Antilavado en compraventas de lujo en Los Cabos: efectivo y terceros pagadores

A partir de 8,025 veces el valor diario de la UMA, pagar en efectivo una casa en Los Cabos no está limitado: está prohibido, para quien paga y para quien acepta el pago. Si usted está por cerrar una compra de lujo en Baja California Sur y en la mesa hay dos propuestas, liquidar una parte en efectivo y que el precio salga de una cuenta ajena, la decisión es cómo se paga y quién paga. Eso examina la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (federal), conocida como LFPIORPI, y como la regla es federal, no cambia por la plaza. Esa ley prohíbe el efectivo por encima del umbral, obliga al notario a identificar cómo se pagó y obliga a notarios, desarrolladores e intermediarios habituales a identificar al comprador y a quien está detrás de él.

Que su operación active esas obligaciones depende del valor del acto medido en UMA, de quién interviene y de quién pone el dinero y en qué forma. El pago por un tercero no está prohibido, pero abre preguntas que conviene contestar antes de llegar a la notaría. Este artículo recorre ese mapa: notario y fideicomiso, umbrales, efectivo, terceros pagadores, sociedades y el verdadero alcance de un aviso.

Por qué la compra pasa por notario y, a menudo, por fideicomiso

En Los Cabos no hay compra sin notario. El artículo 2222 del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal) dispone que la enajenación de bienes inmuebles “se celebrará en escritura pública”, sin un umbral de valor que permita documento privado. A esa regla civil se suma una antilavado: la prestación de servicios de fe pública es actividad vulnerable conforme al artículo 17, fracción XII, de la LFPIORPI. Conviene saberlo desde la primera negociación: toda compraventa de un inmueble en Los Cabos pasa por alguien a quien la ley antilavado ya tiene en su perímetro.

El segundo filtro es la geografía. Los Cabos tiene litoral en el Océano Pacífico y en el Golfo de California, según el artículo 120 de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal), y la fracción I del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal) impide a los extranjeros adquirir el dominio directo en la faja de cincuenta kilómetros a lo largo de las playas. Si el inmueble concreto está dentro de esa faja se confirma caso por caso. Cuando lo está, el comprador extranjero adquiere derechos mediante un fideicomiso con una institución de crédito como fiduciaria y permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, como ordena el artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera (federal).

Ese fideicomiso cambia el mapa antilavado. La constitución o modificación de fideicomisos traslativos de dominio ante notario genera aviso desde 4,000 veces el valor diario de la UMA (artículo 17, fracción XII, apartado A, inciso d), de la LFPIORPI), y el banco fiduciario cumple su propio régimen como entidad financiera conforme a los artículos 14 y 15 de esa ley. En una compra con fideicomiso, la misma operación la miran dos sujetos obligados con reglas distintas, el notario y la fiduciaria. Conviene que la información sobre quién compra y quién paga sea la misma ante los dos.

Los umbrales se leen en UMA, no en pesos

La línea se mueve cada año. El Instituto Nacional de Estadística y Geografía publicó en el Diario Oficial de la Federación del 9 de enero de 2026 que “el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización es de $117.31 pesos mexicanos”, vigente a partir del 1 de febrero de 2026. Con ese valor, 8,025 UMA equivalen a 941,412.75 pesos (cálculo propio). Pero esa cifra es una fotografía: la prohibición de efectivo se mide “al día en que se realice el pago o se cumpla la obligación”, según el artículo 32 de la LFPIORPI. Un precio en pesos no dice por sí solo de qué lado de la línea está su operación; el cálculo se hace en UMA, a la fecha de cada pago.

En una operación de alto valor suelen aparecer varios umbrales a la vez, y no coinciden. El pago en efectivo de la transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles está prohibido desde 8,025 UMA por la fracción I de ese mismo artículo. El aviso del notario por la transmisión nace antes, desde 8,000 UMA, y para medirlo se toma el más alto entre precio pactado, valor catastral y valor comercial, conforme al artículo 17, fracción XII, apartado A, inciso a). La consecuencia práctica se desprende del propio texto: declarar un precio bajo no evita el aviso si el valor catastral o el comercial superan el umbral, porque la ley mide con el mayor de los tres.

El régimen alcanza a quienes rodean la operación. Quien construye, desarrolla o intermedia de forma habitual o profesional avisa desde 8,025 UMA, según la fracción V del mismo artículo 17, y desde 2025 también es actividad vulnerable recibir recursos para un desarrollo inmobiliario destinado a venta o renta, por su fracción V Bis. El poder irrevocable para actos de administración o dominio y la compraventa de acciones ante notario generan aviso en todos los casos (fracción XII, apartado A, incisos b) y c)), y la renta avisa desde 3,210 UMA mensuales, por la fracción XV. Y las operaciones de una persona que en seis meses suman más que el umbral pueden considerarse sujetas a aviso, según el penúltimo párrafo del artículo 17.

Efectivo: lo que la ley prohíbe y a quién alcanza

Por encima del umbral, el efectivo no se negocia. El artículo 32 de la LFPIORPI impide liquidar o pagar, “así como aceptar la liquidación o el pago”, en monedas y billetes, nacionales o divisas, o en metales preciosos, “aun cuando la liquidación o el pago se realice en efectivo por conducto de una Entidad Financiera”. La prohibición alcanza también la consignación de pago, por la fracción VIII del mismo artículo. Esto cierra una salida aparente: depositar los billetes en la cuenta del vendedor no convierte el efectivo en otra cosa. Sigue siendo pago en efectivo, y sigue prohibido para las dos partes.

Fraccionar tampoco es una salida. La fracción I del artículo 32 mide el valor de la constitución o transmisión, no el de cada entrega, y el artículo 42, fracción I, del Reglamento de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (federal) aplica la prohibición al pago de un acto individual “ya sea en una o más exhibiciones”. Si la casa rebasa el umbral, entregar el efectivo en varios pagos menores no cambia nada: se mide la compraventa completa.

Hay un punto que la ley no resuelve, y conviene decirlo sin rodeos. Ni la ley, ni su reglamento, ni las reglas de carácter general se refieren expresamente a los pagos a cuenta de precio de una promesa o preventa; cómo se califican se revisa con el contrato. Lo que sí sabemos es que la prohibición mide el valor del acto y alcanza el pago hecho en una o más exhibiciones. Por eso los anticipos de la etapa de promesa merecen la misma revisión que el precio final, y esa revisión conviene hacerla antes de pactarlos, no cuando ya se entregaron.

El notario, por su parte, deja constancia. Debe identificar en el instrumento la forma de pago cuando el valor es igual o superior a 8,025 UMA; por debajo, si hubo pagos anteriores a la firma, basta la declaración bajo protesta de decir verdad de los clientes, como dispone el artículo 33 de la LFPIORPI. Lo que usted declare sobre cómo pagó queda en un instrumento público, y conviene que coincida con lo que muestran los comprobantes de cada pago.

La sanción no distingue entre quien paga y quien cobra: participar en actos prohibidos por el artículo 32 es infracción, con multa de diez mil a sesenta y cinco mil veces el valor diario de la UMA, o del diez al cien por ciento del valor del acto, la que resulte mayor (artículos 53, fracción VII, y 54, fracción III). En una casa de lujo, esa segunda medida puede ser la que rija, y por eso, en nuestra opinión, una propuesta de pago en efectivo por encima del umbral no debe aceptarse, venga de quien venga.

Terceros pagadores: válidos en lo civil, examinados en lo antilavado

Que pague otro no es ilegal. Quien paga puede no ser el comprador: un padre, una sociedad, un socio o una estructura familiar en el extranjero. El Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur admite el pago hecho por un tercero, incluso ignorándolo el deudor, en sus artículos 1971 a 1974 y 1978, este último sin margen de duda: “el acreedor está obligado a aceptar el pago hecho por un tercero”. En el plano civil, el vendedor no puede rechazar ese dinero por el solo hecho de que no sale de la cuenta del comprador.

La LFPIORPI mira la misma operación desde otro ángulo. Quien realiza la actividad vulnerable identifica al cliente y, si es persona física, recaba su declaración sobre si conoce la existencia de un beneficiario controlador; si es persona moral o fideicomiso, recaba documentos que identifiquen a ese beneficiario, conforme al artículo 18, fracciones I y III. En la definición de la ley (fracción III de su artículo 3), beneficiario controlador es quien obtiene en última instancia el beneficio de la operación o controla a la persona moral cliente. Un pagador distinto del comprador lleva a preguntar quién se beneficia en realidad. Si el dinero sale de una sociedad o de una estructura en el extranjero, lo prudente es llegar con los documentos que la identifican y que muestran quién está detrás.

Tres reglas deciden si la operación se cierra. El cliente debe proporcionar la información necesaria, y si se niega, quien realiza la actividad vulnerable debe abstenerse de celebrar la operación “sin responsabilidad alguna”, por el artículo 21 de la LFPIORPI; negarse a contestar detiene la compra. La presentación de avisos no puede ser objeto de cláusula de confidencialidad, según el artículo 22, de modo que ningún pacto entre las partes la impide. Y ante sospecha sobre el origen de los recursos, el aviso se presenta dentro de las 24 horas siguientes, “incluso si el acto u operación no se celebró”, conforme al artículo 18, fracción VI. Retirarse de la mesa no borra lo que ya se dijo en ella.

Cuando la casa viene con una sociedad o con otros bienes

Comprar la sociedad no esquiva la ley. Si el inmueble se adquiere comprando las acciones de la sociedad propietaria, esa compraventa ante notario genera aviso en todos los casos, por el artículo 17, fracción XII, apartado A, inciso c), de la LFPIORPI, y el efectivo queda prohibido desde 3,210 UMA conforme al artículo 32, fracción VI. Por la vía societaria, el tope de efectivo es más bajo que en la compra directa. La sociedad debe avisar la inscripción en su libro de registro en el sistema electrónico que opera la Secretaría de Economía y registrar ahí la información de su beneficiario controlador (artículos 33 Bis y 33 Ter). Si el paquete incluye un yate, obras de arte, joyería o relojes, el tope de efectivo es también de 3,210 UMA (fracciones II y III del artículo 32): si la casa se vende con lo que tiene dentro, cada bien se analiza por separado.

Lo que el aviso es y lo que no es

El aviso no es una acusación. Los avisos “en ningún caso tendrán, por sí mismos, valor probatorio pleno” y el Ministerio Público de la Federación no puede sostener su investigación exclusivamente en ellos, como dispone el artículo 42 de la LFPIORPI. Por regla general se presentan a más tardar el día 17 del mes siguiente a la operación, según el artículo 23. Con una operación en orden, un aviso es la ley funcionando.

Lo que sí tiene consecuencia penal es otra cosa: proporcionar a quien debe dar avisos información o documentación falsa se castiga con prisión de dos a ocho años, con comisión culposa admitida, conforme al artículo 62 de la LFPIORPI. Como se admite la forma culposa, no hace falta intención para que el riesgo exista. Conviene revisar lo que se entrega antes de entregarlo.

El régimen sigue creciendo. La reforma del 16 de julio de 2025 agregó evaluación de riesgo, manual, capacitación, monitoreo y auditoría en el artículo 18, fracciones VII a XI, de la LFPIORPI, exigibles en los plazos de las reglas de carácter general, según el transitorio tercero del decreto de reforma. Las reglas modificadas, publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 7 de agosto de 2026, rigen desde el 30 de noviembre de 2026 y escalonan esas obligaciones desde el 1 de marzo de 2027.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pagar en efectivo una parte del precio de la casa?

No, si el valor del acto llega a 8,025 veces el valor diario de la UMA. La prohibición mide el valor de la transmisión, no el de cada entrega, y se aplica aunque el pago se haga en una o más exhibiciones o por conducto de una entidad financiera.

¿Es ilegal que otra persona o una sociedad pague la casa por mí?

No. El código civil del estado admite el pago hecho por un tercero y obliga al acreedor a aceptarlo. La ley antilavado exige identificar al cliente y al beneficiario controlador, y si el cliente no entrega la información, quien realiza la actividad vulnerable debe abstenerse de celebrar la operación.

¿Comprar las acciones de la sociedad dueña evita estas reglas?

No. La compraventa de acciones ante notario genera aviso en todos los casos, el efectivo queda prohibido desde 3,210 UMA y la sociedad debe registrar la información de su beneficiario controlador en el sistema de la Secretaría de Economía.

¿Un aviso significa que me están investigando?

No por sí mismo. Los avisos no tienen valor probatorio pleno y el Ministerio Público de la Federación no puede sostener una investigación exclusivamente en ellos. Lo que sí tiene consecuencia penal es entregar información o documentación falsa, con prisión de dos a ocho años, incluso por culpa.

Cómo empezar

Vuelva a las dos propuestas que tenía sobre la mesa y respóndase cinco preguntas antes de firmar: cuál es el valor del acto en UMA al día de cada pago; quién paga, desde qué cuenta y en qué país, y si coincide con el comprador o fideicomisario; si hay algún pago en efectivo, aun depositado en banco, o anticipos en la etapa de promesa; si la compra se hace por acciones, poder irrevocable o fideicomiso, y si el paquete incluye bienes muebles con su propio umbral. Responderlas no asegura que la operación quede libre de observaciones; permite saber qué documentos se pedirán y cuándo. Lo que queda en sus manos no es si la ley aplica, sino llegar a la firma con las respuestas listas; en eso trabaja nuestra práctica de programas de cumplimiento antilavado.

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Fuentes y referencias

• Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (federal). Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 16 de julio de 2025, según la compilación de la Cámara de Diputados. Artículos 3 (fracción III), 14, 15, 17 (fracciones V, V Bis, XII apartado A incisos a, b, c y d, y XV, y penúltimo párrafo), 18 (fracciones I, III, VI y VII a XI), 21, 22, 23, 32 (fracciones I, II, III, VI y VIII), 33, 33 Bis, 33 Ter, 42, 53 (fracción VII), 54 (fracción III) y 62; transitorio tercero del decreto publicado el 16 de julio de 2025.
• Reglamento de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (federal). Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 27 de marzo de 2026, según la compilación de la Cámara de Diputados. Artículo 42, fracción I.
• Acuerdo 02/2013 por el que se emiten las Reglas de Carácter General a que se refiere la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (federal, Secretaría de Hacienda y Crédito Público). Diario Oficial de la Federación, 23 de agosto de 2013; modificaciones del 24 de julio de 2014 y del 30 de noviembre de 2020.
• Acuerdo por el que se modifican las Reglas de carácter general a que se refiere la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (federal, Secretaría de Hacienda y Crédito Público). Diario Oficial de la Federación, 7 de agosto de 2026; transitorios primero, segundo, tercero y sexto a noveno.
• Unidad de Medida y Actualización, publicación del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (federal). Diario Oficial de la Federación, 9 de enero de 2026; valores vigentes a partir del 1 de febrero de 2026.
• Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma: Boletín Oficial del Gobierno del Estado, 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 1971 a 1974, 1978 y 2222.
• Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California Sur (estatal). Última reforma: Boletín Oficial del Gobierno del Estado, 8 de septiembre de 2026, según la compilación del Congreso del Estado. Artículo 120.
• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal). Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 7 de octubre de 2026. Artículo 27, fracción I.
• Ley de Inversión Extranjera (federal). Última reforma: Diario Oficial de la Federación, 27 de mayo de 2024. Artículo 11.