.
• Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (federal), artículos 1, 3 (fracciones II y III), 5, 6, 7, 9, 13, 15, 16, 17, 18, 19 Bis y 20. Última reforma DOF 10 de enero de 2014.
• Ley sobre el Contrato de Seguro (federal), artículos 8, 42, 47, 66, 81, 109 y 110. Última reforma DOF 4 de abril de 2013.