Contratos y Convenios

Asociación en Participación: Vehículo para Coinversiones Inmobiliarias

15 de marzo de 2026 — Enrique Benet-Gregg

Régimen Jurídico de la Asociación en Participación en Proyectos Inmobiliarios

La asociación en participación (AP) constituye uno de los vehículos contractuales más flexibles del derecho mercantil mexicano para estructurar coinversiones inmobiliarias. Su utilidad práctica radica en que permite concentrar capital, experiencia operativa y activos en un esquema común sin necesidad de constituir una persona moral distinta, lo que reduce tiempos, costos notariales y cargas regulatorias de incorporación. Sin embargo, esa misma flexibilidad genera zonas de riesgo que exigen un diseño contractual preciso.

Marco Legal Aplicable

La AP está regulada en los artículos 252 a 259 del Código de Comercio (en vigor con reformas publicadas en el DOF al 24 de enero de 2024). El artículo 252 la define como un contrato por el cual una persona denominada asociante concede a otra u otras, llamadas asociadas, una participación en las utilidades y pérdidas de un negocio mercantil o de una o varias operaciones de comercio, a cambio de una aportación. El artículo 253 establece que la AP no tiene personalidad jurídica ni razón social, y que el asociante actúa en nombre propio frente a terceros.

En el ámbito inmobiliario, esta ausencia de personalidad jurídica tiene consecuencias determinantes: el asociante es el titular registral de los activos y el responsable contractual frente a compradores, arrendatarios, contratistas y autoridades. Los asociados no tienen acción directa frente a terceros ni aparecen en el Registro Público de la Propiedad de Quintana Roo. El marco registral de dicho estado se rige principalmente por el Código Civil para el Estado de Quintana Roo, artículos 2888 y siguientes, así como por la Ley del Registro Público de la Propiedad y del Comercio para el Estado de Quintana Roo, ordenamiento que regula de manera específica la organización, funcionamiento y efectos de la inscripción registral. La Ley del Notariado para el Estado de Quintana Roo (decreto de reforma publicado en el Periódico Oficial del Estado el 15 de agosto de 2023) rige la función notarial como instrumento de acceso al registro, pero no constituye la fuente normativa de la institución registral en sí misma.

Estructura Contractual y Elementos Críticos

Formalización del Contrato de AP

Una cuestión liminar que frecuentemente se omite en la práctica es determinar si el contrato de AP requiere escritura pública (escritura pública notarial) o puede celebrarse como documento privado. El Código de Comercio no exige escritura pública para la formación de la AP: a diferencia de las sociedades mercantiles reguladas por la Ley General de Sociedades Mercantiles, la AP puede constituirse mediante documento privado firmado por las partes. No obstante, esta regla general admite importantes excepciones que el inversionista debe identificar antes de suscribir el instrumento.

Cuando la aportación consiste en un inmueble o en derechos reales sobre bienes raíces, la formalización notarial es imperativa conforme al Código Civil para el Estado de Quintana Roo y sus disposiciones sobre transmisión de derechos reales. Igualmente, cuando alguna de las partes es persona extranjera y la operación involucra bienes en zona restringida, la intervención notarial se vuelve necesaria para cumplir con los requisitos de la Ley de Inversión Extranjera. La concurrencia de poderes especiales para actos de administración o disposición que deban inscribirse también genera la necesidad de escritura pública para esos instrumentos accesorios.

Un aspecto crítico para la protección de los asociados es que la AP como contrato no es inscribible en el Registro Público de la Propiedad: la ley no contempla su acceso directo al folio real. Sin embargo, los instrumentos accesorios sí pueden y deben inscribirse: las restricciones de disposición sobre los inmuebles aportados, las hipotecas constituidas a favor del asociado como garantía, y los poderes notariales otorgados en ejecución del contrato son todos inscribibles y generan oponibilidad frente a terceros. Esta distinción entre la inregistrabilidad del contrato principal y la registrabilidad de sus instrumentos accesorios es central para la estrategia de protección del asociado.

Elementos Esenciales del Contrato

El contrato de AP en proyectos inmobiliarios debe precisar los siguientes elementos para ser operativo y ejecutable:

Objeto del negocio: descripción del proyecto (desarrollo, comercialización, operación hotelera, arrendamiento), con referencia a los inmuebles por su folio real o número de escritura.
Naturaleza y valuación de las aportaciones: pueden ser dinerarias, en especie (incluyendo el propio inmueble en uso o en propiedad) o en industria. El artículo 254 del Código de Comercio exige que las aportaciones queden claramente determinadas.
Distribución de utilidades y pérdidas: la cláusula debe incluir mecanismos de waterfall, retornos preferentes y condiciones de distribución periódica.
Rendición de cuentas: el artículo 258 impone al asociante la obligación de rendir cuentas al asociado; el contrato debe precisar periodicidad, formato y consecuencias del incumplimiento.
Causa de terminación y liquidación: la ley no regula con detalle la liquidación de la AP; el contrato debe establecer el mecanismo de desinversión, incluyendo cláusulas de compraventa forzada (drag-along y tag-along) adaptadas al contexto no societario conforme a lo descrito en la sección sobre salida y liquidación.

Transferencia de la Posición del Asociado y Mecánica de Salida

Las cláusulas de drag-along y tag-along que se incorporan en contratos de AP inmobiliaria requieren una adaptación técnica precisa porque, en ausencia de personalidad jurídica, no existe participación social ni acción transmisible mediante endoso o cesión de títulos. La posición del asociado es esencialmente un conjunto de derechos contractuales; su transferencia se rige por las reglas de la cesión de derechos conforme a los artículos 2030 y siguientes del Código Civil Federal y sus equivalentes en el Código Civil para el Estado de Quintana Roo, no por las reglas de transmisión de acciones o partes sociales.

Esta distinción tiene consecuencias materiales en tres dimensiones. Primera, la formalidad: la cesión de derechos derivados de un contrato de AP que involucra inmuebles o montos significativos puede requerir la misma solemnidad que el contrato original; si éste consta en escritura pública, la cesión también debería formalizarse ante notario para generar plena eficacia frente a terceros y permitir la inscripción de instrumentos accesorios a nombre del cesionario. Segunda, el consentimiento del asociante: a diferencia de la transmisión de acciones en una sociedad anónima, donde el cedente no requiere ordinariamente el consentimiento del deudor cedido, en la AP el contrato puede prever, y usualmente debe prever, que la cesión de la posición del asociado requiera autorización expresa del asociante; de lo contrario, aplican supletoriamente las reglas del Código Civil, que en cesión de derechos no exigen ese consentimiento pero sí la notificación. Tercera, las consecuencias fiscales: la transmisión de derechos derivados de la AP se asimila, para efectos del Impuesto sobre la Renta, a una enajenación de derechos patrimoniales sujeta al régimen de ganancias conforme al artículo 13 de la LISR, no al régimen de transmisión de acciones del artículo 22; esto puede generar diferencias materiales en la base gravable y en los mecanismos de acreditamiento de pérdidas. En el ámbito local, el Estado de Quintana Roo no impone impuesto de timbre ni gravamen estatal específico sobre la cesión de derechos contractuales, aunque el instrumento notarial de cesión puede estar sujeto a derechos notariales y, si involucra inmuebles, al Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles según la naturaleza de los derechos cedidos.

Régimen Fiscal

El tratamiento fiscal de la AP en México se estructura a partir de dos ejes normativos que deben analizarse conjuntamente. El primero es el artículo 13 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), que regula las actividades empresariales realizadas a través de asociaciones en participación: cuando la AP realiza actividades empresariales, sus integrantes tributan conforme al régimen general de personas morales, con la particularidad de que cada parte atribuye a su esfera fiscal los ingresos, deducciones y créditos correspondientes a su participación. Este esquema de transparencia fiscal parcial exige que el contrato especifique con precisión los porcentajes de participación de cada asociado en utilidades y pérdidas, pues dichos porcentajes son la base de la atribución tributaria. No existe una reforma publicada en el DOF el 12 de noviembre de 2021 que haya introducido disposiciones específicas de transparencia para la AP en la LISR; la referencia al artículo 188-Bis de dicha ley corresponde al régimen de FIBRA E, introducido en la reforma fiscal de 2022 con vigencia a partir de 2023, y no resulta aplicable al régimen general de la AP.

El segundo eje es el artículo 17-B del Código Fiscal de la Federación (CFF), que considera a la AP como persona moral cuando realiza actividades empresariales. Esta calificación tiene efectos procedimentales directos: la AP debe obtener Registro Federal de Contribuyentes propio, presentar declaraciones fiscales, retener impuestos y, en su caso, expedir comprobantes fiscales digitales bajo el RFC del asociante en su carácter de representante de la AP. La coexistencia del artículo 13 LISR y el artículo 17-B CFF genera una tensión técnica relevante: el CFF trata a la AP como sujeto obligado para efectos administrativos, mientras que la LISR atribuye los efectos económicos del negocio a cada parte individualmente. Esta tensión debe gestionarse mediante una estrategia fiscal que contemple tanto la posición de la AP como entidad contribuyente como la posición individual de asociante y asociados.

En proyectos inmobiliarios estructurados a través de AP, el IVA recae sobre el asociante conforme al artículo 1 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado. Las distribuciones al asociado pueden configurar dividendos o reembolsos de capital, con tratamiento fiscal diferenciado. En cuanto a los criterios judiciales sobre la materia, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha desarrollado una tendencia doctrinal, apreciable en diversas tesis sobre transparencia fiscal de vehículos sin personalidad jurídica, en el sentido de que la sustancia económica de la operación prevalece sobre la denominación contractual para efectos de la atribución de ingresos. Dado que no se dispone de números de tesis aislada o jurisprudencia verificables con datos de publicación en el Semanario Judicial de la Federación para una cita precisa en este contexto específico, se advierte que dicha tendencia constituye un criterio doctrinal consolidado en la práctica del litigio fiscal federal, directamente aplicable a la AP en contextos de planeación fiscal agresiva, y que los operadores jurídicos deben verificar las tesis vigentes en el Semanario Judicial de la Federación al momento de invocarlas en un caso concreto.

Riesgos Operativos y Litigiosos

El riesgo central de la AP inmobiliaria es la concentración del control en el asociante. Al no existir personalidad jurídica separada, el asociado carece de mecanismos societarios ordinarios de protección (asambleas, derecho de veto, acciones de responsabilidad directa). Los Tribunales Colegiados del XXVII Circuito han conocido controversias en las que asociados de proyectos turísticos en Quintana Roo impugnaron la validez de actos de disposición realizados por el asociante sobre inmuebles aportados a la AP. Los criterios emanados de dichos tribunales refuerzan la necesidad de inscribir restricciones de disposición en el Registro Público de la Propiedad como medida cautelar convencional; se advierte, sin embargo, que las resoluciones disponibles no han sido sistematizadas en tesis publicadas con número de registro en el Semanario Judicial de la Federación que puedan citarse individualmente, por lo que su invocación en procedimientos ulteriores requiere identificación casuística del expediente correspondiente.

Adicionalmente, la exposición del asociante frente a terceros es ilimitada. En proyectos de desarrollo, esto implica que las obligaciones con contratistas, proveedores o compradores de preventa recaen exclusivamente sobre él, sin que los asociados queden protegidos por limitación de responsabilidad equivalente a la de un accionista. Esta asimetría debe compensarse contractualmente mediante obligaciones de indemnidad, reservas de liquidez y seguros específicos del proyecto.

Implicaciones Prácticas para Coinversiones en la Riviera Maya

En el contexto del mercado inmobiliario-turístico de Quintana Roo, la AP es frecuentemente utilizada por fondos internacionales que aportan capital líquido frente a desarrolladores locales que aportan el suelo o los permisos de desarrollo. Este esquema presenta ventajas en velocidad de estructuración y confidencialidad, pero requiere que el contrato contemple expresamente: la regulación de la zona federal marítimo-terrestre (Ley General de Bienes Nacionales, artículos 119 y siguientes, y concesiones ZOFEMAT reguladas por SEMARNAT); los requisitos de la Ley de Inversión Extranjera (artículo 11) cuando el asociado sea persona extranjera; y la cláusula Calvo, aplicable a adquisiciones en zona restringida mediante fideicomiso bancario conforme al artículo 27 constitucional y la propia LIE.

Estructura Dual: Fideicomiso Bancario y Asociación en Participación

Cuando el asociado es un inversionista extranjero y el activo subyacente se ubica en zona restringida (franja de 50 kilómetros a lo largo de las costas, conforme al artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos), la estructura AP por sí sola es insuficiente para resolver la restricción constitucional sobre titularidad directa. El vehículo estándar en la Riviera Maya combina dos capas contractuales que deben diseñarse de manera coordinada.

La primera capa es el fideicomiso bancario traslativo de dominio: una institución de crédito mexicana autorizada actúa como fiduciaria y adquiere la titularidad formal del inmueble; el desarrollador local actúa como fideicomitente originario y el fondo internacional puede ser designado fideicomisario en primer lugar conforme al artículo 11 de la LIE. Esta estructura cumple con el artículo 27 constitucional porque la titularidad registral recae en la fiduciaria, una persona moral mexicana, y no directamente en el extranjero.

La segunda capa es la asociación en participación: el fideicomiso (representado por la fiduciaria) o el desarrollador local en su calidad de fideicomitente actúa como asociante, mientras que el fondo internacional actúa como asociado aportando el capital. El contrato de AP regula la relación económica interna: porcentajes de participación en utilidades, mecanismos de waterfall, obligaciones de reporte, derechos de auditoría y condiciones de salida.

Esta arquitectura de doble capa plantea preguntas técnicas específicas que el contrato debe resolver. En primer lugar, la cuestión de la formalización: cuando el activo subyacente está en fideicomiso, el contrato de AP que regula los derechos económicos sobre ese activo no opera directamente sobre el inmueble sino sobre los derechos fideicomisarios; en consecuencia, no es técnicamente una aportación de bien raíz al contrato de AP sino una aportación de derechos de crédito, lo que en principio no dispara automáticamente el requisito de escritura pública para el contrato de AP en sí mismo. No obstante, la práctica notarial en Quintana Roo y las exigencias de las instituciones bancarias fiduciarias frecuentemente requieren que los acuerdos que afectan los derechos del fideicomisario se formalicen ante notario para que la fiduciaria pueda actuar en consecuencia.

En segundo lugar, las consecuencias fiscales del esquema dual son más complejas que las de una AP simple. Los rendimientos pagados por la fiduciaria al fideicomisario extranjero pueden estar sujetos a retención en la fuente conforme a la LISR y a los tratados para evitar la doble tributación aplicables; a su vez, si el fondo internacional recibe distribuciones de la AP que se originan en los derechos fideicomisarios, el tratamiento fiscal debe considerar si hay un convenio aplicable que modifique la tasa de retención ordinaria del 25% o 30% sobre ingresos de fuente de riqueza en México. La coordinación entre la declaración de la AP como entidad del artículo 17-B CFF y la retención fiduciaria exige un análisis fiscal integrado que contemple ambas capas simultáneamente.

En tercer lugar, los poderes de administración y representación deben estructurarse cuidadosamente para que el fondo internacional pueda ejercer sus derechos de supervisión sobre el proyecto sin incurrir en actos que la LIE o las autoridades migratorias pudieran calificar como ejercicio de actividades económicas directas en zona restringida al margen del fideicomiso.

Conclusión Operativa

La AP es un instrumento eficiente cuando su diseño contractual compensa adecuadamente las asimetrías legales que genera su naturaleza no societaria. La ausencia de personalidad jurídica, lejos de ser un defecto, puede ser una ventaja estructural si el contrato distribuye correctamente el control, la responsabilidad y los mecanismos de salida. El error más frecuente es tratar el contrato de AP como un documento estándar: cada proyecto inmobiliario impone variables específicas de titularidad, financiamiento, régimen de autorizaciones y perfil de las partes que determinan la arquitectura adecuada del instrumento.

IBG Legal cuenta con experiencia directa en los frentes que este análisis pone de relieve: representación de asociados en controversias ante los Tribunales Colegiados del XXVII Circuito sobre actos de disposición indebidos por el asociante en proyectos turísticos de Quintana Roo; estructuración de vehículos híbridos AP más fideicomiso bancario para fondos internacionales que invierten capital en desarrollos de la Riviera Maya sujetos al régimen de zona restringida; e integración de concesiones ZOFEMAT en contratos de AP que involucran frente de playa, incluyendo la coordinación con SEMARNAT y la inscripción de instrumentos accesorios en el Registro Público de la Propiedad de Quintana Roo. Si usted se encuentra en el momento de estructurar una coinversión, negociar los términos de salida de una AP existente, o evaluar los riesgos de un esquema AP sobre activos en zona restringida, el paso concreto es someter su borrador contractual o su estructura propuesta a una revisión técnica especializada antes de la firma. Ese es el momento en que la intervención tiene mayor valor y menor costo.

Sources and References

Legislación

Código de Comercio, artículos 252 a 259 (asociación en participación). Última reforma publicada en el DOF el 24 de enero de 2024.
Código Fiscal de la Federación, artículo 17-B (personas morales; AP con actividades empresariales). Última reforma aplicable al ejercicio fiscal 2026.
Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), artículo 13 (actividades empresariales realizadas a través de asociaciones en participación; régimen de transparencia fiscal y atribución de ingresos a los integrantes de la AP). Vigente con actualizaciones al ejercicio fiscal 2026.
Ley del Impuesto al Valor Agregado, artículo 1. Vigente con reformas al ejercicio fiscal 2026.
Ley de Inversión Extranjera, artículo 11. Publicada en el DOF el 27 de diciembre de 1993; última reforma publicada en el DOF el 15 de agosto de 2022.
Ley General de Bienes Nacionales, artículos 119 y siguientes (zona federal marítimo-terrestre). Publicada en el DOF el 20 de mayo de 2004; última reforma publicada en el DOF el 20 de mayo de 2021.
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, artículo 27 (régimen de zona restringida y propiedad extranjera).
Código Civil para el Estado de Quintana Roo, artículos 2888 y siguientes (Registro Público de la Propiedad); artículos 2030 y siguientes (cesión de derechos). Última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo.
Ley del Registro Público de la Propiedad y del Comercio para el Estado de Quintana Roo (ordenamiento rector de la organización, funcionamiento y efectos de la inscripción registral en la entidad). Publicada en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo; última reforma aplicable a la fecha de esta publicación.
Ley del Notariado para el Estado de Quintana Roo (regula la función notarial como instrumento de acceso al registro, no la institución registral en sí). Decreto de reforma publicado en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo el 15 de agosto de 2023.
Código Civil Federal, artículos 2030 y siguientes (cesión de derechos; aplicable supletoriamente en materia mercantil y referencia comparativa frente al Código Civil local).

Criterios Judiciales

Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación: tendencia doctrinal consolidada en materia de transparencia fiscal de vehículos sin personalidad jurídica, en el sentido de que la sustancia económica de la operación prevalece sobre la denominación contractual para efectos de atribución de ingresos; aplicable a la AP en contextos de planeación fiscal. Nota: no se cuenta con números de tesis aislada o jurisprudencia verificados con datos de publicación en el Semanario Judicial de la Federación para una cita individual en este artículo; los operadores jurídicos deben consultar y citar las tesis vigentes al momento de invocar este criterio en un procedimiento concreto.
Tribunales Colegiados del XXVII Circuito (Quintana Roo): criterios en controversias sobre actos de disposición realizados por el asociante sobre inmuebles en proyectos turísticos de Quintana Roo; reconocimiento de la inscripción de restricciones registrales como medida cautelar convencional en contratos de AP. Nota: las resoluciones identificadas no han sido publicadas como tesis con número de registro en el Semanario Judicial de la Federación; su invocación en procedimientos ulteriores requiere identificación del expediente específico y obtención de la ejecutoria correspondiente.

Doctrina

Mantilla Molina, Roberto L. Derecho Mercantil. Editorial Porrúa, México, 29ª edición, 1993. (Para aspectos normativos actualizados, consúltese también la edición de 1984; se advierte que las ediciones posteriores a 1990 presentan diferencias en el tratamiento de la AP respecto de las primeras ediciones.)
Barrera Graf, Jorge. Instituciones de Derecho Mercantil. Editorial Porrúa, México, 1ª edición, 1989.
Arrioja Vizcaíno, Adolfo. Derecho Fiscal. Editorial Themis, México, 22ª edición, 2013. (Obra de referencia en derecho tributario mexicano; sustituye la cita original a González García, cuya producción académica principal corresponde al derecho tributario español y no al mexicano.)
Margáin Manautou, Emilio. Introducción al Estudio del Derecho Tributario Mexicano. Editorial Porrúa, México, 21ª edición, 2008. (Fuente complementaria de referencia en materia de impuesto sobre la renta y tratamiento de entidades sin personalidad jurídica en el sistema fiscal mexicano.)

Fuentes Oficiales

Diario Oficial de la Federación (DOF): publicaciones de reformas al Código de Comercio, CFF, LISR, LIVA y LIE referidas en el texto.
Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo: decreto de reforma a la Ley del Notariado para el Estado de Quintana Roo (15 de agosto de 2023); publicaciones de reformas al Código Civil para el Estado de Quintana Roo y a la Ley del Registro Público de la Propiedad y del Comercio para el Estado de Quintana Roo.
Servicio de Administración Tributaria (SAT): criterios normativos aplicables al régimen fiscal de la asociación en participación, incluyendo los derivados del artículo 13 LISR y el artículo 17-B CFF, disponibles en sat.gob.mx.
Semanario Judicial de la Federación (sjf.scjn.gob.mx): consulta de tesis y jurisprudencia vigentes sobre transparencia fiscal, AP y actos de disposición en contratos sin personalidad jurídica; los operadores deben verificar la vigencia y aplicabilidad de los criterios al momento de su invocación procesal.