Derecho Ambiental

Lote junto a un área natural protegida en Los Cabos: decreto, programa de manejo y permisos

11 de octubre de 2026 —

Ser propietario privado de un lote en Los Cabos no lo deja fuera de un área natural protegida: lo que decide es el polígono del decreto. Usted puede tener sobre la mesa el plano del lote, una escritura impecable y la palabra del vendedor de que el área “empieza más adelante”, y aun así el predio puede estar dentro. Antes de hablar de precio, resuelva una sola cosa: si el lote está dentro del polígono decretado o fuera de él. Si está dentro, la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (federal, en adelante LGEEPA) sujeta a propietarios y poseedores a las modalidades del decreto, de su programa de manejo y de los programas de ordenamiento ecológico, según su artículo 44, y las obras en áreas de competencia federal requieren autorización federal de impacto ambiental, salvo las excepciones del reglamento. Si está fuera, el decreto no se le aplica como tal, pero la zona de influencia, el ordenamiento ecológico y las reglas de impacto ambiental costero pueden alcanzarlo.

Hay además un detalle que conviene fijar desde ahora: cada área tiene su propio decreto, su zonificación y su programa de manejo, y lo que permite una no sirve para otra. Por eso este artículo va en el orden en que se revisa un expediente: primero ubicar el lote frente al polígono, después leer el decreto que corresponde, luego ver qué pasa dentro y qué pasa cerca, y al final comprobar que la escritura cuenta la misma historia.

Dentro o fuera: el polígono manda

Empiece por el documento que crea el área. La declaratoria de un área federal debe contener la delimitación precisa del área, con superficie, ubicación, deslinde y, en su caso, zonificación, como exige el artículo 60, fracción I, de la LGEEPA. Se publica en el Diario Oficial de la Federación, se notifica a los propietarios o poseedores y, en palabras del artículo 61, “se inscribirán en él o los registros públicos de la propiedad que correspondan”. La Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales lleva además el Registro Nacional de Áreas Naturales Protegidas, que cualquier persona puede consultar conforme al artículo 74. Con el decreto y el registro en la mano, lo que sigue es poner el lote sobre ese mapa.

Aquí es donde resulta fácil creer que la propiedad privada lo deja a salvo. No es así: un área puede comprender “predios sujetos a cualquier régimen de propiedad”, dice el artículo 63 de la LGEEPA, y ser propiedad privada no excluye al lote. La verificación es técnica, coordenadas del predio contra las del polígono vigente, y ese polígono solo puede modificarlo la autoridad que estableció el área, con las mismas formalidades, según el artículo 62. Dos consecuencias se desprenden de ahí. La primera, que la respuesta no está en la escritura ni en el folleto, sino en esa comparación de coordenadas. La segunda, que un polígono no cambia por acuerdo entre particulares ni por la opinión de nadie: si cambió, tuvo que hacerlo la misma autoridad, con las mismas formalidades. El plano manda, no el régimen de propiedad.

Quién decretó el área

Saber dónde está el lote no basta; también importa quién firmó la declaratoria. La LGEEPA, en su artículo 46, distingue las categorías de competencia federal de las que establecen los estados y municipios, y la competencia define qué autoridad evalúa y qué reglas se leen. En Baja California Sur, la nueva Ley de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Baja California Sur (estatal, en adelante ley estatal) ordena inscribir sus declaratorias en el Registro Público de la Propiedad y publicarlas en el Boletín Oficial (artículo 125), y crea un Registro Estatal de Áreas Naturales Protegidas (artículo 138). Si el área es estatal o municipal, ahí es donde se busca, y la evaluación de impacto ambiental en esa área corresponde al Estado o al municipio, salvo los supuestos reservados a la Federación.

Tres decretos federales distintos en la región

Las áreas federales del entorno de Los Cabos tienen orígenes y contenidos diferentes, y por eso conviene leer cada decreto por separado. Lo que sigue resume sus textos publicados y no es una lista exhaustiva; qué área toca el predio concreto y si su polígono cambió se confirma con la cartografía y los registros oficiales.

La Reserva de la Biosfera Sierra La Laguna se declaró por decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 6 de junio de 1994, en los municipios de La Paz y Los Cabos, con una zona núcleo y dos zonas de amortiguamiento. El artículo sexto de ese decreto dispone que no se autorizarán obras públicas o privadas dentro de la zona núcleo, y el artículo séptimo exige que todo proyecto de obra en la zona de amortiguamiento cuente antes con autorización de impacto ambiental. Su programa de manejo se dio a conocer por aviso publicado en el Diario Oficial de la Federación el 19 de junio de 2003, que anexa el resumen, donde se definen las subzonas de manejo, y el plano de localización y zonificación. Para un lote en esta reserva, la diferencia entre núcleo y amortiguamiento es la diferencia entre una prohibición de obras y la exigencia de autorización previa para cualquier proyecto.

El Parque Nacional Cabo Pulmo nació como Parque Marino Nacional por decreto publicado el 6 de junio de 1995, “frente a las costas del Municipio de Los Cabos”, y recibió su categoría actual por el acuerdo de recategorización publicado el 7 de junio de 2000. El artículo sexto de su decreto exige que todo proyecto de obra pública o privada dentro del parque sea congruente con el programa de manejo y cuente antes con autorización de impacto ambiental. Ese programa se publicó anexo al aviso del Diario Oficial de la Federación del 13 de noviembre de 2009. Aquí la autorización ambiental no basta por sí sola: el proyecto tiene que ser, además, congruente con el programa de manejo.

El Área de Protección de Flora y Fauna Cabo San Lucas tiene otra historia. Viene de un decreto de 1973 que estableció un refugio submarino delimitado por coordenadas en el mar y prohibió, entre otras cosas, abandonar desperdicios de pesca en las playas adyacentes, según su artículo 4o.; el acuerdo de 2000 le dio su categoría actual. La ficha oficial de la Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas reporta su programa de manejo como elaborado, sin resumen publicado en el Diario Oficial de la Federación, y solo registra el decreto de 1973 y la recategorización de 2000. Ese vacío es un dato que hay que tener presente al revisar un predio cercano, porque el programa que fijaría densidades y condicionantes no tiene resumen publicado en el Diario Oficial.

Un último punto sobre las áreas marinas, que pesa cuando el lote da al mar: el polígono puede incluir “la zona federal marítimo terrestre contigua”, como prevé el artículo 51 de la LGEEPA. Frente al mar, no se supone que el área termina en la línea de agua.

Si el lote está dentro

Ya ubicado el lote dentro de un polígono, lo que sigue es leer en qué zona cae. La LGEEPA, en su artículo 47 BIS, divide las áreas en zonas núcleo, orientadas a la preservación, y zonas de amortiguamiento, con subzonas que van de la preservación al uso público y a los asentamientos humanos. En las zonas núcleo el artículo 49 prohíbe, entre otras cosas, rellenar, desecar o desviar flujos hidráulicos, y en ninguna área puede autorizarse la fundación de nuevos centros de población, por el artículo 46. Si el proyecto que tiene en mente supone mover agua o rellenar terreno y el lote cae en zona núcleo, choca con una prohibición expresa.

Después viene el permiso. Las obras en áreas de competencia federal requieren autorización de impacto ambiental de la Secretaría, conforme al artículo 28, fracción XI, de la LGEEPA. El Reglamento de la LGEEPA en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental (federal) incluye “Cualquier tipo de obra o instalación” dentro de esas áreas, con excepciones. Una de ellas, en su artículo 5o., inciso S, son las obras de infraestructura urbana y desarrollo habitacional en zonas urbanizadas dentro del área que no rebasen los límites de los planes de desarrollo urbano ni estén prohibidas. Es una excepción con tres condiciones a la vez, y conviene comprobar cada una antes de contar con ella.

El documento que le dirá cuánto cabe en el lote es el programa de manejo: ahí se definen, para cada área, “las densidades, intensidades, condicionantes y modalidades” de las obras, según el artículo 74 del Reglamento de la LGEEPA en Materia de Áreas Naturales Protegidas (federal, en adelante Reglamento de Áreas Naturales Protegidas). Si el área es estatal, la evaluación de impacto ambiental corresponde al Estado por el artículo 65, fracción V, de la ley estatal; si es municipal, al municipio por el artículo 66, fracción IV. En esas áreas la ley estatal prohíbe, en su artículo 118, fracción VI, las obras no permitidas en la declaratoria o el programa de manejo. Dicho de otro modo, el número de unidades de un proyecto dentro del área no lo fija el anteproyecto, sino el programa.

Si el lote está fuera, pero cerca

Si las coordenadas quedaron fuera del polígono, no cierre todavía la carpeta. La cercanía no somete el lote al decreto; lo que existe es la zona de influencia. El reglamento federal la define como las “Superficies aledañas a la poligonal” que mantienen estrecha interacción social, económica y ecológica con el área, en el artículo 3o., fracción XIV, del Reglamento de Áreas Naturales Protegidas, y el programa de manejo determina su extensión conforme al artículo 74 del mismo reglamento. La ley estatal hace lo propio para las áreas estatales y municipales: la define en su artículo 117, fracción IV, y en el artículo 119 manda considerarla en ordenamientos, programas de desarrollo urbano y permisos municipales. Lo que recae sobre un lote en esa zona depende del programa de manejo y del ordenamiento ecológico.

Sobre el ordenamiento hay dos fechas que anotar. El Programa de Ordenamiento Ecológico Regional del Estado de Baja California Sur se publicó en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 21 de enero de 2026, y el Ayuntamiento sometió a consulta pública un nuevo programa local en junio de 2026. Qué instrumentos rigen y qué criterios asignan al predio se confirma a la fecha de la operación. Con un programa local en consulta, lo que hoy dice el ordenamiento puede no ser lo que diga cuando usted vaya a tramitar, y esa posibilidad tiene que entrar en el análisis.

Por separado, el lote costero puede requerir autorización federal aunque esté fuera de cualquier área, si el desarrollo afecta ecosistemas costeros o se ubica en litorales o zona federal, supuestos del artículo 28, fracciones IX y X, de la LGEEPA; en ese caso queda fuera de la competencia estatal y municipal, según el artículo 64 de la ley estatal. Y la manifestación que se presenta al Estado debe analizar además la conectividad del proyecto con áreas naturales protegidas, como pide el artículo 68, fracción V, de la ley estatal. Estar fuera del polígono no es estar fuera del mapa.

La escritura también lo refleja

Revise ahora la cadena de títulos, porque el área debe aparecer ahí. Todo contrato sobre inmuebles ubicados en áreas federales debe contener referencia de la declaratoria y de sus datos de inscripción, y los notarios solo pueden autorizar la escritura cuando se cumple ese requisito, por el artículo 75 de la LGEEPA. La ley estatal repite la regla para las áreas estatales y municipales en su artículo 135. Una cadena de títulos sin esa referencia es motivo para revisar, no prueba de que el lote esté fuera del área. Si las coordenadas dicen que el lote está dentro y las escrituras anteriores callan, la operación no debe avanzar hasta aclarar esa diferencia, porque la escritura nueva tendrá que contener la referencia que las anteriores omitieron.

Preguntas frecuentes

¿Un lote privado puede estar dentro de un área natural protegida?

Sí. La LGEEPA permite que un área comprenda predios sujetos a cualquier régimen de propiedad. Lo que decide es si las coordenadas del predio caen dentro del polígono vigente.

¿Cómo sé si el lote está dentro del polígono?

Con la declaratoria, que debe contener la delimitación precisa del área, y con los registros: el Registro Nacional de Áreas Naturales Protegidas, que cualquier persona puede consultar, y el Registro Estatal de Áreas Naturales Protegidas que crea la ley estatal. La verificación es técnica, coordenadas contra coordenadas.

¿Se puede construir dentro de un área natural protegida federal?

Depende de la zona y del decreto. En las zonas núcleo hay prohibiciones expresas, y las obras en áreas federales requieren autorización de impacto ambiental, salvo excepciones como la del inciso S del reglamento; las densidades y condicionantes las fija el programa de manejo.

¿Qué pasa si el lote está fuera, pero cerca?

El decreto no se le aplica como tal, pero la zona de influencia, el ordenamiento ecológico y las reglas de impacto ambiental costero pueden alcanzarlo. Lo que recae sobre el lote depende del programa de manejo y del ordenamiento ecológico.

¿La escritura debe mencionar el área?

Sí, cuando el inmueble está en un área federal, estatal o municipal: el contrato debe referir la declaratoria y sus datos de inscripción, y el notario solo puede autorizar la escritura si se cumple ese requisito. Que las escrituras anteriores no la mencionen no prueba que el lote esté fuera.

Cómo empezar

Vuelva al plano con el que empezó, ahora con el decreto y las escrituras al lado, y conteste esto antes de pagar: si las coordenadas del predio están dentro de algún polígono, y en qué zona o subzona; si el área es federal, estatal o municipal, y cuál es su programa de manejo vigente; si el proyecto cabe en las densidades y condicionantes del programa, y qué autorizaciones necesita; si el lote colinda con zona federal o con ecosistemas costeros, y si las escrituras anteriores mencionan la declaratoria. Las respuestas dependen de los documentos y planos del caso y no anticipan lo que resolverá la autoridad. Con ellas en la mano, lo que el vendedor le aseguró deja de ser promesa y pasa a ser dato comprobable. El alcance de nuestro trabajo en estos expedientes está en áreas naturales protegidas y manglares.

Si evalúa un lote en Los Cabos, puede solicitar una evaluación inicial de encaje sin costo, sujeta a revisión de alcance. El contacto con el despacho no crea una relación abogado cliente hasta que se formaliza el encargo por escrito.

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Fuentes y referencias

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