Autorización de fraccionamientos y condominios en Querétaro: etapas, venta y entrega de urbanización

En Querétaro, vender los lotes de un fraccionamiento es una etapa del proyecto con autorización propia, y prometerlos antes de tenerla es la conducta que describe el Código Penal del Estado. Si usted tiene el predio, el proyecto de lotificación y una lista de interesados que quieren apartar, la pregunta del tablero es cuándo puede empezar a vender, y la respuesta está en el Código Urbano del Estado de Querétaro: un fraccionamiento o un condominio se autoriza por etapas, y la venta de lotes o de unidades privativas es una de esas etapas, con autorización municipal propia, no un paso comercial que corre por fuera. Este artículo recorre ese calendario en orden: quién autoriza cada etapa, cómo se obtiene la autorización provisional de venta, cómo cambia la secuencia en condominio, qué dice exactamente la ley sobre vender antes y cómo se cierra el proyecto con la entrega de la urbanización.

Conviene precisar el punto de partida, porque la ley no lo plantea como una prohibición. El Código Urbano no usa esa palabra para la venta anticipada: dice que el desarrollador “podrá obtener” autorización provisional para vender si cumple requisitos. La consecuencia expresa de transferir o prometer transferir lotes sin autorización está en otra norma, el artículo 246-E del Código Penal para el Estado de Querétaro. El riesgo de cada proyecto depende de la etapa en que está, de si es fraccionamiento o condominio y de lo que diga el contrato.

Quién autoriza cada etapa

Antes del cronograma, el organigrama. El artículo 12 del Código Urbano del Estado de Querétaro asigna a los municipios la autorización de los desarrollos inmobiliarios y reparte el trabajo entre dos instancias. El área municipal de desarrollo urbano resuelve las tres primeras etapas del fraccionamiento; el Ayuntamiento autoriza las cuatro últimas, entre ellas la venta de lotes y la entrega de obras. Para quien planea el calendario, la consecuencia es práctica: las etapas que deciden cuándo entra el dinero de las ventas no se resuelven en ventanilla técnica, sino en cabildo, y conviene programarlas con esa lógica.

En condominio, el mismo artículo 12 reserva al Ayuntamiento la autorización de venta de unidades privativas cuando el condominio requiere obras de urbanización y no proviene de un fraccionamiento autorizado. Para los demás casos, el párrafo remite a un artículo 244 cuyo texto vigente ya no enumera etapas. Es un hueco de redacción que no conviene resolver por suposición: en un condominio que no encaja en el supuesto expreso, la autoridad competente para la venta se confirma con el municipio antes de comprometer fechas.

La ruta crítica del fraccionamiento: siete etapas

El artículo 186 del Código Urbano es la ruta crítica del fraccionamiento. Enumera siete etapas: dictamen de uso de suelo; autorización de estudios técnicos; visto bueno al proyecto de lotificación; licencia de ejecución de obras de urbanización; denominación y nomenclatura; “en su caso”, autorización para venta de lotes; y entrega al municipio de las obras de urbanización con autorización definitiva, que puede darse por etapas urbanizadas. Las etapas pueden agruparse según el proyecto, “sin omitir alguna”. Esa última frase es la que ordena el calendario: se puede comprimir la secuencia, pero no saltarse un paso.

A partir de la cuarta etapa, cada autorización deja huella pública. Las de las etapas cuarta a séptima se publican a costa del fraccionador en el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga” y, en su caso, en la Gaceta Municipal, y se protocolizan e inscriben en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, conforme al 189. Para un comprador o un financiador, eso significa que la autorización de venta se puede verificar en fuentes públicas; para el desarrollador, que publicar y protocolizar son partes del calendario y no trámites posteriores.

La licencia de ejecución de obras de urbanización fija etapa, vigencia, donaciones y restricciones, entre otros puntos, y se inscribe en el Registro Público previa protocolización, según el 192. Es la pieza sobre la que se monta todo lo demás. Con esa licencia se abre la etapa que más interesa a quien financia: la venta.

Cómo se obtiene la autorización provisional de venta

El artículo 198 del Código Urbano permite vender lotes antes de concluir la urbanización, con autorización provisional, si el desarrollador acredita cuatro cosas: licencia de ejecución de obras de urbanización; avance mínimo del treinta por ciento de esas obras, asentado en la bitácora; impuestos y derechos cubiertos; y garantía por el valor total de las obras faltantes más un treinta por ciento. Cada requisito tiene su documento, y el calendario de la preventa depende de que los cuatro estén listos al mismo tiempo. Si el desarrollador incumple, la autoridad hace efectiva la garantía y ejecuta las obras, sin perjuicio de las sanciones administrativas y de la responsabilidad civil o penal.

La garantía tiene menú. El artículo 151 Bis del Código Urbano, adicionado en noviembre de 2023, admite hipoteca, prenda, depósito en la Tesorería Municipal, carta de crédito irrevocable, embargo precautorio, obligación solidaria de terceros solventes u otro instrumento que autorice el municipio. Concluidas y recibidas las obras, la garantía se cancela a solicitud del desarrollador, conforme al 199, de modo que su liberación también se programa.

La autorización de venta dura lo mismo que la licencia de ejecución de obras de urbanización, y si esta se prorroga, la garantía debe modificarse, según el 200. Las dos vigencias corren atadas. Un retraso en obra que obligue a prorrogar la licencia arrastra la garantía, y un desarrollador que deja vencer la licencia deja sin soporte la autorización de venta. Obtenida la autorización, su número y su fecha viajan con cada venta.

Publicidad, contratos y escrituras

El artículo 201 del Código Urbano obliga al desarrollador a incluir el número y la fecha de la autorización en toda publicidad impresa y en los contratos de transmisión, y los notarios señalan su existencia en las escrituras. El artículo 202 exige pactar en las escrituras que los lotes no se subdividirán por debajo de lo autorizado y que se destinarán a los usos aprobados. Estas reglas convierten la autorización en un dato que el comprador puede pedir y que el notario va a buscar, y un folleto sin número ni fecha es, por sí mismo, un incumplimiento del 201.

Impuestos del desarrollo

En paralelo corre el costo fiscal del desarrollo. La Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro grava los fraccionamientos y condominios a cargo de quien los realiza, en sus artículos 80 y 81, y su artículo 83 remite la tasa a la ley de ingresos anual de cada municipio. Ese impuesto entra en el modelo financiero desde el inicio, y como los impuestos cubiertos son uno de los requisitos de la autorización provisional, su pago es también un hito del calendario de ventas. La tasa se revisa en cada caso, con la ley de ingresos del municipio y del año.

Condominio: el mismo esquema con otra secuencia

Si el proyecto es un condominio, el esquema se repite con otra secuencia. En Querétaro el condominio no tiene ley propia: lo regula el capítulo “Del Condominio” del Código Urbano. El artículo 216 describe el régimen como el acto formal que el propietario instrumenta ante notario, ordena inscribirlo en el Registro Público una vez autorizado por el municipio y fija un máximo de 240 unidades privativas en uso habitacional. Ese tope es un dato de diseño desde el primer plano.

El artículo 226 del Código Urbano establece las etapas: dictamen de uso de suelo factible; estudios técnicos; visto bueno del proyecto de distribución y denominación; licencia de ejecución de obras de urbanización, en caso de aplicar; declaratoria de régimen; autorización para venta de las unidades privativas; y dictamen técnico de entrega y recepción. Queda exento de la autorización de venta el predio incluido en un fraccionamiento que ya cumplió las reglas de venta de lotes. Para condominios de 2 a 10 unidades sin obras de urbanización, el artículo 227 solo pide visto bueno del proyecto y declaratoria, un calendario mucho más corto.

La declaratoria es el documento municipal que describe el condominio autorizado y las condiciones del desarrollador, incluidas áreas de transmisión gratuita, impuestos y derechos, según el 237. Dentro de los sesenta días siguientes a la autorización de venta de unidades, el desarrollador constituye garantía ante el municipio, por el 242, y toda publicidad o promoción debe informar la declaratoria y la autorización de venta, como manda el 245. A diferencia del fraccionamiento, aquí la garantía viene después de la autorización, y ese plazo se marca en el calendario el mismo día en que se obtiene.

Vender antes de la autorización: qué dice exactamente la norma

Aquí vuelve la pregunta con la que abrió este artículo, y la respuesta tiene tres capas. La primera es administrativa. El Código Urbano está redactado en clave de habilitación y no contiene un artículo que diga, con esas palabras, que vender antes está prohibido. La fracción VIII del artículo 522 incluye entre las infracciones “celebrar contratos o convenios” sin cumplir los requisitos del Código; si alcanza la venta sin autorización es materia de análisis. Las sanciones administrativas no excluyen la responsabilidad civil o penal, según el 527.

La segunda capa es la penal, y es donde está la consecuencia expresa. El artículo 246-E del Código Penal para el Estado de Querétaro sanciona con 2 a 8 años de prisión a quien, por sí o por interpósita persona, transfiera o prometa transferir la posesión, la propiedad o cualquier otro derecho sobre lotes resultantes de fraccionar un predio, destinados a vivienda, comercio o industria, sin la autorización para transferir de las autoridades competentes. La norma alcanza la promesa, no solo la venta, y alcanza a quien actúa por interpósita persona. Para un desarrollador que quiere apartar lotes con la lista de interesados, esa redacción es la que define el calendario.

El artículo 246-F castiga a quien promueva un fraccionamiento irregular, definido como la división de un predio en lotes sin las autorizaciones administrativas, y el 246-G agrava la pena en áreas protegidas o zonas no aptas para vivienda y cuando hubo beneficio patrimonial. El texto penal habla de lotes resultantes de fraccionar un predio y no menciona las unidades privativas de un condominio; si alcanza su venta o promesa sin autorización, la norma no lo resuelve expresamente. Y que una conducta pueda encuadrar en el tipo no la vuelve delito en un caso concreto: eso lo decide la autoridad penal con los hechos.

La tercera capa es la civil, y es la menos escrita. El Código Urbano no contiene una disposición que declare nulo el contrato celebrado antes de la autorización, y el Código Civil del Estado de Querétaro no regula expresamente ese supuesto. Sus efectos civiles se revisan con el contrato y el expediente de la autorización. Nuestra lectura es sencilla: si la consecuencia civil no está escrita y la penal sí, el calendario comercial se construye sobre la penal, y ningún lote se promete antes de tener la autorización de venta.

Cómo se cierra el proyecto: entrega y recepción de la urbanización

La última etapa del cronograma es devolver la urbanización al municipio. Para entregar las obras, el artículo 204 del Código Urbano exige acreditar, entre otros puntos, la transmisión por escritura de las áreas de donación, servicios funcionando, al menos el setenta y cinco por ciento de los lotes vendidos y tributando el impuesto predial y, en desarrollos habitacionales, al menos el veinte por ciento de los predios construido y habitado, con asociación de colonos constituida. La entrega, entonces, depende del ritmo de ventas y de ocupación, y no solo de terminar la obra.

La donación base del artículo 156 del Código Urbano es el diez por ciento de la superficie total del predio para equipamiento urbano y, en fraccionamientos, además la vialidad pública; es superficie que sale del inventario vendible desde el proyecto. Cerrada la bitácora, el acuerdo de cabildo impone una garantía por vicios ocultos de la urbanización por un año desde la entrega, del diez por ciento del presupuesto de esas obras, conforme al 208. La responsabilidad del desarrollador no termina con la entrega.

Para los fraccionamientos autorizados que quedaron sin entregar, por ejemplo cuando el desarrollador se extinguió o fue declarado en quiebra o concurso, existe la Ley para Agilizar los Procedimientos de Entrega-Recepción de Fraccionamientos en el Estado de Querétaro, según su artículo 2. Su artículo 5 faculta a los municipios para proceder contra el desarrollador que no ejecutó o dejó inconclusas las obras y considera créditos fiscales a su cargo las cantidades que resulten. Una urbanización abandonada puede volver al desarrollador como crédito fiscal.

Preguntas frecuentes

¿Puedo apartar lotes antes de tener la autorización de venta?

El Código Urbano no lo prohíbe con esa palabra, pero el artículo 246-E del Código Penal sanciona a quien transfiera o prometa transferir derechos sobre lotes resultantes de fraccionar un predio sin la autorización para transferir. Que una conducta encuadre en el tipo lo decide la autoridad penal con los hechos.

¿Qué necesito para obtener la autorización provisional de venta de lotes?

Licencia de ejecución de obras de urbanización, avance mínimo del treinta por ciento de esas obras asentado en la bitácora, impuestos y derechos cubiertos, y garantía por el valor total de las obras faltantes más un treinta por ciento. Si el desarrollador incumple, la autoridad hace efectiva la garantía y ejecuta las obras.

¿Cuánto dura la autorización de venta?

Lo mismo que la licencia de ejecución de obras de urbanización. Si la licencia se prorroga, la garantía debe modificarse.

¿Un condominio sigue las mismas etapas que un fraccionamiento?

Sigue un esquema parecido con otra secuencia, que incluye la declaratoria de régimen y la autorización de venta de unidades privativas. Los condominios de 2 a 10 unidades sin obras de urbanización solo requieren visto bueno del proyecto y declaratoria.

¿Qué hace falta para entregar la urbanización al municipio?

Entre otros puntos, la transmisión por escritura de las áreas de donación, servicios funcionando y al menos el setenta y cinco por ciento de los lotes vendidos y tributando predial. En desarrollos habitacionales, además, al menos el veinte por ciento de los predios construido y habitado, con asociación de colonos constituida.

Cómo empezar

Vuelva al predio y a la lista de interesados, y ponga el proyecto en el calendario del Código Urbano. Responda en qué etapa del artículo 186 o del 226 está; si la licencia de urbanización está protocolizada e inscrita; si hay autorización de venta publicada, con qué número, fecha y vigencia; qué garantía la respalda; si contratos y publicidad la identifican; si el predio está en zona protegida o no apta según los programas de desarrollo urbano, y si se venden lotes o unidades en condominio. Lo primero es la licencia de ejecución de obras de urbanización, porque sin ella no hay autorización de venta; lo que no puede esperar es revisar si hay autorización de venta antes de prometer lotes, porque transferir o prometer transferir lotes sin ella es la conducta que describe el artículo 246-E. Más información en nuestra práctica de permisos y licencias de construcción.

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Fuentes y referencias

• Código Urbano del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma: 17 de noviembre de 2023, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 12, 151 Bis, 156, 186, 189, 192, 198, 199, 200, 201, 202, 204, 208, 216, 226, 227, 237, 242, 245, 522 fracción VIII y 527.
• Código Penal para el Estado de Querétaro (estatal). Última reforma: 15 de julio de 2026, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 246-E, 246-F y 246-G.
• Código Civil del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma: 7 de marzo de 2025, según la compilación de la Legislatura del Estado. Mencionado sin artículos citados.
• Ley para Agilizar los Procedimientos de Entrega-Recepción de Fraccionamientos en el Estado de Querétaro (estatal). Última reforma: 17 de noviembre de 2023, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 2 y 5.
• Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro (estatal). Última reforma: 20 de septiembre de 2024, según la compilación de la Legislatura del Estado. Artículos 80, 81 y 83.
• Nota de fuente: la Legislatura del Estado de Querétaro advierte que la consulta de sus compilaciones “no produce efectos jurídicos”; la edición oficial es el Periódico Oficial “La Sombra de Arteaga”.