Agua y factibilidad de servicios para desarrollos en Los Cabos: qué revisar antes de invertir

En Los Cabos, un fraccionamiento, un condominio o un conjunto habitacional no se autoriza sin factibilidades de agua potable, drenaje y energía eléctrica para la totalidad del desarrollo, y por eso el oficio de factibilidad que le muestra el vendedor pesa tanto como la escritura del terreno. Lo dice el artículo 72 de la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur (estatal). El servicio lo presta un organismo operador municipal que, a su vez, depende de las aguas nacionales que le asigna la Federación, de modo que en el agua de un desarrollo se cruzan reglas de los tres niveles de gobierno. Antes de comprar, usted necesita saber si hay una factibilidad aplicable a ese predio y a ese proyecto, qué obras exige y quién las paga, y si el abasto vendrá de la red pública o de una fuente propia, como un pozo o una desaladora. La respuesta depende del predio, del proyecto y de los documentos que el vendedor pueda exhibir. Empiece por la ley que exige el papel.

Qué exige la ley estatal para autorizar un desarrollo

La Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur (en adelante, Ley de Desarrollo Urbano estatal) exige esas factibilidades “para la totalidad del desarrollo” en su artículo 72. La expresión importa: la factibilidad no se mide contra la primera torre o la primera etapa, sino contra todo lo que el proyecto pretende ser. Si el predio colinda con zonas de alto riesgo señaladas en los planes y programas de desarrollo urbano, el promovente presenta además un dictamen de riesgo, conforme al segundo párrafo del mismo artículo. La solicitud se presenta ante la autoridad municipal por quien tenga la propiedad y posesión jurídica del inmueble, con la escritura inscrita en catastro y en el Registro Público y prueba de estar al corriente en las obligaciones fiscales del predio, según el artículo 73.

Otras dos reglas de esa ley completan el cuadro. La urbanización puede hacerse por etapas, pero el artículo 77 exige que cada etapa deje las áreas beneficiadas “autosuficientes en todos sus servicios”. Una primera etapa, entonces, no puede descansar en el agua o el drenaje que llegarán con la segunda. Y los actos relativos a fraccionamientos y condominios que se efectúen sin la autorización correspondiente están afectados de nulidad absoluta o relativa, conforme al artículo 75. Para quien compra lotes o unidades, esa regla es la que convierte la falta de autorización en un problema de la propia compra, no solo del desarrollador.

Lo que la ley no dice sobre la factibilidad

Aquí es donde el oficio que le mostraron empieza a hacer preguntas. La ley no dice quién expide la factibilidad, con qué requisitos, por cuánto tiempo vale ni si la aprovecha un nuevo propietario; solo agrega los requisitos del reglamento de fraccionamientos, según el propio artículo 72 de la Ley de Desarrollo Urbano estatal. Esos datos se leen en el documento que la otorga y se confirman con la autoridad que la expidió. No conviene suplir ese silencio con suposiciones: un oficio sin vigencia clara, a nombre de otro o para un proyecto distinto no responde por sí solo la pregunta que a usted le importa. El programa de desarrollo urbano del municipio es otro instrumento que se revisa en cada caso.

Quién presta el servicio en Los Cabos

La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal) pone a cargo de los municipios, en su artículo 115, fracción III, inciso a), el agua potable, el drenaje, el alcantarillado y el tratamiento y disposición de aguas residuales. La Ley de Aguas del Estado de Baja California Sur (estatal; en adelante, Ley de Aguas de BCS) permite que los municipios presten esos servicios mediante organismos operadores municipales descentralizados, según sus artículos 21 y 25, que ejercen las atribuciones de planeación, obras, padrón de usuarios y cuotas que les asigna el artículo 27. En Los Cabos, la Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (estatal) nombra en su artículo 64 BIS al “Organismo Operador Municipal del Sistema de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento de Los Cabos”. Es la ventanilla con la que usted va a tratar.

El organismo, sin embargo, no es dueño del agua. Los sistemas municipales usan aguas nacionales mediante asignación federal, según los artículos 20 y 44 de la Ley de Aguas Nacionales (federal), que toma en cuenta la disponibilidad media anual, y el artículo 22 de esa ley advierte que los títulos “no garantizan la existencia o invariabilidad de los volúmenes que amparan”. En el plano local, el prestador puede acordar restricciones en épocas de escasez comprobada o previsible, con aviso a los usuarios, conforme al artículo 105 de la Ley de Aguas de BCS. Leídas juntas, estas reglas dicen algo que conviene tener presente al hacer números: una factibilidad no convierte el abasto en una garantía, porque ni el título federal asegura los volúmenes ni el servicio local queda a salvo de restricciones por escasez.

Requisitos municipales ligados al agua

Antes de pedir licencias de construcción, lotificación, subdivisión, fusión, uso de suelo o terminación de obra, el interesado debe acreditar que está al corriente en el predial y presentar dos constancias expedidas por el prestador de los servicios: una de estar al corriente en agua potable, alcantarillado y saneamiento, y otra de que la descarga de aguas residuales del predio cumple los parámetros aplicables, según el artículo 64 BIS de la Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos. Para construir o ampliar plantas desaladoras o de tratamiento se requiere además la autorización del organismo operador, según el último párrafo del mismo artículo. Para el expediente, esto significa que un adeudo de agua del predio no es un detalle del vendedor: sin la constancia correspondiente, las licencias no se pueden pedir.

Infraestructura: quién la construye y quién la paga

Con la factibilidad en la mano, la siguiente pregunta es quién paga la obra. El artículo 93 de la Ley de Aguas de BCS dispone que las fraccionadoras, urbanizadoras y desarrolladoras construyen por su cuenta las instalaciones y conexiones de agua potable y alcantarillado conforme al proyecto autorizado por la autoridad municipal y a las especificaciones del prestador; una vez en operación, esas obras pasan al patrimonio del organismo operador o del municipio. También cubren los gastos de la infraestructura que deban realizar los prestadores. Para el inversionista, esa regla se traduce en dos renglones del presupuesto: las redes propias del desarrollo y la parte de infraestructura del prestador que le toque cubrir. Ninguno de los dos debería quedar fuera del modelo financiero, y conviene que el contrato diga quién los asume.

En condominio, cada propietario paga según su medidor y, además, su parte del consumo común, del que todos responden solidariamente, según el artículo 81 de la Ley de Aguas de BCS. La responsabilidad solidaria significa que el consumo común no pagado por uno puede reclamarse a los demás. La Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur (estatal) permite en su artículo 47 al administrador limitar el agua del moroso solo si la red del condominio no se ha entregado al organismo operador. Por eso importa saber si las redes ya fueron recibidas o siguen siendo privadas: de eso depende qué herramientas tiene la administración frente a un condómino que no paga.

Fuente propia: pozo, desaladora o sistema independiente

Si el vendedor habla de pozo o de desaladora, cambia el expediente. El artículo 77 de la Ley de Aguas de BCS permite que desarrollos industriales, turísticos, campestres y de otras actividades productivas operen en forma independiente sistemas de abastecimiento, desalación y desalojo de aguas residuales, a condición de que cuenten con la autorización del prestador de los servicios. Esa autorización local no sustituye la federal, y los frentes federales son tres.

El primero es el mar. La extracción de aguas marinas con fines de desalinización requiere concesión, “incluidos los pozos de agua salobre”, según el artículo 17, segundo párrafo, de la Ley de Aguas Nacionales, reformado DOF 11 de diciembre de 2025. Una desaladora alimentada por un pozo salobre, entonces, no escapa a la concesión por el hecho de no tomar agua directamente del mar.

El segundo es el subsuelo. Sus aguas pueden alumbrarse libremente salvo que el Ejecutivo Federal establezca zona reglamentada, de veda o de reserva, o suspenda o limite el alumbramiento por acuerdo general, según el artículo 18 de la misma ley, y la explotación, uso o aprovechamiento de aguas nacionales por particulares se realiza mediante concesión conforme a su artículo 20. El acuerdo de la Comisión Nacional del Agua publicado en el DOF el 9 de noviembre de 2023 reporta disponibilidad media anual negativa en los acuíferos Cabo San Lucas y San José del Cabo, y la Comisión la considera al resolver nuevos títulos, según los artículos primero y segundo del acuerdo. Qué acuífero corresponde al predio y si está vedado o reglamentado se confirma con ella. Un proyecto que cuenta con un pozo nuevo depende, por tanto, de una resolución en la que esa disponibilidad negativa pesa, y no conviene darla por obtenida.

El tercero es la descarga. Quien descargue aguas residuales en el suelo, el subsuelo o cuerpos receptores distintos del alcantarillado municipal necesita permiso de descarga; las de uso doméstico fuera de un sistema municipal requieren aviso y cumplir las normas oficiales mexicanas, conforme al artículo 44 de la Ley de Aguas Nacionales. Si el sistema independiente incluye el desalojo de aguas residuales fuera del alcantarillado municipal, ese permiso tiene que estar en la misma lista que la concesión.

Comprar un terreno que ya tiene pozo o título de agua

El título de agua que le ofrecen con el terreno no viaja con la escritura. Desde la reforma publicada en el DOF el 11 de diciembre de 2025, el artículo 22 de la Ley de Aguas Nacionales dice que “los derechos amparados en las concesiones y asignaciones no serán objeto de transmisión”. Cuando se transmite el dominio de una propiedad asociada a un título de concesión, la autoridad del agua resuelve una reasignación y emite un nuevo título a favor de quien acredite la propiedad, con el mismo volumen, el mismo uso y el plazo remanente, según el artículo 37 BIS 1. Lo que usted adquiere, en otras palabras, es la propiedad; el título nuevo lo emite la autoridad. Si el precio incluye un valor por el agua, ese valor depende de una reasignación que la autoridad todavía tiene que resolver.

El transitorio segundo del decreto hizo aplicable ese mecanismo a los ciento ochenta días naturales de su publicación y dio a la Comisión Nacional del Agua seis meses para diseñar el trámite, que debe resolverse en no más de 20 días hábiles, conforme al mismo artículo 37 BIS 1. A la fecha de este artículo no se localizó en el DOF el trámite ni la reforma al reglamento, así que los requisitos se confirman con la Comisión antes de cerrar. Esa confirmación no es opcional: sin ella, nadie puede decirle hoy con qué papeles se pedirá la reasignación.

Si el inmueble ya tiene servicio del organismo, el propietario responde de los adeudos y el nuevo propietario se subroga en la contratación anterior, con aviso al prestador dentro de quince días, conforme al artículo 98 de la Ley de Aguas de BCS. Pida la constancia de no adeudo antes de firmar y anote el aviso en el calendario del cierre.

Preguntas frecuentes

¿Se puede autorizar un condominio sin factibilidad de agua?

No. La Ley de Desarrollo Urbano estatal exige factibilidades de agua potable, drenaje y energía eléctrica para la totalidad del desarrollo en fraccionamientos, condominios y conjuntos habitacionales.

¿La factibilidad garantiza que habrá agua?

La ley no lo dice así. Los títulos federales no garantizan la existencia o invariabilidad de los volúmenes que amparan, y el prestador local puede acordar restricciones en épocas de escasez comprobada o previsible, con aviso a los usuarios.

¿Quién paga las redes de agua del desarrollo?

Las fraccionadoras, urbanizadoras y desarrolladoras construyen por su cuenta las instalaciones y conexiones conforme al proyecto autorizado y a las especificaciones del prestador, y cubren los gastos de la infraestructura que deban realizar los prestadores. Una vez en operación, esas obras pasan al patrimonio del organismo operador o del municipio.

¿Puedo tener pozo o desaladora propia?

La ley estatal lo permite a desarrollos industriales, turísticos, campestres y de otras actividades productivas, con autorización del prestador. Además entran las reglas federales: concesión para extraer aguas marinas con fines de desalinización, incluidos los pozos de agua salobre; las reglas de alumbramiento y concesión de aguas del subsuelo, y permiso de descarga o aviso, según el caso.

¿El título de agua del terreno pasa al comprador?

No por la escritura. Los derechos de las concesiones no son objeto de transmisión; la autoridad del agua resuelve una reasignación y emite un nuevo título a favor de quien acredite la propiedad, con el mismo volumen, uso y plazo remanente.

Cómo empezar

Vuelva al oficio que le mostraron y mida con estas preguntas lo que de verdad ampara. Si hay factibilidad emitida para este predio y este proyecto, quién la expidió, para qué volumen o unidades, con qué condiciones y vigencia. Si está a nombre del vendedor y puede aprovecharla el comprador, o habrá que tramitarla de nuevo. Qué obras y aportaciones exige el organismo operador, y quién las asume en el contrato. Si hay pozo o desaladora, si existen concesión federal, autorización del organismo y permiso de descarga, o en qué etapa están. Si el vendedor puede exhibir las constancias de no adeudo y de descarga que pide la ley de hacienda municipal. Y cómo distribuye el contrato el riesgo de que la factibilidad no se obtenga o llegue con otras condiciones. Estas preguntas no agotan la revisión ni garantizan la autorización, que decide la autoridad. La factibilidad de servicios es parte de nuestra revisión de permisos de construcción y uso de suelo.

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Fuentes y referencias

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (federal). Última reforma DOF 7 de octubre de 2026. Artículo 115, fracción III, inciso a).
• Ley de Aguas Nacionales (federal). Última reforma DOF 11 de diciembre de 2025. Artículos 17, 18, 20, 22, 37 BIS 1 y 44; transitorio segundo de los transitorios de la Ley de Aguas Nacionales del decreto publicado en el DOF el 11 de diciembre de 2025.
• Acuerdo por el que se actualiza la disponibilidad media anual de agua subterránea de los 653 acuíferos de los Estados Unidos Mexicanos, mismos que forman parte de las regiones hidrológico-administrativas que se indican (federal, Comisión Nacional del Agua). DOF 9 de noviembre de 2023. Artículos primero (acuíferos 0317 Cabo San Lucas y 0319 San José del Cabo) y segundo.
• Ley de Aguas del Estado de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 10 de septiembre de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 21, 25, 27, 77, 81, 93, 98 y 105.
• Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 21 de noviembre de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículos 72, 73, 75 y 77.
• Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 10 de julio de 2025, según la compilación del Congreso del Estado. Artículo 64 BIS.
• Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur (estatal). Última reforma BOGE 31 de octubre de 2016, según la compilación del Congreso del Estado. Artículo 47.